Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1. Khái quát về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về đất đai Đất là vật thể tự nhiên được hình thành do tác động tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian, đối với trồng trọt thì có thêm yếu tố con người.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế, xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất.
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. Là thước đo sự giàu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng (Trần Hữu Viên, 2018). Vai trò của đất đai Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người con người và đất đai càng ngày càng gắn liền với chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, không có đất đai thì không có bất kì một ngành sản xuất nào, không có một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có 5 sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau.
Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”(Trần Hữu Viên, 2018). Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Ở Việt Nam, theo Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”.
Cụ thể hóa quy định này, Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Trên thực tế, quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký quyền sử dụng đất nhằm xác lập quyền sử dụng có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò là nhân tố chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp các thông tin về đất đai, thể hiện chi tiết tới từng thửa đất, đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
6 Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Quốc Hội, 2013). Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị phất lí như nhau: + Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. + Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (Bộ Tài nguyên và Môi trường 2014) 1. Khái quát chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 1.
Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho việc quản lý, sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình vào quá trình phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn, góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu nại về đất đai. Sự cần thiết và vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất. Công tác cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình đất đai, biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất lượng, phục vụ cho việc theo dõi và quản lý đất đai của Nhà nước… GCNQSDĐ là căn cứ để Nhà nước thu các khoản thuế, phí, lệ phí đúng đối tượng, tăng nguồn ngân sách cho Nhà nước.
GCNQSDĐ không những ràng buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi. GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước giải quyết các vấn đề thường xảy ra trong quá trình sử dụng đất như: tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai hay xử lý các vi phạm về đất đai. Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các hoạt động trao đổi, mua bán đất đai, làm minh bạch hơn thị trường bất động sản. GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình (Quốc Hội, 2013).
Đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Theo điều 99 Luật đất đai 2013 quy định, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: Người đang sử dụng đất có điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dựng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều sau: 8 + Điều 100 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất; + Điều 101 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; + Điều 102 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất của Luật này; Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; Người sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức đang sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; 9 Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất.