Cơ Sở Lý Luận và Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Ngân Hàng Agribank

Tài liệu nghiên cứu Cơ sở lý luận và phương pháp thẩm định giá bất động sản của bà lê thị hằng làm cơ sở để thế chấp, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên

• Tác giả: Dương Thị Nhàn
• Người hướng dẫn: CN Phạm Quế Sứng
• Trường học: Trường Cao Đẳng Tài Chính Quản Trị Kinh Doanh
• Chuyên ngành: Thẩm Định Giá
• Đề tài: Giải Pháp Nâng Cao Chất Lượng Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng Agribank
• Loại tài liệu: Chuyên Đề Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Lào Cai

Mục lục chi tiết

• LỜI NÓI ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 1.1. Bất động sản và thế chấp bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản
• 1.1.3. Quy định của Ngân hàng về bất động sản thế chấp
• 1.1.3.1. Phân loại bất động sản thế chấp
• 1.1.3.2. Các hình thức thế chấp bất động sản
• 1.1.3.2.1. Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
• 1.1.3.2.2. Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
• 1.1.3.2.3. Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
• 1.1.3.2.4. Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản
• 1.1.3.3. Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấp
• 1.2. Định giá bất động sản
• 1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
• 1.2.2. Sự cần thiết của định giá thế chấp
• 1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế chấp
• 1.2.4. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
• 1.2.4.1. Căn cứ định giá bất động sản thế chấp
• 1.2.4.2. Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
• 1.2.5. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp
• 1.2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• 1.2.5.2. Phương pháp thu nhập
• 1.2.5.3. Phương pháp chi phí
• 1.2.5.4. Phương pháp thặng dư
• 1.2.5.5. Phương pháp lợi nhuận
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK BÁT XÁT
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK BÁT XÁT

Tóm tắt

I. Tổng quan về giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp

Chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Agribank đang trở thành một vấn đề quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động. Việc nâng cao chất lượng định giá không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng vay. Định giá chính xác sẽ là cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay hợp lý, từ đó thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

1.1. Định nghĩa và vai trò của định giá bất động sản

Định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản bất động sản tại một thời điểm cụ thể. Vai trò của định giá không chỉ giúp ngân hàng Agribank xác định mức cho vay mà còn bảo vệ quyền lợi của khách hàng và ngân hàng trong các giao dịch.

1.2. Tình hình hiện tại của hoạt động định giá tại Agribank

Hoạt động định giá bất động sản tại Agribank hiện nay đang gặp nhiều thách thức. Sự biến động của thị trường và thiếu hụt thông tin chính xác là những yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng định giá. Cần có những giải pháp cụ thể để cải thiện tình hình này.

II. Những thách thức trong định giá bất động sản thế chấp tại Agribank

Việc định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Agribank đang đối mặt với nhiều thách thức. Những thách thức này không chỉ đến từ thị trường mà còn từ quy trình và công nghệ định giá. Để nâng cao chất lượng định giá, cần phải nhận diện và giải quyết những vấn đề này một cách hiệu quả.

2.1. Biến động giá cả bất động sản

Giá cả bất động sản thường xuyên biến động do nhiều yếu tố như tình hình kinh tế, chính sách của nhà nước và nhu cầu thị trường. Điều này gây khó khăn cho việc định giá chính xác và kịp thời.

2.2. Thiếu thông tin và dữ liệu thị trường

Một trong những thách thức lớn nhất là thiếu thông tin và dữ liệu thị trường chính xác. Việc này làm giảm độ tin cậy của các kết quả định giá và ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.

III. Phương pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp

Để nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Agribank, cần áp dụng các phương pháp hiện đại và hiệu quả. Việc cải tiến quy trình định giá sẽ giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay chính xác hơn, từ đó giảm thiểu rủi ro.

3.1. Ứng dụng công nghệ trong định giá

Công nghệ hiện đại như phần mềm định giá và dữ liệu lớn có thể giúp cải thiện độ chính xác của định giá. Việc áp dụng công nghệ sẽ giúp ngân hàng tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình định giá.

3.2. Đào tạo nhân viên định giá

Đào tạo nhân viên định giá là một yếu tố quan trọng để nâng cao chất lượng định giá. Nhân viên cần được trang bị kiến thức và kỹ năng cần thiết để thực hiện công việc một cách hiệu quả.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại Agribank

Nghiên cứu thực tiễn về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Agribank cho thấy những cải tiến đã mang lại kết quả tích cực. Việc áp dụng các giải pháp nâng cao chất lượng đã giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và tăng cường sự tin tưởng từ khách hàng.

4.1. Kết quả từ việc áp dụng công nghệ

Việc áp dụng công nghệ trong định giá đã giúp ngân hàng cải thiện độ chính xác và nhanh chóng trong quy trình định giá. Điều này đã tạo ra sự hài lòng cho khách hàng và nâng cao uy tín của ngân hàng.

4.2. Phản hồi từ khách hàng và thị trường

Phản hồi từ khách hàng cho thấy sự cải thiện trong chất lượng dịch vụ định giá. Khách hàng cảm thấy yên tâm hơn khi vay vốn nhờ vào quy trình định giá minh bạch và chính xác.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của định giá bất động sản tại Agribank

Kết luận, việc nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Agribank là một nhiệm vụ cần thiết và cấp bách. Triển vọng tương lai cho thấy nếu ngân hàng tiếp tục cải tiến quy trình và áp dụng công nghệ, chất lượng định giá sẽ ngày càng được nâng cao.

5.1. Định hướng phát triển trong tương lai

Ngân hàng Agribank cần có định hướng phát triển rõ ràng trong việc nâng cao chất lượng định giá. Việc này không chỉ giúp ngân hàng phát triển bền vững mà còn góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế.

5.2. Tầm quan trọng của định giá trong bối cảnh mới

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, định giá chính xác sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cho các khoản vay và thúc đẩy sự phát triển của ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản và thế chấp bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị và các quyền tài sản.

Tài sản được phân loại cách chung nhất bao gồm động sản và bất động sản. Ở nước ta, điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định: BĐS bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Khái niệm thế chấp bất động sản Thế chấp BĐS là việc bên đi vay ( bên thế chấp ) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay.

Quy định của Ngân hàng về bất động sản thế chấp 1. Phân loại bất động sản thế chấp.  Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất.  QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

 Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận. SV:Dương Thị Nhàn 3 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD  Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp.  Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Các hình thức thế chấp bất động sản  Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay không thanh toán được nợ, ngân hàng được quyền bán BĐS hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án. Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) hoặc sở hữu tài sản để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp.

 Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất. Điều này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất. Thế chấp thứ nhất có hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ). Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý BĐS và giấy tờ của tài sản bảo đảm (TSBĐ) do một ngân hàng đại diện.

SV:Dương Thị Nhàn 4 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.  Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay tạo nên. Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính căn hộ đó để thế chấp cho ngân hàng. Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau.

Ví dụ, người đi vay thế chấp nhà ở để vay vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay được để đầu tư mua một tài sản khác như mua nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị…  Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận. Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấp Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, muốn thế chấp để vay vốn, đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định. Những điều kiện cần phải có bao gồm: - BĐS đó thuộc QSH của khách hàng vay, bên bảo lãnh.

Đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với QSD đất. - BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. - BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình. - BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.

SV:Dương Thị Nhàn 5 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD 1. Định giá bất động sản 1. Khái niệm định giá bất động sản - Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó. Do đó định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng” - Theo GS A.

Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân. - Theo quan điểm của GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến đặc điểm cuả BĐS và những nhân tố tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế. Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.

Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. SV:Dương Thị Nhàn 6 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD 1. sự cần thiết của định giá thế chấp. Việc cho phép thế chấp QSD đất và các tài sản gắn liền với đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường có một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm năng của đất đai – nguồn lực quan trọng của nền kinh tế quốc dân.

- Định giá thế chấp để ước tính giá trị của một vật bảo đảm thế chấp đã đưa ra đề nghị vay thế chấp - Là cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay, nhằm giảm rủ ro cho khoản vay khi khách hàng không có khả năng trả nợ - Là cơ sở để khách hàng vay biết mức tiền có thể vay được - Thông qua hợp đồng thế chấp, ngân hàng, các cơ quan quản lý nhà nước và khách hàng vay giải quyết các tranh chấp liên quan đến khoản vay, xử lý những thất bại của khách hàng vay trong việc thực hiện cam kết với ngân hàng. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế chấp Thứ nhất: Căn cứ vào các yếu tố thuộc về bản thân BĐS. Việc định giá BĐS phải căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS đó là diện tích mặt bằng, vị trí không gian, môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên …Căn cứ vào công dụng, mục đích sử dụng và khai thác BĐS. Căn cứ vào hình thái nhân tạo của BĐS: Về kết cấu, kiến trúc của BĐS; sự bền chắc của BĐS; tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của BĐS.

Căn cứ vào yếu tố về vị trí BĐS và mức độ ảnh hưởng của vị trí:Về địa điểm tồn tại BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS này trong tổng thể các BĐS khác để thấy được vị trí BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò như thế nào. Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trường.