Luận văn thạc sĩ UEH: Các nhân tố ảnh hưởng cấu trúc vốn công ty BĐS Việt Nam

Nghiên cứu các yếu tố quyết định cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc về ngành.

• Tác giả: Do Quang Thai
• Người hướng dẫn: Nguyen Hoang Bao
• Trường học: University of Economics Ho Chi Minh City
• Chuyên ngành: Development Economics
• Đề tài: Determinants Of Capital Structure Of Listed Real Estate Companies In Vietnam
• Loại tài liệu: Thesis
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Ho Chi Minh City

Mục lục chi tiết

• 1. CHAPTER I: PRESENTATION OF THESIS RESEARCH
• 1.1. PROBLEM STATEMENT
• 1.2. RESEARCH OBJECTIVES
• 1.3. RESEARCH QUESTIONS
• 1.4. SCOPE OF STUDY
• 1.5. STRUCTURE OF THESIS RESEARCH
• 2. CHAPTER II: LITERATURE REVIEW
• 2.1. REVIEW OF EMPIRICAL STUDIES
• 2.2. HYPOTHESIS OF VARIABLES
• 2.2.1. Dependent Variable: Debt Ratio
• 2.2.2. Independent Variables
• 3. CHAPTER III: RESEARCH METHODOLOGY
• 3.1. ASSUMPTIONS OF REGRESSION MODEL
• 3.2. LIMITATIONS OF REGRESSION MODEL
• 3.3. EQUATION OF REGRESSION MODEL
• 3.4. RESEARCH METHOD
• 4. CHAPTER IV: RESULTS AND EXPLANATIONS
• 4.1. OVERVIEW OF REAL ESTATE COMPANIES IN VIETNAM
• 4.2. IMPACTS OF VIETNAMESE REAL ESTATE MARKET
• 4.3. INFLOW CAPITAL TO REAL ESTATE MARKET
• 4.4. LAND AND PROPERTY LAW
• 4.5. URBANIZATION IN VIETNAM
• 4.6. ECONOMIC GROWTH RATE (GDP’S GROWTH RATE)
• 4.7. RESULTS OF REGRESSION MODEL
• 4.7.1. MULTICOLLINEARITY TEST BY CORRELATION MATRIX
• 4.7.2. USING WALD-TEST TO ADJUST CORE REGRESSION MODEL
• 4.7.3. JARQUE-BERA TEST FOR NORMALITY (IN RESIDUALS)
• 4.7.4. SUMMARY OF RESEARCH METHODOLOGY
• 4.7.5. FURTHER RESEARCHES
• REFERENCES

Tóm tắt

I. Tổng quan về cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam

Cấu trúc vốn là một yếu tố quan trọng trong quản lý tài chính của các công ty, đặc biệt là trong ngành bất động sản. Nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố quyết định cấu trúc vốn của 56 công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam từ năm 2010 đến 2013. Các lý thuyết như Trade-off và Pecking Order sẽ được áp dụng để phân tích mối quan hệ giữa cấu trúc vốn và các yếu tố kinh tế vĩ mô.

1.1. Định nghĩa cấu trúc vốn và tầm quan trọng của nó

Cấu trúc vốn được định nghĩa là tỷ lệ giữa nợ và vốn chủ sở hữu trong tổng nguồn vốn của công ty. Tầm quan trọng của cấu trúc vốn nằm ở khả năng ảnh hưởng đến chi phí vốn, rủi ro tài chính và khả năng sinh lời của công ty.

1.2. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động trong những năm qua. Sự phục hồi của thị trường này sau khủng hoảng tài chính toàn cầu đã tạo ra nhiều cơ hội và thách thức cho các công ty bất động sản niêm yết.

II. Các thách thức trong việc xác định cấu trúc vốn của công ty bất động sản

Việc xác định cấu trúc vốn phù hợp cho các công ty bất động sản tại Việt Nam gặp nhiều thách thức. Các yếu tố như chi phí vốn, rủi ro tài chính và chính sách tài chính của chính phủ đều ảnh hưởng đến quyết định tài chính của các công ty.

2.1. Rủi ro tài chính và chi phí vốn

Rủi ro tài chính là một trong những yếu tố chính ảnh hưởng đến cấu trúc vốn. Các công ty bất động sản thường phải đối mặt với chi phí vốn cao do lãi suất vay mượn tăng và sự biến động của thị trường.

2.2. Chính sách tài chính và quản lý rủi ro

Chính sách tài chính của chính phủ có thể tạo ra những rào cản cho các công ty trong việc huy động vốn. Việc quản lý rủi ro tài chính cũng là một yếu tố quan trọng trong việc xác định cấu trúc vốn.

III. Phương pháp nghiên cứu và phân tích dữ liệu

Nghiên cứu này sử dụng mô hình hiệu ứng cố định (Fixed Effect Model) để phân tích dữ liệu. Dữ liệu được thu thập từ báo cáo tài chính của các công ty bất động sản niêm yết trong giai đoạn 2010-2013.

3.1. Mô hình hồi quy và giả thuyết nghiên cứu

Mô hình hồi quy được sử dụng để kiểm tra mối quan hệ giữa cấu trúc vốn và các yếu tố quyết định. Các giả thuyết nghiên cứu sẽ được kiểm tra thông qua phân tích thống kê.

3.2. Dữ liệu và phương pháp thu thập

Dữ liệu được thu thập từ các báo cáo tài chính công khai của 56 công ty bất động sản niêm yết. Phương pháp thu thập dữ liệu bao gồm phân tích định lượng và định tính.

IV. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn

Kết quả nghiên cứu cho thấy có mối quan hệ đáng kể giữa cấu trúc vốn và các yếu tố như lợi nhuận, quy mô công ty và rủi ro tài chính. Những phát hiện này có thể giúp các công ty bất động sản tối ưu hóa cấu trúc vốn của mình.

4.1. Mối quan hệ giữa lợi nhuận và cấu trúc vốn

Nghiên cứu chỉ ra rằng các công ty có lợi nhuận cao thường có xu hướng sử dụng ít nợ hơn. Điều này cho thấy sự nhạy cảm của các công ty đối với chi phí vốn.

4.2. Ứng dụng kết quả nghiên cứu vào thực tiễn

Các công ty bất động sản có thể áp dụng các kết quả nghiên cứu để điều chỉnh cấu trúc vốn của mình, từ đó cải thiện hiệu quả tài chính và giảm thiểu rủi ro.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của nghiên cứu

Nghiên cứu này đã chỉ ra những yếu tố quyết định cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam. Tương lai của nghiên cứu có thể mở rộng sang các lĩnh vực khác trong ngành bất động sản.

5.1. Tóm tắt các phát hiện chính

Các phát hiện chính của nghiên cứu cho thấy rằng cấu trúc vốn của các công ty bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm lợi nhuận, quy mô và rủi ro tài chính.

5.2. Hướng nghiên cứu trong tương lai

Nghiên cứu trong tương lai có thể tập trung vào việc phân tích sâu hơn về ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô đến cấu trúc vốn của các công ty bất động sản tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

UNIVERSITY OF ECONOMICS INSTITUTE OF SOCIAL STUDIES HO CHI MINH CITY THE HAGUE VIETNAM THE NETHERLANDS VIETNAM - NETHERLANDS PROGRAMME FOR M.A IN DEVELOPMENT ECONOMICS DETERMINANTS OF CAPITAL STRUCTURE OF LISTED REAL ESTATE COMPANIES IN VIETNAM BY DO QUANG THAI MASTER OF ARTS IN DEVELOPMENT ECONOMICS HO CHI MINH CITY, DECEMBER 2014 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] UNIVERSITY OF ECONOMICS INSTITUTE OF SOCIAL STUDIES HO CHI MINH CITY THE HAGUE VIETNAM THE NETHERLANDS VIETNAM - NETHERLANDS PROGRAMME FOR M.A IN DEVELOPMENT ECONOMICS DETERMINANTS OF CAPITAL STRUCTURE OF LISTED REAL ESTATE COMPANIES IN VIETNAM A thesis submitted in partial fulfilment of the requirements for the degree of MASTER OF ARTS IN DEVELOPMENT ECONOMICS By DO QUANG THAI Academic Supervisor: NGUYEN HOANG BAO HO CHI MINH CITY, DECEMBER 2014 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] ABSTRACT This research focuses on the impact of determinants to capital structure with respect to 56 listed real estate companies in Vietnam from 2010 to 2013. Basing on two theories of trade-off and pecking order, capital structure, which is defined by debt ratio, is expected to provide the current prospect of Vietnamese real estate sector. The trade- off theory mentioned about the establishment of optimal capital structure for enterprises, while theory of pecking order implied the financing decisions by board of managements. For the methodology, Fixed Effect Model is used to test the results of regression model. Non-random statistics of Fixed Effect Model would be more efficient and consistent in order to reduce the level of bias. The data set will be arranged by panel data, which combined both cross section and time series, helped to improve the significant results of regression model. Policy implications carefully mentioned about the limitation of both Pecking order and Trade-off theories in Vietnam evidence. For Pecking order, board of management prefers to use external financing budgets by issuing new bonds or stocks rather than internal financing capital. The abuse of debt financing is also pointed out the hard pressures on banking system, securities markets, and the corporate governance structure of the listed firms. Besides that, Trade-off theory has limited its effect in Vietnam due to centrally planned economy. The government needs to change its administration in some listed real estate companies to create fair environment for the whole market. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] TABLE OF CONTENTS CHAPTER I: PRESENTATION OF THESIS RESEARCH…………… 1 1.4 Scope of study……………………………………………………….5 Structure of thesis research…………………………………………… 6 CHAPTER II: LITERATURE REVIEW……………………………….1 Review of Empirical Studies………………………………………….2 Hypothesis of Variables…………………………………………….1 Dependent Variable: Debt Ratio………………………………… 11 2.2 Independent Variables…………………………………………… 11 CHAPTER III: RESEARCH METHODOLOGY…………………….1 Assumptions of Regression Model……………………………… 16 3.2 Limitations of Regression Model……………………………….3 Equation of Regression Model………………………………….5 Research Method………………………………………………… 19 CHAPTER IV: RESULTS AND EXPLANATIONS…………………….1 Overview of Real Estate Companies in Vietnam…………………….2 Impacts of Vietnamese Real Estate Market………………………….1 Inflow Capital to Real Estate Market…………………………….2 Land and Property Law………………………………………….3 Urbanization in Vietnam………………………………………… 24 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.4 Economic growth rate (GDP’s Growth rate)…………………….5 Results of Regression Model………………………………………….1 Multicollinearity Test by Correlation Matrix…………………….2 Using Wald-Test to Adjust Core Regression Model…………….4 Jarque-Bera Test for Normality (in Residuals)………………….1 Summary of Research Methodology………………………………….5 Further Researches…………………………………………………… 43 REFERENCES………………………………………………………………. 49 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LIST OF TABLES Table 2.1: Expected signs of five related determinants…………………….1: Correlation matrix of debt ratio and five related determinants….2: T-statistic of debt ratio and each of determinants……………….3: Leverage test of debt ratios……………………………………….4: Results of regression model by FEM…………………………….5: Regression model without DEBT_INTEREST…………………. 37 LIST OF FIGURES Figure 2.1: The Trade-off Model…………………………………………….2: The Pecking Order……………………………………………….1: Analytical framework of capital structure’s determinants……… 12 Figure 4.1: VN Index and Real Estate Index from the period 2010-2013….2: FDI flows to Vietnam from 2006-2013………………………….3: Number of Urban Cities in Vietnam from 1985-2012………….4: Vietnam GDP’s Growth Rate from 2004-2013………………….5: Descriptive Statistic of debt interest and debt ratio…………….6: Descriptive Statistic of depreciation ratio and debt ratio……….7: Descriptive Statistic of size and debt ratio……………………… 28 Figure 4.8: Descriptive Statistic of profitability and debt ratio…………….9: Descriptive Statistic of volatility and debt ratio………………… 30 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] ABBREVATION EBITDA Earnings before interest, taxes, depreciation, and amortization EV Enterprise Value FDI Foreign Direct Investment FEM Fixed Effect Model GDP Gross Domestic Products HNX Hanoi Stock Exchange HSX Ho Chi Minh Stock Exchange REM Random Effect Model SMEs Small and Medium Enterprises SSC State Securities Commission of Vietnam WTO World Trade Organization LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] CHAPTER I: PRESENTATION OF THESIS RESEARCH In 2014, the Vietnamese real estate market eventually has lighted up positive signs of recovery, which followed the gains of the stock market, benefits of interest rate cuts, and expansionary changes in land and property ownership laws, stimulated the market’s liquidity. The first chapter involves in five parts to present the overview of thesis research. They consist of problem statement, research objectives, research questions, scope of study, and general structure of the study.1 PROBLEM STATEMENT The financial crisis from 2007 to 2009 in the United States were mentioned the worst crash of economic system in Wall Street since the Great Depression happened in 1930s by research of Lee, Rabanal and Sandri (January, 2010). This trauma highly contributed to the failure of key businesses, reduced the living standards, and also resulted in a slowdown of whole national production activities. It initially started with the U.S mortgage market and spread out its impact over the world as “domino effect”. Vietnamese economy now is integrated its domestic market towards worldwide. Therefore, the industrial real estate market in Vietnam could not avoid to be influenced in this twisting curse. According to the study of Jehan and Luong (2008), they provided the problems of Vietnam real estate market in front of global financial crisis. Their priority is given by lack of capital resources which came from credit agencies or financial institutions. The function of many credit markets seriously stopped to function at all and impacted on other industries. Most of local credit institutions admitted that the process took extreme constrains to provide lending credits to Small and Medium Enterprises (SMEs). The problem is described as a downside bottleneck effect in the credit system because the tight monetary policies of governments. Basing on research paper of Pham et al. (August, 2013), 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] they clarified transparently the important contribution of SMEs to Vietnamese economy. They also pointed out the policy implications to reduce the stress of bottle neck effect which may help government to restore economic growth. In fact, the industrial real estate in Vietnam has experienced with the hardest landing since the last booming period of the housing marketing in 2001. Do, Zhang and Zheng (2014) demonstrated his argument of frozen liquidity in Vietnam real estate market. Due to low turnover, low disbursement, and sharp fall of housing prices, there is calculated approximate $3.1 billion USD of inventories for listed real estate companies in 2012. Their statistics announced that 10,077 of local real estate enterprises had to close their business due to low trading liquidity in 2013. Ho Chi Minh and Hanoi are two largest areas which flooded in huge volume of inventories. In details, Hanoi had inventories of over 6,580 apartments and Ho Chi Minh had inventories of 7,830 apartments, which were worth of 12,900 billion VND and 17,480 billion VND respectively. When the total demand unexpectedly dropped to a lower level, the companies did not know how to settle down their current debts. Most of Vietnamese enterprises still are vulnerable due to not only volatility of financial market but also different economic scenarios. One more reason is that most of Vietnamese enterprises are developing and limited experiences, so they may receive the prospect of default when the crisis suddenly come into them (Jehan and Luong, 2008). The main specification of the real estate market is to require a huge amount of capital to accomplish the housing projects. To evaluate the effectiveness of capital structure in real estate sector, time lags in different economic scenarios are the most struggling obstacles which somehow lead to wrong final financial decisions. The market may be immediately impacted by changes of the equity market, but it takes time to reflect on business activities. Companies will fall deeper to the bottom if they do not resolve immediately the current issues by adjusting their capital structure to lower level. 2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Vicol (2010) successfully demonstrated in his thesis research that real estate companies in the crisis scenarios would face a lot of issues relating to their own business activities such as financial cash flow, general operations, inventories, and depreciation methodology affecting their adjustments of capital structure. The author realizes that there is an abnormal phenomenon in Vietnamese enterprises related to real estate sector. The high debt ratio in their financial statement alerted the risk-on to business activities when the market crashed. Although facing with high interest expenses and low level of market demand, most of real estate enterprises are willing to borrow more short-term debts in order to maintain their current business activities. This strange phenomenon will be explained by hypotheses and assumptions in this study are basing on two primary theories of corporate capital structure decisions which are ranked as theories of trade-off and pecking order. However, not only all of the problems came from the internal business operations, but also these potential externalities may impact on the consequences, such as monetary policies and management levels. By applying theories of the trade-off and pecking order, we expect to find down the determinants which will make any significant effect on capital structure in real estate corporations towards a specific optimal financial decision in the future.2 RESEARCH OBJECTIVES First of all, this research paper tries to verify clearly the concepts and priorities of defining corporate capital structure. By Trade-off and Pecking Order theories, the author wants to test the impact of both theories on each of determinants. Secondly, the author would like to start with analyzing the debt ratio during the crisis. Kantor and Holdsworth (2010) showed that the leverage of firm gradually 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] increased in the crisis and also continued to rise sharply in post-crisis due to time lags. These time lags were referred to the delay of the project construction. The inefficient account receivables also determined the lack of capital or risky capital structure which owners had to borrow more debts in order to settle down these problems in the crisis stage. The research by Kang, Maysami, Mensah, and Pham (2013) demonstrated that the negative operating business of real estate companies performed gloomy visions in the crisis. High interest expenses just wiped out their earnings, and cash flow gradually shifted from positive sign to negative sign over this period. Furthermore, Kim and Stone (1999) figured out that high levered corporations might face an unexpected cut-off of lending credits from financial institutions which was imitated obviously in their thesis. Its effect of financial distress may drive the company go bankrupt. The urgent response from board of directors is to divest in non-core projects and reduce goods or materials in inventory at a discount price to survive in the market. Finally, in the modern age, there is a new trend for firms in the crisis may use spin—off strategy which may help parent company to achieve an efficient capital structure or lower debt ratio by excluding several debt amounts. Basically, the spin-off strategy does not change the levered ratios in consolidated financial statement. But this strategy somehow will help business to get better financial ratios of parent company. The parent company has high opportunities to be raised its credit by rating agencies. There are also alternative solutions of internal financing (Nguyen, 2010) such as pre-sale system to the buyers or diversified business sector in order to stay in the market. In general, the author specifies their mechanisms by typical examples in the data set.