phần mở đầu và kết luận, cấu trúc luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và tính pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp Chƣơng 2. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh. Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu qủa công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dựa trên tình hình thực tế của địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP 1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận 1. Khái niệm về đất đai Khái niệm về Quản lý Nhà nước về đất đai: Quản lý Nhà nƣớc về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nƣớc về đất đai, trong đó là hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất đai, trong việc phân bổ, khoanh vùng đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trƣờng và thích ứng biến đổi khi hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội vào các mục đích sử dụng theo chủ trƣơng của nhà nƣớc, trong việc kiểm tra và giám sát quá trình sử dụng đất.
Chủ thể quản lý là Nhà nƣớc, khách thể là hành vi của con ngƣời. Khái niệm về Luật đất đai: Là tổng hợp các quy phạm pháp luật hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai, ở đây Nhà nƣớc là chủ sở hữu, có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt; còn ngƣời sử dụng trong quan hệ đƣợc thiết lập với Nhà nƣớc thì thực hiện một cách trực tiếp và cụ thể quyền sử dụng đất. Vì có đối tƣợng điều chỉnh riêng là quan hệ đất đai, có phƣơng pháp điều chỉnh riêng, đó là phƣơng pháp bình đẳng và mệnh lệnh. Là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nƣớc quản lý đất đai có hiệu quả và trên cơ sở đó để Nhà nƣớc thiết chế mối quan hệ của mình với ngƣời sử dụng đất, xác lập cơ chế quản lý đất đai cho phù hợp.
Khái niệm đăng ký đất đai: Là việc ghi vào sổ sách của đơn vị tổ chức việc đăng ký để chính thức đƣợc công nhận cho hƣởng quyền lợi hay phải thực hiện nghĩa vụ nào đó theo mục đích đăng ký đặt ra. Trong một số trƣờng hợp thuật ngữ đăng ký còn bao gồm cả việc ghi vào sổ sách của đơn vị tổ chức đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho đối tƣợng thực hiện việc đăng ký. Về cơ bản các loại hình đăng ký đều có những đặc điểm chung sau: Mọi loại hình đăng ký đều phải thực hiện theo trình tự các công việc nhất định (còn gọi là thủ tục đăng ký); và phải phù hợp với quy định của pháp luật của Nhà nƣớc; 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Việc đăng ký chỉ đƣợc coi là hoàn thành khi đã đƣợc ghi vào sổ của đơn vị tổ chức thực hiện đăng ký. Trong phần lớn các trƣờng hợp kết quả đăng ký có liên quan đến các giao dịch xã hội của đối tƣợng đăng ký thì đối tƣợng đăng ký đƣợc cấp giấy tờ có giá trị pháp lý về việc đăng ký đó (Sổ hộ khẩu, giấy CMND, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy phép kinh doanh…); Việc đăng ký có ý nghĩa xác lập mối quan hệ pháp lý giữa các bên liên quan nhằm bảo đảm quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên.
Các loại hình đăng ký có một số điểm khác biệt cơ bản sau: - Có những công việc đăng ký thực hiện bắt buộc với mọi ngƣời (nhƣ đăng ký hộ tich) hoặc với một nhóm ngƣời (đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký phƣơng tiện, đăng ký pháp nhân đối với tổ chức); song cũng có công việc đăng ký chỉ thực hiện cho những ngƣời có nhu cầu (đăng ký lao động, đi lại, du lịch, đăng ký bảo hiểm nhân thọ.); - Việc tổ chức thực hiện đăng ký có thể do một cơ quan quản lý nhà nƣớc hoặc cơ quan nhà nƣớc khác, một tổ chức, cá nhân thực hiện. Trƣờng hợp đăng ký xuất phát từ yêu cầu quản lý của Nhà nƣớc về một sự việc hoặc hiện tƣợng xã hội cho mục đích trƣớc hết là phục vụ vì lợi ích chung của nhà nƣớc và xã hội thì việc đăng ký sẽ do cơ quan quản lý của Nhà nƣớc tổ chức thực hiện; dạng hình đăng ký này gồm có: đăng ký hộ tich, đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký pháp nhân, đăng ký kinh doanh, … Trƣờng hợp đăng ký đăng ký xuất vừa xuất phát từ vai trò quản lý của nhà nƣớc để phục vụ lợi ích chung của xã hội, vừa để bảo đảm lợi ích cho đối tƣợng thực hiện đăng ký thì việc đăng ký này thuộc loại hình dịch vụ công, sẽ do một cơ quan của nhà nƣớc (thƣờng là đơn vị sự nghiệp) tổ chức thực hiện; dạng hình đăng ký này có: đăng ký sở hữu tài sản (nhà cửa, phƣơng tiện), đăng ký bản quyền, đăng ký bảo hiểm xã hội,… Trƣờng hợp đăng ký xuất phát từ nhu cầu bảo vệ lợi ích cho đối tƣợng thực hiện đăng ký thì việc đăng ký trong trƣờng hợp này thƣờng do một tổ chức kinh tế hay cá nhân đứng ra tổ chức thực hiện, song cũng phải phù hợp với quy định của pháp luật nhà nƣớc; các dạng hình đăng ký này có: đăng ký lao động, đi lại, du lịch, bảo hiểm nhân thọ. Khái niệm đất đai: Khác với “đất” (soil) thì “đất đai” (land) là một tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên đƣợc đặc trƣng bởi một lãnh thổ, một chất lƣợng của các loại đất , bởi một 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com kiểu khí hậu, một dạng địa hình , một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật… là đơn vị lãnh thổ của việc bố trí đối tƣợng sản xuất, định cƣ và là phƣơng tiện sản xuất mà trƣớc hết và rõ nhất là kinh tế nông-lâm-ngƣ nghiệp với dân cƣ và xây dựng dân dụng. Khi nói đến đơn vị đất đai có nghĩa là 1 bộ phận không gian lãnh thổ đó đã kèm theo ngƣời sở hữu hoặc ngƣời có quyền sử dụng và quản lý nó.
Nhƣ vậy đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng bao gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt( soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm và khoáng sản dƣới lòng đất. Theo chiều nằm ngang đất đai bao gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối quan hệ trong chu trình vật chất và năng lƣợng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp cận kề[7]. Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn về mặt không gian, nhƣng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hƣớng tăng lên theo thời gian với điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý.
Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với loài ngƣời, là yếu tố sống còn đối với sự tồn vong, phát triển của con ngƣời. Đất đai là điều kiện không thể thiếu đƣợc trong quá trình sản xuất của con ngƣời cũng nhƣ sự phát triển của các ngành kinh tế[6]. Nhƣ vậy, đất đai dƣới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là một loại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con ngƣời. Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai.
Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tƣợng sử dụng đất, đƣợc giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”[1]. Vai trò của đất đai Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thƣờng nói đến vai trò và giá trị sử dụng của đất đai. Hiến Pháp Nƣớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêu rõ : “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luâ ̣t ” [2]. Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể cân đo, đong đếm đƣợc, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trò và ý nghĩa khác nhau.
Cụ thể: Về mặt chính trị: Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia ngƣời ta nghĩ đến những bộ phần cấu thành lãnh thổ bao gồm : vùng trời , vùng biển và 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đất liền. Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nƣớc tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó. Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng. Hàng ngàn năm lịch sử, thế hệ ông cha đã hi sinh xƣơng máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêng của dân tộc.
Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm tranh giành quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo. Nói nhƣ vậy, để thể hiện tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sự phồn thịnh cho con ngƣời mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tôn của bất kỳ dân tộc nào trên thế giới. Nhƣ vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình luôn là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng nhƣ nhân loại và hơn hết là từng cá nhân.