CHƯƠNG I1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Bất động sản 1. Khải niệm Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong đời sống của chúng ta, trong thế giới tài sản và được định nghĩa là đất đai va tất cả những gì tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng,.
và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thô. Theo luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản đề phân biệt giữa động sản và bất động sản. Theo khoản I điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 do Quốc hội ban hành thì bất động sản là những tài sản bao gồm: Đất đai. Nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai.
Tài sản khác găn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng. Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Các thuộc tính của bất động sản - Tỉnh bất động Có vị trí cố định về địa ly, vi tri của bất động sản là đuy nhất, được xác định bởi tọa độ. Bất động sản là tài sản gắn liền với đất, mà đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyên nhượng, bán nhưng chỉ được chuyên quyền sử dụng và khai thác, không thế chuyên bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống.
- Tỉnh không đông nhất Không có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hết nhau. Chúng khác nhau về vị trí, cảnh quan, môi trường xung quanh,. Ngoài ra, về kiến trúc và trang trí nội thất hiếm khi giống nhau hoàn toàn. Nên khi thâm định giá bất động sản cân chú ý đên đặc diém cu thé cua bat động sản đó.
Tính khan hiếm Diện tích đất thì có hạn, không tăng thêm trong khi dân số ngày một tăng, nhu cầu cũng tăng theo. Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn). Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, tư đó phát sinh như cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
Nguồn vốn cho bất động sản có hạn nhưng nhu cầu đầu tư thì nhiều. Tỉnh bên vững và đời sống kinh tế đài Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thế bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp,. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây đựng hoặc sau một thời gian sử dụng sẽ được cải tạo, nâng cấp nên có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bắt động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản là đo đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thê sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng. Phân loại bất động sản 113. Đất đai Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung đu và miễn núi. Trong đó mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng.
Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại sau: Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại Đất trồng cây hàng năm như lúa, có, và cây hàng năm khác. Đất trồng cây lâu nam. Dat rừng sản xuất. Đất rừng phòng hộ.
Đất rừng đặc dụng. Đất nuôi trồng thủy sản. Đất làm muối. Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ - _ Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại Đất ở tại nông thôn và thành thị.
Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp. Đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng khu công nghiệp, xây đựng cơ sở sản xuất kinh doanh, khai thác khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Đất sử dụng vào mục đích công cộng như đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục va dao tao, thé duc thé thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử văn hóa, đanh lam thắng cảnh, đất xay dựng các công trình công cộng khác theo các quy định của Chính phú.
Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng. Đất có các công trình là đền, đình, chùa, miễu, am, từ đường, nhà thờ họ. Dat lam nghia trang, nghia dia. Dat sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
Dat phi nông nghiệp khác theo quy định cua chính phủ. - Nhóm đất chưa sử đụng: Chưa xác định được mục đích sử dụng. Công trình kiến trúc ° Nhà dân dụng gồm các dạng nhà ở và nhà công cộng như biệt thự, nhà liền kề, chung cư, trường học, bệnh viện v,v. ° Nhà công nghiệp bao gồm các loại nhà xướng sản xuất thuộc lĩnh vực công nghiệp.
° Công trình giao thông gồm các công trình đường bộ, đường sắt, đường thủy, cầu hầm, sân bay, bến cảng. ° Công trình thủy lợi gồm hồ chứa nước, đập, cống, trạm bơm, giếng, đường ống dẫn nước, kênh, công trình trên kênh, công trình kè bờ. ° Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm các công trình cấp, thoát nước, nhà máy xử lý nước thải, công trình chiêu sáng đô thị. Các yếu tô ủnh hướng đến giá trị bắt động sản 1.
Các yếu tố bên trong - Yếu tô tự nhiên Nhóm yếu tổ tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cơ bản bao gồm các yếu tố: Vị trí, địa hình, diện tích, môi trường và thiên nhiên, khả năng mang lại thu nhập ° Vị trí của bất động sản: Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại bao nhiêu thì giá trị bất động sản tương ứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thi giá trị bất động sản cảng lớn). Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại: Vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của bất động sản.
° Vi tri tương đối: Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại năm ở các vùng ven trung tâm. ° Vị trí tuyệt đối: Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS năm ở vị trí khác. ° Manh đất có cả 2 vị trí tương - tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS được định giá rất cao. ° Địa hình của BĐS: Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS.
Ở những khu vực thấp - vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biên thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao hơn. Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình noi bật mang gia tri cao: một là ở nơi thật cao va hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven bién). ° Kích thước, điện tích mảnh đất: kích thước và điện tích mảnh dat tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông văn, có mặt tiền lớn được định gia cao.
10 ° Tình trạng môi trường: Môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ôn ào sẽ góp phần ảnh hướng đến giá trị BĐS. Điều có thế nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biên đảo trong lành thi tinh trang môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó. e Tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: Các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự có về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu.) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên. ° Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó.
Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó cảng cao và ngược lại. Câu chuyện là thu nhập từ bất động sản tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. Bất động sản Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS. - Yếu tổ pháp lý Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng.của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán.
Quy định về xây dựng gắn với BĐS: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,. — Các yếu tổ bên ngoài - Yếu tô kinh tế Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng: GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đồ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó. Sự tăng trưởng kinh tế, tý lệ thất nghiệp.cũng sẽ ảnh hưởng 11 trực tiếp đến giá trị BĐS.