Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong khoa học pháp lý dân sự, tài sản là một trong những phạm trù khái niệm gốc, đóng vai trò định hướng cho việc xây dựng các chế định trọng yếu như sở hữu, hợp đồng, thừa kế và biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường và sự gia tăng của các giao dịch thương mại, đối tượng giao dịch không chỉ dừng lại ở các tài sản hiện có mà ngày càng mở rộng sang tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL). Tuy nhiên, các quy định pháp luật điều chỉnh loại tài sản này còn tồn tại bất cập, chưa bao quát được các đặc thù pháp lý riêng biệt, dẫn đến rủi ro thiệt hại cho các chủ thể tham gia giao dịch và làm phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp trong thực tiễn áp dụng. Xuất phát từ bối cảnh đó, khóa luận tốt nghiệp "Tài sản hình thành trong tương lai theo pháp luật dân sự Việt Nam" được thực hiện tại Trường Đại học Luật Hà Nội (chuyên ngành Luật Dân sự, năm 2023) bởi tác giả Từ Đặng Linh Linh, dưới sự hướng dẫn của ThS. Hoàng Trung Hiếu.

Mục đích nghiên cứu của đề tài là làm rõ các quy định pháp luật về TSHTTTL; phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật; chỉ ra những bất cập, mâu thuẫn trong thực tiễn thi hành; từ đó đề xuất các định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về TSHTTTL.

Để đạt được mục đích trên, tác giả xác định 04 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

  1. Nghiên cứu những vấn đề lý luận về TSHTTTL như khái niệm, đặc điểm, cơ sở quy định và ý nghĩa của việc quy định pháp luật về TSHTTTL.
  2. Phân tích các quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 về TSHTTTL cùng các văn bản pháp luật liên quan, rút ra những điểm tiến bộ so với BLDS năm 2005 cũng như các hạn chế, bất cập còn tồn tại.
  3. Nghiên cứu thực tiễn thi hành các quy định của BLDS năm 2015 về TSHTTTL trong đời sống pháp lý.
  4. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định pháp luật về TSHTTTL.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là những vấn đề lý luận, quy định của pháp luật và thực tiễn thi hành quy định pháp luật về TSHTTTL, trọng tâm là các quy định trong BLDS năm 2015. Về phạm vi nghiên cứu:

  • Phạm vi không gian: Tập trung vào hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành (trọng tâm là BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành); có tham khảo mở rộng kinh nghiệm lập pháp của Pháp và Liên bang Nga.
  • Phạm vi thời gian: Chú trọng nghiên cứu các quy định pháp luật từ thời điểm BLDS năm 2015 phát sinh hiệu lực thi hành (từ ngày 01/01/2017) đến thời điểm thực hiện đề tài (năm 2023).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng dựa trên hệ thống cơ sở lý thuyết pháp lý đa tầng, bao gồm khái niệm từ nguyên học Hán - Việt, lý thuyết tài sản trong kế toán - kinh tế (Jacob Marschak, 1938) và các quy định pháp luật thực định qua các thời kỳ:

  • Văn bản pháp luật Việt Nam: BLDS năm 1995 (Điều 172), BLDS năm 2005 (Điều 163, Điều 320), BLDS năm 2015 (Điều 105, 108, 158, 159, 160, 179, 189, 190, 191, 192, 295, 296, 325, 431, 463, 609, 612); Luật Nhà ở năm 2014 (Điều 3, 63, 118, 147, 148); Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Điều 3, 4, 54, 55, 56, 57, 59, 70); Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP); Nghị định số 21/2021/NĐ-CP; Nghị định số 139/2017/NĐ-CP; Thông tư số 07/2015/TT-NHNN; Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT; Thông tư số 10/2016/TT-BTC; Thông tư số 11/2015/TT-BXD.
  • Pháp luật quốc tế và nước ngoài: Điều 128 BLDS Liên bang Nga năm 1994; Sắc lệnh số 55-22 ngày 04/01/1955 và Điều 2130, 2133 BLDS Pháp; các quy định về tài sản bảo đảm của Nhật Bản.

Về phương pháp luận, tác giả vận dụng phép biện chứng duy vật của Chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng, Nhà nước về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, cải cách tư pháp và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể gồm:

  • Phương pháp phân tích luật: Nghiên cứu, mổ xẻ nội dung các quy phạm pháp luật để làm rõ cấu trúc, giá trị pháp lý và các khiếm khuyết trong kỹ thuật lập pháp.
  • Phương pháp so sánh luật học: Đối chiếu quy định của BLDS năm 2015 với BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 và pháp luật nước ngoài (Nga, Pháp) nhằm nhận diện sự chuyển dịch lập pháp.
  • Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu thứ cấp: Tổng hợp các thông tin, tài liệu từ thực tiễn áp dụng để minh chứng cho các bất cập của pháp luật.
  • Phương pháp chọn mẫu điển hình và thống kê: Xem xét các vụ việc, tranh chấp điển hình liên quan đến thế chấp, mua bán và thi hành án đối với TSHTTTL.

Nguồn dữ liệu tham khảo được kế thừa từ các công trình khoa học của các chuyên gia pháp lý như Nguyễn Ngọc Điện (1999), PGS. Nguyễn Văn Cừ và PGS. Trần Thị Huệ (2017), PGS. Đỗ Văn Đại, cùng các luận văn thạc sĩ của Trần Thị Bích (2022), Đỗ Phương Thủy (2017) và bài báo khoa học của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2017), Huỳnh Anh (2017), Hoàng Thị Thanh Hoa (2022).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Những vấn đề lý luận về tài sản hình thành trong tương lai

Chương 1 tập trung làm rõ khái niệm, đặc điểm pháp lý, phân loại và sự cần thiết của việc điều chỉnh TSHTTTL trong hệ thống pháp luật dân sự:

  • Khái niệm TSHTTTL: Tác giả khái quát TSHTTTL là bất động sản và động sản chưa được hình thành tại thời điểm hiện tại hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu, tuy nhiên có căn cứ để xác định trong tương lai tài sản đó có thể hình thành và thuộc quyền sở hữu của chủ thể xác định.
  • Đặc điểm riêng biệt của TSHTTTL: Bao gồm 04 đặc trưng cốt lõi: (1) Thời điểm hình thành xảy ra sau thời điểm xác lập giao dịch; (2) Quyền sở hữu của chủ thể chưa được xác lập đầy đủ tại thời điểm giao kết; (3) Việc tham gia giao dịch phải tuân thủ các điều kiện pháp lý nghiêm ngặt hơn tài sản hiện có; (4) Chứa đựng mức độ rủi ro cao do tài sản có thể không được hình thành đúng như dự kiến.
Tiêu chí so sánh Tài sản hiện có Tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL)
Hình thức tồn tại Đã hình thành, hiện hữu dưới dạng vật chất cụ thể và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu trước/tại thời điểm giao dịch. Chưa hiện hữu trên thực tế hoặc đã hình thành nhưng chủ thể chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch.
Thực hiện giao dịch dân sự Phạm vi giao dịch rộng rãi, ít bị ràng buộc bởi các điều kiện đặc thù. Bị hạn chế hơn, phải đáp ứng các điều kiện pháp lý nghiêm ngặt nhằm bảo đảm khả năng hình thành tài sản.
Mức độ rủi ro Rủi ro thấp do tài sản đã tồn tại thực tế và quyền sở hữu đã được xác lập rõ ràng. Rủi ro cao do khả năng tài sản không hình thành hoặc chậm tiến độ, phát sinh tranh chấp về quyền.
Thực hiện quyền sở hữu Chủ sở hữu thực hiện trực tiếp, đầy đủ 03 quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Việc thực hiện các quyền năng bị gián tiếp và hạn chế (không thể chiếm hữu vật chất trực tiếp khi tài sản chưa hình thành).
  • Phân loại TSHTTTL: Văn bản phân loại dựa trên 03 căn cứ:
    1. Căn cứ tình trạng: TSHTTTL chưa hình thành (nhà chung cư đang thi công, dự án công trình, tàu thuyền đóng theo đơn đặt hàng) và TSHTTTL đã hình thành (nhà chung cư đã xây xong nhưng bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu).
    2. Căn cứ tính chất: Bất động sản hình thành trong tương lai và Động sản hình thành trong tương lai.
    3. Căn cứ thủ tục đăng ký: Tài sản phải đăng ký (nhà ở, công trình xây dựng, tàu bay, tàu biển) và tài sản không phải đăng ký (hoa lợi, lợi tức hình thành trong tương lai).
  • Lịch sử lập pháp: Phân tích bước chuyển dịch từ BLDS năm 1995 (quy định hạn hẹp "vật có thực"), sang BLDS năm 2005 (bỏ cụm từ "vật có thực", đưa ra khái niệm "vật hình thành trong tương lai" tại khoản 2 Điều 320), đến BLDS năm 2015 (chính thức ghi nhận TSHTTTL tại Điều 105 và liệt kê tại Điều 108).

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai

Chương 2 đi sâu phân tích hệ thống quy phạm thực định điều chỉnh TSHTTTL và đánh giá những ưu điểm cùng 05 bất cập lớn:

  • Quy định định nghĩa và phân loại: Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 chia TSHTTTL thành 02 nhóm: (a) Tài sản chưa hình thành; (b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch.
  • Thời điểm xác lập quyền (Điều 160 BLDS năm 2015): Xác lập theo thứ tự ưu tiên: theo quy định của luật; theo thỏa thuận của các bên; hoặc theo thời điểm tài sản được chuyển giao.
  • Quyền sở hữu của chủ thể đối với TSHTTTL:
    • Quyền chiếm hữu (Điều 179): Đối với tài sản chưa hình thành, chủ thể chỉ có thể quản lý, chi phối về mặt quyền năng gián tiếp chứ không thể chiếm hữu vật chất trực tiếp. Với tài sản đã hình thành nhưng chưa có Giấy chứng nhận, chủ thể có thể nắm giữ và quản lý thực tế.
    • Quyền sử dụng (Điều 189 - 191): Không thể khai thác trực tiếp công năng đối với tài sản chưa hình thành; quyền sử dụng có thể chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc luật định.
    • Quyền định đoạt (Điều 192): Bị giới hạn tùy thuộc vào loại hình giao dịch:
      • Mua bán: Được phép theo Điều 431 BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
      • Thừa kế: TSHTTTL được xem là di sản thừa kế theo Điều 609, 612 BLDS năm 2015; người nhận thừa kế kế thừa các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng của người để lại di sản.
      • Tặng cho: Pháp luật không cho phép tặng cho nhà ở hình thành trong tương lai vì điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 yêu cầu nhà ở tham gia tặng cho phải có Giấy chứng nhận.
      • Cho vay: Không thể thực hiện hợp đồng cho vay đối với TSHTTTL do không thể chuyển giao tài sản cùng loại tại thời điểm giao kết theo Điều 463 BLDS năm 2015.
      • Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: Cho phép dùng TSHTTTL làm tài sản bảo đảm theo Điều 295 BLDS năm 2015 và khoản 1 Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP (trừ quyền sử dụng đất).
  • Điều kiện tham gia giao dịch: Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (phải có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng, biên bản nghiệm thu xong phần móng đối với nhà chung cư/tòa nhà hỗn hợp, văn bản trả lời đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng trong vòng 15 ngày); Điều 147, 148 Luật Nhà ở năm 2014 (điều kiện thế chấp dự án và nhà ở HTTTL).
  • Năm hạn chế, bất cập pháp lý nổi cộm được tác giả chỉ rõ:
    1. Kỹ thuật lập pháp tại Điều 108 BLDS năm 2015: Quy định theo phương pháp liệt kê gây khó hiểu khi so sánh đối chiếu giữa khoản 1 (tài sản hiện có) và khoản 2 (TSHTTTL), dẫn tới cách hiểu lúng túng nếu chủ thể không xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch.
    2. Mâu thuẫn giữa BLDS năm 2015 và luật chuyên ngành: Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 giới hạn nhà ở HTTTL là nhà ở "đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng". Do đó, trường hợp nhà ở đã xây xong, đã nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì theo BLDS năm 2015 là TSHTTTL, nhưng theo Luật Nhà ở năm 2014 lại không phải nhà ở HTTTL và không đủ điều kiện thế chấp do thiếu Giấy chứng nhận.
    3. Quy định về bảo lãnh ngân hàng: Thông tư số 07/2015/TT-NHNN chỉ cho phép phát hành thư bảo lãnh sau khi bên bán và bên mua đã ký hợp đồng mua bán, gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong việc bảo lãnh tổng thể dự án.
    4. Chế tài xử phạt vi phạm hành chính: Mức xử phạt vi phạm hành chính cao nhất theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP chỉ là 300 triệu đồng, quá thấp so với lợi nhuận của các dự án bất động sản quy mô hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng, làm giảm tính răn đe.
    5. Bất cập tại khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2015: Quy định khi thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất sẽ xử lý luôn cả công trình xây dựng HTTTL gắn liền, gây mất bình đẳng và xâm phạm quyền lợi của các chủ nợ không có bảo đảm khác.

Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai

Dựa trên các phân tích thực trạng, Chương 3 đưa ra các nhóm giải pháp và định hướng:

  • Kiến nghị hoàn thiện pháp luật:
    • Sửa đổi, chuẩn hóa khái niệm TSHTTTL trong BLDS năm 2015 theo hướng diễn giải khái quát thay vì chỉ liệt kê hạn hẹp.
    • Sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm thống nhất với BLDS năm 2015 về việc công nhận nhà ở đã xây xong nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận là TSHTTTL để tháo gỡ bế tắc trong công chứng và thế chấp ngân hàng.
    • Hoàn thiện quy định bảo lãnh ngân hàng đối với bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bảo đảm ràng buộc chặt chẽ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
    • Tăng mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, vượt qua mức trần 300 triệu đồng tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP để tạo tính răn đe nghiêm minh.
    • Rà soát, sửa đổi quy định tại khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2015 để bảo đảm sự công bằng giữa các chủ nợ khi xử lý quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất.
  • Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi:
    • Tăng cường trách nhiệm và quy trình thẩm định pháp lý của các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp TSHTTTL.
    • Đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ điều kiện huy động vốn và điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư.
    • Hoàn thiện hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm trực tuyến và tăng cường phối hợp liên ngành giữa cơ quan đăng ký, công chứng và cơ quan thi hành án dân sự.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã đạt được các kết quả nghiên cứu cụ thể dựa trên việc tổng hợp các quy định pháp luật thực định:

  • Hệ thống hóa quá trình phát triển của chế định TSHTTTL qua 03 thế hệ Bộ luật Dân sự Việt Nam (1995, 2005, 2015).
  • Làm rõ cấu trúc các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với TSHTTTL và chỉ ra tính giới hạn của các quyền này trong từng loại giao dịch cụ thể (tặng cho, cho vay, mua bán, thừa kế, thế chấp).
  • Trích xuất và phân tích các số liệu, quy định mang tính mốc giới: trần xử phạt hành chính 300 triệu đồng theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP; giới hạn tiền đặt cọc thuê nhà ở xã hội tối đa 12 tháng theo Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014; thời hạn 15 ngày cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải trả lời bằng văn bản theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
  • Đóng góp khoa học: Kế thừa các nghiên cứu trước đây nhưng khắc phục được điểm hạn chế của các công trình cũ (vốn chỉ phân tích trên nền tảng luật cũ hoặc chỉ tập trung vào một phân khúc nhà ở riêng lẻ), khóa luận đã cung cấp một cái nhìn tổng thể, đồng bộ về TSHTTTL dưới góc độ BLDS năm 2015 và nhận diện chính xác các điểm xung đột giữa BLDS với hệ thống luật chuyên ngành.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận tập trung nghiên cứu trong phạm vi hệ thống pháp luật Việt Nam từ khi BLDS năm 2015 có hiệu lực (năm 2017 đến năm 2023). Về nội dung, phần lớn các phân tích thực tiễn và tranh chấp xoay quanh bất động sản (nhà ở hình thành trong tương lai) và giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay, trong khi các loại động sản đặc thù có giá trị lớn (tàu bay, tàu biển HTTTL) và quyền tài sản hình thành từ hợp đồng mới chỉ được dừng lại ở mức độ khái quát. Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng đi sâu vào cơ chế quản lý, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các quyền tài sản vô hình hình thành trong tương lai và hoàn thiện quy trình cưỡng chế thi hành án dân sự đối với loại tài sản đặc thù này.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho sinh viên, học viên cao học chuyên ngành Luật Dân sự và Luật Kinh tế, cũng như các cán bộ pháp chế ngân hàng, công chứng viên và thẩm phán, chấp hành viên. Phần nội dung đáng tham khảo nhất là mục phân tích sự xung đột pháp lý giữa Điều 108 BLDS năm 2015 với khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đối với nhà ở đã xây xong nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, cùng bảng luận giải chi tiết về tính khả thi của các hành vi định đoạt (tặng cho, cho vay, thừa kế) đối với TSHTTTL.

Câu hỏi thường gặp

1. Khái niệm TSHTTTL theo khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 được phân chia thành những loại nào?
Theo khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015, TSHTTTL bao gồm 02 loại: (a) Tài sản chưa hình thành (chưa hiện hữu trên thực tế, đang trong quá trình đầu tư, xây dựng, sản xuất); (b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch (đã hiện hữu nhưng chưa hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu).

2. Điểm xung đột giữa BLDS năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014 / Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Luật Nhà ở năm 2014 (khoản 19 Điều 3) và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Điều 4) quy định nhà ở HTTTL là nhà ở "đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng". Do đó, nếu nhà ở đã xây xong và nghiệm thu nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì theo BLDS năm 2015 vẫn là TSHTTTL (tài sản đã hình thành nhưng xác lập quyền sở hữu sau giao dịch), nhưng theo Luật Nhà ở lại không còn là nhà ở HTTTL; điều này khiến các bên không thể thế chấp dưới dạng nhà ở HTTTL nhưng cũng không thể thế chấp dưới dạng nhà ở có sẵn vì thiếu Giấy chứng nhận.

3. Tại sao chủ thể không thể thực hiện hợp đồng tặng cho và hợp đồng cho vay đối với nhà ở hình thành trong tương lai?

  • Đối với tặng cho: Điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định giao dịch tặng cho bắt buộc nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (khoản 2 Điều 118 chỉ miễn Giấy chứng nhận cho giao dịch mua bán và thế chấp nhà ở HTTTL).
  • Đối với cho vay: Theo Điều 463 BLDS năm 2015, hợp đồng vay tài sản đòi hỏi bên cho vay phải chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên vay tại thời điểm thực hiện hợp đồng, điều mà TSHTTTL không thể đáp ứng do tài sản chưa hiện hữu hoặc chưa xác lập quyền sở hữu vật chất.

4. Bất cập tại khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2015 về thế chấp quyền sử dụng đất được tác giả chỉ ra là gì?
Khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2015 quy định trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, khi xử lý quyền sử dụng đất thì xử lý luôn cả tài sản gắn liền với đất đã hình thành. Điều này khiến bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất được ưu tiên thanh toán trên cả tài sản gắn liền với đất, làm mất cân bằng quyền lợi và gây rủi ro lớn cho các chủ nợ không có biện pháp bảo đảm khác của bên thế chấp.

5. Tác giả đánh giá mức xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP như thế nào?
Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định mức phạt tiền tối đa trong hoạt động kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở là 300 triệu đồng. Tác giả đánh giá mức phạt này là quá thấp, không đủ sức răn đe đối với các dự án bất động sản có quy mô vốn hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư chấp nhận nộp phạt để tiếp tục vi phạm.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Từ Đặng Linh Linh đã nghiên cứu một cách có hệ thống các vấn đề lý luận và thực trạng pháp lý điều chỉnh tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của BLDS năm 2015 và các luật chuyên ngành liên quan. Công trình đã làm rõ các đặc trưng về quyền năng sở hữu, điều kiện tham gia giao dịch và chỉ ra 05 điểm nghẽn, mâu thuẫn lớn trong kỹ thuật lập pháp cũng như thực tiễn áp dụng. Các kiến nghị sửa đổi luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành do tác giả đề xuất mang tính đồng bộ, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch trong nền kinh tế thị trường.