ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong bối cảnh hiện nay với sự phát triển của công nghệ thông tin và những ngành công nghiệp khác. Bên cạnh đó nhu cầu về đất ở ngày càng tăng. Hòa chung với sự phỏt triển trong cả nƣớc nói chung và xã Kim Chân nói riêng đang từng bƣớc phát triển mạnh mẽ.
Các khu giãn dẫn phát triển mạnh mẽ các tuyến đƣờng liên tỉnh, liên thôn cũng đƣợc mở rộng với sự phát triển đó làm cho đất đai biến động mạnh mẽ. Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nƣớc để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trƣờng. Do tính chất phức tạp của thị trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên thị trƣờng là vấn đề quan trọng của Nhà nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực 2 tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai. Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng.
Đƣợc sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên, trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của thầy giáo TS. Phan Đình Binh chúng tôi tiến hành thực hiện chuyên đề: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Kim Chân- Thành Phố Bắc Ninh giai đoạn 2012 - 2014” nhằm góp phần từng bƣớc hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Bắc Ninh nói chung cũng nhƣ trên xã Kim Chân nói riêng. Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nƣớc quy định trên địa bàn xã Kim Chân giai đoạn 2012 - 2014. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Kim Chân.
Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng. - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trƣờng, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất nhƣ: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tƣ hƣớng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính hƣớng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Bắc Ninh. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. Ý nghĩa khoa học Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để tôi củng cố những kiến thức đã đƣợc học trong nhà trƣờng và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình 3 thực tập ở địa phƣơng. Tìm hiểu các điều kiện của địa phƣơng kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đƣa ra đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất. Qua đó tôi biết cách thu thập, tổng hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày một báo cáo khoa học hoàn chỉnh.
Ý nghĩa thực tiễn - Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đƣa ra sự chênh lệch và khả năng tƣơng đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định. - Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phƣơng, giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà nƣớc đƣa ra. - Giúp cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, việc đƣa ra các chính sách của địa phƣơng thực hiện một cách hoàn thiện hơn. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Cơ sở lí luận Xã hội loài ngƣời luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục vụ cho con ngƣời cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của con ngƣời mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con ngƣời đó chính là đất đai hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản. Nó gắn liền với con ngƣời ngày từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày đƣợc khẳng định theo tiến trình phát triển loài ngƣời. đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định đƣợc hết giá trị của nguồn tài nguyên quý giá đó nhƣ thế nào. Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò cực kỳ quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã chứng minh một cách rõ nét điều đó.
Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nƣớc về mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một thực thể xã hội nhất định. Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 đƣợc ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị trƣờng bất động sản dần dần đƣợc hình thành, phát triển và không thể phủ nhận đƣợc vai trò của thị trƣờng này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cƣ. Cơ sở thực tiễn 2. Tổng quan thị trường đất đai 2.
Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai Thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch bất động sản. Thị trƣờng đất đai đƣợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn 5 ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
- Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng không hoàn hảo: Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trƣờng trong thuyết kinh tế. Một thị trƣờng hoàn hảo là thị trƣờng khi ổn định, ngƣời mua và bán nắm đƣợc thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trƣờng, giá cả thị trƣờng, và giá trị trao đổi là giống nhau. - Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo đƣợc của thửa đất làm cho cung của đất không thay đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trƣờng đất đai trở thành thị trƣờng cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trƣờng đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội.
Trong thị trƣờng hàng hóa thông thƣờng khác, hàng hóa và các nguồn lực sản xuất phải đƣợc tự do lƣu thông tới những nơi thu đƣợc những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, ngƣời mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhƣng đối với thị trƣờng đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo đƣợc, nên dù có những ảnh hƣởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tƣ làm giá đất tăng giảm quá mức, nhƣng ngƣời ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trƣờng đất đai mang tính độc quyền rất cao. - Thị trƣờng đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế: Thị trƣờng đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trƣởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm.
Mặt khác thị trƣờng đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. Đồng thời các yếu tố nhƣ biến động chính trị, môi trƣờng xã hội, phong tục, tập quán, ƣớc lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trƣờng. Thị trường đất đai trên thế giới Trên thế giới ta ̣i các nƣớc tƣ bản phát triể n sở hƣ̃u tƣ nhân chiế m đa số nên tin ́ h đô ̣c quyề n của thi ̣trƣờng đấ t đai rấ t cao và cao hơn nhiề u so với thi ̣ 6 trƣờng hàng hóa ta ̣o cơ sở kinh tế , chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Tuy nhiên, thị trƣờng đất đai phát triển theo quy luật của thị trƣờng hàng hóa, nghĩa là đất đai đƣợc trao đổi mua bán tự do.
Giá đất biến động căn cƣ́ vào giá tri ̣thƣ̉a đấ t và tƣơng quan cung cầ u đấ t , bởi vâ ̣y mô ̣t nề n công nghiê ̣p quố c gia phát triể n ma ̣nh làm cho giá đấ t phi nông nghiê ̣p ở đây cao hơn nhiề u so với giá đấ t phi nông nghiê ̣p .