CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Các khái niệm đặc trưng 1. Bất động sản Khái niệm bất động sản dựa trên khái niệm về tài sản.Theo điều 172 Bộ Luật Dân sự, tài sản được quy định bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền, và các quyền về tài sản (trong đó: các quyền về tài sản bao gồm: quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu, điều đó cũng có nghĩa là chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền, quyền lợi và lợi ích nhất định mà xã hội thừa nhận và bảo hộ).
Theo điều 181 của Luật này thì BĐS được định nghĩa như sau:” Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai , nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.” Từ khái niệm trên ta có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính: + Đất đai: phải là đất đai không di dời được, phải xác định chủ quyền, phải được đo lường bằng giá trị. + Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai: nhà cửa, các công trình giao thông (đường xá, cầu cống, sân bay, bến bãi, cảng…), các công trình xây dựng như: máy điều hoà trung tâm, hệ thống điều khiển công trình, cây cảnh cố định…Các công trình này phải có khả năng đo lường, lượng hoá thành giá trị. Vũ Thị Hương 4 Lớp: Địa chính 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp + Các tài sản khác gắn liền với đất đai như đất và cây ở vườn cây lâu năm, cánh đồng muối, công trình nuôi rồng thuỷ sản; các công trình du lịch, khu vui chơi giải trí, thể thao… + Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Ngoài các yếu tố theo cách hiểu trên, đối với các nhà định giá, bất động sản còn được hiểu theo hình thái tồn tại của chúng, gồm bất động sản vô hình và bất động sản hữu hình.
+ Bất động sản hữu hình là: những hiện vật như: đất đai, vật kiến trúc cùng với tất cả các tài sản hữu hình khác gắn liền với đất đai như: máy móc, thiết bị… + Bất động sản vô hình là: công nghệ quản lý, bí quyết nghề nghiệp, dịch vụ truyền thống… có liên quan trực tiệp đến bất động sản Khi định giá bất động sản, nhà định giá phải quan tâm đến cả mặt giá trị hữu hình và mặt giá trị vô hình của bất động sản. Định giá bất động sản Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai và các tài sản gắn liền trên đất. Vì vậy thực chất của định giá bất động sản là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên bất động sản là một thể thống nhất vì vậy việc định giá đất phải đi đôi với việc định giá các tài sản gắn liền trên đất.
Định giá đất Đất đai là một tài sản đặc biệt, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như : không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, đặc biệt là các yếu tố tâm lý, xã hội,… Vì vậy về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông thường khác, nhưng khó khăn và phức tạp hơn nhiều. Định giá đất có thể hiểu là”sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất cho một mục đích sử dụng đã được xác định bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định”. Mục đích sử Vũ Thị Hương 5 Lớp: Địa chính 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp dụng đất do Nhà nước quy định trong một khoảng thời gian nhất định khi giao cho người sử dụng và ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì vậy người định giá phải xác định rõ được mục đích sử dụng đất trước khi định giá đất. Định giá bất động sản Theo luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì: “định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định” Từ khái niệm trên ta thấy một phạm trù quan trọng nhất của định giá bất động sản là giá trị.
Trong định giá bất động sản giá trị được xem xét dưới giác độ kinh tế thị trường và pháp lý. Vậy những biểu hiện của giá trị bất động sản là: + Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ hoặc làm thoả mãn nhu cầu. Ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định. + Sự khan hiếm: Tính khan hiếm của bất động sản chỉ mang tính tương đối, nó phải được xem xét trong mối quan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại hay trong tương lai của bất động sản.Chẳng hạn: một bất động sản gồm đất và nhà cấp 4 đã cũ và được xây dựng từ lâu trong một khu tập thể, nếu đưa ra thị trường để bán thì giá trị trao đổi có thể sẽ thấp do vị trí kém hấp dẫn, khả năng sinh lợi kém hoặc điều kiện vật chất xuống cấp.
Tuy nhiên, giá trị sử dụng của nó đối với những người có thu nhập thấp lại cao. + Tính có nhu cầu: chỉ sự cần thiết hoặc mong muốn có được bất động sản nào đó và khả năng tiền tệ để đáp ứng yêu cầu đó. Vậy cầu bất động sản sẽ xuất hiện nếu người mua có nhu cầu và phải có sức mua, có khả năng đáp ứng nhu cầu đó. Các nhà xây dựng hay các nhà đầu tư bất động sản luôn phải Vũ Thị Hương 6 Lớp: Địa chính 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp xem xét đến cầu bất động sản trên thị trường tại một thời điểm nhất định trong việc phát triển quy mô bất động sản… + Có thể chuyển giao được: khả năng chuyển giao không cần thiết phải có nghĩa là sự di chuyển vật chất, mà nó còn có nghĩa chỉ sự chiếm hữu hoặc các quyền tạo ra bởi sự chiếm hữu hoặc sử dụng bất động sản.
Điều này có ý nghĩa đặc biệt đối với bất động sản. Một bất động sản chỉ có giá trị trên thị trường nếu như có thể chuyển dịch được quyền sở hữu hay quyền sử dụng. Chẳng hạn một bất động sản đang được đem ra cầm cố hay thế chấp Ngân hàng thì chủ sở hữu bất động sản không thể thực hiện chuyển giao bất động sản nữa vì không còn quyền chiếm hữu bất động sản đó. Vậy một bất động sản để có giá trị cần thiết phải có 4 đặc tính gồm: tính hữu dụng, tính khan hiếm, tính có nhu cầu và có thể chuyển giao được.
Sự cần thiết phải định giá bất động sản Tại Việt Nam, định giá giá trị tài sản, trong đó có bất động sản là một lĩnh vực còn mới mẻ cả về mặt pháp lý và thực tiễn. Trong khi đó, nhu cầu định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta là không thể thiếu. Định giá bất động sản bao gồm: định giá đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền đất đai, tài sản gắn liền với nhà ở…Là cơ sở phục vụ cho các mục đích: + Định giá bán: là việc xác định giá trị của bất động sản có thể bán trên thị trường + Định giá mua: là việc xác định giá mà người mua có thể chấp nhận trả + Định giá thế chấp: cũng tương tự như trên nhưng đặt vào thời điểm thị trường khó khăn, kém phát triển (để xác định giá trị cho vay) + Định giá bảo hiểm: để xác định, tìm chi phí trong trường hợp không may bị thiên tai, hoả hoạn, đền bù cho người bị thiệt hại (xác định chi phí theo tuổi thọ hoặc xây dựng lại bất động sản) Vũ Thị Hương 7 Lớp: Địa chính 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp + Định giá để đền bù giải phóng mặt bằng gồm: đền bù công trình, đền bù trên đất, hoa màu trên đất…. + Định giá cho thuê: chủ yếu đối với bất động sản tạo thu nhập: người định giá phải tính toán có thể trả bao nhiêu tiền thuê bất động sản trong một tháng và thu nhập từ cho thuê bất động sản đó + Định giá để tính thuế, lập báo cáo tài chính hàng năm của các doanh nghiệp + Định giá cho các di chúc, kiện cáo (định giá tài sản vào thời điểm sảy ra sự kiện) + Định giá cho mục đích đầu tư: trường hợp này khá phổ biến, người định giá không chỉ xem xét những chi phí, giá trị mang lại cho chủ đầu tư ở thời điểm hiện tại mà còn phải xem xét những giá trị đó trong tương lai, kì vọng về giá trị thu nhập mà bất động sản tạo ra trong tương lai Mặt khác, thị trường bất động sản đã hình thành, tuy còn mới mẻ nhưng hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở khu vực thành thị.
Hoạt động của thị trường bất động sản đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công việc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên trong thời gian qua, thị trường bất động sản hoạt động còn nhiều khiếm khuyết, nhược điểm đặc biệt là sự hoạt động của thị trường ngầm. Thì phần lớn nguyên nhân từ sự quản lý, cơ chế chính sách đối với thị trường này chưa được hoàn thiện, trong đó có khiếm khuyết của hoạt động định giá. Định giá bất động sản tạo sự công khai minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác, khách quan.
Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hoá trên thị trường. Từ đó thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia, tạo sự cạnh tranh bình đẳng, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Đồng thời tư vấn giá đất sẽ giúp thực Vũ Thị Hương 8 Lớp: Địa chính 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước, giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý trong thị trường bất động sản. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.
Các nguyên tắc định giá bất động sản 2.