Chương 1: Những vấn đề pháp lý về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Chương 2: Thực trạng giao kết và thực hiện hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Hoạt động đầu tư BĐS tại Việt Nam diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn cuộc sống có nhiều nhà đầu tư muốn cùng nhau góp vốn đầu tư BĐS do đó họ cùng nhau giao kết HĐGV đầu tư BĐS. Trước đây, việc huy động vốn đầu tư BĐS bằng hình thức giao kết HĐGV về cơ bản chưa được quy định một cách chính thức trong văn bản pháp luật. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ ra đời, có hiệu lực ngày 08 tháng 8 năm 2010 đã chính thức thừa nhận HĐGV là một trong các hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia hợp đồng này chưa được đề cập rõ trong các quy định về dân sự, đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản nên không tránh khỏi rủi ro cho các bên tham gia góp vốn hay hợp tác đầu tư.
Do vậy, để tìm hiểu những vấn đề pháp lý cơ bản của HĐGV trong dự án đầu tư BĐS, trước tiên chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về dự án đầu tư BĐS, các hình thức thức huy động vốn đầu tư BĐS. Sau đó, nghiên cứu các vấn đề pháp lý về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật về hợp đồng… Trên cơ sở đó, rút ra nhận định, quan điểm, khái niệm cơ bản và nêu bật ý nghĩa của loại hợp đồng này. Dự án đầu tƣ bất động sản và các hình thức huy động vốn đầu tƣ bất động sản 1. Dự án đầu tư bất động sản “Dự án đầu tư bất động sản” là một thuật ngữ được sử dụng rất nhiều, nó đã trở thành một khái niệm phổ biến với những người tham gia vào thị 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trường BĐS.
Nhưng, để có một định nghĩa chính thức về dự án đầu tư BĐS thế nào thì lại chưa thấy có một văn bản pháp luật nào quy định. Theo quy định tại khoản 8, điều 3 - Luật Đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”[36]. Theo Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng thì “Đầu tư bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là BĐS mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư BĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội”[50]. Luật KDBĐS năm 2006 tuy không đưa ra khái niệm cụ thể về đầu tư BĐS nhưng theo quy định tại khoản 1, điều 18 có thể hiểu đó là “hoạt động đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh.
Theo đó, các tổ chức, cá nhân KDBĐS được đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo các hình thức đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng hoặc đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn”. Đầu tư bất động sản có những đặc điểm chủ yếu như sau: Thứ nhất, ĐT BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn. Do đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao. Thứ hai, thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm.
Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua trên thị trường, thời tiết, khí hậu… Thứ ba, thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả. 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thứ tư, những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có gía trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình… Thứ năm, các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy các hoạt động đầu tư BĐS phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư.
Thứ sáu, bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư… Từ khái niệm “dự án đầu tư” và khái niệm “đầu tư bất động sản”, có thể đưa ra khái niệm “dự án đầu tư bất động sản” như sau: “Dự án đầu tư bất động sản” là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là BĐS mua, bán, khai thác và cho thuê, cho thuê mua, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư BĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Mặt khác, điều 29 - Luật Nhà ở năm 2005 quy định “dự án phát triển nhà ở” là tổng hợp các đề xuất chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định. Ngoài ra còn quy định những trường hợp phát triển nhà ở theo dự án bao gồm: Thứ nhất, phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế; Thứ hai, cải tạo là tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đầu tư xây dựng lại các khu nhà ở cũ; 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thứ ba, phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Thứ tư, phát triển nhà ở phục vụ tái định cư.
Cùng với việc phân loại các dự án phát triển nhà ở thì Nhà nước cũng xác định các phương thức phát triển nhà ở tương ứng, theo quy định tại Điều 33 – Luật Nhà ở năm 2005 [37] có bốn phương thức phát triển nhà ở như sau: Một là, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường (gọi là nhà ở thương mại); Hai là, nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (gọi là nhà ở riêng lẻ); Ba là, nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 – Luật Nhà ở năm 2005 thuê hoặc thuê mua (gọi là nhà ở xã hội); Bốn là, nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (gọi là nhà ở công vụ). Như vậy, dự án đầu tư BĐS ở đây có thể hiểu đó chính là dự án phát triển nhà ở thương mại được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005. Các hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản Trước khi NĐ 71 có hiệu lực thì việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án KDBĐS cũng đã được thực hiện dưới rất nhiều hình thức đa dạng và phức tạp. Chủ đầu tư có thể nghiên cứu đủ mọi cách để huy động được vốn bằng nhiều cách thức khác nhau miễn là pháp luật không cấm.
Theo quy định tại khoản 1, điều 7 - Luật KDBĐS năm 2006, bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng một số điều kiện nhất định như phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; phải có hồ sơ dự án, thiết kế, tiến độ xây dựng. Tuy nhiên, do thủ tục hành chính xin cấp các loại giấy phép trên có thể kéo dài nhiều tháng trong khi các chủ đầu tư dự án muốn huy động vốn để thực hiện dự án ngay trước mắt nên Luật KDBĐS năm 2006 cho phép thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng bất 18 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com động sản theo hình thức ứng tiền trước. Hình thức này chỉ áp dụng đối với việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai với điều kiện lần thu tiền đầu tiên chỉ thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho BĐS. Luật Nhà ở năm 2005, Điều 39, khoản 1 cũng ràng buộc các điều kiện tương tự khi chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua bao gồm có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và xây dựng xong phần móng.
Ngoài ra, Luật này còn quy định mức huy động vốn không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Chính vì vậy, vào thời điểm cuối năm 2007, nhiều dự án KDBĐS đã phải trả lại tiền đặt cọc trong khi chưa đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như dự án Sky Garden III của Phú Mỹ Hưng, dự án Blue Diamond của Vạn Phát Hưng … Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn của xã hội, hình thức đầu tư mua các BĐS hình thành trong tương lai thông qua hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp tác kinh doanh bắt đầu được áp dụng dù chưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng.