Hoạt Động Môi Giới Căn Hộ Chung Cư Tại Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Đất Việt

Hoạt động môi giới căn hộ chung cư tại sàn giao dịch bất động sản Đất Việt đóng vai trò quan trọng trong… 58 trang · Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân · 2014.

• Tác giả: Trần Anh Tuấn
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh Bất Động Sản
• Đề tài: Hoạt Động Môi Giới Căn Hộ Chung Cư Tại Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Đất Việt
• Loại tài liệu: Chuyên Đề Thực Tập Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI CĂN HỘ CHUNG CƯ
• 1.1. Khái niệm và sự cần thiết của môi giới căn hộ chung cư
• 1.2. Đặc điểm căn hộ chung cư
• 1.3. Khái niệm môi giới căn hộ chung cư
• 1.4. Vai trò của môi giới căn hộ chung cư
• 1.5. Nội dung hoạt động môi giới căn hộ chung cư
• 1.5.1. Quy trình hoạt động môi giới căn hộ chung cư
• 1.5.2. Kỹ năng môi giới căn hộ chung cư
• 1.5.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động của nhà môi giới
• 1.5.3.1. Các nhân tố chủ quan
• 1.5.3.2. Các nhân tố khách quan
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT
• 2.1. Giới thiệu về sàn giao dịch bất động sản Đất Việt
• 2.1.1. Lịch sử hình thành và quá trình phát triển
• 2.1.2. Chức năng của sàn giao dịch bất động sản Đất Việt
• 2.1.3. Mục tiêu kinh doanh của sàn Đất Việt
• 2.1.4. Chiến lược kinh doanh của sàn
• 2.1.5. Cơ cấu tổ chức sàn giao dịch Đất Việt
• 2.2. Sản phẩm của sàn
• 2.3. Khách hàng và đối thủ cạnh tranh của sàn
• 2.4. Thực trạng hoạt động môi giới căn hộ chung cư tại sàn giao dịch bất động sản Đất Việt
• 2.4.1. Tình hình hoạt động của sàn từ khi thành lập
• 2.4.2. Quy trình thực hiện một thương vụ môi giới căn hộ chung cư tại sàn giao dịch bất động sản Đất Việt
• 2.4.3. Những kỹ năng được nhân viên môi giới tại sàn Đất Việt sử dụng
• 2.4.4. Đánh giá chung hoạt động của sàn Đất Việt
• 2.4.5. Những hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN ĐẤT VIỆT
• 3.1. Định hướng hoạt động môi giới căn hộ chung cư của sàn Đất Việt trong thời gian tới
• 3.2. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực của sàn giao dịch
• 3.3. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch
• 3.4. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và kỹ năng môi giới tại sàn
• 3.5. Tăng cường cơ sở vật chất, kỹ thuật
• 3.6. Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ môi giới bất động sản cho các nhân viên
• 3.7. Hoàn thiện quy trình môi giới tại sàn giao dịch
• 3.8. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về khách hàng
• 3.9. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản Đất Việt
• 3.9.1. Kiến nghị đối với nhà nước
• 3.9.2. Một số kiến nghị khác
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về hoạt động môi giới căn hộ chung cư tại Đất Việt

Hoạt động môi giới căn hộ chung cư tại sàn giao dịch bất động sản Đất Việt đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán. Thị trường căn hộ chung cư đang phát triển mạnh mẽ, với nhu cầu ngày càng tăng từ người tiêu dùng. Sàn giao dịch Đất Việt đã khẳng định được vị thế của mình trong lĩnh vực này, cung cấp dịch vụ môi giới chuyên nghiệp và hiệu quả.

1.1. Khái niệm và vai trò của môi giới căn hộ chung cư

Môi giới căn hộ chung cư là hoạt động tư vấn, quảng cáo và tiếp thị các sản phẩm căn hộ đến tay khách hàng. Vai trò của môi giới không chỉ là kết nối giao dịch mà còn cung cấp thông tin chính xác về thị trường, giúp người tiêu dùng đưa ra quyết định đúng đắn.

1.2. Đặc điểm của thị trường căn hộ chung cư hiện nay

Thị trường căn hộ chung cư hiện nay có nhiều đặc điểm nổi bật như sự đa dạng về sản phẩm, giá cả và vị trí. Sự cạnh tranh giữa các sàn giao dịch cũng ngày càng gia tăng, yêu cầu các nhà môi giới phải nâng cao kỹ năng và chất lượng dịch vụ.

II. Những thách thức trong hoạt động môi giới căn hộ chung cư

Hoạt động môi giới bất động sản không chỉ đơn thuần là giao dịch mà còn đối mặt với nhiều thách thức. Các vấn đề như thông tin không đầy đủ, sự cạnh tranh khốc liệt và yêu cầu cao từ khách hàng là những yếu tố cần được giải quyết để nâng cao hiệu quả hoạt động.

2.1. Vấn đề thông tin không đầy đủ trên thị trường

Thông tin về căn hộ chung cư thường không được công khai và minh bạch, dẫn đến khó khăn trong việc định giá và giao dịch. Các nhà môi giới cần phải có kỹ năng thu thập và phân tích thông tin để cung cấp cho khách hàng.

2.2. Cạnh tranh giữa các sàn giao dịch bất động sản

Sự cạnh tranh giữa các sàn giao dịch ngày càng gay gắt, yêu cầu các nhà môi giới phải không ngừng cải thiện kỹ năng và dịch vụ. Việc tạo ra sự khác biệt trong dịch vụ là rất cần thiết để thu hút khách hàng.

III. Phương pháp nâng cao hiệu quả môi giới căn hộ chung cư

Để nâng cao hiệu quả trong hoạt động môi giới căn hộ chung cư, các nhà môi giới cần áp dụng những phương pháp và kỹ năng chuyên nghiệp. Việc đào tạo và phát triển nguồn nhân lực là yếu tố then chốt trong việc cải thiện chất lượng dịch vụ.

3.1. Đào tạo kỹ năng cho nhân viên môi giới

Đào tạo kỹ năng cho nhân viên môi giới là rất quan trọng. Các kỹ năng như giao tiếp, đàm phán và xử lý thông tin sẽ giúp nhân viên tự tin hơn trong việc tư vấn cho khách hàng.

3.2. Sử dụng công nghệ trong môi giới bất động sản

Công nghệ hiện đại như phần mềm quản lý bất động sản và các nền tảng trực tuyến giúp tăng cường hiệu quả trong việc tìm kiếm và kết nối khách hàng. Việc áp dụng công nghệ sẽ giúp tiết kiệm thời gian và nâng cao chất lượng dịch vụ.

IV. Ứng dụng thực tiễn của hoạt động môi giới căn hộ chung cư

Hoạt động môi giới căn hộ chung cư tại sàn giao dịch Đất Việt đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Các giao dịch thành công không chỉ giúp tăng doanh thu cho sàn mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

4.1. Kết quả nghiên cứu về hiệu quả môi giới

Nghiên cứu cho thấy rằng các giao dịch thành công tại sàn Đất Việt đã tăng trưởng đáng kể trong những năm qua. Điều này chứng tỏ rằng hoạt động môi giới đang đi đúng hướng và đáp ứng nhu cầu của thị trường.

4.2. Những bài học kinh nghiệm từ hoạt động môi giới

Các bài học kinh nghiệm từ hoạt động môi giới căn hộ chung cư cho thấy rằng việc nắm bắt thông tin thị trường và cải thiện kỹ năng là rất quan trọng. Những nhà môi giới thành công thường là những người có khả năng thích ứng nhanh với thay đổi của thị trường.

V. Kết luận và tương lai của hoạt động môi giới căn hộ chung cư

Hoạt động môi giới căn hộ chung cư tại sàn giao dịch Đất Việt đang có nhiều triển vọng phát triển. Với sự gia tăng nhu cầu và sự cạnh tranh trong thị trường, việc nâng cao chất lượng dịch vụ và kỹ năng của nhân viên là rất cần thiết.

5.1. Tương lai của thị trường căn hộ chung cư

Thị trường căn hộ chung cư dự kiến sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Các nhà môi giới cần chuẩn bị sẵn sàng để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao từ khách hàng.

5.2. Định hướng phát triển cho sàn giao dịch Đất Việt

Sàn giao dịch Đất Việt cần có những chiến lược phát triển rõ ràng để nâng cao vị thế trên thị trường. Việc đầu tư vào công nghệ và đào tạo nhân lực sẽ là những yếu tố quyết định cho sự thành công trong tương lai.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường trọng yếu của nền kinh tế nhưng luôn tiềm ẩn tính chất không hoàn hảo do thông tin bất đối xứng và các giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn. Trong giai đoạn 2011 - 2013, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng trầm lắng, đóng băng kéo dài, nguồn cung tại nhiều phân khúc vượt quá cầu khả dụng, dẫn đến áp lực thanh khoản lớn đối với các chủ đầu tư và các đơn vị phân phối. Trong bối cảnh đó, nghề môi giới bất động sản đứng trước yêu cầu phải chuẩn hóa về quy trình nghiệp vụ và nâng cao năng lực chuyên môn để tồn tại và phát triển.

Tại Công ty Cổ phần Tư vấn Bất động sản Đất Việt (Sàn Đất Việt) – một đơn vị thành lập năm 2010 chuyên phân phối phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ tại Hà Nội, hoạt động kinh doanh duy trì được sự tăng trưởng nhất định thông qua việc phân phối các dự án như Đại Thanh, Kim Văn Kim Lũ. Tuy nhiên, qua khảo sát thực tế tại đơn vị, tác giả nhận thấy việc vận hành quy trình môi giới tại sàn vẫn còn mang tính tự phát, nhân viên môi giới chưa được đào tạo bài bản, kỹ năng nghiệp vụ còn nhiều khiếm khuyết và chưa hình thành được quy chuẩn chăm sóc khách hàng dài hạn.

Đề tài được thực hiện nhằm giải quyết các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về bản chất, vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản nói chung và môi giới căn hộ chung cư nói riêng; làm rõ quy trình chuẩn và các nhóm kỹ năng hành nghề môi giới.
2. Phân tích, đánh giá thực trạng tổ chức hoạt động môi giới căn hộ chung cư tại Sàn giao dịch bất động sản Đất Việt giai đoạn 2010 - 2013, nhận diện những kết quả đạt được cũng như các tồn tại, nguyên nhân trong quy trình và kỹ năng của đội ngũ nhân viên.
3. Đề xuất các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện quy trình giao dịch, nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng bán hàng và chuẩn mực đạo đức cho nhân viên môi giới tại Sàn Đất Việt trong giai đoạn tiếp theo.

• Đối tượng nghiên cứu: Quy trình môi giới và các kỹ năng tác nghiệp của nhà môi giới căn hộ chung cư tại Sàn giao dịch bất động sản Đất Việt.
• Phạm vi không gian: Sàn giao dịch bất động sản Đất Việt (trụ sở tại Phòng 1407, Tòa nhà 18T2, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, Cầu Giấy, Hà Nội) và các dự án căn hộ chung cư sàn tham gia tiếp thị, phân phối trên địa bàn Hà Nội.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu thực tế và số liệu hoạt động kinh doanh của sàn được thu thập, phân tích trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2013.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và khái niệm nền tảng

Chuyên đề dựa trên hệ thống các khái niệm và cơ sở pháp lý về nhà ở, quyền sở hữu và dịch vụ bất động sản tại Việt Nam:

• Khái niệm và đặc điểm căn hộ chung cư: Căn cứ theo các quy định pháp luật hiện hành, nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng sử dụng chung. Cơ cấu sở hữu được phân định rõ ràng giữa phần sở hữu riêng (diện tích bên trong căn hộ, ban công, lô gia, thiết bị kỹ thuật gắn liền) và phần sở hữu chung (không gian, kết cấu chịu lực, khung cột, hành lang, thang máy, hệ thống cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật kết nối).
• Khái niệm môi giới căn hộ chung cư: Hoạt động tư vấn, tiếp thị, quảng cáo các sản phẩm căn hộ chung cư đến khách hàng có nhu cầu mua, bán hoặc thuê nhằm thúc đẩy việc xác lập giao dịch giữa các bên.
• Vai trò của tổ chức môi giới: Đóng vai trò cầu nối thông tin giảm thiểu tính không hoàn hảo của thị trường, thúc đẩy giao dịch minh bạch, hỗ trợ cơ quan quản lý thu thuế (văn bản dẫn số liệu thực tế có trên 70% giao dịch BĐS được thực hiện qua các tổ chức môi giới không đăng ký kinh doanh gây thất thu cho ngân sách), góp phần ổn định an ninh trật tự và cung cấp cơ sở thực tiễn để hoàn thiện chính sách đất đai.
• Quy trình và kỹ năng môi giới: Khung lý luận xác định quy trình môi giới gồm thu thập thông tin nguồn cung - nguồn cầu, phân loại khách hàng, xử lý thông tin, đàm phán thương lượng, ký kết hợp đồng khởi điểm (đặt cọc) và hoàn tất hợp đồng công chứng chuyển nhượng qua 5 bước hành chính - pháp lý.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

Nghiên cứu kết hợp các phương pháp định tính và thống kê mô tả:

• Phương pháp thu thập và tổng hợp tài liệu: Hệ thống hóa các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, tài liệu lý thuyết chuyên ngành quản trị kinh doanh bất động sản.
• Phương pháp quan sát thực địa và phỏng vấn: Trực tiếp quan sát các thương vụ môi giới diễn ra tại Sàn Đất Việt; thực hiện phỏng vấn sâu nhân viên môi giới và khách hàng tham gia giao dịch để ghi nhận thực trạng vận dụng kỹ năng giao tiếp, đàm phán và xử lý phản đối.
• Phương pháp điều tra, thống kê: Tập hợp dữ liệu nội bộ của doanh nghiệp về cơ cấu nhân sự, biến động nguồn vốn, doanh thu, chi phí, lợi nhuận và số lượng giao dịch thành công giai đoạn 2010 - 2013.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Cơ sở lý luận về hoạt động môi giới căn hộ chung cư

Chương I tập trung làm rõ bản chất kinh tế - kỹ thuật và pháp lý của sản phẩm căn hộ chung cư, sự cần thiết khách quan của dịch vụ môi giới và những yêu cầu nghiệp vụ bắt buộc đối với người hành nghề:

• Quy trình thu thập thông tin sản phẩm và khách hàng: Phân tích thông tin căn hộ trên các phương diện kinh tế - kỹ thuật (vị trí, hướng, hạ tầng, trang thiết bị), tình trạng pháp lý (giấy chứng nhận quyền sở hữu, quy hoạch, tranh chấp, quyền năng sử dụng) và môi trường lịch sử - xã hội. Nhu cầu của khách hàng được phân loại thành nhóm mua để tiêu dùng, mua để đầu tư sinh lợi hoặc bảo toàn vốn; người thuê để ở hoặc làm văn phòng.
• Hệ thống kỹ năng môi giới căn hộ chung cư:
  • Kỹ năng xử lý và quản lý thông tin: Chuyển đổi dữ liệu thô thành thông tin chất lượng cao thông qua chu kỳ phân tích, kiểm chứng thực địa, phân loại khách hàng theo năng lực tài chính và lập hồ sơ dữ liệu.
  • Kỹ năng giao tiếp và đàm phán: Nguyên tắc gây dựng thiện cảm trong 30 giây đầu tiên, đặt khách hàng làm trung tâm, sử dụng ngôn ngữ cơ thể (chiếm 70% - 80% hiệu quả truyền tải trong giao tiếp trực diện), kỹ năng viết văn bản và thư chào hàng chủ động.
  • Kỹ năng soạn thảo hợp đồng: Thiết lập hợp đồng dịch vụ môi giới với các điều khoản hoa hồng rõ ràng (mức thông thường 1% nếu giá trị căn hộ dưới 1 tỷ đồng; 0,5% nếu giá trị trên 1 tỷ đồng; 50% - 100% tiền thuê một tháng đối với giao dịch cho thuê); hợp đồng khởi điểm (đặt cọc khoảng 10% để cam kết thực hiện hợp đồng chính thức); và quy trình 5 bước công chứng, sang tên đổi chủ theo quy định cơ quan nhà nước.
• Các nhân tố tác động đến hoạt động môi giới: Phân định rõ 6 nhân tố chủ quan (tâm huyết với nghề, hiểu biết thị trường, phẩm chất cá nhân, đạo đức nghề nghiệp, kinh nghiệm thực tế, kỹ năng hành nghề) và 3 nhân tố khách quan (chu kỳ biến động thị trường gồm sốt nóng - đóng băng - ổn định, khung khổ pháp luật của Nhà nước và đặc điểm hành vi của khách hàng).

Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới căn hộ chung cư tại Sàn giao dịch bất động sản Đất Việt

Chương II phản ánh bức tranh hoạt động thực tế của Sàn Đất Việt từ khi thành lập năm 2010 đến hết năm 2013:

• Tổng quan doanh nghiệp: Công ty Cổ phần Tư vấn Bất động sản Đất Việt hoạt động với tên giao dịch sandatviet.vn, định vị trọng tâm vào phân khúc chung cư thương mại giá rẻ tại Hà Nội theo chiến lược "3 nhất" (giá thấp nhất – an toàn nhất – hiệu quả nhất).
• Quy mô nhân sự và nguồn vốn:
  • Nhân sự tăng từ 7 người (năm 2010, trong đó 3 người trình độ đại học) lên 30 người (năm 2013, trong đó có 10 đại học, phần còn lại là cao đẳng, trung cấp và lao động chưa qua đào tạo chính quy). Đội ngũ có độ tuổi trẻ, đa phần dưới 30 tuổi.
  • Vốn điều lệ và nguồn vốn hoạt động tăng trưởng liên tục: 7 tỷ đồng (2010), 11 tỷ đồng (2011), 17 tỷ đồng (2012) và đạt 24 tỷ đồng (2013), chủ yếu tích lũy từ nguồn lợi nhuận giữ lại qua các năm.

Chỉ tiêu tài chính (Đơn vị: Triệu đồng)	Năm 2010	Năm 2011	Năm 2012	Năm 2013
Doanh thu	6.795	10.180	11.885	15.687
Chi phí hoạt động	120	180	210	250
Chi phí lương nhân viên	1.335	2.000	2.335	2.458
Lợi nhuận trước thuế	5.340	8.000	9.340	10.500
Lợi nhuận sau thuế	4.000	6.000	7.000	5.187

• Quy trình thực hiện thương vụ điển hình: Nghiên cứu điển hình qua thương vụ môi giới căn hộ số 14, tầng 10 (căn 1410), tòa CT8A dự án Chung cư Đại Thanh (diện tích 66,16 m², hướng Tây Bắc, sắp bàn giao):
  1. Tiếp nhận nguồn hàng: Chủ sở hữu gửi bán theo giá gốc kèm khoản tiền chênh 15 triệu đồng. Sàn đặt mục tiêu phân phối thu thêm 20 triệu đồng lợi nhuận định mức của công ty.
  2. Tìm kiếm khách hàng mục tiêu: Nhân viên đăng tải trung bình 20 tin dài (giới thiệu tổng thể dự án Đại Thanh) và 100 tin ngắn (tập trung thông số căn 1410) mỗi ngày trên các website rao vặt, diễn đàn trực tuyến và trang mạng của công ty.
  3. Chăm sóc khách hàng: Thiết lập cuộc hẹn trực tiếp tại văn phòng, tư vấn hồ sơ thiết kế, hướng dẫn khách đi thị sát hiện trường tòa nhà.
  4. Đặt cọc giữ chỗ: Thu tiền đặt cọc từ 5 triệu đến 20 triệu đồng để khóa sản phẩm trên hệ thống truyền thông.
  5. Ký kết hợp đồng và thủ tục pháp lý: Môi giới hướng dẫn hai bên chuẩn bị giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng nhận quyền tài sản, lập hợp đồng chuyển nhượng công chứng, hoàn tất thanh toán và quyết toán 20 triệu đồng tiền chênh lệch lợi nhuận cho sàn.
• Đánh giá ưu điểm và hạn chế:
  • Ưu điểm: Tốc độ tăng trưởng vốn và doanh thu cao; khẳng định được thương hiệu tại phân khúc chung cư giá rẻ; xây dựng được quy trình giao dịch cơ bản.
  • Hạn chế: Cơ sở vật chất hạn chế (diện tích sàn nhỏ, thiếu phòng tiếp khách riêng, thiếu mô hình và máy chiếu phục vụ thuyết trình); chất lượng nhân viên không đồng đều, đa số tuyển dụng qua mối quan hệ cá nhân, thiếu kỹ năng gọi điện (telesales), kỹ năng làm việc nhóm và kiến thức pháp luật chuyên sâu; tình trạng đăng tin ảo, đẩy mức giá chênh lệch quá cao làm ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng; quy trình chăm sóc khách hàng sau bán hàng hầu như bị bỏ ngỏ.

Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại Sàn Đất Việt

Dựa trên các hạn chế đã chỉ ra, Chương III đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị:

• Định hướng phát triển: Kiện toàn cơ cấu tổ chức bộ máy quản trị từ 3 đến 5 năm tới; nâng cấp tiêu chuẩn tuyển dụng và đào tạo nhân lực hướng tới sự chuyên nghiệp và minh bạch.
• Các nhóm giải pháp cụ thể:
  • Tăng cường cơ sở vật chất, kỹ thuật: Mở rộng diện tích mặt bằng sàn giao dịch; thiết kế sảnh đón tiếp khách và các phòng chức năng độc lập; trang bị máy chiếu, máy in chất lượng cao, mô hình dự án để nâng cao tính trực quan khi thuyết trình sản phẩm.
  • Nâng cao trình độ nghiệp vụ và chuẩn mực đạo đức: Tổ chức các lớp bồi dưỡng kiến thức pháp luật kinh doanh bất động sản, kỹ năng đàm phán, kỹ năng quản lý thời gian và ứng xử chuẩn mực; xây dựng bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp, chấm dứt tình trạng đăng tin sai sự thật hoặc nâng giá chênh lệch tùy tiện.
  • Hoàn thiện quy trình môi giới chuẩn: Chuẩn hóa từng bước tác nghiệp từ khâu thẩm định hồ sơ pháp lý sản phẩm, sàng lọc nhu cầu khách hàng đến dịch vụ hỗ trợ thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau mua bán.
  • Xây dựng cơ sở dữ liệu khách hàng: Thiết lập hệ thống quản lý dữ liệu tập trung nhằm lưu trữ lịch sử giao dịch, phân loại khách hàng theo khả năng tài chính và duy trì quan hệ sau bán hàng để khai thác nguồn khách hàng tiềm năng tái giao dịch hoặc giới thiệu.
• Kiến nghị vĩ mô: Đề xuất cơ quan quản lý Nhà nước siết chặt công tác cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, hoàn thiện chế tài kiểm soát các giao dịch ngầm và ban hành các hướng dẫn chi tiết về quy trình giao dịch qua sàn.

Kết quả nghiên cứu và đóng góp thực tiễn

• Kết quả dữ liệu: Công trình đã thống kê toàn diện sự phát triển của Sàn Đất Việt giai đoạn 2010 - 2013, làm rõ mức tăng trưởng doanh thu từ 6.795 triệu đồng lên 15.687 triệu đồng, lợi nhuận trước thuế đạt 10.500 triệu đồng vào năm 2013 và nguồn vốn mở rộng từ 7 tỷ đồng lên 24 tỷ đồng.
• Đóng góp về quy trình thực tế: Minh họa chi tiết quy trình 5 bước thực hiện một thương vụ môi giới căn hộ chung cư giá rẻ (thông qua ca thực tế căn hộ 1410 chung cư Đại Thanh), bao gồm định mức công việc cụ thể của môi giới viên (đăng 20 tin dài, 100 tin ngắn/ngày; mức đặt cọc giữ chỗ 5 - 20 triệu đồng; phân bổ lợi nhuận tiền chênh).
• Đóng góp về mặt quản trị: Chỉ rõ các điểm nghẽn thực tế trong hoạt động môi giới BĐS tại Hà Nội thời kỳ thị trường đóng băng (hiện tượng chạy theo lợi nhuận trước mắt, lơ là đạo đức nghề nghiệp, thiếu cơ sở dữ liệu khách hàng) và đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp, chuyển đổi từ mô hình môi giới tự phát sang mô hình chuẩn hóa quy trình.

Hạn chế và phạm vi nghiên cứu

• Nghiên cứu được thực hiện tại một doanh nghiệp cụ thể (Sàn Đất Việt) với mô hình phân phối chuyên sâu vào phân khúc căn hộ chung cư thương mại giá rẻ tại thị trường Hà Nội trong giai đoạn thị trường bất động sản gặp khủng hoảng (2010 - 2013).
• Tác giả tự nhận định do giới hạn về mặt thời gian thực tập và năng lực nghiên cứu ban đầu, các phân tích chưa bao quát sâu sang các phân khúc bất động sản cao cấp, đất nền dự án hoặc thị trường văn phòng cho thuê.

Giá trị tham khảo và ứng dụng

• Đối với sinh viên và người nghiên cứu: Là tài liệu tham khảo thực tế cho sinh viên các chuyên ngành Quản trị kinh doanh Bất động sản, Kinh tế Bất động sản, Kinh tế Tài nguyên trong việc nghiên cứu quy trình nghiệp vụ môi giới, cơ cấu chi phí - doanh thu và phương thức vận hành của một sàn giao dịch địa ốc quy mô vừa và nhỏ.
• Đối với doanh nghiệp và nhà môi giới: Cung cấp bức tranh thực tế về các bước triển khai thương vụ bán căn hộ chung cư, các kỹ năng thẩm định thông tin kinh tế - kỹ thuật - pháp lý của căn hộ và bài học kinh nghiệm về quản trị rủi ro đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

1. Sàn giao dịch bất động sản Đất Việt tập trung vào phân khúc thị trường nào trong giai đoạn 2010 - 2013?
Sàn Đất Việt tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ chung cư thương mại giá rẻ tại khu vực Hà Nội, tiêu biểu là các dự án như Chung cư Đại Thanh và Chung cư Kim Văn Kim Lũ.

2. Kết quả hoạt động kinh doanh và vốn điều lệ của Sàn Đất Việt thay đổi như thế nào từ năm 2010 đến năm 2013?
Vốn điều lệ của sàn tăng từ 7 tỷ đồng (năm 2010) lên 24 tỷ đồng (năm 2013). Doanh thu tăng từ 6.795 triệu đồng (năm 2010) lên 15.687 triệu đồng (năm 2013); lợi nhuận trước thuế tăng từ 5.340 triệu đồng lên 10.500 triệu đồng.

3. Trong một thương vụ môi giới căn hộ cụ thể tại sàn, nhân viên môi giới phải thực hiện định mức đăng tin tìm khách như thế nào?
Theo ghi nhận tại thương vụ căn hộ 1410 chung cư Đại Thanh, mỗi nhân viên môi giới trong một ngày làm việc thường phải đăng trung bình khoảng 20 tin dài (chứa thông tin toàn dự án) và 100 tin ngắn (thông tin trực tiếp về căn hộ) trên hệ thống website rao vặt và trang thông tin của công ty.

4. Những tồn tại lớn nhất trong kỹ năng và nghiệp vụ của đội ngũ nhân viên môi giới tại Sàn Đất Việt là gì?
Nhân viên của sàn phần lớn được tuyển dụng qua giới thiệu, chưa qua đào tạo chuyên sâu về bất động sản; yếu các kỹ năng telesales, thuyết trình dự án và làm việc nhóm; có hiện tượng quảng cáo thông tin không đúng thực tế, đẩy giá chênh lệch quá cao và bỏ qua khâu chăm sóc khách hàng sau khi hoàn tất giao dịch.

Kết luận

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp của tác giả Trần Anh Tuấn đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận về dịch vụ môi giới căn hộ chung cư và phản ánh chân thực thực trạng hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Đất Việt giai đoạn 2010 - 2013. Mặc dù đạt được những kết quả kinh doanh đáng ghi nhận trong bối cảnh thị trường đóng băng nhờ lựa chọn đúng phân khúc căn hộ giá rẻ, doanh nghiệp vẫn bộc lộ nhiều điểm yếu về quy trình tác nghiệp, cơ sở vật chất và chuẩn mực đạo đức của nhân viên. Các giải pháp đề xuất trong chuyên đề có giá trị thực tiễn đối với việc chuẩn hóa nghiệp vụ môi giới và nâng cao năng lực cạnh tranh cho sàn trong giai đoạn thị trường phục hồi.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương I: Cơ sở khoa học về hoạt động môi giới căn hộ chung cư - Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới căn hộ chung cư tại sàn giao dịch bất động sản Đất Việt - Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện môi giới căn hộ chung cư tại sản Dat Việt. Do thời gian và năng lực của em còn hạn ché,chuyén đề còn nhiều thiếu xót,em rất mong nhận được sự đóng góp và chỉnh sửa của các thầy cô giáo để chuyên đề thực tập được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.Nguyễn Thế Phán đã nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành bài chuyên đề thực tập tốt nghiệp này ! Sinh viên: Trần Anh Tuấn : Lép: Quản trị kinh doanh bắt động sản Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS. Nguyễn Thế Phan CHUONG I: CO SỞ LÝ LUẬN VE HOAT ĐỘNG MOI GIỚI CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.

Khái niệm và sự cần thiết của môi giới căn hộ chung cư 1. Khái niém căn hộ chung cư Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Đặc điểm căn hộ chung cư Nhà chung cư là nha ở có từ hai tang trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thong công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.

Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nha chung cư.1 Phan sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gém: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gan liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Phan sở hữu chung trong nhà chung cư bao gom: a) Phan diện tích nha còn lại của nhà chung cư ngoai phan diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi dé xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bê phốt, thu lôi, cứu hoả và các phân khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Sinh viên: Trần Anh Tuấn 3 Lép: Quản trị kinh doanh bat động sản Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS. Nguyễn Thế Phan c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó 1.3 Khái niệm môi giới căn hộ chung cư Môi giới căn hộ chung cw là những hoạt động tư van, quảng cáo, tiếp thị các sản phầm là căn hộ chung cư tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản.4 Vai trò của môi giới căn hộ chung cư - Cung cấp thông tin cho các chủ thé tham gia vào hoạt động giao dịch Do tính đặc thù về của hàng hoá bat động sản và thị trường bat động sản.