CHƯƠNG 1 - TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG DÂN DỤNG 1. Dự án đầu tư xây dựng công trình 1. Khái niệm về Dự án - Theo Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN ISO 9000:2000), khái niệm về Dự án được hiểu như sau: “Dự án là một quá trình đơn nhất, gồm một tập hợp các hoạt động có phối hợp và được kiểm soát, có thời hạn bắt đầu và kết thúc, được tiến hành để đạt được một mục tiêu phù hợp với các yêu cầu quy định, bao gồm cả các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực”. - Theo Viện Quản lý dự án (Project Mangerment Institue - PMI) Hoa Kỳ: “Dự án là sự nỗ lực tạm thời được thực hiện để tạo ra một sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất”.TS Đinh Tuấn Hải: “Dự án là một sự tích lũy các cố gắng mà trong đó thì sức lao động, vật liệu, máy móc và các nguồn lực tài chính được tổ chức hợp lý để thực hiện một khối lượng công việc nhất định theo quy định trong yêu cầu kỹ thuật từ trước, với sự hạn chế về thời gian và chi phí, nhưng vẫn phải đạt được sự hoàn thiện tổng thể với các mục tiêu định tính và định lượng”.
[2] Như vậy, dù có nhiều cách hiểu khác nhau về Dự án, nhưng chúng ta có thể rút ra được một số đặc điểm chung về Dự án như sau: - Các Dự án đều được thực hiện bởi con người; - Dự án phải nhằm đạt được một số mục tiêu nhất định; - Được hoạch định, được thực hiện và được kiểm soát. Công trình xây dựng Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014: “Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm: Công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác”. Công trình xây dựng dân dụng Theo QCVN 03:2012/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị: “Công trình dân dụng là công trình xây dựng bao gồm các loại nhà ở và công trình công cộng”.
[4] Trong đó, theo quy định tại Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015, Công dân dụng bao gồm: - Nhà ở bao gồm Nhà ở riêng lẻ và Nhà chung cư; - Công trình công cộng bao gồm: Công trình giáo dục; Công trình y tế; Công trình thể thao; Công trình văn hóa; Công trình tôn giáo, tín ngưỡng; Công trình thương mại, dịch vụ và trụ sở làm việc; Nhà ga; Trụ sở cơ quan nhà nước. Dự án đầu tư xây dựng công trình Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014: “Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 1.
Khái niệm Nhà ở xã hội Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc. Tại đó, Nhà ở xã hội được hiểu là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự kiếm mình kiếm được một chỗ ở. Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động.
Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, và đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã 4 hội có người có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí. Theo từ điển mở Wikipedia, Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp.
và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Có thể hiểu Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Tại Việt Nam, khái niệm Nhà ở xã hội đã được nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây. Ngô Lê Minh với bài viết Nhà ở xã hội – Từ kinh nghiệm thực tế ở Thượng Hải đến Việt Nam đăng trên Tạp chí Kiến trúc – Hội Kiến trúc sư Việt Nam, tháng 5/2013 định nghĩa: “Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá ưu đãi, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính qu yền thành phố quy định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước”.
[9] Theo Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13”. Chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội 1. Khái niệm về Chủ đầu tư xây dựng công trình Theo Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014: “Chủ đầu tư xây dựng là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng”. Chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội Theo Điều 57 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Chủ đầu tư dự án xây dựng Nhà ở xã hội bao gồm: a) Đối với Nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 thì Bộ Xây dựng nếu là nguồn vốn đầu tư của trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nếu là nguồn vốn đầu tư của địa phương báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư.
b) Đối với Nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định như sau: - Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng Nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư; - Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng Nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội; - Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng Nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng Nhà ở xã hội; - Trường hợp xây dựng Nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án. 6 c) Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội. Đối tượng sử dụng Nhà ở xã hội Phát triển Nhà ở xã hội là chính sách quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội của nhà nước ta, đảm bảo quyền được có chỗ ở của mỗi công dân. Không những vậy, việc cung ứng Nhà ở xã hội còn góp phần cân bằng lại cán cân cung cầu trong thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay.
Theo Tổng hội Xây dựng Việt Nam, phát triển Nhà ở xã hội là cách hữu hiệu làm giảm suy thoái kinh tế, khi nền kinh tế suy giảm, ngành BĐS có thể đóng băng, các nhu cầu bị ngưng lại, chỉ nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là luôn tồn tại, và nếu họ được tạo điều kiện thỏa đáng thì nhu cầu của họ sẽ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị trường BĐS.