PHẦN MỞ ĐẦU 1. CƠ SỞ KHOA HOC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 1. Cơ sở thực tiễn Ở Việt nam hiện nay đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý. Trong nền kinh tế của Việt Nam đất đai là một tƣ liệu sản xuất thiết yếu, một loại hàng hóa rất có giá trị và là nguồn nội lực cơ bản quan trọng.
Để khai thác đƣợc triệt để các tiềm năng từ đất, Nhà nƣớc trao QSD đất cho các tổ chức cá nhân quản lý, sử dụng ổn định theo những thời hạn nhất định. QSD đất là một loại tài sản rất quan trọng và hiện nay đƣợc coi là một loại hàng hóa rất có giá trị đƣợc đem vào giao dịch trên thị trƣờng, chịu sự quản lý của Nhà nƣớc và các qui luật khách quan, tất yếu của thị trƣờng. Trong xu thế hội nhập kinh tế Thế giới, theo tổng kết của các nhà nghiên cứu thị trƣờng có ba loại thị trƣờng đóng vai trò cốt tử của nền kinh tế đó là thị trƣờng lao động, thị trƣờng vốn và thị trƣờng bất động sản, trong đó sự “nóng – lạnh” của thị trƣờng bất động sản sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến nhiệt độ và sức sống của hai thị trƣờng quan trọng còn lại, ảnh hƣởng đến sự tồn tại và phát triển của cả một nền kinh tế một quốc gia và thậm chí nền kinh tế tòan cầu. Trong thị trƣờng Bất động sản, thị trƣờng QSD đất đóng vai trò nền tảng, mang tính quyết định.
Ở Việt nam, thị trƣờng QSD đất chính thức tồn tại với tƣ cách là một thị trƣờng hợp pháp kể từ khi đất nƣớc bƣớc vào giai đoạn “Đổi mới” và đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1988. Kể từ đó đến nay, Nhà nƣớc đã ban hành Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 và nhiều chính sách pháp luật đất đai với những quan điểm tiến bộ mà cốt lõi là mở rộng các quyền của ngƣời sử dụng đất, khẳng định QSD đất là một loại hàng 3 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com hóa có giá trị, một loại quyền tài sản quan trọng nhằm tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi cho sự phát triển của thị trƣờng QSD đất, tạo nội lực mạnh mẽ cho thị trƣờng kinh tế Việt nam. Mặc dù có nhiều điểm tích cực, tiến bộ, các ý tƣởng lập pháp trên cơ sở tiếp cận, kế thừa ý tƣởng lập pháp hiện đại của một số quốc gia có hệ thống pháp luật đất đai hiệu quả, nhƣng nhìn chung hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh về thị trƣờng QSD đất vẫn bộc lộ nhiều điểm yếu khi điều chỉnh các quan hệ trong thị trƣờng QSD đất. Các yếu tố khách quan, các qui luật kinh tế tất yếu của thị trƣờng chƣa đƣợc coi trọng, bên cạnh các yếu tố quản lý hành chính quan liêu, thiếu minh bạch, duy ý chí vẫn tồn tại và chiếm ƣu thế.
Hiệu quả điều chỉnh của pháp luật vào các quan hệ trên thị trƣờng QSD đất chƣa cao. Thị trƣờng QSD đất, mặc dù là một thị trƣờng đầy tiềm năng, một nguồn nội lực quan trọng lại không phát huy đƣợc hết hiệu quả trong thúc đẩy kinh tế phát triển. Tình trạng đất đai sử dụng kém hiệu quả, lãng phí, các hiện tƣợng lách luật, quan hệ ngầm vẫn phổ biến, quyền của ngƣời sử dụng đất bị vi phạm, thiếu công bằng, tranh chấp khiếu kiện bất bình của nhân dân về đất đai, vẫn chiếm vị trí hàng đầu trong bảng tổng kết các tranh chấp xung đột lợi ích trong xã hội. Xuất phát từ vai trò rất quan trọng của QSD đất và thị trƣờng QSD đất trong nền kinh tế, từ thực trạng điều chỉnh của pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng còn chƣa thực sự hiệu quả, các nghiên cứu của các nhà khoa học về thị trƣờng QSD đất chƣa đƣợc tổng kết, đánh giá một cách có hệ thống làm nảy sinh nhu cầu cần nghiên cứu, đƣa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng QSD đất ở Việt nam hiện nay.
4 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Cơ sở khoa học Hiện nay, vấn đề hòan thiện pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng QSD đất là một chủ trƣơng mà Đảng, nhà nƣớc hết sức quan tâm. Điều này đƣợc thể hiện ở rất nhiều văn kiện, báo cáo chính trị của Đảng và là chủ trƣơng chung của Chính phủ và nhiều Bộ ngành ví dụ Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ Xây dựng, Bộ Tƣ pháp, Bộ tài chính … Bộ tài nguyên môi trƣờng, Bộ xây dựng, Bộ Tƣ pháp với tƣ cách là các bộ đƣợc giao chủ trì xây dựng các đề án luật có liên quan đến thị trƣờng QSD đất ví dụ nhƣ Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản… cũng đã tiến hành nhiều hội thảo, và một vài Đề tài khoa học nghiên cứu về thị trƣờng QSD đất trong đó cũng đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm hòan thiện pháp luật về thị trƣờng QSD đất. Tuy nhiên, các nghiên cứu này chủ yếu xuất phát từ nhu cầu và quyền quản lý của nhà nƣớc, và đôi khi còn bị ảnh hƣởng bởi lợi ích của nhà quản lý do đó các nhu cầu nội tại, khách quan, bản chất của thị trƣờng ít đƣợc chú trọng, quyền tự do, tự chủ của các chủ thể tham gia thị trƣờng QSD đất còn chƣa đƣợc coi nhƣ yếu tố quan trọng hàng đầu trong phát triển thị trƣờng.
Đã có một số luận án khoa học Luật và khoa học kinh tế có nghiên cứu về hòan thiện pháp luật đất đai, tuy nhiên các luận án này tùy góc độ khác nhau thƣờng nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản hoặc một vài quyền cụ thể của ngƣời sử dụng đất và một số nghiên cứu đƣợc tiến hành từ trƣớc khi có Luật đất đai 2003, khi mà các yếu tố “thị trƣờng” của QSD đất còn bộc lộ rất hạn chế các yếu tố nhƣ gía đất, quyền tự do kinh doanh, tự định đoạt QSD đất của các chủ thể còn bị chi phối và thậm chí đƣợc quyết định bởi ý chí Nhà nƣớc là chủ yếu. 5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Trên các diễn đàn khoa học, cũng đã có nhiều nghiên cứu có chất lƣợng, có trí tuệ thể hiện ở các sách, bài báo, bài giảng của các nhà khoa học, nhà nghiên cứu luật, kinh tế, xã hội hàng đầu nƣớc ta. Các giá trị khoa học của các nghiên cứu là rất lớn, tuy nhiên còn rất lãng phí khi chƣa đƣợc tổng kết trong một chuyên đề và đáng tiếc hơn nữa là các tƣ duy khoa học, thực tiễn có giá trị chƣa phải lúc nào cũng gặp đƣợc tƣ duy của nhà quản lý và đƣợc nhà quản lý sử dụng khi tiến hành xây dựng các dự án luật. Luận văn sẽ đƣợc nghiên cứu trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc các giá trị khoa học của những công trình nghiên cứu của các nhà nghiên cứu đi trƣớc đồng thời cố gắng phản ánh trung thực “hơi thở” của một thị trƣờng QSD đất đang ngày càng đòi hỏi đƣợc bộc lộ mình một cách rõ nét nhất, trọn vẹn nhất bởi các yếu tố của một “thị trƣờng kinh tế hoàn hảo”, đầy biến động, trên cơ sở có lựa chọn và phân tích các vụ việc cụ thể và so sánh pháp luật của một số quốc gia có ảnh hƣởng lớn đến pháp luật Việt nam ví dụ nhƣ Trung Quốc, Mỹ, Anh, Thụy Điển… 2.
MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Trên cơ sở nghiên cứu khoa học và thực tiễn, luận văn sẽ cố gắng đạt đƣợc một số mục đích cụ thể sau: - Bƣớc đầu làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của khái niệm QSD đất, thị trƣờng QSD đất ở Việt nam. - Phác họa các nét cơ bản của thực trạng thị trƣờng QSD đất và thực trạng pháp luật đất đai điều chỉnh thị trƣờng QSD đất, trên cơ sở có dẫn chứng, phân tích các vụ việc trên thực tế. - Cố gắng so sánh pháp luật đất đai điều chỉnh thị trƣờng QSD đất với pháp luật của một số nƣớc có nét văn hóa, quản trị nhà nƣớc gần gũi với 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Việt nam (Trung Quốc) và một số nƣớc có thị trƣờng bất động sản rất phát triển (Mỹ, Anh, Thuỵ Điển, Úc. ) - Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng QSD đất ở Việt Nam theo nguyên tắc tôn trọng tối đa quyền tự chủ, tự định đoạt của ngƣời có QSD đất và các qui luật khách quan của thị trƣờng, hạn chế tối thiểu sự can thiệp hành chính của công quyền vào thị trƣờng QSD đất, các giải pháp pháp luật phải dựa trên cơ sở gắn kết các giải pháp kinh tế- kỹ thuật.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3. Về Thị trường QSD đất: Thị trƣờng QSD đất là một bộ phận quan trọng, nền tảng của thị trƣờng bất động sản, tuy nhiên, trong giới hạn đề tài đối tƣợng tập trung nghiên cứu chỉ giới hạn trong : - Thị trƣờng QSD đất với tƣ cách là thị trƣờng diễn ra các giao dịch mà trong đó Quyền sử đất đƣợc coi là hàng hóa và mục đích chủ yếu của các chủ thể là kiếm tìm lợi nhuận. - Thị trƣờng của các dịch vụ gắn liền với thị trƣờng QSD đất ( định giá, tƣ vấn, môi giới, quản trị bất động sản …). Thị trƣờng QSD đất là một hiện tƣợng vừa mang tính kinh tế vừa mang tính pháp lý, trong đề tài sẽ tập trung chủ yếu vào phân tích khía cạnh pháp lý của đối tƣợng.
Về pháp luật đất đai điều chỉnh thị trường QSD đất Hiện nay, theo tiêu chí phân loại ngành luật truyền thống ở Việt nam, các văn bản pháp luật điều chỉnh về thị trƣờng QSD đất rất nhiều và đan xen nhiều ngành luật ví dụ Hiến pháp, Dân sự, Đất đai, Xây dựng, Kinh 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com doanh - thƣơng mại, Hành chính, Hình sự, Tố tụng … Trong phạm vi nghiên cứu đề tài của luận văn chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu chủ yếu các văn bản pháp luật đất đai, tuy nhiên để đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ tác giả sẽ cố gắng nghiên cứu pháp luật đất đai trong mối quan hệ biện chứng với các qui phạm có liên quan của các ngành luật khác. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai đƣợc đề xuất trong mối quan hệ chặt chẽ với các giải pháp kinh tế- kỹ thuật. Tuy nhiên, vì đây là đề tài Luật học nên phạm vi nghiên cứu sẽ tập trung vào các giải pháp pháp luật.