CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai 1. Một số khái niệm liên quan * Đăng ký tài sản là việc một chủ thể tới các cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền được sở hữu, quyền khai thác sử dụng một hoặc một nhóm tài sản nào đó. * Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất: đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất và hồ sơ địa chính.
* Đăng ký nhà nước về đất đai Các quyền về đất đai được nhà nước bảo đảm, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai. - Nhà nước có trách nhiệm xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ địa chính là cơ sở đảm bảo tin cậy, sự nhất quán và tập trung thống nhất của việc đăng ký đất đai. (Đặng Anh Quân, 2011) * Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai: Đăng ký đất đai là một phương thức để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu tài chính về đất, giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, giao đất thu hồi đất, cung cấp thông tin đất đai, đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 - Lợi ích đối với người sử dụng đất: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản, khuyến khích đầu tư cá nhân, mở rộng khả năng vay vốn xã hội, giảm tranh chấp đất đai, hỗ trợ giao dịch về bất động sản. Các quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất Theo bộ luật dân sự năm 2015 tài sản là bất động sản phải được đăng ký theo quy định, việc đăng ký tài sản phải được công khai. Luật đất đai năm 2013 tại Điều 12 quy định: nhà nước nghiêm cấm sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 95 quy định: trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế; việc đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai năm 2013; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 sửa đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai năm 2013 quy định việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo thẩm quyền. Như vậy có thể nói việc đăng ký lý đất đai là tài sản trên đất được quy định rất rõ trong các văn bản pháp luật và có tính chất bắt buộc đối với các đối tượng sử dụng đất. Việt đăng ký đất đai được xác lập trên hồ sơ đất đai và bất động sản được gọi chung là hồ sơ địa chính.
Đối tượng đăng ký đất đai Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký đất đai: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 - Là người đang sử dụng đất - Là người có quan hệ trực tiếp với nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy định tại điều 5 của luật đất đai năm 2013 gồm: Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (gọi chung là tổ chức). Hộ gia đình cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình cá nhân). Cộng đồng dân cư gồm: cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục tập quán hoặc có chung dòng họ.
Cơ sở tôn giáo gồm: chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm: cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được chính phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên Hợp Quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài gồm: doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Các trường hợp đăng ký đất đai Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: + Được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng. + Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCN. Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp GCN mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp: + Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng đất đai. + Người sử dụng đất được phép đổi tên.
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất. + Chuyển mục đích sử dụng đất. + Có thay đổi về thời gian sử dụng đất. + Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. + Nhà nước thu hồi đất 1. Đăng ký pháp lý đất đai và tài sản gắn liền với đất Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trên cơ sở đăng ký văn tự giao dịch hoặc đăng ký quyền. - Đăng ký văn tự giao dịch: văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện các quyền, hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch, khi đăng ký các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, rồi được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể làm chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. - Đăng ký quyền: quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được bảo đảm thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền không phải bản thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả phát huy của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc phản ánh trung thực, khép kín và bảo hiểm (Cục quản lý đất đai, 2014). Quy trình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất Trên cơ sở khai báo tình hình sử dụng đất hoặc cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn, cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm thẩm tra việc sử dụng đất, hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính vào sổ địa chính.
Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sao lưu giấy chứng nhận và trả hồ sơ cho người sử dụng đất. Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi nhận được ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền về trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất không có nhu cầu cấp giấy chứng nhận đăng ký đất, được nhà nước giao quản lý thì cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi hoàn thành việc kiểm tra hồ sơ theo thẩm quyền. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Khái quát lịch sử về hệ thống đăng ký đất đai ở nước ta 1. Trước khi thực hiện Luật đất đai 1987 Hiến pháp năm 1980 quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai, công tác đăng ký đất đai được nhà nước quan tâm nhưng chủ yếu vẫn là đất nông nghiệp.