Applying international financial accounting standard on investment property ias 40 to enterprises in vietnam typical research at abc international trading company limited

Luận văn áp dụng IAS 40 về bất động sản đầu tư tại doanh nghiệp Việt Nam. Nghiên cứu điển hình tại ABC International Trading. Xem ngay!

• Tác giả: Nguyễn Minh Phương
• Người hướng dẫn: PTS. Lê Văn Luyện
• Trường học: Học Viện Ngân Hàng
• Chuyên ngành: Kế toán – Kiểm toán
• Đề tài: Áp Dụng Chuẩn Mực Kế Toán Quốc Tế Về Bất Động Sản Đầu Tư (IAS 40) Tại Các Doanh Nghiệp Ở Việt Nam – Nghiên Cứu Điển Hình Tại Công Ty TNHH Thương Mại Quốc Tế ABC
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• ACKNOWLEDGEMENT
• COMMITMENT
• LIST OF ACRONYMS
• LIST OF TABLE
• LIST OF FIGURE
• TABLE OF CONTENTS
• 1. CHAPTER 1: GENERAL THEORY OF ACCOUNTING FOR INVESTMENT PROPERTY IN ENTERPRISES UNDER VIETNAMESE ACCOUNTING STANDARDS AND INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS
• 1.1. Theoretical basis of investment property in enterprises
• 1.1.1. Definition of investment property
• 1.1.2. Characteristics of investment property
• 1.1.3. Requirements and duties for investment property
• 1.1.4. Legal regulation of investment property
• 1.2. Accounting for investment property under VAS 05
• 1.2.1. Accounting cycle for investment property in Vietnamese enterprises
• 1.2.2. Vietnamese accounting standard 05: Investment Property
• 1.2.3. International accounting standard 40: Investment property (IASB)
• 1.2.4. Development process of IAS 40
• 1.2.5. Definition of investment property
• 1.2.6. Subsequent expenditure to initial measurement. Transferring purposes classification. Comparison between VAS 05 and IAS 40
• 1.2.7. International experience in applying IAS 40
• 1.2.8. International experience in applying IFRS
• 1.2.9. International experience in applying IAS 40
• 2. CHAPTER 2: THE CURRENT SITUATION OF ACCOUNTING FOR INVESTMENT PROPERTY IN VIETNAMESE ENTERPRISES – A CASE STUDY AT ABC INTERNATIONAL TRADING COMPANY LIMITED
• 2.1. Overview of property investment activities of Vietnamese enterprises
• 2.2. Reality of accounting for investment property in ABC international Trading Company Limited
• 2.2.1. Overview of the company
• 2.2.2. Accounting for investment property in ABC International Trading Company Limited
• 2.2.3. Comments on accounting for investment property at the Company
• 2.2.4. Suitability for IFRS
• 2.2.5. Inappropriateness to IFRS
• 3. CHAPTER 3: SOLUTION TO APPLY IAS 40 AND IFRS FOR ABC INTERNATIONAL TRADING COMPANY LIMITED AND FOR OTHER VIETNAMESE ENTERPRISES
• 3.1. Vietnam’s orientation in applying IFRS. History of Vietnamese Accounting Standards. IFRS application roadmap in Vietnam
• 3.2. Advantages and disadvantages when applying IAS 40 in Vietnamese enterprises
• 3.3. Solutions to apply IAS 40 and IFRS in Vietnamese enterprises
• 3.3.1. Petition to authorities
• 3.3.2. Rationale

Tóm tắt

I. Tổng Quan về IAS 40 Bất Động Sản Đầu Tư cho DN Việt Nam

Luận văn này tập trung vào việc áp dụng IAS 40 về bất động sản đầu tư tại các doanh nghiệp Việt Nam, với nghiên cứu điển hình tại công ty ABC. Mục tiêu là so sánh và phân tích sự khác biệt giữa Chuẩn mực Kế toán Việt Nam (VAS) 05 và Chuẩn mực Kế toán Quốc tế (IAS) 40. Đồng thời, đánh giá kinh nghiệm thực tế của ABC International Trading Company Limited trong việc áp dụng IFRS để lập báo cáo tài chính, chỉ ra những điểm phù hợp và chưa phù hợp, cũng như đề xuất các giải pháp cho các doanh nghiệp Việt Nam. Nghiên cứu này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc ứng dụng IAS 40 trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, đặc biệt sau Quyết định số 345/QĐ-BTC về lộ trình áp dụng IFRS tại Việt Nam. Theo tác giả Nguyen Minh Phuong, việc này góp phần nâng cao chất lượng báo cáo tài chính và thu hút đầu tư nước ngoài.

1.1. Định Nghĩa Bất Động Sản Đầu Tư Theo IAS 40

Theo IAS 40, bất động sản đầu tư là bất động sản (đất đai hoặc nhà cửa – hoặc một phần nhà cửa – hoặc cả hai) được nắm giữ (bởi chủ sở hữu hoặc bởi bên thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính) để thu lợi từ việc cho thuê hoặc từ việc tăng giá, hoặc cả hai, chứ không phải để: (a) sử dụng trong sản xuất hoặc cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc cho mục đích quản lý; hoặc (b) bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường. Theo đó, cần phân biệt rõ bất động sản đầu tư với bất động sản sử dụng cho hoạt động kinh doanh hoặc để bán.

1.2. Mục Đích Nghiên Cứu Áp Dụng IAS 40 tại Doanh Nghiệp

Mục tiêu chính của luận văn là xác định những khác biệt giữa VAS 05 và IAS 40 về bất động sản đầu tư. Nghiên cứu sẽ phân tích kinh nghiệm thực tế của ABC International Trading Company Limited trong việc áp dụng IFRS để lập báo cáo tài chính, từ đó đưa ra nhận xét và khuyến nghị giúp các doanh nghiệp Việt Nam cải thiện việc áp dụng. Bên cạnh đó, luận văn cũng đề xuất các kiến nghị cho các cơ quan quản lý nhà nước nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình ứng dụng IAS 40 một cách hiệu quả.

1.3. Phạm Vi Nghiên Cứu và Phương Pháp Sử Dụng trong Luận Văn

Luận văn tập trung vào lý thuyết chung về kế toán bất động sản đầu tư theo VAS 05 và IAS 40. Phạm vi nghiên cứu giới hạn tại ABC International Trading Company Limited cho năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2021. Nghiên cứu sử dụng các phương pháp phân tích, xử lý dữ liệu, so sánh và tổng hợp, kết hợp lý thuyết và thực tiễn. Nguồn dữ liệu chủ yếu là dữ liệu thứ cấp, tham khảo từ các công trình nghiên cứu, sách giáo khoa, văn bản pháp luật liên quan đến IAS 40 và VAS 05, cũng như dữ liệu từ doanh nghiệp.

II. Thách Thức khi Áp Dụng IAS 40 về Bất Động Sản Đầu Tư ở VN

Việc áp dụng IAS 40 tại các doanh nghiệp Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức. Một trong số đó là sự khác biệt giữa VAS 05 và IAS 40 về định nghĩa, ghi nhận và đánh giá bất động sản đầu tư. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về nguồn lực, nhân lực và hệ thống kế toán. Bên cạnh đó, khung pháp lý về bất động sản tại Việt Nam chưa hoàn toàn đồng bộ với các chuẩn mực quốc tế, gây khó khăn cho việc ứng dụng IAS 40 một cách đầy đủ và hiệu quả. Theo Nguyen Minh Phuong, sự khác biệt về thể chế chính trị, điều kiện kinh tế xã hội cũng là những yếu tố cần xem xét.

2.1. Sự Khác Biệt Giữa VAS 05 và IAS 40 Về Bất Động Sản

VAS 05 và IAS 40 có những khác biệt đáng kể về định nghĩa, ghi nhận và đánh giá bất động sản đầu tư. Ví dụ, IAS 40 cho phép sử dụng phương pháp giá trị hợp lý để đánh giá bất động sản đầu tư, trong khi VAS 05 chủ yếu sử dụng phương pháp giá gốc. Sự khác biệt này có thể dẫn đến sự khác biệt lớn trong giá trị bất động sản đầu tư được ghi nhận trên báo cáo tài chính, ảnh hưởng đến việc so sánh và đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

2.2. Khung Pháp Lý và Môi Trường Kinh Doanh tại Việt Nam

Khung pháp lý và môi trường kinh doanh tại Việt Nam có những đặc thù riêng, khác biệt so với các quốc gia khác. Điều này có thể gây khó khăn cho việc áp dụng IAS 40 một cách đầy đủ và hiệu quả. Ví dụ, việc xác định giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư có thể gặp khó khăn do thiếu thông tin thị trường hoặc do sự can thiệp của chính phủ. Doanh nghiệp cần có sự am hiểu sâu sắc về pháp luật và thị trường Việt Nam để có thể ứng dụng IAS 40 một cách phù hợp.

2.3. Nguồn Lực và Nhân Lực để Triển Khai IAS 40 tại Doanh Nghiệp

Việc áp dụng IAS 40 đòi hỏi doanh nghiệp phải đầu tư đáng kể vào nguồn lực và nhân lực. Doanh nghiệp cần có đội ngũ kế toán viên có trình độ chuyên môn cao, am hiểu về IAS 40 và IFRS. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần đầu tư vào hệ thống kế toán và công nghệ thông tin để đảm bảo việc ghi nhận và báo cáo bất động sản đầu tư được thực hiện một cách chính xác và hiệu quả. Chi phí đào tạo và thuê chuyên gia cũng là một yếu tố cần cân nhắc.

III. Phương Pháp Kế Toán Bất Động Sản Đầu Tư Theo IAS 40

Theo IAS 40, doanh nghiệp có thể lựa chọn một trong hai phương pháp để kế toán bất động sản đầu tư: phương pháp giá gốc và phương pháp giá trị hợp lý. Phương pháp giá gốc tương tự như VAS 05, trong khi phương pháp giá trị hợp lý cho phép đánh giá lại bất động sản đầu tư theo giá thị trường tại thời điểm báo cáo. Việc lựa chọn phương pháp nào phụ thuộc vào đặc điểm của doanh nghiệp, thị trường bất động sản và yêu cầu của nhà đầu tư. Theo Associate Professor PhD Le Van Luyen, việc lựa chọn phương pháp phù hợp là yếu tố quan trọng để đảm bảo báo cáo tài chính phản ánh trung thực giá trị bất động sản đầu tư.

3.1. Ghi Nhận Ban Đầu và Chi Phí Liên Quan Bất Động Sản

Khi mua hoặc xây dựng bất động sản đầu tư, doanh nghiệp cần ghi nhận ban đầu theo giá gốc, bao gồm giá mua, chi phí giao dịch và các chi phí trực tiếp liên quan khác. Các chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu, như chi phí sửa chữa, bảo trì, chỉ được ghi nhận vào chi phí trong kỳ nếu không đáp ứng điều kiện để vốn hóa. Chi phí cải tạo hoặc nâng cấp bất động sản làm tăng giá trị sử dụng hoặc kéo dài thời gian sử dụng có thể được vốn hóa.

3.2. Phương Pháp Giá Gốc và Khấu Hao Bất Động Sản Đầu Tư

Theo phương pháp giá gốc, bất động sản đầu tư được ghi nhận theo giá gốc trừ đi khấu hao lũy kế và các khoản lỗ suy giảm giá trị (nếu có). Khấu hao được tính theo các phương pháp khấu hao thông thường, như phương pháp đường thẳng, phương pháp số dư giảm dần hoặc phương pháp sản lượng. Doanh nghiệp cần xác định thời gian sử dụng hữu ích và giá trị còn lại của bất động sản để tính khấu hao một cách chính xác.

3.3. Phương Pháp Giá Trị Hợp Lý và Đánh Giá Lại Bất Động Sản

Theo phương pháp giá trị hợp lý, bất động sản đầu tư được đánh giá lại theo giá thị trường tại thời điểm báo cáo. Chênh lệch giữa giá trị hợp lý và giá trị ghi sổ được ghi nhận vào báo cáo lãi lỗ (profit or loss). Doanh nghiệp cần có phương pháp xác định giá trị hợp lý đáng tin cậy, như sử dụng thông tin từ thị trường, định giá độc lập hoặc các phương pháp định giá khác. Việc đánh giá lại bất động sản có thể dẫn đến biến động lớn trong báo cáo tài chính.

IV. Ứng Dụng IAS 40 tại Doanh Nghiệp ABC Phân Tích Điển Hình

Nghiên cứu điển hình tại ABC International Trading Company Limited cung cấp cái nhìn sâu sắc về quá trình áp dụng IAS 40 trong thực tế. ABC đã áp dụng IFRS, bao gồm IAS 40, từ năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2021. Luận văn phân tích các hoạt động đầu tư bất động sản của ABC, cách ABC ghi nhận, đánh giá và trình bày thông tin về bất động sản đầu tư trên báo cáo tài chính. Nghiên cứu cũng chỉ ra những điểm phù hợp và chưa phù hợp trong cách ABC ứng dụng IAS 40 so với chuẩn mực quốc tế.

4.1. Tổng Quan Hoạt Động Đầu Tư Bất Động Sản của ABC

ABC International Trading Company Limited tham gia vào các hoạt động đầu tư bất động sản với mục tiêu thu lợi từ việc cho thuê và tăng giá. Công ty sở hữu một số bất động sản được cho thuê để tạo ra dòng tiền. ABC cần xác định rõ đâu là bất động sản đầu tư để áp dụng đúng các quy định của IAS 40.

4.2. Ghi Nhận và Trình Bày Bất Động Sản Đầu Tư Trên BCTC

Luận văn phân tích cách ABC ghi nhận và trình bày thông tin về bất động sản đầu tư trên báo cáo tài chính. Điều này bao gồm việc ghi nhận ban đầu, khấu hao (nếu áp dụng phương pháp giá gốc), đánh giá lại (nếu áp dụng phương pháp giá trị hợp lý) và trình bày trên bảng cân đối kế toán và báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh. Nghiên cứu xem xét liệu ABC đã tuân thủ đầy đủ các yêu cầu của IAS 40 về trình bày thông tin hay chưa.

4.3. Đánh Giá Sự Phù Hợp và Chưa Phù Hợp với IFRS

Nghiên cứu chỉ ra những điểm mà ABC ứng dụng IAS 40 phù hợp với IFRS, chẳng hạn như việc sử dụng giá trị hợp lý để đánh giá lại bất động sản. Đồng thời, luận văn cũng chỉ ra những điểm chưa phù hợp, có thể do sự khác biệt giữa luật pháp Việt Nam và chuẩn mực quốc tế, hoặc do hạn chế về nguồn lực và trình độ chuyên môn. Từ đó, đề xuất các giải pháp để ABC cải thiện việc áp dụng IAS 40.

V. Giải Pháp Áp Dụng IAS 40 IFRS cho Doanh Nghiệp Việt Nam

Để áp dụng IAS 40 và IFRS một cách hiệu quả tại các doanh nghiệp Việt Nam, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức nghề nghiệp. Doanh nghiệp cần nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ kế toán, đầu tư vào hệ thống kế toán và công nghệ thông tin, và xây dựng quy trình ứng dụng IAS 40 phù hợp với đặc điểm của mình. Cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, cung cấp hướng dẫn chi tiết và tổ chức đào tạo, bồi dưỡng cho kế toán viên. Các tổ chức nghề nghiệp cần đóng vai trò tư vấn, hỗ trợ và kiểm tra, giám sát việc áp dụng IAS 40.

5.1. Nâng Cao Năng Lực Chuyên Môn Của Đội Ngũ Kế Toán

Doanh nghiệp cần đầu tư vào việc đào tạo, bồi dưỡng cho đội ngũ kế toán, giúp họ nắm vững các quy định của IAS 40 và IFRS. Các khóa học, hội thảo chuyên đề, và chương trình đào tạo trực tuyến có thể giúp kế toán viên nâng cao trình độ chuyên môn. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể thuê chuyên gia tư vấn hoặc tham gia các hiệp hội nghề nghiệp để được hỗ trợ và cập nhật thông tin.

5.2. Hoàn Thiện Hệ Thống Kế Toán và Quy Trình Ứng Dụng

Hệ thống kế toán cần được thiết kế để đáp ứng các yêu cầu của IAS 40 và IFRS, bao gồm việc ghi nhận, đánh giá và trình bày thông tin về bất động sản đầu tư. Doanh nghiệp cần xây dựng quy trình ứng dụng IAS 40 rõ ràng, chi tiết, và được tuân thủ nghiêm ngặt. Quy trình này cần bao gồm các bước xác định bất động sản đầu tư, lựa chọn phương pháp kế toán, đánh giá lại giá trị (nếu áp dụng phương pháp giá trị hợp lý), và trình bày thông tin trên báo cáo tài chính.

5.3. Kiến Nghị Với Cơ Quan Quản Lý Nhà Nước và Tổ Chức Nghề Nghiệp

Cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết về áp dụng IAS 40 và IFRS, và tăng cường kiểm tra, giám sát việc tuân thủ. Các tổ chức nghề nghiệp cần đóng vai trò tư vấn, hỗ trợ và kiểm tra, giám sát việc ứng dụng IAS 40. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên để tạo ra môi trường thuận lợi cho việc áp dụng IAS 40 một cách hiệu quả.

VI. Kết Luận và Triển Vọng Ứng Dụng IAS 40 Tại Việt Nam

Luận văn đã cung cấp cái nhìn tổng quan về việc áp dụng IAS 40 về bất động sản đầu tư tại các doanh nghiệp Việt Nam, với nghiên cứu điển hình tại công ty ABC. Nghiên cứu đã chỉ ra những thách thức và cơ hội khi ứng dụng IAS 40, đồng thời đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả áp dụng. Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, việc ứng dụng IAS 40 và IFRS là xu hướng tất yếu, giúp doanh nghiệp Việt Nam nâng cao tính minh bạch, so sánh được và thu hút đầu tư nước ngoài. Tác giả Nguyen Minh Phuong hy vọng luận văn sẽ đóng góp vào quá trình hoàn thiện hệ thống kế toán Việt Nam và thúc đẩy việc ứng dụng IAS 40 một cách rộng rãi.

6.1. Tóm Tắt Kết Quả Nghiên Cứu Về IAS 40 Bất Động Sản Đầu Tư

Luận văn đã phân tích sự khác biệt giữa VAS 05 và IAS 40 về bất động sản đầu tư, đánh giá kinh nghiệm thực tế của ABC International Trading Company Limited, và đề xuất các giải pháp để áp dụng IAS 40 một cách hiệu quả. Nghiên cứu cho thấy việc ứng dụng IAS 40 mang lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp, nhưng cũng đối mặt với không ít thách thức.

6.2. Triển Vọng và Hướng Nghiên Cứu Tiếp Theo về IAS 40

Trong tương lai, cần có thêm nhiều nghiên cứu về ứng dụng IAS 40 tại các doanh nghiệp Việt Nam với quy mô và lĩnh vực khác nhau. Các nghiên cứu có thể tập trung vào việc đánh giá tác động của IAS 40 đến báo cáo tài chính, hiệu quả hoạt động kinh doanh và quyết định đầu tư của doanh nghiệp. Ngoài ra, cần có thêm các nghiên cứu về việc hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực chuyên môn cho kế toán viên.

6.3. Khuyến Nghị Cho Doanh Nghiệp và Cơ Quan Quản Lý Về IAS 40

Doanh nghiệp nên chủ động tìm hiểu, nghiên cứu về IAS 40 và IFRS, đánh giá khả năng ứng dụng IAS 40 phù hợp với đặc điểm của mình, và đầu tư vào nguồn lực và nhân lực. Cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, cung cấp hướng dẫn chi tiết, và tăng cường kiểm tra, giám sát việc tuân thủ. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên để thúc đẩy việc ứng dụng IAS 40 một cách rộng rãi và hiệu quả.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển mạnh mẽ, đóng góp khoảng 11% vào tổng thu nhập ngân sách quốc gia và trực tiếp chiếm 4,5% GDP, việc áp dụng các chuẩn mực kế toán quốc tế trong lĩnh vực tài sản đầu tư trở nên cấp thiết. Năm 2023, thị trường bất động sản công nghiệp tăng trưởng từ 15% đến 18%, cùng với sự gia tăng 213% vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào ngành này, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp mở rộng hoạt động đầu tư tài sản. Tuy nhiên, sự khác biệt giữa Chuẩn mực Kế toán Việt Nam (VAS 05) và Chuẩn mực Kế toán Quốc tế (IAS 40) về tài sản đầu tư đã đặt ra nhiều thách thức trong việc áp dụng thống nhất và minh bạch báo cáo tài chính.

Luận văn tập trung nghiên cứu việc áp dụng IAS 40 tại Công ty TNHH Thương mại Quốc tế ABC, một doanh nghiệp đa ngành với hoạt động chính trong lĩnh vực thương mại và dịch vụ, đặc biệt là cho thuê bất động sản. Mục tiêu nghiên cứu nhằm so sánh sự khác biệt giữa VAS 05 và IAS 40, đánh giá thực trạng áp dụng IAS 40 tại công ty, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng chuẩn mực quốc tế trong các doanh nghiệp Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào năm tài chính kết thúc ngày 31/12/2021 tại Công ty ABC, với dữ liệu thu thập từ báo cáo tài chính và các tài liệu pháp lý liên quan.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ doanh nghiệp Việt Nam nâng cao chất lượng báo cáo tài chính, tăng cường minh bạch và thu hút đầu tư nước ngoài, đồng thời góp phần hoàn thiện khung pháp lý và chính sách kế toán phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai chuẩn mực kế toán chính: Chuẩn mực Kế toán Việt Nam số 05 (VAS 05) và Chuẩn mực Kế toán Quốc tế số 40 (IAS 40) về tài sản đầu tư. VAS 05 định nghĩa tài sản đầu tư là quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng được doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích cho thuê hoặc tăng giá trị vốn, không sử dụng cho sản xuất, cung cấp dịch vụ hay mục đích hành chính. IAS 40 mở rộng định nghĩa tương tự nhưng cho phép lựa chọn giữa mô hình giá gốc và mô hình giá trị hợp lý trong đo lường sau ghi nhận ban đầu.

Ba khái niệm chính được sử dụng trong nghiên cứu gồm:

• Tài sản đầu tư (Investment Property): Tài sản phi sản xuất được giữ để cho thuê hoặc tăng giá trị.
• Mô hình giá trị hợp lý (Fair Value Model): Đo lường tài sản theo giá thị trường hiện tại, ghi nhận chênh lệch giá trị vào lợi nhuận hoặc lỗ.
• Mô hình giá gốc (Cost Model): Đo lường tài sản theo giá gốc trừ khấu hao và tổn thất giá trị.

Ngoài ra, nghiên cứu còn tham khảo các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản và kế toán tại Việt Nam, cũng như kinh nghiệm quốc tế trong áp dụng IAS 40 tại các quốc gia như Trung Quốc, Malaysia và Singapore.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích định tính và định lượng dựa trên dữ liệu thứ cấp thu thập từ báo cáo tài chính của Công ty ABC, các văn bản pháp luật, tài liệu chuẩn mực kế toán và các nghiên cứu trước đó. Cỡ mẫu tập trung vào toàn bộ tài sản đầu tư của Công ty ABC trong năm tài chính 2021.

Phương pháp chọn mẫu là phương pháp toàn bộ (census) đối với tài sản đầu tư của công ty nhằm đảm bảo tính chính xác và toàn diện. Phân tích dữ liệu được thực hiện bằng cách so sánh số liệu kế toán theo VAS 05 và IAS 40, đánh giá sự khác biệt trong ghi nhận, đo lường và trình bày tài sản đầu tư.

Thời gian nghiên cứu kéo dài từ tháng 1 đến tháng 4 năm 2023, bao gồm giai đoạn thu thập dữ liệu, phân tích và tổng hợp kết quả. Các công cụ hỗ trợ gồm phần mềm kế toán, bảng tính Excel và các báo cáo kiểm toán độc lập.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Sự khác biệt trong phương pháp đo lường tài sản đầu tư:
   Công ty ABC chuyển từ mô hình giá gốc theo VAS 05 sang mô hình giá trị hợp lý theo IAS 40 từ năm 2021. Giá trị tài sản đầu tư được đánh giá lại tăng từ 42,1 tỷ VND (giá trị ghi sổ theo VAS) lên 231,45 tỷ VND (giá trị hợp lý theo IAS 40), tương đương mức tăng khoảng 450%. Việc áp dụng mô hình giá trị hợp lý giúp phản ánh sát hơn giá trị thị trường hiện tại của tài sản.

2. Tác động đến báo cáo tài chính:
   Việc ghi nhận chênh lệch giá trị hợp lý vào lợi nhuận năm 2021 đã làm tăng lợi nhuận trước thuế của công ty khoảng 189 tỷ VND. Tuy nhiên, công ty chưa ghi nhận thuế hoãn lại liên quan đến chênh lệch đánh giá lại do chưa có quy định pháp lý rõ ràng, dẫn đến sự khác biệt trong báo cáo tài chính so với chuẩn mực quốc tế.

3. Phù hợp với chuẩn mực quốc tế:
   Định nghĩa và tiêu chí nhận diện tài sản đầu tư của VAS 05 và IAS 40 tương đồng, giúp công ty dễ dàng chuyển đổi. Tuy nhiên, IAS 40 cho phép lựa chọn mô hình đo lường linh hoạt hơn, phù hợp với điều kiện thị trường và chiến lược tài chính của doanh nghiệp.

4. Khó khăn trong áp dụng:
   Công ty gặp khó khăn trong việc xử lý các khoản thuế liên quan đến đánh giá lại tài sản và thiếu hướng dẫn pháp lý cụ thể về việc ghi nhận thuế hoãn lại. Ngoài ra, việc áp dụng IAS 40 đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận kế toán, kiểm toán và định giá để đảm bảo tính chính xác và minh bạch.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy việc áp dụng IAS 40 tại Công ty ABC đã nâng cao chất lượng báo cáo tài chính, phản ánh đúng giá trị thực của tài sản đầu tư và tăng tính minh bạch cho nhà đầu tư. So với các nghiên cứu quốc tế, việc lựa chọn mô hình giá trị hợp lý là xu hướng phổ biến giúp doanh nghiệp phản ánh biến động thị trường kịp thời.

Tuy nhiên, sự thiếu đồng bộ giữa quy định pháp luật Việt Nam và chuẩn mực quốc tế về thuế và ghi nhận tài sản đầu tư tạo ra những thách thức thực tiễn. Điều này tương tự với tình hình tại Trung Quốc, nơi các doanh nghiệp cũng gặp khó khăn trong việc áp dụng đồng bộ IFRS do khác biệt về chính sách và môi trường kinh tế.

Việc trình bày dữ liệu qua biểu đồ so sánh giá trị tài sản đầu tư theo VAS 05 và IAS 40, cũng như bảng phân tích tác động đến lợi nhuận và thuế, sẽ giúp minh họa rõ nét hơn sự khác biệt và lợi ích của việc áp dụng chuẩn mực quốc tế.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khung pháp lý về thuế và kế toán:
   Bộ Tài chính cần ban hành hướng dẫn cụ thể về ghi nhận thuế hoãn lại liên quan đến đánh giá lại tài sản đầu tư theo IAS 40, nhằm đảm bảo tính nhất quán và minh bạch trong báo cáo tài chính. Thời gian thực hiện: 2024-2025. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế.

2. Tăng cường đào tạo và nâng cao năng lực kế toán:
   Doanh nghiệp và các tổ chức đào tạo cần tổ chức các khóa tập huấn chuyên sâu về IFRS, đặc biệt là IAS 40, giúp nhân viên kế toán nắm vững kiến thức và kỹ năng áp dụng. Thời gian thực hiện: liên tục hàng năm. Chủ thể thực hiện: Hiệp hội Kế toán, các trường đại học, doanh nghiệp.

3. Xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ chặt chẽ:
   Doanh nghiệp cần thiết lập quy trình kiểm soát nội bộ hiệu quả trong việc đánh giá, ghi nhận và báo cáo tài sản đầu tư, đảm bảo dữ liệu chính xác và tuân thủ chuẩn mực. Thời gian thực hiện: 2023-2024. Chủ thể thực hiện: Ban lãnh đạo doanh nghiệp, phòng kiểm toán nội bộ.

4. Khuyến khích áp dụng mô hình giá trị hợp lý:
   Các doanh nghiệp nên ưu tiên sử dụng mô hình giá trị hợp lý trong đo lường tài sản đầu tư để phản ánh sát giá trị thị trường, nâng cao tính minh bạch và khả năng thu hút đầu tư. Thời gian thực hiện: ngay lập tức và liên tục. Chủ thể thực hiện: Doanh nghiệp, cơ quan quản lý.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Doanh nghiệp Việt Nam có tài sản đầu tư:
   Giúp hiểu rõ sự khác biệt giữa VAS 05 và IAS 40, từ đó áp dụng chuẩn mực phù hợp để nâng cao chất lượng báo cáo tài chính và thu hút đầu tư.

2. Cơ quan quản lý nhà nước về kế toán và thuế:
   Cung cấp cơ sở khoa học để hoàn thiện chính sách, hướng dẫn pháp lý liên quan đến kế toán tài sản đầu tư và thuế, đảm bảo sự đồng bộ và minh bạch.

3. Chuyên gia kiểm toán và tư vấn tài chính:
   Hỗ trợ trong việc tư vấn, kiểm toán báo cáo tài chính theo chuẩn mực quốc tế, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và tài sản đầu tư.

4. Học viên, nghiên cứu sinh ngành kế toán – kiểm toán:
   Là tài liệu tham khảo quý giá về lý thuyết và thực tiễn áp dụng IAS 40 tại Việt Nam, giúp nâng cao kiến thức chuyên môn và kỹ năng nghiên cứu.

Câu hỏi thường gặp

1. IAS 40 khác gì so với VAS 05 trong việc ghi nhận tài sản đầu tư?
   IAS 40 cho phép lựa chọn mô hình đo lường giá trị hợp lý hoặc giá gốc sau ghi nhận ban đầu, trong khi VAS 05 chỉ áp dụng mô hình giá gốc. Điều này giúp IAS 40 phản ánh sát giá trị thị trường hơn.

2. Tại sao Công ty ABC chọn mô hình giá trị hợp lý khi áp dụng IAS 40?
   Mô hình giá trị hợp lý giúp công ty phản ánh đúng giá trị thị trường hiện tại của tài sản đầu tư, tăng tính minh bạch và hỗ trợ quyết định đầu tư hiệu quả hơn.

3. Việc áp dụng IAS 40 ảnh hưởng thế nào đến báo cáo tài chính?
   Việc đánh giá lại tài sản theo giá trị hợp lý làm tăng hoặc giảm lợi nhuận trong kỳ, đồng thời ảnh hưởng đến giá trị tài sản trên bảng cân đối kế toán, giúp báo cáo tài chính phản ánh chính xác hơn tình hình tài chính.

4. Có khó khăn gì khi áp dụng IAS 40 tại Việt Nam?
   Khó khăn chính là sự thiếu đồng bộ giữa quy định pháp luật Việt Nam và chuẩn mực quốc tế về thuế và ghi nhận tài sản, cũng như yêu cầu kỹ thuật cao trong đánh giá và ghi nhận tài sản.

5. Làm thế nào để doanh nghiệp Việt Nam áp dụng hiệu quả IAS 40?
   Doanh nghiệp cần nâng cao năng lực kế toán, phối hợp chặt chẽ với các chuyên gia định giá và kiểm toán, đồng thời tuân thủ các hướng dẫn pháp lý mới nhất để đảm bảo tính chính xác và minh bạch.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích sâu sắc sự khác biệt giữa VAS 05 và IAS 40, đồng thời đánh giá thực trạng áp dụng IAS 40 tại Công ty ABC trong năm 2021.
• Việc chuyển đổi sang mô hình giá trị hợp lý theo IAS 40 giúp phản ánh chính xác giá trị tài sản đầu tư, nâng cao chất lượng báo cáo tài chính.
• Những khó khăn về pháp lý và kỹ thuật trong áp dụng IAS 40 tại Việt Nam cần được giải quyết thông qua hoàn thiện chính sách và đào tạo chuyên môn.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và cơ quan quản lý trong việc áp dụng chuẩn mực quốc tế hiệu quả.
• Nghiên cứu mở ra hướng đi cho các doanh nghiệp Việt Nam trong việc hội nhập chuẩn mực kế toán quốc tế, góp phần thu hút đầu tư và phát triển bền vững.

Các doanh nghiệp và cơ quan quản lý nên phối hợp triển khai các khuyến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng IAS 40, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và đối tượng áp dụng chuẩn mực quốc tế trong lĩnh vực kế toán tài sản đầu tư.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BANKING ACADEMY FACULTY OF ACCOUNTING – AUDITNG GRADUATE THESIS APPLYING INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARD ON INVESTMENT PROPERTY (IAS 40) TO ENTERPRISES IN VIETNAM – TYPICAL RESEARCH AT ABC INTERNATIONAL TRADING COMPANY LIMITED Student: Nguyen Minh Phuong Class: K22CLCG Student ID: 22A4020010 Instructor: Associate Professor PhD Le Van Luyen Hanoi, April 2023 i ACKNOWLEDGEMENT In the implementation stage of this graduate thesis “Applying International Financial Accounting Standard on Investment Property (IAS 40) to Enterprises in Vietnam – Typical Research at ABC International Trading Company Limited”, I would like to express my deep and sincere gratitude to all the lecturers in the Accounting & Auditing Department of Banking Academy for giving me the opportunity to writing this thesis, especially Associate Professor PhD Le Van Luyen, who has provided me invaluable guidance throughout this thesis. His dynamism, vision, sincerity and motivation have deeply inspired me. He has taught me the methodology to carry out the research and to present the research works as clearly as possible. It was a great privilege and honor to work and study under his guidance.

Besides, the completion of this thesis could not have been accomplished without the support of the all the staffs in Financial Audit Department of RSM Vietnam Auditing & Consulting Company Limited – Ha Noi Branch, for helping me during the internship and supporting me with the financial data to complete this thesis. Although I have put as much effort as I could into this thesis, its restriction and shortcomings are still exist due to the time and information limit, together with the narrow knowledge. I look forward to the insights and contribution to implement this thesis. Sincerely thanks, Student Nguyen Minh Phuong ii COMMITMENT I hereby state that the results presented in this thesis are entirely original to me and were not plagiarized.

All of the results below are the products that I have made efforts to research during my study at Banking Academy and internship at RSM Vietnam Auditing & Consulting Company Limited – Ha Noi Branch with the support and guidance of Associate Professor PhD Le Van Luyen. The information offered throughout the entire thesis is either personal or has been assembled from a variety of sources. The data and tables for the analysis and guidance of this topic are collected from different sources and are noted in the references or footnotes right below the tables. Every reference has been properly sourced and cited.

I accept full responsibility for my statement and will submit to any necessary disciplinary action. (Hoang Vu Hai, Nguyen Tien Thao, Tran Ngoc Viet Anh, 2018) (Dao, 2021) (Hien, 2019) (Thuy, 2019) (Tue, 2019) (Ross Taplin, Wei Yuan, Alistair Brown, 2014) (Huyen Ngan, 2023) (Analysis And Forecast of The Real Estate Market 2023, 2022) (Viet Dung, 2023) (Ministry of Finance, Accounting And Auditing Strategy Project for The Period of 2021 - 2030, 2021) (Huong, 2010) (Vinh, 2021) (Benefits of Applying Fair Value in Accounting, 2019) (What Is The Difference Between Vietnamese And Foreign Accounting And Financial Management Software?, 2020) (Ministry of Finance, Decision No. 345/QD - BTC, 2020) iii LIST OF ACRONYMS ACCA The Association of Chartered Certified Accountants FDI Foreign Direct Investment GAAP Generally Accepted Accounting Principles GDP Gross Domestic Product IAS International Accounting Standards IASB the International Accounting Standards Board ICAEW Institute of Chartered Accountants in England and Wales. IFRIC International Financial Reporting Interpretations Committee IFRS International Financial Reporting Standards VAS Vietnamese Accounting Standards iv LIST OF TABLE Table 1.1 Comparison between VAS 05 and IAS 40 Table 2.1 List of components of investment property Table 2.2 Depreciation Schedule of investment property Table 2.3 Fair value of investment property as at 01 January 2021 Table 2.4 Fair value of investment property as at 31 December 2021 LIST OF FIGURE Figure 2.1 Asset Structure Ratio of ABC International Trading Company Limited Figure 2.2 Liabilities and Equity Ratio of ABC International Trading Company Limited Figure 2.3 Presentation of investment property in the Statement of Financial Position as at 31 December 2021 Figure 2.4 Notes for investment property in the financial statement for the year ended 31 December 2021 of ABC International Trading Company Figure 2.5 Revenue from the lease of investment property Figure 2.6 The presentation of valuation gain from investment property in the financial statements v TABLE OF CONTENTS ACKNOWLEDGEMENT.

iii LIST OF ACRONYMS. iv LIST OF TABLE .v LIST OF FIGURE .1 CHAPTER 1: GENERAL THEORY OF ACCOUNTING FOR INVESTMENT PROPERTY IN ENTERPRISES UNDER VIETNAMESE ACCOUNTING STANDARDS AND INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS. Theoretical basis of investment property in enterprises. Definition of investment property.

Characteristics of investment property. Requirements and duties for investment property. Legal regulation of investment property. Accounting for investment property under VAS 05.

Accounting cycle for investment property in Vietnamese enterprises. Vietnamese accounting standard 05: Investment Property. International accounting standard 40: Investment property (IASB). Development process of IAS 40.

Definition of investment property. Subsequent expenditure to initial measurement. Transferring purposes classification. Comparison between VAS 05 and IAS 40.

International experience in applying IAS 40. International experience in applying IFRS. International experience in applying IAS 40 .25 CHAPTER 2: THE CURRENT SITUATION OF ACCOUNTING FOR INVESTMENT PROPERTY IN VIETNAMESE ENTERPRISES – A CASE STUDY AT ABC INTERNATIONAL TRADING COMPANY LIMITED. Overview of property investment activities of Vietnamese enterprises.

Reality of accounting for investment property in ABC international Trading Company Limited. Overview of the company. Accounting for investment property in ABC International Trading Company Limited. Comments on accounting for investment property at the Company.

Suitability for IFRS. Inappropriateness to IFRS .43 CHAPTER 3: SOLUTION TO APPLY IAS 40 AND IFRS FOR ABC INTERNATIONAL TRADING COMPANY LIMITED AND FOR OTHER VIETNAMESE ENTERPRISES. Vietnam’s orientation in applying IFRS. History of Vietnamese Accounting Standards.

IFRS application roadmap in Vietnam. Advantages and disadvantages when applying IAS 40 in Vietnamese enterprises. Solutions to apply IAS 40 and IFRS in Vietnamese enterprises. Petition to authorities.

Rationale The Decision No. 345/QD - BTC on authorizing the application scheme of IFRS in Vietnam was released by the Ministry of Finance on March 16, 2020. Three steps were outlined in the Decision as the roadmap: Phases 1 through 3 are as follows: presentation (from 2019 to 2021); voluntary application (from 2022 to 2025); and mandatory application (after 2025). This is a step toward the Party and State's economic unification and globalization, which was addressed at the 13th Party Congress.

The quality of financial statements will increase with the adoption of IFRS in Vietnam. Applying IFRS will also open up new opportunities for Vietnam to attract foreign direct investment and offer Vietnamese businesses access to the global capital market. Following the project on the application of international accounting standards at enterprises of the Ministry of Finance, ABC International Trading Company Limited used International Financial Reporting Standards (IFRS) for preparing financial statements beginning with the accounting year ended at 31 December 2021, including the application of International Accounting Standards 40 – “Investment Property” for this item in the financial reports. However, besides the positive aspects that the employment of IFRS brings to the Company, there are still some shortcomings exist due to the differences in political institutions, socio-economic conditions that many of the issues that are covered by IFRS are not yet fully governed by Vietnam's present accounting laws.

The author decided to do the graduation thesis on this issue in light of the aforementioned deficiencies. Literature review Studies comparing IAS 40 and VAS 05 are currently being conducted. There is, however, no research work that examines the study and implementation of these standards in Vietnamese businesses. The study will provide an overview of the two standards listed above as well as information on how they are applied in ABC International Trading Company Limited.

From there, offer observations and 1 recommendations for companies and state management organizations to improve the application. Objectives This thesis will focus on compare and figure out the differences between Vietnamese Accounting Standard 05 (VAS 05) and the International Accounting Standard 40 (IAS 40). In addition, the author will analyse the practical experience of ABC International Trading Company Limited in applying IFRS for preparing the financial reports and highlight the Company’s suitable and inappropriate conduct, as well as those of Vietnamese businesses in general in the application. Thereby, some solutions for the enterprises in Vietnam will be suggested for more efficient execution.

Besides, to maintain transparency and strengthen the management function of the State, petitions will also be given to ministries, departments, and other state management agencies participating in the execution of the application. Object and range of study Object of the study: General theory of accounting for investment property under Vietnamese Accounting Standard 05 and International Accounting Standard 40 Range of the study: The research was conducted at ABC International Trading Company Limited for the financial year ended 31 December 2021. Research question To reach the objectives of the thesis “Applying International Accounting Standard on Investment Property (IAS 40) to enterprises in Vietnam – Typical research at ABC International Trading Company Limited”, there are 4 questions set out to be answered: - The differences between Vietnamese and International Accounting Standard on investment property. - The practical experience of ABC International Trading Company Limited in applying IAS 40 to account for investment property and prepare the financial statements.

- Comments and recommendations for better implementation and improve the result of the application of IFRS, especially IAS 40 in Vietnam 6. Research method 2 Research methods: analyzing, processing data, comparing and synthesizing, combining theory and practice,. Data sources: The thesis uses secondary data sources, references from research works, textbooks and documents related to IAS 40 and VAS 05; legal documents or regulations of the State; data from enterprises. Structure of the thesis Besides the Foreword, Conclusion, Table of Content and Apendix, this thesis will consist of 3 main chapters: Chapter 1: General theory of accounting for investment property in enterprises under Vietnamese Accounting Standards and International Accounting Standards.

Chapter 2: The current situation of accounting for investment property in Vietnamese enterprises – A case study at ABC International Trading Company Limited. Chapter 3: Solution to apply IAS 40 and IFRS for ABC International Trading Company Limited and for other Vietnamese enterprises. 3 CHAPTER 1: GENERAL THEORY OF ACCOUNTING FOR INVESTMENT PROPERTY IN ENTERPRISES UNDER VIETNAMESE ACCOUNTING STANDARDS AND INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS 1. Theoretical basis of investment property in enterprises 1.

Definition of investment property (Vietna mese Accounting Sta ndar d 05 - I nvestme nt Pr operty, 2005) According to the Circular 200/2014/TT-BTC on guidelines for accounting policies for enterprises issued on 22 December 2014 by the Ministry of Finance and the Vietnamese Accounting Standard 05 issued and announced under Decision No. 234/2003/QD-BTC dated 31 December 2003 and took effect from 15 February 2004, investment property includes: land use right, house use right, a part of house or whole of house, infrastructure held by owners or lessees under financial lease contracts for profiting purpose or held for capital appreciation that not be:  Used for production, providing goods and services;  Used for administrative purpose;  Sold in the normal operating period. Characteristics of investment property (Ministry of Fina nce, Circ ular 200/2014/T T-BT C, 201 4) VAS 05 has given some examples of assets that could be recognized as investment property. It includes a variety of aspects as:  Land use right (repurchased by enterprises) held for a long period capital appreciation;  Land use right (repurchased by enterprises) held without clearly defined future use purposes;  Houses owned by enterprises (or financially leased by the enterprises) for lease under one or more operating contracts;  Houses held for lease under one or more operating contracts;  Infrastructure held for lease under one or more operating contracts.