Chương 1 KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 1. Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất 1. Khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất 1. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai là tài sản đặc biệt, là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, nên mọi cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi đó là nhiệm vụ cần giải quyết.
Lịch sử nhân loại cho thấy rằng kể từ khi xuất hiện Nhà nước cũng như khi chuyển từ chế độ này sang chế độ khác không có quốc gia nào không quan tâm đến vấn đề sở hữu đất đai. Ở nước ta, lịch sử của quan hệ sở hữu đất đai có nhiều chuyển biến và tùy thuộc vào từng thời kỳ. Thời kỳ phong kiến, bên cạnh quyền sở hữu tối cao và tuyệt đối của nhà vua với công thổ quốc gia, Nhà nước phong kiến còn thừa nhận và bảo vệ quyền sở hữu cụ thể của cộng đồng làng, xã đối với một số loại đất như tịch điền, công điền, công thổ cũng như sở hữu tư nhân đối với đất đai [46, tr. Thời kỳ Pháp thuộc, chế độ sở hữu tư nhân về đất đai được duy trì và phát triển.
Bởi vì, sở hữu tư nhân là đặc trưng của chế độ tư bản. Cách mạng Tháng 8 năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời đã ban hành Hiến pháp năm 1946 quy định “quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm” [24, Điều 12]. Hiến pháp năm 1959 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1946 tiếp tục cho phép sở hữu tư nhân được tồn tại: “hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc” [25, Điều 11]. Tuy nhiên, trong giai đoạn này hình thức sở hữu Nhà nước (Sở hữu toàn dân) và sở hữu tập thể đối với đất đai được đề cao và phát triển mạnh mẽ, điển hình là việc hình thành các hợp tác xã nông nghiệp bậc thấp, bậc cao và kêu gọi người dân hiến đất tham gia các hợp tác xã.
Tuy nhiên, sở hữu tư nhân đối với đất đai vẫn được chấp nhận như một tồn tại của lịch sử. Sau khi giành độc lập thống nhất đất nước năm 1975, cả nước bước vào thời kỳ xây dựng chủ nghĩa xã hội. Nhà nước từng bước xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai bằng việc ban hành các quy định về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm bảo đảm ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” [17, mục 1 phần I]. Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” [26, Điều 19].
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ là chủ thể của QSDĐ. Luật Đất đai năm 1987 một lần nữa khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” [27, Điều 1]. Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao đất đai cho các nông, lâm trường, hợp tác xã, xí nghiệp, tập đoàn sản xuất, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Tiếp đó, Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đã tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai và thống nhất quản lý đất đai cũng như thực hiện nội dung cụ thể của quyền sở hữu về đất đai trong khuôn khổ pháp luật quy định.
Như vậy, trong các thời kỳ lịch sử, nước ta đã tồn tại các hình thức sở 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hữu đất đai đa dạng: Sở hữu Nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân về đất đai. Kể từ thời điểm Hiến pháp năm 1980 ra đời đến nay, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là sở hữu toàn dân về đất đai. Quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về việc xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu xuất phát từ các luận cứ chủ yếu sau: Về mặt tư tưởng, việc xây dựng hình thức sở hữu đối với đất đai phải dựa vào học thuyết Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, theo đó đất đai phải được quốc hữu hóa để xóa bỏ mầm mống chế độ người bóc lột người; đồng thời giúp cho Nhà nước thực hiện tốt công tác quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất, nhờ đó chúng ta mới sử dụng đất một cách có hiệu quả và bảo đảm đưa sản xuất nhỏ lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa. Về mặt chính trị, đất đai là thành quả do công sức, mồ hôi, xương máu của các thế hệ người Việt Nam trải qua hàng ngàn năm khai phá, bồi bổ và giữ gìn mới có được vốn đất như ngày nay, vì vậy nó phải thuộc về toàn thể nhân dân.
Về mặt lịch sử, hình thức sở hữu Nhà nước về đất đai đã hình thành và tồn tại suốt mấy nghìn năm lịch sử, từ thời kỳ phong kiến, Nhà nước đã nắm toàn bộ đất đai trong lãnh thổ quốc gia, đồng thời, thiết lập chế độ quản lý sử dụng đất, ban hành các quy định về nghĩa vụ nộp thuế bắt buộc mọi người phải thực hiện và Nhà nước có quyền lấy đất để sử dụng vào mục đích công, có quyền cấp đất cho dân sử dụng. Về mặt thực tiễn, trước khi xây dựng Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước ta đã thống nhất các hình thức sở hữu, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhờ đó, Nhà nước có cơ sở quy định không thừa nhận đất đã giao cho người khác sử dụng và loại 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trừ trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu đất đai và sự phân cấp về quyền sở hữu (chỉ phân cấp quyền quản lý Nhà nước đối với đất đai). Vì vậy, nếu như quy định hình thức sở hữu khác sẽ gây ảnh hưởng, xáo động trong quan hệ đất đai, từ đó có thể dẫn đến mất sự ổn định chính trị [47, tr. Xét về mặt pháp luật dân sự thì chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Các chủ thể khác không phải là chủ sở hữu chỉ có được quyền chiếm hữu hoặc được quyền chiếm hữu và sử dụng theo sự thỏa thuận với chủ sở hữu. Sau khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu được xác lập, Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, Nhà nước là một tổ chức quyền lực không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà giao đất hoặc cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài kể từ đây khái niệm quyền sử dụng đất ra đời và được khoa học pháp lý nước ta tìm hiểu, giải mã. Theo quy định của pháp luật dân sự: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [31, Điều 192].
Tuy nhiên, pháp luật dân sự, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành lại không quy định cụ thể về khái niệm “quyền sử dụng đất”. Do vậy, hiện có nhiều cách hiểu khác nhau về quyền sử dụng đất: - Có quan điểm cho rằng: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc thính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác” [47, tr. “Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai và bao gồm các quyền năng trong những giới hạn nhất định mà Nhà nước đã quy định đối với từng loại 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đất, từng loại chủ thể được chuyển giao quyền” [38, tr. - Quan điểm điểm khác lại xem xét QSDĐ trên phương diện kinh tế và pháp lý: “QSDĐ được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể, được pháp luật quy định và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng đất” [20, tr.
Các quan điểm trên xét trên một phương diện nào đó đều có các hạt nhân hợp lý. Tuy nhiên, trải qua 30 năm hình thành và phát triển, QSDĐ tại Việt Nam đã có sự mở rộng về nội hàm của khái niệm. Trước đây, QSDĐ được hiểu là quyền khai thác và hưởng những hoa lợi và lợi tức từ đất đai. Đến nay, QSDĐ đã trở thành một loại quyền về tài sản được chuyển nhượng và được định đoạt bởi chủ sử dụng.
Trong phạm vi nghiên cứu của mình chúng tôi xin đưa ra khái niệm về QSDĐ với mong muốn góp phần hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này: Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản được phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định và cho phép chuyển quyền từ chủ thể này sang chủ thể khác theo những hình thức, điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các lợi ích khác khác theo quy định của pháp luật. Đặc điểm của quyền sử dụng đất Với cách hiểu như trên, chúng ta có thể nêu ra các đặc điểm riêng của QSDĐ như sau: Thứ nhất, QSDĐ là quyền được phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai. Như trên đã phân tích, QSDĐ là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai. Quyền sử dụng một tài sản nói chung hay đất đai nói riêng trước 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tiên phải thuộc chủ sở hữu tài sản đó.