Xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất tại TPHCM

Tải luận văn về xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Phân tích thực tiễn tại TPHCM và các kiến nghị.

• Tác giả: Huỳnh Thanh Tâm
• Người hướng dẫn: PGS. TS. Phan Trung Hiền
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế - Luật
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự và Tố Tụng Dân Sự
• Đề tài: Xác Định Giá Đất Bồi Thường, Hỗ Trợ, Tái Định Cư Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Từ Thực Tiễn Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan cơ sở lý luận về giá đất bồi thường thu hồi đất

Xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một trong những nội dung trọng tâm và phức tạp nhất của pháp luật đất đai. Đây là quá trình định lượng giá trị quyền sử dụng đất để đền bù cho người dân khi đất của họ được thu hồi phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội. Cơ sở pháp lý cốt lõi cho hoạt động này được quy định trong Luật Đất đai 2013 và sắp tới là Luật Đất đai 2024, cùng các văn bản hướng dẫn chi tiết như Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Theo đó, giá đất để tính bồi thường là giá đất cụ thể, không phải giá trong khung giá đất hay bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành định kỳ. Nguyên tắc xác định giá đất bồi thường phải đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường tại thời điểm thu hồi, theo đúng mục đích sử dụng đất hợp pháp và thời hạn sử dụng đất còn lại. Luận văn của Huỳnh Thanh Tâm (2019) nhấn mạnh rằng, việc xác định đúng giá đất bồi thường không chỉ là bù đắp thiệt hại vật chất mà còn là yếu tố then chốt để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân, ổn định xã hội và tạo sự đồng thuận trong quá trình triển khai dự án. Quá trình này đòi hỏi sự tham gia của nhiều chủ thể, bao gồm cơ quan quản lý nhà nước, Hội đồng thẩm định giá đất, và các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, nhằm đảm bảo tính khách quan, minh bạch. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một thể thống nhất, trong đó giá đất là nền tảng để tính toán các khoản đền bù và trợ giúp, giúp người bị thu hồi đất có điều kiện ổn định cuộc sống và sản xuất.

1.1. Khái niệm và các nguyên tắc xác định giá đất bồi thường

Theo khoản 12, Điều 3 Luật Đất đai 2013, bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích bị thu hồi cho người sử dụng đất. Giá đất bồi thường được hiểu là giá trị bằng tiền được xác định cho một đơn vị diện tích đất bị thu hồi. Việc xác định giá này phải tuân thủ bốn nguyên tắc vàng tại Điều 112: (1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (2) Theo thời hạn sử dụng đất; (3) Phù hợp với giá đất thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng; (4) Các thửa đất liền kề có điều kiện tương tự thì có mức giá như nhau. Những nguyên tắc này tạo thành cơ sở lý luận vững chắc để đảm bảo tính công bằng và hợp lý.

1.2. Phân biệt giá đất cụ thể bảng giá đất và khung giá đất

Giá đất bồi thường được tính theo giá đất cụ thể, một khái niệm khác biệt hoàn toàn với bảng giá đất và khung giá đất. Khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm/lần, quy định mức giá tối thiểu và tối đa cho từng vùng. Dựa trên khung này, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất áp dụng ổn định trong 5 năm. Tuy nhiên, cả hai loại giá này thường lạc hậu so với thực tế. Ngược lại, giá đất cụ thể được xác định cho từng trường hợp thu hồi đất tại một thời điểm nhất định, có sự tham gia của đơn vị tư vấn và thẩm định giá đất để tiệm cận nhất với giá đất thị trường, làm căn cứ trực tiếp cho việc lập phương án bồi thường.

II. Thực trạng bất cập trong xác định giá đất bồi thường hiện nay

Thực trạng và giải pháp trong việc xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn là vấn đề nóng, gây nhiều tranh cãi và bức xúc xã hội. Bất cập lớn nhất và phổ biến nhất là sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất bồi thường do Nhà nước phê duyệt và giá đất thị trường tại cùng một khu vực và thời điểm. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc các phương pháp xác định giá đất dù được quy định rõ trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP nhưng khi áp dụng vào thực tế lại gặp nhiều rào cản. Đơn cử, phương pháp so sánh trực tiếp thiếu nguồn dữ liệu giao dịch thực tế đáng tin cậy, do tình trạng khai giá hợp đồng thấp hơn giá trị thật để tránh thuế vẫn còn phổ biến. Điều này dẫn đến kết quả thẩm định giá đất không phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Hệ quả trực tiếp là người dân không đồng thuận với phương án bồi thường, dẫn đến tình trạng khiếu nại về giá đất bồi thường kéo dài, phức tạp. Các vụ việc khởi kiện quyết định hành chính liên quan đến thu hồi đất ngày càng gia tăng, làm chậm tiến độ các dự án phát triển kinh tế - xã hội, gây mất ổn định an ninh trật tự. Luận văn của Huỳnh Thanh Tâm đã chỉ ra các ví dụ cụ thể tại TP.HCM, nơi giá bồi thường cho thu hồi đất ở và thu hồi đất nông nghiệp chỉ bằng một phần nhỏ so với giá giao dịch của các lô đất lân cận, gây thiệt hại lớn cho người bị thu hồi đất.

2.1. Vực thẳm ngăn cách giữa giá đất thị trường và giá nhà nước

Sự chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá đất thị trường là nguyên nhân gốc rễ của mọi mâu thuẫn. Nghiên cứu tại TP.HCM cho thấy, giá bồi thường tại một số dự án chỉ bằng 30-50% giá chuyển nhượng thực tế. Ví dụ, dự án Tỉnh lộ 9 (Hóc Môn), giá bồi thường cao nhất là 16.5 triệu đồng/m² trong khi giá giao dịch khu vực trên 32 triệu đồng/m². Sự chênh lệch này khiến người dân cảm thấy bị tước đoạt tài sản một cách hợp pháp, vì số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không đủ để họ mua lại một mảnh đất hoặc căn nhà có điều kiện tương đương tại cùng khu vực.

2.2. Khiếu nại kéo dài và những hệ lụy từ quyết định thu hồi đất

Khi người dân không đồng thuận với quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, họ sẽ tiến hành khiếu nại về giá đất bồi thường. Quy trình giải quyết khiếu nại hiện nay còn phức tạp, kéo dài và thường không mang lại kết quả như người dân mong đợi. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ dự án mà còn làm xói mòn niềm tin của nhân dân vào chính quyền. Nhiều vụ việc trở thành điểm nóng xã hội, gây bất ổn và tạo cơ hội cho các thế lực thù địch lợi dụng, chống phá. Đây là thách thức lớn đòi hỏi phải có những kiến nghị hoàn thiện pháp luật một cách triệt để.

III. Các phương pháp xác định giá đất bồi thường theo quy định

Để xác định giá đất cụ thể làm cơ sở tính giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, pháp luật hiện hành, cụ thể là Nghị định 44/2014/NĐ-CP, quy định 5 phương pháp xác định giá đất. Mỗi phương pháp có ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng riêng, đòi hỏi đơn vị tư vấn và Hội đồng thẩm định giá đất phải lựa chọn linh hoạt. Phương pháp phổ biến nhất là phương pháp so sánh trực tiếp, dựa trên việc phân tích giá của các thửa đất tương đồng đã giao dịch thành công trên thị trường. Tuy nhiên, như đã phân tích, phương pháp này gặp khó khăn về tính xác thực của dữ liệu đầu vào. Phương pháp thặng dư được áp dụng cho các thửa đất có tiềm năng phát triển, tính toán dựa trên chênh lệch giữa tổng doanh thu giả định và tổng chi phí ước tính của dự án. Phương pháp thu nhập lại dựa trên dòng thu nhập ròng hàng năm mà thửa đất có thể mang lại. Ngoài ra, còn có phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là công cụ được UBND cấp tỉnh sử dụng để điều chỉnh giá trong bảng giá đất cho tiệm cận với giá thị trường. Mặc dù vậy, việc xác định hệ số K bao nhiêu cho hợp lý vẫn là một bài toán khó, thường mang tính chủ quan và chưa phản ánh hết biến động của thị trường, đặc biệt trong các dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội.

3.1. Phân tích phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư

Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu thu thập thông tin của ít nhất 3 thửa đất tương đồng đã chuyển nhượng trong vòng 2 năm. Khó khăn lớn nhất là giá ghi trên hợp đồng công chứng thường không phải giá thật. Trong khi đó, phương pháp thặng dư có tính lý thuyết cao, kết quả phụ thuộc nhiều vào các giả định về chi phí phát triển và doanh thu tương lai, dễ bị tác động bởi ý chí chủ quan của người định giá. Việc lựa chọn và kết hợp các phương pháp này đòi hỏi chuyên môn sâu và nguồn dữ liệu minh bạch.

3.2. Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số K và thực tiễn

Hệ số điều chỉnh giá đất, hay hệ số K, được ban hành hàng năm để nhân với giá trong bảng giá đất, nhằm xác định giá đất cho một số trường hợp, bao gồm cả tính bồi thường. Tại TP.HCM, hệ số K được xác định riêng cho từng dự án. Tuy nhiên, việc xây dựng hệ số này vẫn chưa có cơ chế giám sát hiệu quả từ người dân. Nhiều trường hợp hệ số K được cho là quá thấp, không đủ bù đắp sự trượt giá của bảng giá đất so với giá đất thị trường, tiếp tục gây ra bất cập trong công tác bồi thường.

IV. Vai trò của Hội đồng thẩm định trong quyết định giá đất bồi thường

Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh đóng vai trò then chốt trong quy trình xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hội đồng này, do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch, có nhiệm vụ xem xét, thẩm định phương án giá đất do cơ quan tài nguyên và môi trường trình, trước khi UBND tỉnh ban hành quyết định cuối cùng. Thành phần hội đồng bao gồm đại diện các sở, ngành liên quan và đơn vị tư vấn. Quy trình này được thiết kế để đảm bảo tính pháp lý và sự cân nhắc đa chiều. Tuy nhiên, thực trạng và giải pháp cho thấy cơ chế hoạt động của hội đồng còn nhiều hạn chế. Một trong những vấn đề lớn nhất là tính độc lập. Hầu hết các thành viên đều là đại diện của các cơ quan hành chính nhà nước, vốn là bên thực hiện thu hồi đất. Điều này tạo ra một mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng: bên chi trả tiền bồi thường lại có quyền quyết định mức giá bồi thường. Luận văn của Huỳnh Thanh Tâm (2019) chỉ ra rằng, tổ chức tư vấn thẩm định giá đất được cơ quan nhà nước thuê và trả phí, do đó khó có thể đưa ra một kết quả hoàn toàn khách quan, đi ngược lại mong muốn của "khách hàng". Người dân, đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp, lại không có đại diện trong hội đồng và cũng không có cơ chế hiệu quả để giám sát hay phản biện kết quả thẩm định, ngoài việc gửi đơn khiếu nại về giá đất bồi thường sau khi quyết định đã được ban hành.

4.1. Quy trình thẩm định phương án giá đất cụ thể

Quy trình bắt đầu khi Sở Tài nguyên và Môi trường, sau khi thuê đơn vị tư vấn lập chứng thư định giá, sẽ xây dựng dự thảo phương án bồi thường và trình Hội đồng thẩm định giá đất. Hội đồng sẽ tổ chức phiên họp, xem xét hồ sơ, phân tích các phương pháp xác định giá đất đã được áp dụng, và đưa ra kết luận thẩm định. Dựa trên kết luận này, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện phương án và trình UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt giá đất.

4.2. Tính độc lập khách quan của đơn vị tư vấn và Hội đồng

Tính độc lập là yếu tố bị đặt dấu hỏi lớn nhất. Đơn vị tư vấn giá đất hoạt động như một doanh nghiệp, phụ thuộc vào các hợp đồng từ cơ quan nhà nước. Do đó, kết quả định giá có xu hướng "làm hài lòng" bên thuê. Hội đồng thẩm định giá đất cũng thiếu vắng các chuyên gia độc lập và đại diện cộng đồng. Để cải thiện, cần có cơ chế cho phép người bị thu hồi đất được quyền thuê đơn vị tư vấn độc lập khác để phản biện, và kết quả này phải được hội đồng xem xét một cách nghiêm túc.

V. Phân tích giá đất bồi thường từ thực tiễn tại TP

Thành phố Hồ Chí Minh, với tốc độ đô thị hóa và số lượng dự án khổng lồ, là một điển hình về những phức tạp trong việc xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nghiên cứu thực tiễn tại đây cho thấy rõ những bất cập của chính sách. Đối với thu hồi đất nông nghiệp, dù người dân được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp (thường tính bằng một số lần giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất), nhưng số tiền này thường không đủ để họ tạo dựng một sinh kế mới bền vững, đặc biệt với những người đã lớn tuổi. Đối với thu hồi đất ở, vấn đề còn gay gắt hơn. Luận văn của Huỳnh Thanh Tâm đã so sánh giá đất bồi thường và giá đất tái định cư tại một số dự án như Metrocity (Nhà Bè). Kết quả cho thấy, giá đất tại khu tái định cư thường được tính cao, trong khi giá bồi thường cho đất bị thu hồi lại thấp. Phần chênh lệch lớn này khiến nhiều hộ dân sau khi nhận tiền bồi thường không đủ khả năng nhận suất tái định cư, hoặc phải vay mượn thêm. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dù có nhiều điểm tiến bộ so với trước đây nhưng vẫn chưa thực sự đảm bảo nguyên tắc "nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ". Các vụ khiếu nại về giá đất bồi thường tại các dự án lớn như Khu đô thị mới Thủ Thiêm là minh chứng rõ nét cho hậu quả của việc xác định giá đất xa rời thực tế, gây ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống người dân và tạo ra những vấn đề xã hội phức tạp kéo dài.

5.1. Bất cập trong bồi thường thu hồi đất nông nghiệp và đất ở

Với thu hồi đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, người dân thường bị bồi thường theo giá đất nông nghiệp rất thấp, dù thực tế giá trị của nó đã tiệm cận giá đất ở. Đối với thu hồi đất ở, việc áp dụng hệ số K chưa linh hoạt và không theo kịp biến động thị trường là nguyên nhân chính gây bức xúc. Chính quyền địa phương cần có những cơ chế đặc thù, khảo sát giá thị trường kỹ lưỡng hơn cho từng dự án, đặc biệt các dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội có quy mô lớn.

5.2. So sánh giá bồi thường và giá đất tái định cư qua các dự án

Thực tế tại nhiều dự án ở TP.HCM cho thấy, người dân thường phải bù thêm một khoản tiền không nhỏ để nhận được một suất tái định cư. Trong khi đó, chất lượng hạ tầng, dịch vụ xã hội tại các khu tái định cư đôi khi không bằng nơi ở cũ. Sự bất hợp lý này làm giảm hiệu quả của chính sách tái định cư, vốn được xem là giải pháp cốt lõi để ổn định cuộc sống cho người bị thu hồi đất. Cần có sự công khai, minh bạch hơn trong việc xác định cả giá bồi thường và giá đất tại nơi ở mới.

VI. Hướng hoàn thiện pháp luật về giá đất bồi thường thu hồi đất

Để giải quyết các bất cập và đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, việc hoàn thiện chính sách giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là yêu cầu cấp thiết. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật cần tập trung vào một số giải pháp trọng tâm. Thứ nhất, cần có cơ chế đảm bảo giá đất cụ thể thực sự ngang bằng với giá đất thị trường. Điều này đòi hỏi phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia minh bạch, cập nhật các giao dịch thực tế, làm nguồn thông tin đầu vào đáng tin cậy cho công tác định giá. Luật Đất đai 2024 cần có những quy định cụ thể hóa nguyên tắc này. Thứ hai, cần nâng cao tính độc lập và khách quan của hệ thống thẩm định giá đất. Cần xem xét thành lập cơ quan định giá đất độc lập, hoặc tăng cường vai trò của các chuyên gia độc lập, đại diện của người dân trong Hội đồng thẩm định giá đất. Người dân phải có quyền được tham gia, giám sát và phản biện trong suốt quá trình xác định giá. Thứ ba, cần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp. Thay vì chỉ khiếu nại về giá đất bồi thường lên cơ quan hành chính, cần mở rộng thẩm quyền cho tòa án trong việc xem xét và quyết định tính hợp lý của giá đất, tạo ra một kênh giải quyết công bằng, độc lập. Cuối cùng, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được nhìn nhận một cách toàn diện, không chỉ là đền bù về tài chính mà còn là đảm bảo sinh kế lâu dài cho người dân, đặc biệt là nhóm yếu thế bị ảnh hưởng bởi thu hồi đất nông nghiệp.

6.1. Đề xuất giải pháp đảm bảo quyền lợi người bị thu hồi đất

Một trong những giải pháp quan trọng là công khai, minh bạch toàn bộ quy trình từ lúc có chủ trương thu hồi đến khi chi trả tiền bồi thường. Người dân cần được tiếp cận chứng thư thẩm định giá, biên bản làm việc của hội đồng. Đồng thời, cần có cơ chế đối thoại bắt buộc giữa chính quyền và người dân khi có bất đồng về giá, thay vì áp đặt quyết định hành chính. Quyền lợi của người dân chỉ được đảm bảo khi họ có tiếng nói thực sự trong việc quyết định giá trị tài sản của mình.

6.2. Kiến nghị sửa đổi luật theo hướng tiệm cận giá thị trường

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật cần tập trung vào việc loại bỏ các rào cản khiến giá bồi thường xa rời thực tế. Cần bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ, tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương nhưng phải đi kèm với cơ chế giám sát chặt chẽ. Cần quy định bắt buộc áp dụng các phương pháp xác định giá đất tiên tiến và có sự kiểm chứng chéo thông tin từ nhiều nguồn độc lập. Mục tiêu cuối cùng là để giá đất bồi thường phản ánh đúng giá trị mà người dân có thể nhận được nếu họ tự nguyện chuyển nhượng tài sản trên thị trường.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế đầu tàu của cả nước với tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) năm 2018 đạt 8,3%. Sự phát triển đô thị hóa nhanh chóng tạo ra nhu cầu mở rộng hạ tầng và quỹ đất sạch rất lớn. Giai đoạn 2013 - 2018, Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã thông qua 786 dự án thu hồi đất với quy mô hàng ngàn hécta. Quá trình thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trực tiếp tác động sâu rộng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Vấn đề nghiên cứu cốt lõi nảy sinh từ sự bất cập trong công tác xác định giá đất tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất đai năm 2013. Tình trạng khiếu nại kéo dài, đông người và vượt cấp xuất hiện tại nhiều địa bàn trọng điểm, bắt nguồn từ khoảng cách lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá thị trường thực tế.

Mục tiêu cụ thể của luận văn là làm rõ cơ sở lý luận, khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật định giá đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2014 đến năm 2019, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện khung khổ pháp lý. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn, hướng đến việc định lượng minh bạch các chỉ số bồi thường, hỗ trợ rút ngắn thời gian bàn giao mặt bằng và giảm thiểu hơn 50% số vụ khiếu kiện hành chính liên quan đến đất đai.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên 2 nền tảng lý thuyết chủ đạo: Lý thuyết quyền tài sản trong kinh tế pháp luật và Lý thuyết chi phí bồi hoàn thay thế (Replacement Cost) của Ngân hàng Thế giới. Theo Hiến pháp năm 2013 tại Điều 53 và Điều 54, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ như một quyền tài sản đặc biệt. Khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường phải bảo đảm bù đắp công bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Mô hình nghiên cứu vận dụng 5 khái niệm pháp lý then chốt theo quy định pháp luật:

1. Giá đất: Giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích.
2. Giá đất cụ thể: Căn cứ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dựa trên điều tra giá thị trường để tính tiền bồi thường tại thời điểm thu hồi đất theo Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013.
3. Bồi thường về đất: Sự hoàn trả bằng tiền hoặc đất có cùng mục đích sử dụng cho diện tích đất bị thu hồi.
4. Giá đất tính hỗ trợ: Khoản trợ cấp chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm dựa trên bảng giá đất.
5. Giá đất tái định cư: Đơn giá quyền sử dụng đất tại khu vực bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn kết hợp nguồn dữ liệu thứ cấp toàn diện từ 786 dự án thu hồi đất, các báo cáo kinh tế - xã hội của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (điển hình như Báo cáo số 223/BC-UBND năm 2018), cùng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật gồm Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND, Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND và Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Phương pháp nghiên cứu bao gồm: phương pháp phân tích quy phạm, phương pháp diễn dịch - quy nạp, phương pháp lịch sử và phương pháp so sánh đối chiếu. Cỡ mẫu khảo sát gồm 5 dự án tiêu biểu tại các địa bàn có tốc độ đô thị hóa cao như Huyện Nhà Bè, Huyện Cần Giờ và Quận 2. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng nhằm đánh giá khách quan 5 phương pháp định giá đất hiện hành (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất). Timeline nghiên cứu tập trung thu thập, xử lý và phân tích số liệu thực tiễn xuyên suốt giai đoạn 2014 - 2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thực tiễn áp dụng pháp luật xác định giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh bộc lộ 4 phát hiện chính:

Thứ nhất, tồn tại chênh lệch rất lớn giữa giá đất bồi thường cụ thể và giá giao dịch thị trường. Điển hình tại dự án Cầu Phước Lộc (xã Phước Lộc, huyện Nhà Bè), đơn giá bồi thường cao nhất mặt tiền đường Đào Sư Tích được phê duyệt là 11.800.200 đồng/m2, trong khi giá chuyển nhượng thực tế ngoài thị trường đạt trung bình 40.000.000 đồng/m2. Mức bồi thường chỉ tương đương khoảng 29,5% giá trị thị trường, dẫn đến tỷ lệ chênh lệch lên đến hơn 70%, khiến dự án bị ách tắc kéo dài từ năm 2012 đến năm 2019.

Thứ hai, thời điểm định giá đất chưa phản ánh đúng biến động thực tế. Pháp luật quy định thời gian thông báo thu hồi đất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp trước khi ban hành quyết định thu hồi. Việc quy định giá đất cụ thể phải tính tại thời điểm quyết định thu hồi đất tạo ra khoảng trống pháp lý, vì phương án bồi thường đã được thẩm định và phê duyệt trước đó từ 3 đến 6 tháng, bỏ qua các đợt tăng giá đất trên thị trường mở.

Thứ ba, chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm cho đất nông nghiệp bị giới hạn ở mức trần không quá 05 lần giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất địa phương (căn cứ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND). Tại dự án Kè chống sạt lở sông Sài Gòn (phường Bình An, Quận 2), các trường hợp sử dụng đất lấn chiếm trước ngày 15/10/1993 chỉ nhận mức hỗ trợ 40% đơn giá đất ở, và sau ngày 15/10/1993 chỉ nhận 30%, gây khó khăn cho người dân trong việc tái thiết kế sinh kế.

Thứ tư, thiếu tính độc lập của tổ chức tư vấn định giá. Cơ quan hành chính nhà nước vừa là chủ thể phê duyệt giá, chủ thể chi trả ngân sách bồi thường, vừa quản lý cấp phép đối với tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các bất cập trên bắt nguồn từ việc sử dụng cụm từ định tính "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" trong Luật Đất đai năm 2013 thay vì các tiêu chí định lượng chuẩn hóa. Hệ thống thông tin giá đất giao dịch thực tế bị bóp méo do người dân có xu hướng kê khai thấp giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng để giảm thuế thu nhập cá nhân.

Khi các dữ liệu đầu vào bị sai lệch, phương pháp so sánh trực tiếp chỉ thu thập được các số liệu giao dịch hình thức, khiến mức giá bồi thường đưa ra thiếu căn cứ thực tiễn. Dữ liệu khảo sát từ các dự án như Trại tạm giam T30 hay Metrocity Nhà Bè có thể được minh họa trực quan qua bảng đối chiếu chênh lệch giữa giá đất bồi thường và giá nền tái định cư, làm nổi bật áp lực tài chính đè nặng lên hộ gia đình bị giải tỏa khi tiền bồi thường không đủ trang trải chi phí mua một suất tái định cư tối thiểu.

So với tiêu chuẩn quốc tế, nguyên tắc bồi thường của Việt Nam chưa hoàn toàn tiếp cận quy định "ngày định giá cố định" (Valuation Date) và "nguyên tắc giá thay thế" của Ngân hàng Thế giới. Điều này làm gia tăng các vụ khiếu nại hành chính và làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng của hàng trăm dự án công.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, 4 nhóm giải pháp đột phá cần được triển khai:

Thứ nhất, chuẩn hóa nguyên tắc định giá mang tính định lượng trong Luật Đất đai sửa đổi. Thay thế cụm từ định tính "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" bằng tiêu chí "tương đương với giá trị thị trường của thửa đất trong điều kiện giao dịch bình thường". Mục tiêu là bảo đảm giá bồi thường đạt tối thiểu 85% đến 95% giá trị thị trường thực tế. Cơ quan chủ trì thực hiện là Quốc hội và Bộ Tài nguyên và Môi trường trong lộ trình giai đoạn 2020 - 2025.

Thứ hai, thiết lập cơ chế "ngày định giá cố định" (Valuation Date). Quy định cụ thể ngày định giá là mốc thời gian cố định sau khi ban hành thông báo thu hồi đất 30 ngày hoặc ngày cơ quan tòa án thụ lý đơn khiếu kiện về giá đất. Quy định này giúp loại bỏ sự tùy nghi trong công tác định giá và rút ngắn chu kỳ xác định phương án giá đất từ 180 ngày xuống dưới 45 ngày.

Thứ ba, tái cấu trúc chủ thể định giá và bảo đảm tính độc lập chuyên môn. Chuyển quyền quản lý các tổ chức tư vấn xác định giá đất về Hội Thẩm định giá hoặc cơ quan nghề nghiệp độc lập, tách biệt khỏi sự can thiệp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất độc lập với ít nhất 40% thành viên là chuyên gia định giá và đại diện cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi.

Thứ tư, hoàn thiện chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề và tính thuế giao dịch bất động sản. Khôi phục khung sàn hỗ trợ chuyển đổi nghề tối thiểu từ 1,5 lần đến 5 lần giá đất nông nghiệp để bảo đảm an sinh xã hội. Đồng thời, áp dụng cơ chế thu thuế thu nhập cá nhân bất động sản căn cứ theo bảng giá đất chuẩn hóa hàng năm, loại bỏ tình trạng khai báo 2 giá trong giao dịch dân sự.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn sâu sắc cho 4 nhóm đối tượng chính:

1. Cơ quan quản lý nhà nước và cơ quan lập pháp: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Hội đồng thẩm định giá đất và Ủy ban nhân dân các cấp có thể tham khảo luận văn như một tài liệu đối chiếu thực tiễn để xây dựng bảng giá đất, rút ngắn quy trình thẩm định giá cụ thể và hoàn thiện chính sách bồi thường tại hơn 700 dự án giải phóng mặt bằng trên địa bàn đô thị.

2. Doanh nghiệp thẩm định giá và tổ chức tư vấn bất động sản: Các thẩm định viên tìm thấy cơ sở lý luận và phương pháp thu thập dữ liệu giá thị trường chuẩn xác, tránh các sai số lớn khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp hệ số điều chỉnh.

3. Doanh nghiệp chủ đầu tư dự án: Các nhà đầu tư hạ tầng và khu đô thị nắm bắt được các rủi ro pháp lý, từ đó chủ động phối hợp với chính quyền địa phương trong việc xây dựng phương án bồi thường, tái định cư hài hòa, giúp đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng sạch.

4. Giảng viên, học viên cao học và sinh viên luật: Là nguồn tài liệu tham khảo giá trị trong nghiên cứu chuyên sâu về Pháp luật Đất đai, Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự liên quan đến quyền tài sản và khiếu kiện hành chính đất đai.

Câu hỏi thường gặp

Giá đất cụ thể dùng để tính bồi thường khác gì so với bảng giá đất? Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định kỳ 05 năm một lần để làm căn cứ tính thuế và lệ phí. Trong khi đó, giá đất cụ thể được xác định tại thời điểm thu hồi đất cho từng dự án, dựa trên việc điều tra giá thị trường thực tế và thông qua Hội đồng thẩm định giá đất phê duyệt.

Tại sao giá đất bồi thường tại Thành phố Hồ Chí Minh thường thấp hơn giá thị trường? Nguyên nhân chủ yếu do dữ liệu đầu vào thu thập từ các hợp đồng giao dịch công chứng thường bị kê khai thấp hơn thực tế nhằm giảm thuế chuyển nhượng. Ví dụ tại tuyến đường Đào Sư Tích, giá bồi thường 11,8 triệu đồng/m2 chỉ bằng khoảng 29,5% so với giá giao dịch thị trường 40 triệu đồng/m2.

Mức hỗ trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi thu hồi đất nông nghiệp được tính thế nào? Theo Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất địa phương đối với diện tích thu hồi trong hạn mức giao đất.

Người có đất bị thu hồi có quyền thuê tổ chức thẩm định giá độc lập không? Người dân có quyền tự thuê tổ chức tư vấn định giá đất độc lập để tham khảo. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có cơ chế bắt buộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải sử dụng chứng thư định giá do người dân cung cấp làm căn cứ phê duyệt phương án bồi thường chính thức.

Thời hạn chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ sau khi có quyết định thu hồi đất là bao lâu? Theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai năm 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan có trách nhiệm phải chi trả đầy đủ tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi.

Kết luận

Luận văn đã giải quyết toàn diện các vấn đề pháp lý và thực tiễn về xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Thành phố Hồ Chí Minh qua 5 đóng góp chính:

• Hệ thống hóa cơ sở lý luận về giá đất cụ thể và quyền tài sản của người sử dụng đất theo Hiến pháp năm 2013.
• Chỉ rõ thực trạng chênh lệch giá bồi thường thực tế tại các dự án trọng điểm như Cầu Phước Lộc, Kè sông Sài Gòn và Dự án Metrocity Nhà Bè.
• Nhận diện nguyên nhân gốc rễ dẫn đến khiếu nại đất đai kéo dài do thiếu dữ liệu thị trường chuẩn hóa và quy trình định giá mang tính hành chính mệnh lệnh.
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp mang tính chiến lược, trọng tâm là áp dụng cơ chế ngày định giá cố định và nâng cao tính độc lập của tổ chức tư vấn định giá.
• Xây dựng lộ trình hoàn thiện thể chế đất đai giai đoạn 2020 - 2025 nhằm giảm thiểu 50% đến 70% các tranh chấp hành chính về giá bồi thường.

Các cơ quan quản lý nhà nước, thẩm định viên và giới nghiên cứu học thuật nên khai thác ngay các kết quả nghiên cứu của luận văn này để áp dụng vào thực tiễn quản trị đất đai và hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trong giai đoạn mới.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 CƠ Ở LÝ LUẬN VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ HI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Luật Đất đai năm 2013, kế thừa những quy định của Luật đất đai năm 2003, đồng thời sửa đổi, bổ sung một số những quy định mới giúp chủ thể quản lý đất đai được tốt hơn. Trong đó có công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cũng như quy định về xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, việc xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai năm 2013 được luật hóa như thế nào? Chương này sẽ giới thiệu khái quát về xác định giá đất bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Khái quát về xác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất 1.

Khái niệm iá đất và xác đị iá đất 1. Khái niệm iá đất Theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định 2. Trước đó, Luật đất đai năm 2003, quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.” Như vậy, theo quy định Luật đất đai năm 2013, giá đất được xác định dựa trên giá trị của quyền sử dụng đất được tính trên một đơn vị diện tích đất, mà giá trị quyền sử dụng đất chính là biểu hiện bằng tiền của quyền sử dụng đất, là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất trong thời hạn sử dụng đất xác định.

2Khoản 20 Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 9 Nếu như Luật Đất đai năm 1987 không đưa ra khái niệm về “giá đất” mà chỉ thừa nhận “kết quả đầu tư làm tăng giá trị của đất” do ảnh hưởng thời kỳ của chế độ bao cấp. Đến giai đoạn đất nước bắt đầu mở cửa, Luật Đất đai năm 1987 không còn phù hợp, nên Luật Đất đai năm 1993 ra đời là tất yếu, lần đầu tiên đưa ra quy định về “giá các loại đất” để tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi gia đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. tiếp tục kế thừa khái niệm này, Luật đất đai năm 2003 đã cụ thể hóa khái niệm “giá đất”, nhưng so Luật đất đai năm 2003, khái niệm giá đất Luật đất đai năm 2013 có điểm mới cơ bản đó là quy định về “giá đất cụ thể”. Giá đất do Nhà nước quyết định thông qua quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai.

Theo Điều 113 và Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, những loại giá đất làm cơ sở để xác định giá đất tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Khung giá đất: do Chính phủ ban hành 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp. Bộ Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng trình Chính phủ ban hành khung giá đất và Bộ Tài chính có trách nhiệm thẩm định khung giá đất3.

Khung giá đất của Chính phủ là cơ sở để Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành trong cả nước ban hành bảng giá đất của tỉnh, thành đó. Bảng giá đất: căn cứ khung giá đất của Chính phủ, dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và bảng giá đất được công bố công khai từ ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh đất khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân 3Xem khoản 3 Điều 8 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá 10 dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp4.Việc thẩm định bảng giá đất do Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện, Hội đồng này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập gồm các thành phần sau: (1) Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm chủ tịch hội đồng; (2) Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính là thường trực Hội đồng; đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp và Ủy ban nhân dân cấp huyện; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định5.

Giá đất cụ thể: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể dưới sự tham mưu của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể6. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất7 1. Khái niệm xác định giá đất Định giá là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ8 Đất đai là hàng hóa đặc biệt, nên việc xác định giá đất phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. Do đó, theo Luật Đất đai năm 2003, để xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo 03 nguyên tắc, gồm: (1) sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; (2) các thửa đất liền kề nhau, có cùng điều kiện thì mức giá như nhau; (3) đất đai khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, có cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Tuy vậy, trong giai đoạn Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành luật đất đai chưa “định lượng” được thế 4Quy trình điều chỉnh bảng giá đất được quy định tại Điều 22 - Điều 27 Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT ngày 30/6/214 5Khoản 4 Điều 12 Nghị định số 44/2014/NĐ - CP quy định về giá đất 6Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013 7Điểm d Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai năm 2013 8Khoản 5 Điều 4, Luật giá năm 2012 11 nào là “sát” giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất nên khi áp dụng cho thấy mục đích định giá đất không đạt được kết quả như mong muốn của các chủ thể có liên quan trong mối quan hệ pháp luật về đất đai, nhất là trong việc định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Khắc phục những hạn chế trên, Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra những nội dung mới về xác định giá đất, dựa trên những loại giá đất ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp để xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trong đó, khung giá đất do Chính phủ quy định còn, bảng giá đất và giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, dưới sự tham mưu của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh.

Trong quá trình thực hiện cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Khi đó, giá đất cụ thể được sử dụng để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc xác định giá đất cụ thể phải trên cơ sở điều tra thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp9. Như vậy, từ phân tích trên cho thấy không có một khái niệm cụ thể về xác định giá đất.

Đất đai là hàng hóa đặc biệt nên việc đưa ra khái niệm xác định giá đất không phải dễ dàng. Việc xác định giá đất có thể được hiểu là việc xác định giá trị quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước thực hiện theo quy định pháp luật với trình tự, thủ tục đảm bảo theo nguyên tắc, phương pháp nhất định. Khái niệm iá đất bồi t ường, hỗ trợ v tái đị cư k i N ước thu hồi đất 1. Khái niệm iá đất bồi t ường Theo từ điển luật học, bồi thường là việc bù đắp những thiệt hại vật chất, tinh thần do mình gây ra cho người khác do không thực hiện, thực hiện chậm, thực hiện 9Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 12 không đầy đủ một nghĩa vụ dân sự hay vi phạm pháp luật10.

Còn theo từ điển tiếng việt, “bồi thường” có nghĩa là đền bù những tổn hại về vật chất và tinh thần mà mình phải chịu trách nhiệm, còn “đền bù” là trả lại đầy đủ, tương xứng với sự mất mát11. Trong quan hệ pháp luật đất đai, thuật ngữ “bồi thường” được đề cập tương đối sớm. Tuy nhiên, do ảnh hưởng tư tưởng bao cấp, mà Luật đất đai năm 1987, sử dụng thuật ngữ “đền bù thiệt hại” thay thế cho thuật ngữ “bồi thường”. Đến Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001), thuật ngữ “bồi thường” được sử dụng trở lại và tiếp tục xuất hiện trong Luật Đất đai năm 2003.

Theo đó, “bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích bị thu hồi đất cho người bị thu hồi đất”12.