MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bước vào thời kỳ đô thị hóa, cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, việc xây dựng các công trình nhà ở, khu dân cư để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày càng trở thành một vấn đề hết sức cấp thiết. Với tốc độ gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa hiện nay của nước ta thì cung về nhà ở tại các đô thị tăng nhiều, nhưng vẫn không đủ so với nhu cầu về nhà. Vì vậy, việc xây dựng các khu chung cư, nhà cao tầng để phục vụ nhu cầu của người dân là một trong những phương hướng quan trọng để giải quyết bài toán trên.
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô thị như thành phố Thái Nguyên, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như chính trị - kinh tế - xã hội – môi trường và mỹ quan đô thị. Trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được Đảng bộ và chính quyền Thành phố quan tâm chỉ đạo. Phường Thịnh Đán là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa xã hội của tỉnh Thái Nguyên, diện tích tự nhiên là 6,16 km2. Với mật độ dân cư là 1.277 người/km2 tập trung cao ở các trục đường lớn, thêm vào đó người dân nông thôn để ra thành thị tìm việc ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cư từ các tỉnh khác cùng tìm về, khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách.
Trong những năm qua, phường Thịnh Đán đã có những bước phát triển nhảy vọt về kinh tế, xã hội. Do đó mà cuộc sống của người dân ngày càng được cải thiện về nhiều mặt, trong đó nhu cầu về nhà ở cũng là một vấn đề được quan tâm. Trong khi đó, số lượng chung cư cao cấp hiện có không đủ đáp ứng được mong muốn của người dân. Vì vậy, sự ra đời của Khu chung cư Tecco Camelia Complex sẽ phần nào giải quyết được nhu cầu nhà ở trong Khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán nói riêng và thành phố Thái Nguyên nói chung.
h 2 Từ thực tế nêu trên em đã nghiên cứu đề tài “Phân tích kết quả Dự án chung cư Tecco Camelia Complex tại Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” để cá nhân em hiểu hơn về cách thức phân tích một dự án, đồng thời giúp hiểu rõ hơn về hiện trạng của nhà chung cư và tình hình biến động của dự án, đề xuất một số giải pháp khắc phục trong thời gian tới giúp người dân ổn định cuộc sống. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Giới thiệu và Phân tích kết quả dự án Tecco Camelia Complex. - Đánh giá được kết quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex. - Đưa ra một số đề xuất và giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex tại địa bàn phường Thịnh Đán.
Ý nghĩa của đề tài - Tạo điều kiện để phát triển bản thân, bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường. Cơ hội tiếp cận môi trường khách hàng tiềm năng, nhiều ngành nghề đồng thời thấy được những thuận lợi và khó khăn của Dự án trên địa bàn. - Chỉ ra được các kết quả đã đạt được trong công tác nghiên cứu của Dự án Tecco Camelia Complex. Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp ta tìm được những phát sinh, những tác động của Dự án đến môi trường tự nhiên và xã hội của địa bàn nghiên cứu.
h 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Khái quát về bất động sản Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: Bất động sản và Động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về Bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: + Đất đai.
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác do pháp luật quy định (Bộ Luật Dân sự, 2015). Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ ở pháp luật có ý nghĩa bao gồm một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất (Từ điển thuật ngữ tài chính, 2010).
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các loại tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời được với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Phân loại bất động sản Hiện nay có 2 cách phân loại bất động sản phổ biến như sau: * Cách 1: Bất động sản có thể phân thành 3 loại: - Bất động sản có đầu tư xây dựng: + Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai). + Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ.
h 4 + Bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản trụ sở làm việc,… Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: + Đất nông nghiệp. + Đất nuôi trồng thủy sản. + Đất làm muối.
+ Đất chưa sử dụng. - Bất động sản đặc biệt: + Các công trình bảo tồn quốc gia. + Di sản văn hóa phi vật thể. + Nhà thờ họ, đình thờ, miếu mạo.
+ Nghĩa trang,… * Cách 2: Bất động sản gồm 4 loại Đất đai; Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai; Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai (Bộ Luật Dân sự, 2015). Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản do bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất. Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản. Thuộc tính bất động sản - Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển h 5 bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống.
Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận. - Tính không thống nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở. Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kì bao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa. - Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn).
+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. + Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. h 6 - Tính bền vững: Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được.
Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hữu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững. Đặc trưng cơ bản của bất động sản Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người.