CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Hoạt động cho vay cá nhân của Ngân hàng thương mại 1. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Trên cơ sở định nghĩa về “hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại” Theo Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 17/06/2010 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của Tổ chức tín dụng, Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng quy định như sau: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Như vậy có thể thấy: cho vay phản ánh quan hệ kinh tế, trong quan hệ này người cho vay (ngân hàng thương mại) chuyển giao quyền sử dụng tiền trong một thời gian nhất định cho người đi vay (khách hàng vay vốn).
Khi đến hạn trả nợ người đi vay có nghĩa vụ hoàn trả số tiền gốc và lãi vay. Trong nghiệp vụ cho vay của các ngân hàng thương mại luôn có hai nguyên tắc: - Nguyên tắc quản lý mục đích tiền vay: Theo nguyên tắc này mặc d người đi vay phải thế chấp tài sản để được vay tiền, nhưng người cho vay (ngân hàng thương mại) có quyền kiểm tra việc sử dụng vốn vay đối với người vay. Người vay phải xây dựng dự án, phương án xin vay vốn và phải có trách nhiệm thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết với ngân hàng. Mục đích của việc đề ra nguyên tắc này là đảm bảo tính hoàn trả của đồng vốn đồng thời quản lý vốn đầu tư theo đúng định hướng và cơ cấu đầu tư.
Quản lý vốn đầu tư đúng định hướng từ đó đảm bảo tính cân đối trong nền kinh tế. - Nguyên tắc hoàn trả: Vốn vay phải được hoàn trả cả gốc và lãi cho LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 ngân hàng sau thời gian vay vốn. Thời gian vay vốn là khoảng thời gian kể từ khi người vay lĩnh tiền vay lần đầu tiên đến khi trả hết nợ gốc và tiền lãi. Nguyên tắc hoàn trả thể hiện ở hai khía cạnh: số lượng hoàn trả sẽ bằng tổng số tiền gốc của khoản vay và số lãi phát sinh trong quá trình vay vốn.
Thời gian hoàn trả phải thực hiện theo thoả thuận giữ hai bên được ghi trong hợp đồng vay tiền. Cho vay là một trong số những hoạt động quan trọng nhất của các Ngân hàng, đem lại cho ngân hàng những khoản lợi nhuận rất lớn. Khoản mục cho vay thường chiếm t trọng lớn trong tài sản của ngân hàng. Như vậy, cho vay ảnh hưởng rất nhiều đến chiến lược hoạt động của ngân hàng.
Cho vay cũng là hoạt động kinh doanh chủ yếu của ngân hàng thương mại để tạo ra lợi nhuận. Doanh thu từ hoạt động cho vay mới b đắp nổi chi phí tiền gửi, chi phí dự trữ, chi phí kinh doanh và quản lý, chi phí thuế các loại và các chi phí rủi ro đầu tư. Hoạt động cho vay cá nhân của ngân hàng thương mại Trên cơ sở định nghĩa về “hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại” và trong phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào đối tượng khách hàng cá nhân. Vì vậy, “hoạt động cho vay cá nhân của ngân hàng thương mại” có thể hiểu: là hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng thương mại đóng vai trò là người chuyển nhượng quyền sử dụng vốn của mình cho khách hàng cá nhân sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định theo nguyên tắc phải hoàn trả cả gốc và lãi với mục đích phục vụ đời sống hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh cá thể.
Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay, các khoản vay khách hàng cá nhân được phân loại thành hai hình thức chính: vay tiêu d ng và vay sản xuất kinh doanh - Vay tiêu dùng: Là hình thức cấp tín dụng của ngân hàng cho các khách hàng là cá nhân nhằm tài trợ cho các nhu cầu chi tiêu như: mua sắm, sửa chữa, cải tạo nhà ở, mua sắm các phương tiện đi lại, trang thiết bị và các nhu cầu chi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 tiêu cho y tế, giáo dục… nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của các cá nhân. - Vay sản xuất kinh doanh: Là các khoản vay phục vụ mục đích bổ sung vốn cho sản xuất kinh doanh, đầu tư của cá nhân. Đối với cả hai hình thức cho vay trên, thời gian cho vay có thể là ngắn hạn (thời hạn cho vay dưới 12 tháng), trung hạn (thời hạn cho vay từ 12 tháng đến 60 tháng) và dài hạn (thời hạn cho vay từ 60 tháng trở lên). Phương thức cho vay khách hàng cá nhân có thể là: - Cho vay từng lần: Là phương thức cho vay mà mỗi lần vay vốn khách hàng và ngân hàng làm các thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng.
- Cho vay trả góp: Khi vay vốn ngân hàng và khách hàng thoả thuận xác định số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời gian cho vay. - Cho vay theo hạn mức thấu chi: Là việc cho vay mà ngân hàng thoả thuận bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền tự có trên tài khoản khách hàng ph hợp với các quy định của Chính phủ và Ngân hàng nhà nước Việt Nam về hoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán. - Cho vay theo hạn mức tín dụng: thường được sử dụng đối với các nhu cầu vay bổ sung vốn lưu động thường xuyên trong hoạt động sản xuất kinh doanh theo phương thức như sau: ngân hàng và khách hàng xác định và thoả thuận một mức dư nợ vay tối đa duy trì trong một khoảng thời gian nhất định, hình thức này được sử dụng khá phổ biến. Các biện pháp đảm bảo khoản vay là yếu tố quan trọng trong việc xét duyệt cho vay của ngân hàng với khách hàng.
Hiện tại các ngân hàng xem xét cho vay với khách hàng dựa trên hai hình thức: cho vay có tài sản đảm bảo, cho vay không có tài sản đảm bảo (tín chấp). LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại 1. Khái niệm hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại Mục 2, điều 3, Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN về quy chế cho vay của TCTD với khách hàng quy định: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi”.
“Hoạt động cho vay nhà ở là việc ngân hàng thương mại cho khách hàng sử dụng một số tiền của ngân hàng vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở với cam kết trả cả gốc và lãi đầy đủ cho ngân hàng”. Cho vay nhà ở thường có thời hạn dài và hoàn nợ theo phương thức trả góp bằng thu nhập. Cho vay nhà ở thuộc cho vay bất động sản nên đối tượng vay có thể là người tiêu d ng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà tuy nhiên trong luận văn này chỉ nghiên cứu đối tượng vay là người tiêu d ng, tức chỉ nghiên cứu khía cạnh cho vay nhà ở như là một hình thức của cho vay tiêu d ng. Cho vay nhà ở thực chất là các khoản vay d ng để nhà ở hoặc tu sửa nơi cư trú cá nhân.
Thông thường việc mua các bất động sản dưới hình thức nhà cửa hoặc khu căn hộ cho nhiều gia đình thường làm tăng nhu cầu vay vốn dài hạn và các khoản vay này thường sẽ được đảm bảo bằng chính bất động sản đó. Những khoản vay này bao gồm cả loại mang lãi suất cố định hoặc loại mang lãi suất thả nổi được điều chỉnh định kỳ theo một mức lãi suất cơ sở có thể là lấy lãi suất huy động 12 tháng cộng với một phần b rủi ro hoặc theo mức lãi suất cho vay nhà ở quốc gia. Đặc điểm hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại * Đặc điểm về rủi ro cho vay Rủi ro từ hoạt động cho vay nhà ở là rất lớn do thời gian cho vay dài có thể kéo dài đến 15, 20 năm dẫn đến nhiều vấn đề có thể xảy ra. Khả năng xảy ra rủi ro của cho vay nhà ở nói chung có thể đến từ ba phía: rủi ro từ khách hàng vay vốn, rủi ro từ bản thân ngân hàng và rủi ro từ thị trường.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 Rủi ro từ phía khách hàng: là rủi ro về khả năng không hoàn trả nợ gốc và lãi đúng hạn gây ra tổn thất cho ngân hàng. Nguồn trả nợ từ khoản tiền vay nhà ở chủ yếu lấy từ thu nhập thường xuyên của khách hàng. Thu nhập này lại phụ thuộc vào công việc, tuổi tác hay sức khỏe của người vay. Thời hạn vay càng dài thì mức độ rủi ro càng lớn.
Khi khách hàng gặp một sự cố nào trong cuộc sống thì khả năng khách hàng không thể trả được khoản nợ đã cam kết với ngân hàng. Biện pháp khắc phục để tránh tình trạng xảy ra rủi ro này là ngân hàng mua bảo hiểm, hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, như vậy ngân hàng có thể san sẻ rủi ro với công ty bảo hiểm. Cách khác là ngân hàng buộc phải thanh lý tài sản bảo đảm của người vay và tài sản đảm bảo đó chính là căn hộ mua. Rủi ro từ phía ngân hàng: khách hàng không có khả năng trả nợ, hoặc trả lãi hoặc trả gốc chậm, quá hạn.
Khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì có tài sản đảm bảo nhưng tài sản đảm bảo lại khó phát mãi. Do chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu do chính khách hàng cung cấp họ có thể đưa ra những thông tin không đúng (rủi ro đạo đức xảy ra), hơn nữa tài sản thế chấp thường chính là căn nhà được mua từ khoản vay của ngân hàng, đây là loại tài sản đảm bảo có khả năng thanh khoản không cao ngân hàng rất khó chuyên nhượng thành tiền để thu hồi vốn từ việc phát mại tài sản khi có rủi ro xảy ra.