Luận văn thạc sĩ hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại ngân hàng tmcp đại chúng việt nam

Luận văn thạc sĩ kinh tế phân tích hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại ngân hàng tmcp đại chúng việt nam, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất

• Tác giả: Lưu Thành Trung
• Người hướng dẫn: PGS. Đào Thị Thu Giang
• Trường học: Đại học Ngoại Thương
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan về thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại

Thẩm định giá trị bất động sản là một hoạt động quan trọng trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, đặc biệt là tại các ngân hàng thương mại cổ phần. Thẩm định giá trị bất động sản không chỉ giúp ngân hàng xác định giá trị tài sản đảm bảo mà còn ảnh hưởng đến quyết định cho vay. Việc xác định giá trị chính xác của bất động sản là tài sản đảm bảo giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng. Theo đó, quy trình thẩm định giá cần được thực hiện một cách chặt chẽ và khoa học, đảm bảo tính minh bạch và khách quan. Các phương pháp thẩm định giá như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập đều cần được áp dụng linh hoạt để phù hợp với từng loại tài sản cụ thể.

1.1 Khái niệm và sự cần thiết thẩm định giá bất động sản

Khái niệm về thẩm định giá bất động sản được định nghĩa là quá trình xác định giá trị của tài sản bất động sản dựa trên các yếu tố như vị trí, tình trạng pháp lý, và các yếu tố thị trường. Sự cần thiết của thẩm định giá xuất phát từ việc đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay của ngân hàng. Việc xác định giá trị chính xác không chỉ giúp ngân hàng bảo vệ lợi ích của mình mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận vốn vay. Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam cần có quy trình thẩm định giá rõ ràng và hiệu quả để nâng cao chất lượng dịch vụ và tăng cường niềm tin của khách hàng.

1.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản bao gồm tính khách quan, tính chính xác và tính minh bạch. Thẩm định giá cần phải dựa trên các dữ liệu thực tế và thông tin thị trường để đảm bảo rằng giá trị được xác định là hợp lý và công bằng. Nguyên tắc này không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn tạo ra sự công bằng cho khách hàng. Việc tuân thủ các nguyên tắc này sẽ giúp ngân hàng xây dựng được uy tín và thương hiệu trong lòng khách hàng, từ đó nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường.

II. Thực trạng thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam

Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam cho thấy nhiều vấn đề cần được cải thiện. Quy trình thẩm định giá hiện tại còn thiếu tính đồng bộ và chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Các phương pháp thẩm định giá chưa được áp dụng một cách linh hoạt, dẫn đến việc xác định giá trị tài sản không chính xác. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyết định cho vay mà còn làm giảm tính cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường. Đặc biệt, trong giai đoạn 2016-2018, tình hình thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng gặp nhiều khó khăn do sự biến động của thị trường bất động sản.

2.1 Quy định của PVcomBank về bất động sản là tài sản đảm bảo

Quy định của PVcomBank về bất động sản là tài sản đảm bảo cần được xem xét và cập nhật thường xuyên. Các quy định này cần phải rõ ràng và cụ thể để đảm bảo rằng mọi nhân viên đều hiểu và thực hiện đúng quy trình thẩm định giá. Việc thiếu sót trong quy định có thể dẫn đến những sai sót trong quá trình thẩm định, ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng. Do đó, việc hoàn thiện quy định là rất cần thiết để nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản.

2.2 Tình hình bảo đảm tiền vay bằng các loại tài sản tại PVcomBank giai đoạn 2016 2018

Tình hình bảo đảm tiền vay bằng các loại tài sản tại PVcomBank trong giai đoạn 2016-2018 cho thấy sự gia tăng trong việc sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, việc thẩm định giá bất động sản trong giai đoạn này gặp nhiều khó khăn do sự biến động của thị trường. Nhiều tài sản không được định giá chính xác, dẫn đến rủi ro cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ. Do đó, cần có các giải pháp cụ thể để cải thiện quy trình thẩm định giá và nâng cao hiệu quả trong việc sử dụng tài sản đảm bảo.

III. Một số giải pháp hoàn thiện thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam

Để hoàn thiện thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam, cần thực hiện một số giải pháp cụ thể. Đầu tiên, cần hoàn thiện quy trình thẩm định giá để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả. Sử dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá sẽ giúp ngân hàng xác định giá trị tài sản một cách chính xác hơn. Thứ hai, cần tăng cường công tác thu thập, xử lý và phân tích thông tin để đảm bảo rằng các dữ liệu sử dụng trong thẩm định giá là chính xác và đáng tin cậy. Cuối cùng, việc hoàn thiện phần mềm thẩm định giá cũng là một yếu tố quan trọng để nâng cao hiệu quả công việc.

3.1 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá bất động sản cần được hoàn thiện để đảm bảo tính hiệu quả và chính xác. Cần xây dựng một quy trình rõ ràng, từ khâu thu thập thông tin đến khâu phân tích và đưa ra kết luận. Việc này không chỉ giúp nhân viên thực hiện công việc một cách dễ dàng hơn mà còn đảm bảo rằng mọi quyết định đều dựa trên cơ sở dữ liệu chính xác. Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam cần đầu tư vào đào tạo nhân viên để họ có thể thực hiện quy trình này một cách hiệu quả nhất.

3.2 Giải pháp về nhân sự

Giải pháp về nhân sự là một yếu tố quan trọng trong việc hoàn thiện thẩm định giá bất động sản. Cần có đội ngũ nhân viên có chuyên môn cao và kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá. Việc đào tạo và nâng cao trình độ cho nhân viên sẽ giúp ngân hàng nâng cao chất lượng thẩm định giá. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận trong ngân hàng để đảm bảo rằng thông tin được chia sẻ và sử dụng một cách hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Bất động sản và bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại 1.1 Khái quát về bất động sản 1.1 Khái niệm Theo Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015 thì “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Theo tiêu chuẩn TĐG quốc tế: “Bất động sản là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất”. Theo Essentials of real estate economics / Dennis J.trang 3: “Bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (Thông tư 28/2015/TT-BTC) - Phân loại tài sản trong thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 07): “Bất động sản là các tài sản không di dời được; Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”. 2 Từ những khái niệm trên có thể định nghĩa Bất động sản như sau: - Thứ nhất, Bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dời được, do vậy Bất động sản có tính cố định về vị trí. Từng vị trí cụ thể của Bất động sản quyết định giá trị và lợi ích của nó. Yếu tố vị trí được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các công trình công cộng như thương mại, y tế, giáo dục, văn hóa và khả năng tiếp cận.

Đồng thời cũng do đặc điểm trên, mà yếu tố vùng và khu vực tác động đến lợi ích mang lại của Bất động sản. - Thứ hai, Bất động sản là một tài sản nhưng khác các tài sản khác là không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Từ đó có thể cho rằng Bất động sản là đất đai, tài sản gắn liền với đất, nhà cửa, công trình kiến trúc; các tài sản gắn liền với đất là là Bất động sản khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai. - Thứ ba, Bất động sản cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt do sự khác nhau về vị trí, kiến trúc, hướng, ngoại cảnh.

- Thứ tư, Bất động sản có giới hạn về quy mô diện tích bề mặt do giới hạn về diện tích đất đai và do yếu tố vị trí quyết định, điều này dẫn đến sự khan hiếm về Bất động sản. Thêm vào đó, cung về Bất động sản luôn nhỏ hơn cầu về Bất động sản, do đó trong thời gian dài giá trị Bất động sản luôn có xu hướng tăng đặc biệt là ở những khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. - Thứ năm, Bất động sản chịu ảnh hưởng và tác động mạnh của các Bất động sản liền kề và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan.2 Các thuộc tính của bất động sản a. Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.

Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và 3 không di dời được của đất đai nên hàng hoá Bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai Bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.

Trên thị trường Bất động sản khó tồn tại hai Bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v. Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp.

Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của Bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của Bất động sản. - Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng Bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó.

- Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp Bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. - Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của Bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.

Chính vì tính chất lâu bền của hàng 4 hoá Bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá Bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: - Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một Bất động sản này có thể bị tác động của Bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của Bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng Bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.

Các tính chất khác: - Tính thích ứng: Lợi ích của Bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá Bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng Bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.

Do đó, Bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá Bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về Bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.

chi phối nhu cầu và hình thức Bất động sản.3 Đặc trưng của bất động sản 5 - Cung Bất động sản co giãn kém: cung đối với Bất động sản co giãn tương đối kém. Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định, cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. Đất đai phải tuân thủ quy hoạch không thể tùy tiện chuyển đổi mục đích sử dụng trong từng thời kỳ. - Thời gian giao dịch dài, chi phí cao: do Bất động sản là tài sản quan trọng và có giá trị cao do vậy việc mua, bán Bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí giao dịch cao.

- Kém linh hoạt trong khả năng chuyển hóa thành tiền mặt: Bất động sản là một hàng hóa quan trọng có giá trị cao, mang lại lợi nhuận lớn, do đó kém linh hoạt trong việc chuyển hóa thành tiền mặt. - Sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước: chính vì Bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước đã có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng BĐS. (Nguồn: https://thongtinphapluatdansu.2 Bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại Bất động sản là tài sản đảm bảo: Bất động sản thế chấp là tài sản mà người đi vay dùng để bảo đảm cho khoản vay của mình tại ngân hàng bằng cách giao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu tài sản và xác nhận khi không trả được nợ thì ngân hàng có quyền phát mại tài sản. Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số tài sản thế chấp của các Ngân hàng thương mại, thường bao gồm các tài sản chủ yếu như: đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với công trình xây dựng.