Chương 1, CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan về bất động sản 1. Khái niệm về bất động sản Theo Giáo trình thị trường bất động sản đã định nghĩa bất động sản như sau: “Bất động sản thực tế được sử dụng để đề cập đến những thứ không thể di chuyển được như đất đai và những tài sản gắn liền vĩnh viễn với đất, và các quyền sở hữu đi cùng với bất động sản”. (Hoàng Văn Cường, 2017, 6) Trong nền kinh tế, bất động sản đóng vai trò rất quan trọng, cả ở mức vi mô và vĩ mô, ảnh hưởng đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình cũng như sự phát triển của một quốc gia.
Vai trò của bất động sản bao gồm: thứ nhất, vai trò của bất động sản đối với hộ gia đình và cá nhân là nơi ở, là nhà cửa, là tài sản tích luỹ và cũng là một loại tài sản để tạo ra thu nhập; thứ hai, vai trò của bất động sản đối với quốc gia và tăng trưởng kinh tế là một trong những tài sản quốc gia quan trọng nhất, góp phần tạo ra giá trị tài sản ròng của quốc gia. Giá trị bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình xây dựng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản quốc gia. Ngành bất động sản cũng là một ngành đóng vai trò lớn trong việc thúc đẩy các hoạt động kinh tế; thứ ba, quan hệ bất động sản đối với các thị trường khác như thị trường tài chính, thị trường lao động và thị trường tiêu dùng và thứ tư, bất động sản tạo lập không gian phát triển. Đặc điểm của bất động sản Bất động sản là hàng hóa, nên bất động sản cũng có những đặc điểm như các hàng hóa thông thường khác.
Bất động sản có nhiều đặc điểm, nhưng tác giả chỉ đề cập đến sáu đặc điểm: mỗi bất động sản gắn liền với vị trí nhất định, tính lâu bền, tính dị biệt, tính ảnh hưởng, tính có giá trị lớn và tính khan hiếm. Thứ nhất, mỗi bất động sản gắn liền với vị trí nhất định Vị trí địa lý của bất động sản luôn tồn tại trên mảnh đất không thể di dời. Đất với tư cách là sản phẩm tách rời như nguyên vật liệu đất san lấp, cát, sỏi, khoáng sản có thể được di chuyển bằng các tác động tự nhiên (như xói mòn) hoặc do tác động của con người (như đào, khai thác) nhưng đất đai với tính chất là bất động sản thì vẫn giữ nguyên vị trí địa lý của nó trên Trái đất. Bất động sản là các tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai mà đất đai có đặc điểm là vị trí cố định, không thể di dời được, do vậy bất động sản có vị trí cố định.
Tính cố định về vị trí của bất động sản được xem xét trên hai phương diện: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Vị trí tuyệt đối chính là vị trí địa lý được xác định bằng các phương pháp đánh dấu trên bản đồ, các vật chuẩn liền kề hoặc 4 chính xác nhất được xác định bằng vị trí toạ độ. Còn vị trí tương đối ở đây không phải chỉ xác định bằng những tiêu thức đo lường địa lý thông thường như kinh độ, vĩ độ mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách của bất động sản đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục… và khả năng tiếp cận từ bất động sản đến các trung tâm, công trình đó. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi.
Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh bất động sản hoặc định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này. Đồng thời, đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến trung tâm bằng cách phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội để đưa bất động sản tiếp cận gần với trung tâm hoặc kéo trung tâm về gần nơi bất động sản toạ lạc (Hoàng Văn Cường, 2017). Thứ hai, tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hoá bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở đất. Mặt khác, do đặc điểm của các vật liệu xây dựng được sử dụng, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể lên đến hàng trăm năm.
Tính lâu bền của bất động sản thể hiện qua hai góc độ vật lý và kinh tế của bất động sản (Hoàng Văn Cường, 2017). Thứ ba, tính dị biệt Tính dị biệt của bất động sản cho thấy rằng không có hai bất động sản hoàn toàn như nhau, ít nhất là không tồn tại hai thửa đất hoàn toàn giống nhau cùng chiếm một vị trí giống nhau trên địa cầu, đã tạo nên tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có kết cấu, kiến trúc riêng không giống như bất kỳ với một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh (Hoàng Văn Cường, 2017).
Thứ tư, tính ảnh hưởng Hàng hoá bất động sản chịu sự tác động và ảnh hưởng khá mạnh mẽ bởi các bất động sản liền kề. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá bất động sản này là điều kiện ra đời hoặc mất đi, tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị hoặc giá trị sử dụng của hàng hoá bất động sản liền kề đã hình thành trước đó. Đồng thời, các bất động sản xung quanh và các hoạt động kinh tế xã hội trong khu vực lân cận cũng tác động ảnh hưởng mạnh mẽ đến bất động sản đang tồn tại. Việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng 5 xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi hoặc giá trị của các công trình bất động sản trong khu vực (Hoàng Văn Cường, 2017).
Thứ năm, có giá trị lớn Bất động sản là loại tài sản mang giá trị rất lớn do hai yếu tố chủ yếu cấu thành nên bất động sản là đất đai và công trình mà giá trị của đất cao cộng thêm chi phí đầu tư xây dựng lớn (Hoàng Văn Cường, 2017). Thứ sáu, tính khan hiếm Bất động sản là một loại hàng hoá có tính khan hiếm tương đối. Sự khan hiếm trước hết phụ thuộc vào tính có hạn của diện tích bề mặt Trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí thửa đất. Bất động sản phát triển phụ thuộc vào giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động ở vào từng vị trí nhất định không thể mở rộng thêm được.
Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn do yếu tố vị trí nên không thể mở rộng mãi không gian bề rộng để phát triển các công trình bất động sản. Bên cạnh sự giới hạn về mặt diện tích đất đai, bất động sản muốn phát triển được phải dựa vào không gian phát triển. Không gian phát triển mở rộng đến đâu thì chỉ có thể xây dựng các công trình bất động sản đến đó mới phát huy tác dụng (Hoàng Văn Cường, 2017). Tổng quan về định giá bất động sản 1.
Khái niệm về định giá bất động sản Định giá là một hoạt động chuyên môn kết hợp cả các yếu tố kinh tế kỹ thuật, pháp lý và xã hội. Hoạt động này xuất hiện, tồn tại và phát triển song song với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Theo Khoản 11, Điều 4 của Luật Giá năm 2023 quy định “Định giá là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện xác định giá của hàng hóa, dịch vụ”. Xét từ góc độ thị trường, giá trị của một hàng hóa được xác định dựa trên hiệu quả và lợi ích mà việc sử dụng hàng hóa đó mang lại.
Vì vậy, giá trị bất động sản được xác định dựa trên luồng thu nhập mà nó mang lại cho người sở hữu và sử dụng. Khi tiến hành định giá, cần phải xác định các yếu tố tạo nên luồng thu nhập của bất động sản và đánh giá tác động của những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị trong tương lai, bao gồm cả kỳ vọng của người sở hữu bất động sản. Theo GS Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hội đồng định giá Singapore: “Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho 6 một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến đặc điểm của bất động sản và những nhân tố tiềm ẩn trong thị trường bất động sản”. Như vậy, định giá bất động sản có thể được hiểu như là việc ước tính về giá trị của bất động sản dưới dạng số tiền với mức độ tin cậy cao nhất dựa trên lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho người sở hữu tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, phục vụ cho mục đích xác định.
Căn cứ và các nguyên tắc định giá bất động sản 1. Căn cứ định giá bất động sản Định giá bất động sản là quá trình đưa ra sự ước tính về giá trị của một bất động sản cụ thể vào một thời điểm nhất định. Để xác định giá trị này, có những yếu tố đa dạng được cân nhắc, bao gồm: a) Căn cứ vào bản thân của bất động sản Bản thân của bất động sản là những yếu tố thể hiện thuộc tính hữu ích của bất động sản đó có thể mang lại cho người sử dụng như vị trí và các tác động của vị trí; đặc điểm vật lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật; công dụng và khả năng duy trì lợi ích do công dụng đó và hình thái vật chất. b) Căn cứ vào điều kiện thị trường Yếu tố điều kiện thị trường chính là yếu tố cung – cầu.