Đặt vấn đề và khung phân tích Với các qui định theo khung pháp lý và chính sách hiện hành, thì nguyên nhân dẫn đến kết quả không thu hút được khu vực tư nhân tham gia đầu tư vào lĩnh vực chợ truyền thống có phải là việc không đồng thuận về mức giá cho thuê quầy sạp giữa các hộ tiểu thương và chủ đầu tư hay không, hay là do nguyên nhân khác. Xét về khía cạnh tài chính, việc mời gọi nhà đầu tư thực hiện đầu tư cải tạo chợ truyền thống phụ thuộc vào việc nhà đầu tư nhận được một suất lợi nhuận hợp lý từ lợi ích tài chính có được từ tiền cho thuê quầy sạp và các hoạt động kinh doanh khác so với chi phí tài chính của đầu tư ban đầu và chi phí vận hành. Theo quy định hiện hành, giá cho thuê quầy sạp được thỏa thuận trên cơ sở hợp đồng dài hạn giữa nhà đầu tư với chính quyền địa phương. Tuy nhiên, động cơ của nhà đầu tư là sẽ đòi hỏi một mức giá cho thuê quầy sạp cao để ngoài việc hoàn vốn còn có thể hưởng được một suất sinh lợi siêu ngạch.
Về phía chính quyền địa phương nếu không nắm được thông tin hoặc không chú ý đến vấn đề này mà chấp nhận mức giá cho thuê này, sẽ gây thiệt hại tài chính cho các hộ tiểu thương hay thậm chí gây phản đối của các hộ tiểu thương dẫn đến dự án thất bại. Ngược lại, nếu chính quyền địa phương áp đặt một mức giá cho thuê quá thấp, làm cho dự án không hấp dẫn, không có tính khả thi, thì nhà đầu sẽ rút lui, không tham gia. Từ phân tích nêu trên, yêu cầu đặt ra của vấn đề là cả hai bên phải thực hiện công tác thẩm định dự án để xác định mức giá cho thuê hợp lý, mà chủ đầu tư đạt đúng suất sinh lợi tài chính theo yêu cầu nhưng không quá cao. Để trả lời câu hỏi chính sách thứ nhất, Chương 2 này sẽ sử dụng một tình huống cụ thể là dự án Chợ Cũ Phường 8, TP Mỹ Tho để phân tích tính khả thi về mặt tài chính, từ đó xác định mức giá cho thuê sạp tại chợ truyền thống sau khi được cải tạo ở mức vừa đủ hấp dẫn cho chủ đầu tư từ khu vực tư nhân.
Tác giả sử dụng khung phân tích thẩm định tài chính dự án dựa theo tài liệu Phương pháp phân tích chi phí và lợi ích cho các quyết định đầu tư của Jenkins (Đại học Harvard) và LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -7- Harberger (Đại học Chicago) – Chương III đến Chương VI và tài liệu Phân tích kinh tế các hoạt động đầu tư - Công cụ phân tích và ứng dụng thực tế của Viện Ngân hàng thới giới (WBI) do Nhà xuất bản văn hóa thông tin Hà Nội năm 2002 phát hành – Chương XI. Vì là dự án đã triển khai thực hiện, nên mục tiêu thẩm định không phải là đưa ra quyết định đầu tư. Thay vào đó, tác giả tiến hành nhận dạng các lợi ích, chi phí tài chính của dự án thiết lập ngân lưu trên quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư. Sau đó, căn cứ vào tiêu chí NPV, IRR tài chính, tác giả sẽ tính toán là với mức giá cho thuê theo đề nghị ban đầu của chủ đầu tư thì dự án có khả thi hay không và nếu khả thi thì mức lợi nhuận mà chủ đầu tư thu được có quá cao, hợp lý hay không.
So với mức giá UBND TP Mỹ Tho đưa ra có chấp nhận được hay không. Căn cứ vào khung phân tích tính khả thi tài chính của dự án, dự án cải tạo chợ truyền thống có lợi ích tài chính và chi phí tài chính như sau: 2. Ngân lưu tài chính vào của dự án Lợi ích tài chính của dự án là ngân lưu vào tư doanh thu cho thuê sạp, khu kios và các hoạt động kinh doanh khác như giữ xe và nhà vệ sinh. Ngân lưu tài chính ra của dự án Chi phí đầu tư (tài trợ bằng 50% vốn vay và 50% vốn chủ sở hửu), bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí kiến thiết cơ bản khác và dự phòng phí.
Chi phí hoạt động: chí phí cố định (tiền thuê đất); chi phí biến đổi gồm máy móc thiết bị văn phòng, chi phí hoạt động (lương nhân viên quản lý, lương bảo vệ), chi phí bảo vệ môi trường, điện nước, văn phòng phẩm. Thuế: thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng. Phân tích tính khả thi về mặt tài chính của dự án a) Phân tích ngân lưu từ các quan điểm tổng đầu tư Ngân lưu vào của dự án là ngân lưu từ hoạt động kinh doanh không kể thuế VAT. Ngân lưu ra của dự án bao gồm ngân lưu từ chi phí đầu tư, chi phí hoạt động và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Ngân lưu ròng của dự án trên quan điểm tổng đầu tư là chênh lệch giữa ngân lưu vào và ngân lưu ra của dự án LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -8- b) Phân tích ngân lưu từ các quan điểm chủ đầu tư Lịch nợ vay của dự án được thiết lập để xác định ngân lưu nợ vay. Ngân lưu ròng của dự án trên quan điểm chủ đầu tư được tính bằng cách loại bỏ ngân lưu nợ vay ra khỏi ngân lưu ròng của dự án trên quan điểm tổng đầu tư. Mô tả dự án 2. Giới thiệu chung Chợ Cũ Phường 8 là chợ loại I được xây dựng lại từ năm 1983, đến nay cơ sở hạ tầng đã xuống cấp nghiêm trọng, có khả năng sụp đổ, gây nguy hiểm đến tính mạng và tài sản của người dân.
Thực hiện chủ trương nêu trên, UBND TP Mỹ Tho đã mời gọi đầu tư và được nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Lợi Nhân xúc tiến đầu tư từ năm 2008 (Phòng Kinh tế TP Mỹ Tho, 2013). Tuy nhiên, quá trình lập thủ tục đầu tư xảy ra nhiều bất cập như: không có tiêu chí về qui định hệ số tính giá thuê quầy sạp trong quá trình chọn thầu nhà đầu tư, không có hợp đồng thực hiện dự án cam kết giữa nhà đầu tư và UBND TP Mỹ Tho sau khi phê duyệt kết quả trúng thầu, dẫn đến nhà đầu tư sau khi trúng thầu đã đưa vào hệ số cao nhất để tính giá thuê quầy sạp, cách tính này đã làm giá cho thuê quầy sạp cao hơn thực tế gấp nhiều lần. Cụ thể là: khi chưa có nhà đầu tư thì giá thuê quầy sạp bình quân là 528 đồng/m2/ngày (xem phụ lục 4); sau khi có nhà đầu tư thì mức giá tăng lên là 3. Vì vậy, khi thông báo chủ trương, các hộ tiểu thương không đồng tình, dẫn đến sự biểu tình của các hộ tiểu thương.
Trước sự việc này, UBND TP Mỹ Tho phải can thiệp nhiều lần, cho đến năm 2012 dự án này mới được tiến hành xây dựng. Thông tin các bên liên quan, đối tượng thụ hưởng Dự án Chợ Cũ Phường 8 được đầu tư bởi Công ty Cổ phần Lợi Nhân (tiền thân là Liên minh Hợp tác xã TP Hồ Chí Minh) bằng hình thức tư nhân hóa, thời hạn 30 năm với tổng mức đầu tư là 16.354 đồng, trong đó tiền thuê đất là 6.000 đồng, còn lại vốn chủ đầu tư là 50% và vốn vay là 50%, nằm ở vị trí trung tâm phía Tây TP Mỹ Tho (Phòng Kinh tế TP Mỹ Tho, 2012). LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -9- Vị trí Chợ Cũ Phường 8, TP Mỹ Tho được thể hiện ở Hình 2.1 như sau: Hình 2.1: Vị trí chợ Cũ phường 8 Nguồn: Tác giả tự vẽ dựa trên bản đồ hành chính TP Mỹ Tho năm 2012. Quy trình chọn nhà đầu tư được thực hiện theo Luật Đầu tư năm 2005; Thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 của Bộ Kế hoạch và đầu tư về việc hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất (Bộ Kế hoạch và đầu tư, 2009) và Quyết định số 5122/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh Tiền Giang về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế phối hợp liên thông trong giải quyết thủ tục đầu tư trên địa bàn tỉnh Tiền Giang (UBND tỉnh Tiền Giang, 2009), đến nay được thay thế bởi Quyết định số 03/2013/QĐ-UBND ngày 6/02/2013 của UBND tỉnh Tiền Giang về việc ban hành quy chế phối hợp trong giải quyết thủ tục đầu tư trên địa bàn tỉnh Tiền Giang (UBND tỉnh Tiền Giang, 2013).
Sau khi trúng thầu nhà đầu tư sẽ lập thủ tục đầu tư theo qui định của nhà nước. UBND TP Mỹ Tho sẽ hỗ trợ, hướng dẫn nhà đầu tư trong quá trình lập thủ tục đầu tư như: tổ chức chọn thầu, ký hợp đồng với nhà đầu tư; thông báo chủ trương, sắp xếp bố trí chợ tạm cho các hộ tiểu thương, bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư, phê duyệt phương án thu chi, cấp giấy phép xây dựng công trình. UBND tỉnh thực hiện: phê duyệt kết quả trúng thầu, cấp giấy chứng nhận đầu tư, hợp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -10- đồng thuê đất với chủ đầu tư, phê duyệt đánh giá tác động môi trường. Dự án được thi công trong 04 tháng, sau khi đưa vào khai thác sử dụng sẽ đạt chuẩn chợ loại I theo qui định nhà nước, đồng thời giải quyết được việc làm ổn định cho 582 hộ tiểu thương (trong đó 537 sạp và 45 kios) (Phòng Kinh tế, 2012), đồng thời tạo cho ngân sách địa phương nguồn thu thông qua tiền thuê đất và các khoản thuế.
Cấu trúc dự án được thể hiện ở Hình 2.2 như sau: Hình 2.2: Cấu trúc dự án Nguồn: Tác giả tự vẽ dựa trên Quyết định số 5122/QĐ-UBND ngày 29-12-2009 của UBND tỉnh Tiền Giang về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế phối hợp liên thông trong giải quyết thủ tục đầu tư trên địa bàn tỉnh Tiền Giang. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Các thông số của dự án 2. Vĩ mô Lạm phát trong nước: theo nguồn số liệu của Tổng Cục thống kê năm 2011, lạm phát Việt Nam năm 2011 là 11,31%; năm 2012 là 6,81%.
Đồng thời, theo dự báo của IMF thì tỷ lệ lạm phát từ năm 2013 đến năm 2017 lần lượt là: 5,55%; 5,3%; 5%; 5%; 5%. Đối với các năm còn lại của dự án giả định là 5% (Nguyễn Quốc Anh, 2013, tr. Chỉ số giá VNĐ: được tính theo tỷ lệ lạm phát hàng năm. Chi phí đầu tư ban đầu Tổng chi phí đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí kiến thiết cơ bản khác và dự phòng phí 5%.