ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Lý do chọn đề tài Nền kinh tế Việt Nam hiện đang phát triển theo định hướng kinh tế thị trường và theo xu hướng toàn cầu hóa. Một nền kinh tế phát triển là một nền kinh tế mà trong đó xuất hiện ngày càng nhiều các giao dịch về dân sự, thương mại giữa các cá nhân/tổ chức kinh doanh trong nước với nhau hoặc giữa các cá nhân/tổ chức với các cá nhân/tổ chức thương nhân nước ngoài. Theo đó, nhu cầu thế chấp tài sản để vay vốn phục vụ cho các hoạt động kinh doanh hoặc đơn giản hơn là thế chấp tài sản để vay vốn phục vụ cho các nhu cầu cá nhân như mua nhà, xây dựng nhà ở….
ngày càng phát triển hơn. Tuy nhiên, theo sự phát triển của nền kinh tế, việc thế chấp các tài sản không chỉ dừng lại đối với những tài sản đã tồn tại mà còn thế chấp cả những loại tài sản chưa hình thành (hình thành trong tương lai). Theo quy định của pháp luật, thế chấp là một trong những loại công cụ pháp lý để hạn chế các rủi ro có thể phát sinh trong các quan hệ vay vốn hoặc quan hệ tín dụng. Từ đó, đảm bảo quyền lợi của bên cho vay/bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng) trong trường hợp phát sinh tranh chấp.
Theo đó, tài sản thường dùng để thế chấp có thể là động sản, bất động sản, tài sản đã hình thành, TSHTTTL … Trong đó, thế chấp Nhà ở HTTTL hiện đang phát triển và ngày càng phổ biến trong xã hội hiện nay. Theo nghiên cứu của người viết, mặc dù đã có các quy định pháp luật điều chỉnh các giao dịch về TSHTTTL. Tuy nhiên, các quy định này vẫn chưa đầy đủ đặc biệt là các quy định điều chỉnh về loại tài sản là Nhà ở HTTTL. Vì vậy, trong trường hợp phát sinh tranh chấp sẽ khó để giải quyết và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch đối với Nhà ở HTTTL.
Do vậy, việc nghiên cứu các quy định pháp luật đối với loại tài sản là Nhà ở HTTTL là phù hợp nhằm nghiên cứu các cơ sở pháp lý và đưa ra các đề xuất và kết luận để điều chỉnh chặt chẽ và phù hợp với thực tiễn phát triển của xã hội và nền kinh tế thị trường và hết sức cần thiết. Chính vì vậy, người viết lựa chọn đề tài “Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu của mình. Câu hỏi nghiên cứu Luận văn được thực hiện nhằm làm rõ các câu hỏi nghiên cứu : 1- Thứ nhất, mọi trường hợp ký kết HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL đều được pháp luật công nhận? 2- Thứ hai, tại sao việc đăng ký thế chấp trải qua rất nhiều thủ tục từ việc ký kết hợp đồng cho đến việc đăng ký giao dịch đảm bảo nhưng vẫn xảy ra sai phạm? 3- Thứ hai, tại sao pháp luật đã có rất nhiều quy định điều chỉnh nhưng vẫn có những trường hợp khó xử lý vi phạm? 4- Thứ ba, giá trị thi hành của HĐ thế chấp nhà ở HTTTL như thế nào? 3. Tình hình nghiên cứu Hiện đã có một số các công trình nghiên cứu về các quy định của pháp luật liên quan đến TSHTTTL như sau: - Nguyễn Thị Kim Huế, 2012.
Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội. - Ngô Quang Cháng, 2011. Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; - Phạm Hoàng Anh, 2015. Pháp luật về Nhà ở HTTTL tại Việt Nam. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội: Tuy nhiên, các nghiên cứu chỉ tập trung vào phân tích TSHTTTL, các giao dịch đối với tài sản hình thành trong lai, hoặc tập trung phân tích một các khái quát, chung nhất về các giao dịch liên quan đến thế chấp tài sản, Nhà ở HTTTL mà hầu như không tập trung vào giá trị pháp lý, tính hiệu lực, cũng như việc giải quyết các hậu quả của hợp đồng thế chấp loại tài sản đặc biệt này. Do vậy, trong bài Luận văn này, người viết thông qua việc nghiên cứu để tập trung đánh giá và phân tích sâu vào giá trị pháp lý cũng như tính hiệu lực trong các HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL.
Từ đó, phân tích hiệu lực HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL trong trường hợp phát sinh tranh chấp và đề xuất ra hướng giải quyết cho phù hợp. Mục tiêu, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 5 4.1 Mục tiêu nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của Luận văn là để làm rõ tính pháp lý và tính hiệu lực, cũng như giá trị thi hành của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL tương ứng với từng trường hợp phát sinh cụ thể trong quá trình áp dụng vào thực tiễn.2 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của Luận văn tập trung chủ yếu vào HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL 4.3 Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng áp dụng của HĐ thế chấp nhà ở HTTTL trong phạm vi thành phố Hồ Chí Minh - Về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đang có hiệu lực pháp luật tại năm 2019. Trong đó, có một số nội dung sẽ đối chiếu với một số các văn bản trước đây để làm rõ tính mới của hệ thống pháp luật. Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu 5.
Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp phân tích luật: Luận văn được hoàn thành trên cơ sở sử dụng phương pháp phân tích luật. Người viết thông qua nghiên cứu, tổng hợp các văn bản pháp luật có liên quan, điều chỉnh trực tiếp các vấn đề, từ đó tiến hành phân tích và rút các các nhận định hướng giải quyết để trả lời các câu hỏi nghiên cứu. - Phương pháp so sánh pháp luật: Tại mục 1.1, người viết áp dụng phương pháp so sánh pháp luật với một số hệ thống luật của các nước Nga, Pháp để phân tích những điểm hay và không hay đối với các vấn đề có liên quan trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành - Phương pháp nghiên cứu tình huống (case studies): Người viết đã sử dụng phương pháp nghiên cứu tình huống để áp dụng vào tình huống đã xảy ra trong thực 6 tiễn cụ thể tại mục 3. Từ đó, người viết rút các nhận định về thực trạng các vấn đề phát sinh có thể xảy ra trong khi thực hiện HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Đề tài nhằm mục đích nghiên cứu các quy định có liên quan đến HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL và quá trình áp dụng vào thực tiễn của các quy định này sẽ phát sinh những vấn đề, rủi ro pháp lý như thế nảo trước tình hình phát triển mạnh mẽ của nhu cầu giao dịch về Nhà ở HTTTL nói riêng và thế chấp Nhà ở HTTTL nói riêng như hiện nay. Thông qua việc nghiên cứu đó, người viết có thể hiểu rõ hơn các quy định có liên quan, cũng như hiểu được những rủi ro về pháp lý liên quan sẽ phát sinh. Từ đó, người viết có thể áp dụng vào thực tiễn của chính bản thân người viết hoặc hỗ trợ những người thân xung quanh. Đồng thời, dựa vào đó người viết sẽ tự nhận định và đưa ra các hướng giải quyết theo quan điểm cá nhân để góp phần xây dựng hệ thống pháp luật được tốt hơn, thúc đẩy được sự phát triển của hệ thống ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung.
7 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN, TÀI SẢN HTTTL - NHÀ Ở HTTTL 1. KHÁI QUÁT TÀI SẢN VÀ TÀI SẢN HTTTL 1. Khái niệm về tài sản: Tài sản là một cụm từ khá phổ biến trong xã hội hiện nay. Người dân khi bắt gặp cụm từ này đều có thể hiểu và liên tưởng ngay đến tài sản bao gồm nhưng gì.
Tuy đây là cụm từ rất thông dụng và phổ biến, nhưng vẫn chưa có ai đưa ra được khái niệm và định nghĩa cụ thể về tài sản là gì.? Tham khảo BLDS Pháp (Code Civil) năm 1804, người viết nhận thấy BLDS pháp dành hẳn quyển thứ 2 (Livre II) để nói về “Tài sản và những biến thể khác của sở hữu”. Cụ thể: Điều 516 quy định : “Tous les biens sont meubles ou immeubles”1. Theo đó, BLDS Pháp quy định rất rõ Tài sản có thể là động sản hay bất động sản. Điều 517 quy định: “Les biens sont immeubles ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent” và Điều 527 quy định: “Les biens sont meubles par leur nature, ou par la détermination de la loi”2.
Theo đó, Bản thân BLDS Pháp cũng định nghĩa rất rõ bất động sản là loại tài sản bất động theo bản chất của nó hoặc bởi mục đích hoặc bởi các đối tượng mà nó áp dụng, động sản là loại tài sản có thể di chuyển theo bản chất của nó hoặc bằng việc xác định theo quy định của pháp luật Theo các quy định trên, có thể thấy rằng người Pháp đã nhận thức về tài sản từ rất sớm và đã pháp luật hóa các định nghĩa về tài sản vào trong BLDS Pháp năm 1804, và các quy định này vẫn còn giá trị cho đến thời điểm hiện tại. Điều này cho ta thấy bản chất của tài sản hầu như không thay đổi. 1 Điều 516, Livre II, Code Civil, năm 1804 2 Điều 517, Livre II, Code Civil, năm 1804 8 Ngoài ra, khi tham khảo BLDS của nước Nga ở Điều 128 BLDS Liên Bang Nga năm 1994 quy định về các loại đối tượng của quyền dân sự, cụ thể quy định như sau : “Thuộc về đối tượng của các quyền dân sự phải được nhắc đến là vật, trong số đó bao gồm tiền và giấy tờ có giá, và cũng bao gồm các loại tài sản khác, như các quyền tài sản; công việc và dịch vụ; thông tin; kết quả của hoạt động trí tuệ, bao gồm quyền loại trừ đối với chúng (quyền sở hữu trí tuệ); những giá trị phi vật chất”3. Theo đó, người viết nhận thấy bản thân BLDS Nga năm 1994 chỉ liệt kê các loại tài sản mà không phân định rõ các loại tài sản như BLDS Pháp.
Tuy nhiên, BLDS Nga năm 1994 cũng cho thấy sự phát triển tiến bộ của pháp luật Nga so với pháp luật Việt Nam trong việc quy định thêm một số loại tài sản “đặc biệt” như thông tin, kết quả của hoạt động trí tuệ…trong khi cùng thời điểm này, tại Việt Nam vẫn chưa có các văn bản cụ thể định nghĩa về các loại tài sản.