Chương I: Cơ sở khoa học về hoạt động môi giới căn hộ chung cư - Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới căn hộ chung cư tại sàn giao dịch bất động sản Đất Việt - Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện môi giới căn hộ chung cư tại sản Dat Việt. Do thời gian và năng lực của em còn hạn ché,chuyén đề còn nhiều thiếu xót,em rất mong nhận được sự đóng góp và chỉnh sửa của các thầy cô giáo để chuyên đề thực tập được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.Nguyễn Thế Phán đã nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành bài chuyên đề thực tập tốt nghiệp này ! Sinh viên: Trần Anh Tuấn : Lép: Quản trị kinh doanh bắt động sản Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS. Nguyễn Thế Phan CHUONG I: CO SỞ LÝ LUẬN VE HOAT ĐỘNG MOI GIỚI CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.
Khái niệm và sự cần thiết của môi giới căn hộ chung cư 1. Khái niém căn hộ chung cư Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Đặc điểm căn hộ chung cư Nhà chung cư là nha ở có từ hai tang trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thong công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.
Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nha chung cư.1 Phan sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gém: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gan liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Phan sở hữu chung trong nhà chung cư bao gom: a) Phan diện tích nha còn lại của nhà chung cư ngoai phan diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi dé xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bê phốt, thu lôi, cứu hoả và các phân khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Sinh viên: Trần Anh Tuấn 3 Lép: Quản trị kinh doanh bat động sản Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS. Nguyễn Thế Phan c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó 1.3 Khái niệm môi giới căn hộ chung cư Môi giới căn hộ chung cw là những hoạt động tư van, quảng cáo, tiếp thị các sản phầm là căn hộ chung cư tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản.4 Vai trò của môi giới căn hộ chung cư - Cung cấp thông tin cho các chủ thé tham gia vào hoạt động giao dịch Do tính đặc thù về của hàng hoá bat động sản và thị trường bat động sản. Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hang hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác.
Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao,gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán. bat động san là một hang hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêu yếu tô và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tô chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chon thị trường tham gia giao dịch. Dong thời ta biết rang thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ dé trở thành cạnh tranh hoàn hảo.
Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định. Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cau. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đồ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng Sinh viên: Trần Anh Tuấn 4 Lép: Quản trị kinh doanh bat động sản Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS. Nguyễn Thế Phan thanh toán.
Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản. - Thúc đây thị trường căn hộ chung cư phát triển. Do thị trường bat động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết dé lựa chọn thị trường phù hợp với mình.
Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới gía quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thực” hay là giá “ảo”. Vì thế khi mà thị trường “ lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản .Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường.
Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư van đó là dich vụ môi giới bất động sản. Thông qua các tổ chức môi giới — những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bach, hạn ché tình trạng đầu cơ đất tran lan, ép giá. Vì vậy, hoạt động của tô chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phan thúc đây thị trường bat động sản phát triển - Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước Sinh viên: Trần Anh Tuấn ; Lép: Quản trị kinh doanh bat động sản Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.
Nguyễn Thế Phan Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bat động sản là thông tin trường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thé thực hiện được. Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước. Mà thuế là nguồn thu chính của nha nước dé trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước.
Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hieu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế. - Góp phần ôn định an ninh,trat tự xã hội. Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bat kì một quan hệ giao dịch bat động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau.
Mà thị trường bắt động sản phụ thuộc và chịu sự chỉ phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh được tình trạng pháp lý về quyền sở hữu ( quyền sử dụng ) của bất động sản. Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thé chấp, nhận góp vốn.cần nắm bat, am hiểu.
Thế nhưng hau hết người mua, thuê nhận thế chấp.lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về bất động sản.