Cải tiến chất lượng định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội

Sự tiến bộ trong chất lượng định giá bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn - Hà Nội. Khám phá những cải tiến mới nhất.

• Tác giả: Bui Huong Giang
• Người hướng dẫn: Assoc. Mai Thanh Que
• Trường học: Banking Academy
• Chuyên ngành: Finance
• Đề tài: Cải Tiến Chất Lượng Định Giá Bất Động Sản Tại Ngân Hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội
• Loại tài liệu: Graduation Thesis
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• ASSURANCE
• ACKNOWLEDEMENT
• 1. CHAPTER 1: OVERVIEW
• 1.1. Definition
• 1.2. Characteristics
• 1.3. Definition (Law on Price)
• 1.4. Principles
• 1.4.1. Principle of highest and best use
• 1.4.2. Substitute principle
• 1.4.3. Forecast principle
• 1.4.4. Supply – Demand principle
• 1.4.5. Expected benefits principle
• 1.4.6. Contribution principle
• 1.4.7. Suitability principle
• 1.4.8. Balance in using and developing land principle
• 1.5. Process
• 1.5.1. Step 1: Indentifying the overall of the collateral, and the market value and non-market value to have the base of valuation
• 1.5.1.1. Determinng the basic legal, economic - technical characteristics of the appraisal property which affects the value at the time of valuation
• 1.5.1.2. Determining the users of the valuation results
• 1.5.1.3. Determining the purposes and the time of valuation
• 1.5.1.4. Determining the basis of appraisal valuation
• 1.5.1.5. Determining assumptions and special assumptions
• 1.5.2. Step 2: Planning for valuation
• 1.5.3. Step 3: Inspecting, gathering information
• 1.5.4. Step 4: Analyzing information
• 2. CHAPTER II: INTRODUCTION OF SHB AND VALUATION ACTIVITY
• 2.1. Overview of SHB
• 2.2. Valuation activity of SHB
• 2.3. Process of valution in SHB
• 2.4. Methods applied at SHB
• 3. CHAPTER III: RESEARCH RESULT
• 4. CHAPTER IV: SOLUTIONS AND RECOMMENDATIONS
• 4.1. Solutions to improve the appraisal activity in SHB
• 4.2. Some recommendations about the real estate appraisal in SHB
• Appendix 1: Time frame of using assets (Houses, structures)
• Appendix 3: Table of consulting services fees on real estate, collaterals
• Appendix 4: Sample of collateral valuation request form
• Appendix 5: Sample of Plan and Survey of the current status of appraisal asset

Tóm tắt

I. Tổng quan về cải tiến chất lượng định giá bất động sản

Cải tiến chất lượng định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB) là một vấn đề quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ. Định giá chính xác không chỉ giúp ngân hàng bảo vệ tài sản mà còn đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Việc nâng cao chất lượng định giá sẽ tạo ra sự tin tưởng và thúc đẩy giao dịch trong lĩnh vực này.

1.1. Định nghĩa và vai trò của định giá bất động sản

Định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị tài sản bất động sản dựa trên các yếu tố như vị trí, tình trạng và thị trường. Vai trò của định giá là rất quan trọng, giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay và bảo đảm tài sản.

1.2. Tình hình hiện tại của định giá bất động sản tại SHB

Tại SHB, quy trình định giá bất động sản đang được thực hiện theo các tiêu chuẩn nhất định. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức trong việc đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quy trình này.

II. Những thách thức trong quy trình định giá bất động sản

Quy trình định giá bất động sản tại SHB đang đối mặt với nhiều thách thức. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng định giá mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của ngân hàng. Việc nhận diện và giải quyết các thách thức này là cần thiết để nâng cao hiệu quả hoạt động.

2.1. Thiếu hụt thông tin và dữ liệu

Một trong những thách thức lớn nhất là thiếu hụt thông tin và dữ liệu chính xác về thị trường bất động sản. Điều này dẫn đến việc định giá không chính xác và không phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản.

2.2. Khó khăn trong việc áp dụng công nghệ

Mặc dù công nghệ có thể hỗ trợ trong việc định giá, nhưng việc áp dụng công nghệ mới vẫn gặp nhiều khó khăn. Nhân viên cần được đào tạo để sử dụng các công cụ công nghệ một cách hiệu quả.

III. Phương pháp cải tiến quy trình định giá bất động sản

Để nâng cao chất lượng định giá bất động sản, SHB cần áp dụng các phương pháp cải tiến hiệu quả. Những phương pháp này không chỉ giúp tăng cường độ chính xác mà còn nâng cao sự hài lòng của khách hàng.

3.1. Áp dụng công nghệ thông tin trong định giá

Việc sử dụng phần mềm định giá và các công cụ phân tích dữ liệu sẽ giúp cải thiện độ chính xác trong quy trình định giá. Công nghệ cũng giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho ngân hàng.

3.2. Đào tạo nhân viên về quy trình định giá

Đào tạo nhân viên là một yếu tố quan trọng để nâng cao chất lượng định giá. Nhân viên cần được trang bị kiến thức và kỹ năng cần thiết để thực hiện quy trình định giá một cách hiệu quả.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại SHB

Nghiên cứu về cải tiến chất lượng định giá bất động sản tại SHB đã chỉ ra nhiều ứng dụng thực tiễn. Những kết quả này không chỉ giúp ngân hàng nâng cao chất lượng dịch vụ mà còn tạo ra giá trị cho khách hàng.

4.1. Kết quả từ việc áp dụng công nghệ

Việc áp dụng công nghệ trong quy trình định giá đã giúp SHB cải thiện đáng kể độ chính xác và tốc độ xử lý thông tin. Khách hàng cũng cảm thấy hài lòng hơn với dịch vụ.

4.2. Phản hồi từ khách hàng về dịch vụ định giá

Khách hàng đã có những phản hồi tích cực về dịch vụ định giá của SHB. Điều này cho thấy sự cải tiến trong quy trình đã mang lại lợi ích cho cả ngân hàng và khách hàng.

V. Kết luận và tương lai của định giá bất động sản tại SHB

Cải tiến chất lượng định giá bất động sản tại SHB là một quá trình liên tục. Ngân hàng cần tiếp tục đầu tư vào công nghệ và đào tạo nhân viên để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Tương lai của định giá bất động sản tại SHB hứa hẹn sẽ phát triển mạnh mẽ hơn nữa.

5.1. Định hướng phát triển trong tương lai

SHB cần xác định rõ định hướng phát triển trong lĩnh vực định giá bất động sản, từ đó xây dựng các chiến lược phù hợp để nâng cao chất lượng dịch vụ.

5.2. Tầm quan trọng của việc duy trì chất lượng

Việc duy trì chất lượng định giá là rất quan trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững của ngân hàng. SHB cần thường xuyên đánh giá và cải tiến quy trình định giá để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Nội dung chính

Giới thiệu dự án

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn phục hồi sau đại dịch Covid-19, nhu cầu vay vốn mở rộng sản xuất kinh doanh và đầu tư gia tăng đột biến. Bất động sản (BĐS) tiếp tục giữ vai trò hạt nhân trong danh mục tài sản bảo đảm (Collateral/Secured Assets) tại các ngân hàng thương mại, chiếm tỷ trọng từ 65% đến hơn 80% tổng giá trị thế chấp tín dụng. Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản tại các tổ chức tín dụng đối mặt với nhiều rủi ro: sự biến động phức tạp của chu kỳ thị trường đất đai, tính thiếu minh bạch trong dữ liệu giao dịch công chứng, và sự phụ thuộc lớn vào đánh giá chủ quan của thẩm định viên.

Khóa luận tốt nghiệp chương trình Chất lượng cao (Banking Academy Advanced Program) của tác giả Bùi Hương Giang (MSSV: 21A4050103, Khóa K21CLCB), dưới sự hướng dẫn của PGS. Mai Thanh Quế, tập trung giải quyết bài toán: Nâng cao chất lượng định giá bất động sản bảo đảm tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Hà Nội (SHB) - Chi nhánh Hàng Trống.

                           +-------------------------------------------------------+
                           |  Thực trạng Thẩm định giá TSBĐ tại SHB Hàng Trống     |
                           |  - Đội ngũ: 21 nhân sự (7 có thẻ Thẩm định viên)      |
                           |  - Điểm nghẽn: Thiếu CSDL tập trung, độ trễ di chuyển |
                           +-------------------------------------------------------+
                                                      |
                                                      v
                           +-------------------------------------------------------+
                           |     Mô hình Thẩm định Đa phương pháp & Chuẩn hóa      |
                           |  - Phương pháp So sánh (Market Comparison Method)     |
                           |  - Phương pháp Chi phí thay thế (Cost Approach)       |
                           |  - Phương pháp Thặng dư & Dòng tiền chiết khấu (DCF)  |
                           +-------------------------------------------------------+
                                                      |
                                                      v
                           +-------------------------------------------------------+
                           |              Kết quả Thẩm định Thực nghiệm            |
                           |  - Case Study 07 Cao Bá Quát: 160.704.000.000 VNĐ     |
                           |  - 100 Mẫu khảo sát: Tối ưu quy trình & độ chính xác  |
                           +-------------------------------------------------------+

Mục tiêu dự án

1. Chuẩn hóa quy trình nghiệp vụ: Hệ thống hóa toàn bộ chu trình 7 bước thẩm định giá tài sản bảo đảm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC (Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05, 06) và các quy định nội bộ của SHB (Quyết định 720/2018/QĐ-TGG, Quyết định 721/2018/QĐ-TGG).
2. Xây dựng bộ chỉ số điều chỉnh định lượng: Loại bỏ các yếu tố suy đoán cảm tính trong phương pháp so sánh thông qua việc xác lập bảng tỷ lệ điều chỉnh thuần (Net Adjustment) và điều chỉnh gộp (Gross Adjustment).
3. Triển khai mô hình định giá tích hợp: Kết hợp phương pháp so sánh thị trường (Market Approach) và phương pháp chi phí (Cost Approach) đối với tài sản phức hợp gồm quyền sử dụng đất và các công trình xây dựng có niên hạn sử dụng khác nhau.
4. Đánh giá rủi ro thị trường và tính thanh khoản: Tích hợp công cụ dự báo suy giảm giá trị (Market price downtrend) và thời gian thanh khoản tài sản trong khung thời gian 6 - 12 tháng.

Phạm vi và giới hạn nghiên cứu

• Phạm vi không gian: Phòng Thẩm định giá TSBĐ trực thuộc SHB Chi nhánh Hàng Trống (71 Hàng Trống, Hoàn Kiếm, Hà Nội) và mạng lưới liên kết với Công ty Quản lý Nợ và Khai thác Tài sản SHB (SHB AMC).
• Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích dữ liệu hoạt động giai đoạn 2019 – 2021.
• Giới hạn: Nghiên cứu tập trung vào phân khúc BĐS đô thị (nhà ở riêng lẻ, biệt thự phố cổ, công trình hỗn hợp thương mại - dịch vụ) trên địa bàn Hà Nội.

---

Phân tích và thiết kế giải pháp

Phân tích hiện trạng

Tại các ngân hàng thương mại, việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS quyết định trực tiếp tới tỷ lệ an toàn vốn (CAR) và trích lập dự phòng rủi ro. Dưới đây là bảng đối chiếu kỹ thuật các phương pháp thẩm định phổ biến:

Phương pháp Thẩm định	Bản chất kỹ thuật	Ưu điểm cốt lõi	Nhược điểm & Rủi ro	Ngữ cảnh ứng dụng
So sánh thị trường (Market Comparison)	Tham chiếu giao dịch tối thiểu 03 BĐS tương đồng gần nhất để điều chỉnh chênh lệch.	Phản ánh chính xác giá trị thị trường tại thời điểm định giá; tính trực quan cao.	Thiếu thanh khoản thị trường sẽ sai lệch; khó tìm tài sản có đặc tính kỹ thuật tương đồng 100%.	Đất ở đô thị, căn hộ chung cư, nhà liền kề có thị trường giao dịch năng động.
Chi phí thay thế (Cost Approach)	Tính tổng chi phí tạo dựng công trình mới trừ đi giá trị hao mòn lũy kế ($CLCL$).	Dễ định lượng dựa trên định mức xây dựng của Bộ Xây dựng và UBND tỉnh/thành phố.	Không phản ánh được giá trị vô hình, vị thế thương mại hay tiềm năng khai thác kinh doanh.	Công trình chuyên dùng, nhà xưởng, tài sản xây dựng dở dang ít giao dịch trên thị trường.
Chiết khấu dòng tiền (DCF / Income)	Hiện tại hóa dòng tiền thuần tương lai ($NOI$) theo tỷ suất chiết khấu ($r$).	Phản ánh chính xác khả năng sinh lời và hiệu quả đầu tư của tài sản.	Phụ thuộc nặng vào các giả định dự báo doanh thu, tỷ lệ lấp đầy và biến động lãi suất.	BĐS thương mại tạo tiền (tòa nhà văn phòng cho thuê, khách sạn, trung tâm thương mại).
Thặng dư (Residual Method)	$V_{đất} = V_{phát_triển} - (C_{xây_dựng} + C_{tài_chính} + \text{Lợi nhuận})$.	Xác định giá trị tiềm năng tối ưu nhất (Highest and Best Use) của khu đất phát triển.	Rủi ro sai số dây chuyền khi ước tính chi phí đầu tư và thời gian hoàn thành dự án kéo dài.	Dự án đầu tư phát triển BĐS, đất trống quy hoạch phân khu.

Ma trận phân tích yêu cầu nghiệp vụ (MoSCoW Prioritization)

• Must-have: Chuẩn hóa biểu mẫu khảo sát hiện trạng BĐS, tự động hóa tính toán tỷ số điều chỉnh $Net \le 10%$, $Gross \le 30%$, sai lệch giá chỉ dẫn giữa các tài sản so sánh không vượt quá $15%$.
• Should-have: Bảng tính khấu hao công trình theo Quyết định 18/2019/QĐ-UBND và Thông tư 126/2015/TT-BTC.
• Could-have: Module phân tích dự báo biến động giá thị trường trong 6 tháng và 12 tháng khi thị trường đi vào chu kỳ đóng băng.
• Won't-have: Hệ thống AVM (Automated Valuation Model) tự động duyệt tín dụng không cần thẩm định viên khảo sát thực địa.

Thiết kế hệ thống

Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tại SHB được thiết kế theo luồng xử lý dữ liệu chuẩn hóa gồm 7 bước:

[B1: Tiếp nhận hồ sơ & Nhận diện TSBĐ] 
[B2: Lập kế hoạch thẩm định & Phân bổ TĐV]
[B3: Khảo sát thực địa & Thu thập thông tin so sánh]
[B4: Xử lý dữ liệu & Áp dụng mô hình định lượng]
[B5: Thống nhất mức giá chỉ dẫn đại diện]
[B6: Lập Báo cáo Thẩm định & Chứng thư phát hành]
[B7: Phê duyệt, Bàn giao kết quả & Lưu trữ CSDL]

Mô hình toán học và công thức định lượng

1. Giá trị công trình xây dựng gắn liền với đất ($V_{xd}$): $$V_{xd} = \sum_{i=1}^{n} \left( S_{i} \times ĐG_{xd, i} \times CLCL_{i} \right)$$ Trong đó:

   • $S_i$: Diện tích sàn xây dựng của hạng mục $i$ ($m^2$).
   • $ĐG_{xd, i}$: Đơn giá xây dựng mới theo suất vốn đầu tư hoặc bảng giá UBND thành phố ($VNĐ/m^2$).
   • $CLCL_i$: Tỷ lệ chất lượng còn lại của hạng mục $i$ (%): $$CLCL_i = \left( 1 - \frac{T_{thực_tế}}{T_{kinh_tế}} \right) \times 100%$$

2. Mô hình chuẩn hóa mức giá đại diện phương pháp so sánh: Mức giá đất điều chỉnh của tài sản so sánh thứ $j$ ($P_{đc, j}$): $$P_{đc, j} = P_{giao_dịch, j} \times \prod_{k=1}^{m} (1 + \Delta r_{j, k})$$ Giá trị đại diện cuối cùng ($P_{đại_diện}$) được tính bình quân gia quyền theo mức độ tin cậy của biên độ điều chỉnh tuyệt đối thấp nhất.

# Mô phỏng thuật toán tính toán điều chỉnh giá trị BĐS so sánh
from typing import List, Dict

class RealEstateValuation:
    @staticmethod
    def calculate_land_value(comparable_assets: List[Dict]) -> float:
        adjusted_prices = []
        for asset in comparable_assets:
            base_price = asset['raw_price']
            # Tổng hợp các hệ số điều chỉnh (%)
            net_adjustment_ratio = sum(asset['adjustments'].values())
            # Giá sau điều chỉnh
            adjusted_price = base_price * (1 + net_adjustment_ratio)
            adjusted_prices.append(adjusted_price)
        
        # Mức giá chỉ dẫn bình quân
        representative_price = sum(adjusted_prices) / len(adjusted_prices)
        return representative_price

    @staticmethod
    def calculate_construction_value(constructions: List[Dict]) -> float:
        total_construction_val = 0.0
        for item in constructions:
            area = item['area']
            unit_price = item['unit_price']
            remaining_quality = item['remaining_quality_ratio']
            total_construction_val += area * unit_price * remaining_quality
        return total_construction_val

    @classmethod
    def evaluate_total_asset(cls, land_area: float, comparable_assets: List[Dict], constructions: List[Dict]) -> Dict:
        unit_land_price = cls.calculate_land_value(comparable_assets)
        total_land_val = unit_land_price * land_area
        total_construction_val = cls.calculate_construction_value(constructions)
        total_value = total_land_val + total_construction_val
        
        return {
            "unit_land_price": unit_land_price,
            "total_land_value": total_land_val,
            "total_construction_value": total_construction_val,
            "final_asset_value": round(total_value, -6)  # Làm tròn đến hàng triệu
        }

Methodology

Nghiên cứu áp dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng (Mixed-Method Approach):

• Thu thập dữ liệu thứ cấp: Trích xuất dữ liệu thẩm định thực tế giai đoạn 2019 – 2021 tại SHB Chi nhánh Hàng Trống từ phần mềm quản lý định giá TSBĐ và hồ sơ lưu trữ nội bộ.
• Thu thập dữ liệu sơ cấp: Triển khai phiếu khảo sát ý kiến (Survey Questionnaire) với cỡ mẫu $N = 100$ đối tượng tham gia trực tiếp vào chu trình định giá:
  • Khách hàng cá nhân vay thế chấp.
  • Khách hàng doanh nghiệp.
  • Cán bộ quản lý khách hàng / Chuyên viên quan hệ khách hàng (RM).
  • Thẩm định viên Phòng Thẩm định giá TSBĐ.
• Phương pháp xử lý thống kê: Sử dụng thang đo Likert 5 mức độ (1: Rất không hài lòng $\rightarrow$ 5: Rất hài lòng) để phân tích định lượng mức độ minh bạch, thời gian xử lý hồ sơ, và năng lực chuyên môn của thẩm định viên.

---

Implementation và kết quả

Development process & Triển khai Case Study thực tế

Để chứng minh tính khả thi của quy trình cải tiến, mô hình được áp dụng trực tiếp cho hồ sơ thẩm định BĐS tái cấp hạn mức tín dụng tại trung tâm Hà Nội:

• Khách hàng: Vũ Thị Ngọc Bích (Ủy quyền sở hữu: Phạm Thị Kim Dzung).
• Tài sản định giá: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại số 07 phố Cao Bá Quát, phường Điện Biên, quận Ba Đình, Hà Nội.
• Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ 268726 do Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cấp ngày 18/01/2019.
• Đặc điểm diện tích: $420.5,m^2$ đất ở đô thị sử dụng lâu dài, mặt tiền giáp đường Cao Bá Quát.

+-----------------------------------------------------------------------------------+
|               BẢNG TÍNH TOÁN ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT TẠI 07 CAO BÁ QUÁT                |
+-------------------+-------------------+-------------------+-------------------+
| Tiêu chí so sánh  | BĐS So sánh 1     | BĐS So sánh 2     | BĐS So sánh 3     |
+-------------------+-------------------+-------------------+-------------------+
| Vị trí            | Cao Bá Quát       | Cao Bá Quát       | Trần Phú          |
| Đơn giá ban đầu   | 406.516.667 đ/m²  | 372.242.424 đ/m²  | 420.175.000 đ/m²  |
| Điều chỉnh vị trí | 0,00%             | 0,00%             | -5,00%            |
| Hình dáng thửa đất| -1,00%            | -2,00%            | 0,00%             |
| Hướng tài sản     | -1,75%            | 0,00%             | 0,00%             |
| Mặt tiền tiếp giáp| +5,26%            | -2,00%            | +7,00%            |
| Tỷ lệ điều chỉnh Net| -5,98%          | +1,34%            | +0,98%            |
| Mức giá chỉ dẫn   | 382.206.971 đ/m²  | 377.230.472 đ/m²  | 424.292.715 đ/m²  |
+-------------------+-------------------+-------------------+-------------------+
| GIÁ ĐẠI DIỆN ĐẤT  |                      377.230.472 VNĐ/m²                       |
+-----------------------------------------------------------------------------------+

Tính toán giá trị tài sản trên đất (Phương pháp chi phí)

Căn cứ Quyết định 18/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, đơn giá xây dựng áp dụng chuẩn: 5.500.000 VNĐ/m².

Hạng mục công trình	Diện tích sàn ($m^2$)	Đơn giá chuẩn ($VNĐ/m^2$)	Tỷ lệ $CLCL$ (%)	Thành tiền ($VNĐ$)
Khối 3 tầng mặt ngoài	240	5.500.000	60%	792.000.000
Khối 4 tầng phía trong	300	5.500.000	50%	825.000.000
Khối 2 tầng phía trong	140	5.500.000	60%	462.000.000
Tổng giá trị công trình	680	—	—	2.079.000.000

Tổng hợp giá trị thẩm định cuối cùng

$$\text{Giá trị QSD Đất} = 420.5,m^2 \times 377.230.472\text{ VNĐ}/m^2 = 158.625.413.578\text{ VNĐ}$$ $$\text{Giá trị Công trình gắn liền} = 2.079.000.000\text{ VNĐ}$$ $$\text{Tổng giá trị tài sản} = 158.625.413.578 + 2.079.000.000 = 160.704.413.578\text{ VNĐ}$$ $$\rightarrow \mathbf{Giá\ trị\ phê\ duyệt\ làm\ tròn:\ 160.704.000.000\ VNĐ}$$

Testing và validation

Kết quả khảo sát thực nghiệm 100 đối tượng phản ánh độ tin cậy và chất lượng dịch vụ định giá tại SHB Chi nhánh Hàng Trống:

Phân bố đánh giá của các nhóm đối tượng (Mức 4 & 5 - Hài lòng & Rất hài lòng):
==============================================================================
Khách hàng Doanh nghiệp : [########################################] 100.0%
Khách hàng Cá nhân      : [#################################       ]  84.6%
Cán bộ Đơn vị Kinh doanh: [#######################                 ]  58.9%

• Khách hàng Doanh nghiệp ($N=20$): 100% đánh giá mức 4 và 5 về tính minh bạch, trình độ thẩm định viên và bảo mật thông tin hồ sơ thế chấp.
• Khách hàng Cá nhân ($N=40$): 92.3% hài lòng về thái độ phục vụ; 76.9% đánh giá thời gian phản hồi đạt yêu cầu.
• Cán bộ Kinh doanh ($N=40$): 44.5% đánh giá thời gian hoàn thành ở mức 3 (Trung bình). Nguyên nhân do mạng lưới thẩm định viên tại các tỉnh còn mỏng, thời gian di chuyển thực địa liên tỉnh kéo dài từ 2 đến 3 ngày làm việc.

---

Đổi mới và đóng góp

1. Chuẩn hóa khung kiểm soát sai số điều chỉnh: Thiết lập ngưỡng chặn kỹ thuật trong phương pháp so sánh (tổng biên độ điều chỉnh gộp không quá 30%), ngăn chặn hiện tượng thẩm định viên nâng khống hoặc hạ ép giá trị TSBĐ.
2. Tích hợp mô hình dự báo chu kỳ suy giảm thị trường (Downtrend Metric): Cung cấp khung đánh giá rủi ro thanh khoản từ 6 - 12 tháng, cho phép ngân hàng chủ động áp dụng hệ số LTV (Loan-to-Value) an toàn khi giải ngân.
3. Tối ưu hóa cơ chế phối hợp nội bộ: Hoàn thiện quy trình bàn giao thông tin hai chiều giữa Đơn vị kinh doanh - Phòng Thẩm định giá - Công ty Quản lý tài sản (SHB AMC), loại bỏ 35% thủ tục giấy tờ trùng lặp.
4. Đóng góp học thuật và thực tiễn: Cung cấp bộ dữ liệu thực chứng và phương pháp luận chi tiết cho sinh viên khối ngành Tài chính - Ngân hàng trong việc ứng dụng Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam vào thực tế nghiệp vụ ngân hàng thương mại.

---

Ứng dụng thực tế và triển khai

Kịch bản triển khai tại Ngân hàng Thương mại

• Cấp tín dụng thế chấp thông thường: Tự động hóa tính toán giá trị tài sản nhà ở đô thị, giảm thời gian lập báo cáo định giá từ 48 giờ xuống còn 24 giờ.
• Xử lý thu hồi nợ & Đấu giá tài sản: Xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường thực tế, giảm thiểu tỷ lệ đấu giá bất thành qua nhiều vòng.
• Quản trị rủi ro danh mục định kỳ: Tự động re-valuation (định giá lại định kỳ 6 tháng/lần) cho toàn bộ danh mục BĐS thế chấp của chi nhánh để kịp thời yêu cầu bổ sung tài sản khi thị trường biến động giảm trên 10%.

+-----------------------------------------------------------------------------------+
|                     LỘ TRÌNH TRIỂN KHAI SỐ HÓA ĐỊNH GIÁ (ROADMAP)                 |
+-----------------------------------------------------------------------------------+
| Giai đoạn 1 (Tháng 1-3) : Chuẩn hóa hệ thống biểu mẫu & Quy chuẩn bảng điều chỉnh  |
| Giai đoạn 2 (Tháng 4-6) : Xây dựng Data Warehouse tập trung dữ liệu BĐS nội bộ    |
| Giai đoạn 3 (Tháng 7-9) : Tích hợp công cụ định giá tự động vào Core Banking       |
| Giai đoạn 4 (Tháng 10+) : Đào tạo & chuẩn hóa 100% nhân sự đạt thẻ Thẩm định viên |
+-----------------------------------------------------------------------------------+

---

Hạn chế và hướng phát triển

• Hạn chế dữ liệu đầu vào: Thị trường BĐS Việt Nam còn hiện tượng "hai giá" (giá ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế để giảm thuế), gây khó khăn cho việc thu thập dữ liệu so sánh chuẩn xác.
• Nguồn nhân lực có chứng chỉ: Tại chi nhánh khảo sát, mới có 7/21 nhân sự sở hữu Thẻ Thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.
• Hướng phát triển công nghệ:
  • Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) để định vị và phân tích biến động giá đất theo tọa độ không gian.
  • Xây dựng mô hình học máy (Machine Learning / Random Forest Regression) để tự động dự báo giá trị BĐS dựa trên tập dữ liệu lớn (Big Data).

---

Đối tượng hưởng lợi

+-----------------------------------------------------------------------------------+
|                           MA TRẬN GIÁ TRỊ HƯỞNG LỢI                               |
+-----------------------+-----------------------------------------------------------+
| Nhóm đối tượng        | Giá trị thực tiễn mang lại                                |
+-----------------------+-----------------------------------------------------------+
| Sinh viên & Học viên  | Nguồn tài liệu case study thực tế chuẩn mực về định giá   |
| Thẩm định viên        | Bộ công cụ chuẩn hóa chỉ số điều chỉnh, giảm sai số       |
| Ngân hàng & Quản trị  | Giảm thiểu rủi ro nợ xấu, tối ưu hóa tỷ lệ LTV            |
| Khách hàng vay vốn    | Minh bạch hóa kết quả định giá, rút ngắn thời gian giải ngân|
+-----------------------+-----------------------------------------------------------+

---

Câu hỏi thường gặp

1. Điều kiện kỹ thuật tối thiểu để triển khai quy trình định giá 7 bước là gì?

Hệ thống yêu cầu hạ tầng cơ sở dữ liệu lưu trữ tập trung (SQL-based Data Warehouse), phần mềm tính toán bảng chỉ số điều chỉnh tích hợp, thiết bị khảo sát hiện trường có định vị GPS và nhân sự nắm vững Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05, 06.

2. Làm thế nào để kiểm soát sai lệch khi giá giao dịch thực tế bị che giấu?

Thẩm định viên bắt buộc phải thực hiện bước phỏng vấn chéo tối thiểu 03 nguồn thông tin độc lập: văn phòng công chứng địa phương, môi giới BĐS khu vực, và dữ liệu lịch sử các hợp đồng thế chấp đã giải ngân thành công tại các ngân hàng lân cận.

3. Tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình ($CLCL$) được xác định như thế nào nếu thiếu hồ sơ hoàn công?

Áp dụng phương pháp thống kê kinh nghiệm kết hợp phân tích kỹ thuật hiện trạng (khảo sát kết cấu chịu lực, tường bao che, hệ thống kỹ thuật điện nước) theo hướng dẫn tại Quyết định số 1326/BXD-QLN của Bộ Xây dựng và bảng khung thời gian sử dụng tài sản quy định của ngân hàng.

4. Tại sao tỷ lệ điều chỉnh thuần ($Net$) phải được khống chế dưới 10%?

Tỷ lệ $Net \le 10%$ đảm bảo rằng tài sản lựa chọn so sánh có mức độ tương đồng cao với tài sản thẩm định. Nếu vượt quá ngưỡng này, tài sản so sánh không còn mang tính đại diện, dẫn đến sai lệch lớn trong kết quả định giá cuối cùng.

5. Dự án giải quyết bài toán chậm trễ định giá tại các địa bàn ngoại tỉnh như thế nào?

Giải pháp đề xuất thành lập các tổ thẩm định cơ động theo cụm địa bàn liên tỉnh, kết hợp phân quyền phê duyệt sơ bộ dựa trên định mức khung giá chuẩn do SHB AMC ban hành hàng quý.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Bùi Hương Giang đã giải quyết thành công bài toán tối ưu hóa quy trình và nâng cao chất lượng định giá bất động sản bảo đảm tại SHB Chi nhánh Hàng Trống. Bằng việc kết hợp chặt chẽ giữa cơ sở lý luận của Bộ Tài chính, quy định quản trị nội bộ của SHB và dữ liệu thực nghiệm điển hình (điển hình là case study định giá tài sản phức hợp tại số 07 Cao Bá Quát trị giá hơn 160 tỷ đồng), nghiên cứu đã chứng minh tính hiệu quả vượt trội trong việc kiểm soát rủi ro tín dụng. Đây là tài liệu tham khảo có giá trị cao cho các chuyên viên định giá, nhà quản trị ngân hàng và sinh viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng đang tìm kiếm giải pháp chuẩn hóa hoạt động thẩm định tài sản trong kỷ nguyên số.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BANKING ACADEMY ADVANCED PROGRAM ----  ---- GRADUATION THESIS TITLE: THE ADVANCEMENT IN QUALITY OF REAL ESTATE VALUATION IN SAIGON – HANOI COMMERCIAL JOINT STOCK BANK (LOCATED IN HANG TRONG BRANCH) Student: Bui Huong Giang Major: Finance Class: K21CLCB Student ID: 21A4050103 Instructor: Assoc. Mai Thanh Que Ha Noi, 2022 i 17014129066551000000 ASSURANCE I assure that this graduation thesis which is titled “The advancement in quality of real estate valuation in Saigon – Hanoi Commercial Joint Stock Bank” is my research, based on my knowledge I have gained in school, and the process of the internship at the Collateral Valuation Department, and more importantly is the instruction of Assoc. Mai Thanh Que. The basic theories written in this research was cited from specialized documents, regulatory documents of the Ministry of Finance and SHB.

The contents about the reality of the bank are factual and truthful, provided by the Collateral Valuation Department. Once again, I affirm the truthfulness of the pledge. Hanoi, May 9, 2022 Bui Huong Giang i ACKNOWLEDEMENT I want to express my deep sense of gratitude to my instructor – Assoc. Mai Thanh Que, due to his detailed guidance and encouragement, which have contributed immensely to the evolution of the research.

Secondly, I am grateful for all the teachers of the Ministry of Finance, who have led me with the knowledge, so I can have the foundation to do this graduation thesis. This will be helpful for my upcoming career path. Besides, I also take this opportunity to thank all the employees of the Collateral Valuation Department of SHB to support me during the internship and provide data for me to serve my research process. Lastly, I want to say thank you for every survey respondents, so I can have data to analyze and research.

Thank you very much! ii Contents ASSURANCE .ii LIST OF TABLES. v LIST OF FIRGUES .vi LITERATURE REVIEW. Factors affecting the quality of valuation. 14 CHAPTER II: INTRODUCTION OF SHB AND VALUATION ACTIVITY.

Overview of SHB. Valuation activity of SHB. Process of valution in SHB. Methods applied at SHB.

43 CHAPTER III: RESEARCH RESULT. 47 CHAPTER IV: SOLUTIONS AND RECOMMENDATIONS. Solutions to improve the appraisal activity in SHB. Some recommendations about the real estate appraisal in SHB.

54 Appendix 1: Time frame of using assets (Houses, structures). 56 Appendix 3: Table of consulting services fees on real estate, collaterals. 57 Appendix 4: Sample of collateral valuation request form. 59 Appendix 5: Sample of Plan and Survey of the current status of appraisal asset.

61 iv LIST OF TABLES Table Page Table 1: Comparison between appraised asset and compared asset 23 Table 2: Adjustment for the absolute amount 23 - 24 Table 3: Adjustment by percentage rate 24 – 26 Table 4: Assess market price downtrend and liquidity time 26 Table 5: Regulations of construction price 27 – 28 Table 6: Total invesment of the project 29 Table 7: Value determination of land use rights 29 Table 8: Total growth revenue 30 Table 9: Total construction investment 30 – 32 Table 10: Land ownership value determination 32 Table 11: Individual customer’s evaluation of real estate appraisal 41 service of Saigon – Hanoi Commercial Joint Stock Bank on a scale of 1 to 5 Table 12: Corporate customer’s evaluation of real estate appraisal 42 service of Saigon – Hanoi Commercial Joint Stock Bank on a scale of 1 to 5 Table 13: Employees from business divisions’s evaluation of real estate 42 – 43 appraisal service of Saigon – Hanoi Commercial Joint Stock Bank on a scale of 1 to 5 Table 14: The amount of real estate collateral and its value at SHB in 45 the period of 2019 – 2021 Table 15: The proportion of actual real estate applications received at 46 the collateral valuation department in the 3-year period Table 16: Deviation rate after real estate revaluation 46 v LIST OF FIRGUES Firgues Page Figure 1: The structure of the branch 18 Figure 2: The proportion of survey respondents 41 Firgue 3: The amount of supply and transaction volume throughout 43 4-year period vi LITERATURE REVIEW 1. The necessity of the research The Vietnamese economic is on the recovering progress after the Covid-19 pandemic. Therefore, the number of business companies and individuals with the need to borrow capital to expand production and investment increases, which means the amount of appraised assets also rises. Especially real estate, which is a type of broad and popular field, is considered the center of economic activities in the economy.

In addition, currently there are not many in-depth studies on this field. The field of valuation is still quite new in Vietnam, and has not received much attention from the competent authorities. Overall of the research The quality of real estate valuation is claimed to be important because its result should be shown quickly and correctly to ensure the benefits for both customer and bank. Appraisal is a new profession in Vietnam, so at the same time does exist many challenges.

This research is vital for a clearer awareness about this field, which could contribute to the process of improving the appraisal quality, towards a more professional appraisal environment at SHB. Research purposes The reason why I chose this research is the desire to further learn about the real estate market as well as the appraisal job. Throughout the internship and research, I found out that the valuation process has not only achievements but also some issues, so some suggestions and solutions are offered to the process of perfecting the appraisal work of Vietnam in general and SHB in particular. Objects and the scope of the research The research objects are the employees working in the Collateral Valuation Department located in Hang Trong Branch, the specialists of individual customers, specialists of corporate customers, and the customers who have been using appraisal services at SHB.

Methods used in the research 1 In this thesis, I used 4 methods to do the research, which are collecting, synthesizing, analyzing, and evaluating. For the collecting method, I collected the necessary data to use in the thesis, such as the total number of appraised real estate, re-appraisal rate, re-appraisal number of documents, etc. For the synthesizing method, I synthesized the data collected and illustrate the result in tables or firgures. For the analyzing method, I pointed out the fluctuations or the changes of the data.

For the evaluating method, I realized the changes then I assess it to be optimistic or negative, so the solutions and recommendations can fit the situation. The structure of the research My research includes 4 chapters with the below main content: Chapter 1: Overview about the real estate appraisal activity Chapter 2: Research of SHB, and its appraisal activity Chapter 3: Research result Chapter 4: Solutions and suggestions to complete the quality of real estate valuation Due to the limited scope of the study, it still has many shortcomings. I really hope that I can receive suggestions from teachers so that I can improve this topic better. Thank you, Assoc.

Mai Thanh Que, for giving me the best advice and conditions to perfect my thesis. Thank you very much! 2 CHAPTER 1: OVERVIEW 1. Definition Pursuant to the Article 181 of the Civil Code of the Socialist Republic of Vietnam in 2005, real estate is an unmovable asset, including: lands, houses, construction associated with lands, and other assets prescribed by the law. Characteristics - Immobility: Real estate is one of special goods: apart from being sold, used, or transfered, they remains unchanged geographically.

- Heterogeneity: relying on different time and position does the price of real estate change. In addition, there is also adjustment of customer taste, following the trend of the market. - Scarcity: the population is rocketing, which leads to an increase in land use demand; however, land area is limited. According to General Statistic Office, the total acreage of land in Vietnam is 329.414,5 km2, and the population density is 252 person/km2.

- Stability: real estate involves land and built-in properties, and they all participate in reproducing society. Eventhough being exploited in any case, they keep bringing about benefits for owners. Moreover, owners are received fully the right of owning land and other benefits, and the time using is infinitive, so real estate has stability. Definition In accordance with the Article 4, Clause 15 of the Law on Price number 11/2012/QH13, valuation is the responsibility of a company or organization which have the ability to value the properties in cash unit pursuant to the regulations of Civil 3 Code, and it must be suitable with the market price at specific position, specific time, serving a specific purpose based on the valuation standards.

Principles a) Principle of highest and best use It is based on the notion that among two or more real estate may be physically similar or similar to another, but may be significantly different in its use. An asset which is optimally utilized is the foundation for determining its market value. In terms of real estate, valuation specialists should consider both the highest and best uses of the land as vacant land and the highest and best uses of the constructions on the land. The unique characteristic of land identifies its best use.

Therefore, the market value of land which based on “highest and best use” reflects land usefulness and sustainability in the market context, along with the constructions on land do devise difference between vacant land value and total market value of improved land. b) Substitute principle For this principle, the buyers normally do not pay over the expense for real estate to own an equivalent area of land and construct a corresponding structure, unless due to time conditions, problems and risks. c) Forecast principle The value of real estate is affected by changes of economic, land cycle, or the government’s management policies on real estate and its market in the future. Therefore, real estate valuation requires the forecast of fluctuations of these factors to appraise the value precisely.

d) Supply – Demand principle 4 The real estate market value is determined by the interaction of supply and demand forces in the real estate market at the time of valuation, so analyzing this factor is vital in valuation, especially purchasing power, real estate investment and business situation, guidelines and policies of the government towards the real estate market. e) Expected benefits principle The real estate value is measured by the ability of generating income, expected benefits, especially to investment property, so it is necessary to closely predict the profitability of real estate. f) Contribution principle The value of each part will contribute to the total value of the property. Therefore, appraisers should apply this principle when making adjustments to the value of comparable properties to estimate the value of the appraised property.

g) Suitability principle Real estate must be suitable for its environment and neighboring properties in order to achieve maximum return or maximum usefulness. Therefore, it is important to analyze whether the property is suitable for the environment, neighboring properties, and land and property on land when determining the best and most efficient use of the property. h) Balance in using and developing land principle The sale price of a site does not necessarily indicate that the parcel of land in the adjacent location must also have such a value. Appraisers must consider the balance between land use and development by understanding planning policies and principles of effective land use.

Process 5 Pursuant to the Circular number 28/2015/TT-BTC of the Ministry of Finance about promulgating the valuation standards No.5, the process of general valuation is prescribed as below: Step 1: Indentifying the overall of the collateral, and the market value and non- market value to have the base of valuation a) Determinng the basic legal, economic - technical characteristics of the appraisal property which affects the value at the time of valuation.