CHƯƠNG 1 THẨM ĐỊNH GIÁ, VAI TRÒ, NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ RỦI RO TRONG NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Nghiên cứu về thẩm định giá: 1.1 Khái niệm thẩm định giá Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập và tương tự nhau giữa các nước trước những năm 40 của thế kỷ 20; nhưng trên thế giới thẩm định giá chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ 20. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu trong quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó; nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hóa nhất định. (Theo "Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn-Chuyên ngành thẩm định giá", Nhà xuất bản Hà Nội, 2007) KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ Khi nghiên cứu về thẩm định giá, người ta đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau : Theo từ điển Oxford: “ Thẩm định giá là dự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản”; “ là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hửu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 13 - Theo Ông Gred Peter Marrone – Giám đốc marketing của AVO, Úc: “ Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Theo Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam thẩm định giá được định nghĩa: "Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế".
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là: - Sự ước tính giá trị hiện tại. - Tính bằng tiền tệ. - Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản. - Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
- Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể. - Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.2 Đối tượng của thẩm định giá - Quyền tài sản: Quyền tài sản là khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu của chủ sở hữu. Khái niệm này được dùng để chỉ đối tượng của thẩm định giá bao gồm tài sản bất động sản, tài sản cá nhân (tài sản riêng), doanh nghiệp và các lợi ích tài chính. Các loại tài sản: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Tài sản bất động sản: bao gồm các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền sở hữu bất động sản. Đây là một khái niệm phi vật chất. Do đó tài sản bất động sản bao gồm bất động sản và các quyền liên quan đến việc sở hữu bất động sản đó. Ở Việt Nam thì đó là quyền sử dụng bất động sản của các đối tượng không phải là Nhà nước.
Bất động sản bao gồm: - Đất đai tự nhiên và những gì con người tạo ra gắn liền với đất - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tài sản cá nhân: quyền sở hữu một lợi ích gắn liền với một tài sản không phải là bất động sản, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Doanh nghiệp: là một thực thể hoạt động thương mại, công nghiệp, dịch vụ hoặc đầu tư theo đuổi một lợi ích kinh tế. Các lợi ích tài chính: là sự phân chia về mặt luật pháp các quyền sở hữu về lợi ích như doanh nghiệp, bất động sản, tài sản vô hình.3 Mục đích của thẩm định giá Đối tượng thẩm định giá rất đa dạng và bao gồm nhiều lĩnh vực khác nhau.
Tuỳ theo mục đích thẩm định giá mà giá trị xác định có thể là giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm, giá trị bồi thường, giá trị thanh lý… Hoạt động của thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm rất nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng quyền sở hữu (mua bán, liên doanh), các mục đích của Chính phủ (định thuế, đền bù, duyệt chi từ ngân sách), bảo hiểm, thế chấp. thực hiện các án lệnh, tư vấn đầu tư, lập báo cáo tài chính, định giá trị chứng khoán, khiếu nại, phá sản doanh nghiêp… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.4 Giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá: "Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người bán sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua sẵn sàng mua tài sản; vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập". Những cơ sở thẩm định giá khác giá trị thị trường hay những cơ sở phi thị trường của giá trị: - "Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định tài sản trong điều kiện thị trường bất bình thường".5 Các nghiệp vụ và phương pháp thẩm định giá Các nghiệp vụ thẩm định giá: Thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá nhà xưởng và thiết bị, thẩm định giá doanh nghiệp hoặc tài sản vô hình Các phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thẩm định giá khác.6 Kết quả của hoạt động thẩm định giá: Kết quả của hoạt động thẩm định giá là phát hành "Báo cáo thẩm định giá" nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản. Báo cáo thẩm định giá có thể được thiết kế phù hợp với đặc điểm của công việc, yêu cầu của khách hàng và những nội dung cần thiết.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 16 - Trong "Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000" của Ủy ban tiếu chuẩn Thẩm định giá quốc tế (IVSC) có quy định: "1. Những nội dung của một báo cáo thẩm định: - Tư cách thẩm định viên và thời hạn báo cáo. - Những chỉ thị, thời hạn, mục đích và ý đồ sử dụng thẩm định giá. - Cơ sở của thẩm định giá bao gồm loại giá trị và định nghĩa giá trị.
- Đặc tính, tình trạng chiếm hữu và vị trí tài sản được thẩm định giá. - Thời hạn và phạm vị thẩm định giá. - Mọi giả thiết và điều kiện hạn chế trong thẩm định giá. - Sự tham chiếu đến khả năng áp dụng những tiêu chuẩn này và mọi yêu cầu công khai.
- Chữ ký của thẩm định viên. - Chứng chỉ nghề nghiệp của thẩm định viên theo mẫu quy định của một số quốc gia. Sau khi thẩm định giá tài sản đơn chiếc hoặc một tài sản tổng hợp chung thì báo cáo thẩm định cần mô tả chi tiết hơn những số liệu làm căn cứ thẩm định giá và những lập luận làm cơ sở cho các kết luận đưa ra." Ở Việt Nam báo cáo thẩm định giá được gọi là "Chứng thư thẩm định giá". Bộ tài chính Việt Nam đã có Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 trong đó quy định hình thức và nội dung của 2 loại Chứng thư thẩm định giá: chứng thư thẩm định giá áp dụng đối với vật tư, máy móc thiết bị, dây truyền công nghệ, phương tiện vận tải, hàng hoá khác và chứng thư thẩm định giá áp dụng đối với đất đai, công trình kiến trúc trên đất.
Chứng thư thẩm định giá là cơ sở nêu lên giá trị của đối tượng thẩm định giá để khách hàng hoặc bên thứ ba sử dụng vào mục đích: vay vốn, mua bán, phân chia, góp vốn… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.7 Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam 1.1 Sự cần thiết khách quan của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường Thẩm định giá xuất hiện là một tất yếu khách quan của quá trình vận hành và phá triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó. Hoạt động của thẩm định giá chỉ có thể phát triển thành một thị trường đúng nghĩa ở một quốc gia khi hội đủ hai điều kiện về cung và về cầu.1 Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam 1.1 Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam - Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua- bán, đầu tư, cho vay tài sản. - Định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực. - Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới.
- Tạo điều kiện cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới.2 Áp dụng và sử dụng kết quả thẩm định giá để ra quyết định trong nhiều tình huống Trong kinh tế thị trường, thẩm định giá tài sản được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý, đấu tư… Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 18 - một tài sản, cùng một thời điểm thẩm định giá sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là khác nhau.