Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái quát chung về thu tiền sử dụng đất 1. Khái niệm tiền sử dụng đất và mục tiêu của chính sách thu tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Một quốc gia ra đời và phát triển đòi hỏi phải có nhiều nguồn lực, trong đó nguồn lực tài chính là quan trọng và là nền tảng để phát triển.
Để có được nguồn tài chính mạnh, Nhà nước có thể huy động bằng nhiều cách như: in tiền, phát hành trái phiếu, vay nợ trong và ngoài nước, thu thuế. Tuy nhiên, các hình thức như in tiền hay đi vay không thể sử dụng lâu dài và có thể ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế, chỉ có hình thức thu thuế là hợp lý và lâu bền nhất. Tiền sử dụng đất có vai trò rất lớn trong việc huy động ngân sách Nhà nước, do vậy công tác thu tiền sử dụng đất là một công tác quan trọng cần phải được hoàn thiện để nâng cao hiệu quả. Việc ban hành Luật Đất đai chính sách thu tiền SDĐ nhằm đảm bảo các mục tiêu, yêu cầu sau: 8 - Tăng cường quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ đất và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
- Tiếp cận với thông lệ quốc tế tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập quốc tế. - Động viên hợp lý sự đóng góp của người sử dụng đất cho NSNN. Đối tượng nộp tiền sử dụng đất Bao gồm các đối tượng sau đây: a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa); đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau: a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa; b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền SDĐ; c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất; 9 d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Căn cứ tính tiền sử dụng đất Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau: - Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất. - Mục đích sử dụng đất. - Giá đất tính thu tiền sử dụng đất: a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.
Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc TW. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn. 10 Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế. b) Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau: - Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trờ lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. c) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền SDĐ trong các trường hợp: - Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; 11 - Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức. Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điểm này. Quản lý thu tiền sử dụng đất của cơ quan thuế 1.
Khái niệm Quản lý thu tiền sử dụng đất là hoạt động nghiệp vụ của cơ quan Thuế nhằm mục đích đảm bảo nguồn thu từ tiền sử dụng đất nộp vào cho ngân sách Nhà nước và đảm bảo sự công bằng trong sử dụng tài nguyên đất. Chủ thể quản lý là cơ quan thuế các cấp. Ở địa phương, đó là Cục Thuế và Chi cục Thuế. Đối tượng quản lý: Việc thực hiện nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
Phương pháp quản lý: Phương pháp hành chính là chủ yếu. Đối tượng quản lý phải chấp hành mệnh lệnh hành chính từ cơ quan Thuế. Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế khi có thông báo thuế của cơ quan Thuế. Các phương pháp khác cũng được sử dụng như: thuyết phục, xử phạt… 1.
Phân cấp trong tổ chức quản lý thu tiền sử dụng đất Do điều kiện kinh tế xã hội khác nhau nên tiền sử dụng đất được áp dụng ở các quốc gia cũng có những đặc điểm khác nhau, vì vậy công tác thu thuế sử dụng đất ở mỗi nước có những đặc điểm riêng phù hợp với điều kiện của nước đó. Ngay cả công tác thu tiền sử dụng đất trong mỗi quốc gia ở các cấp khác nhau cũng có sự khác nhau tuỳ thuộc vào chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mỗi bộ phận, mỗi cấp. Ở Việt Nam, công tác quản lý thu tiền sử dụng đất được thực hiện cụ thể là ở Cục Thuế và Chi cục Thuế. Phối hợp chặt chẽ với các cơ quan liên quan như: Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính Kế hoạch và UBND phường, xã, thị trấn,.
để đảm bảo phát triển nguồn thu.