Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực đầu tư có khả năng mang lại lợi nhuận đáng kể nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn mức độ rủi ro cao. Trong giai đoạn những năm gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thua lỗ, giải thể hoặc đình trệ hoạt động do công tác quản trị yếu kém, dự án đầu tư không hiệu quả và tính thanh khoản của thị trường suy giảm. Thực tế này đòi hỏi các doanh nghiệp phải nâng cao năng lực quản lý và xem xét toàn diện các điều kiện vĩ mô, vi mô, thị trường, kỹ thuật và tài chính trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Trong chu kỳ phát triển dự án, công tác lập dự án đầu tư là khâu chuẩn bị cốt lõi nhằm xác lập cơ sở khoa học, đánh giá tính khả thi, hạn chế rủi ro, tối ưu hóa nguồn lực và hoàn thiện hồ sơ pháp lý xin cấp phép từ cơ quan quản lý Nhà nước.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả Nguyễn Đình Nam (chuyên ngành Bất động sản 62B, Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) đã thực hiện chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: "Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản của Công ty Cổ phần Máy - Thiết bị Dầu khí (PVMachino)" dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Lan Hương (tháng 11/2023).
Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về bất động sản, dự án đầu tư bất động sản và nội dung, quy trình, phương pháp lập dự án đầu tư.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác lập và thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Máy - Thiết bị Dầu khí (PVMachino).
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần PVMachino trong giai đoạn tiếp theo.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác lập dự án đầu tư bất động sản của doanh nghiệp.
- Phạm vi không gian: Thực trạng hoạt động lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Máy - Thiết bị Dầu khí (PVMachino), bao gồm các dự án đã và đang đấu thầu, tổng mức đầu tư, tiến độ thi công, khả năng huy động vốn, quy trình thẩm định và phê duyệt chủ trương đầu tư tại các địa bàn như Hà Nội, Thái Bình, Lạng Sơn, Hưng Yên.
- Phạm vi thời gian: Số liệu và thông tin thực tế được thu thập và phân tích từ năm 2022 đến tháng 11/2023.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khung lý thuyết của nghiên cứu được xây dựng dựa trên hệ thống khái niệm chuẩn mực và các quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam và quốc tế:
- Khái niệm bất động sản: Đối chiếu Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 (bất động sản gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo luật định) và Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005. So sánh với quy định pháp luật của Liên bang Nga, Hoa Kỳ, Cộng hòa Pháp (Điều 517, 518), Nhật Bản (Điều 86), Cộng hòa Liên bang Đức (Điều 94, 96).
- Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật sử dụng: Luật Đầu tư số 61/2020/QH14; Luật Xây dựng số 50/2014/QH13; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản số 62/2020/QH14; Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14; Nghị định số 10/2021/NĐ-CP; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP; Thông tư số 18/2016/TT-BXD; Thông tư số 11/2021/TT-BXD.
- Các giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tư: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư; Giai đoạn thực hiện đầu tư; Giai đoạn vận hành và khai thác dự án.
- Các bước nghiên cứu khi lập dự án: Nghiên cứu cơ hội đầu tư (cơ hội chung và cơ hội cụ thể); Nghiên cứu tiền khả thi; Nghiên cứu khả thi.
- Các chỉ tiêu tài chính định lượng: Giá trị hiện tại thuần ($NPV$), Giá trị hiện tại hàng năm ($AV$), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ ($IRR$), Thời gian thu hồi vốn ($T$), Tỷ số lợi ích trên chi phí ($B/C$), Chỉ số sinh lời ($PI$).
Phương pháp nghiên cứu được tác giả kết hợp giữa định tính và định lượng:
- Phương pháp thu thập thông tin và dữ liệu thứ cấp từ tài liệu, báo cáo ngành, internet, bảng hỏi khảo sát và chọn mẫu tại khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê và dự báo (mô hình hồi quy tương quan, hệ số co giãn của cầu, phương pháp định mức).
- Phương pháp so sánh, đối chiếu tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật để lựa chọn phương án tối ưu.
- Phương pháp phân tích độ nhạy (điều chỉnh các biến số đầu vào như giá bán, chi phí, tiến độ, lãi suất từ 5% đến 20% để kiểm tra độ an toàn của dự án).
- Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia và phân tích ma trận SWOT.
Nội dung chính theo từng chương
Chương I: Tổng quan về lập dự án đầu tư bất động sản
Chương I tập trung làm rõ hệ thống lý luận chung về bất động sản, dự án đầu tư bất động sản và công tác lập dự án. Tác giả phân loại dự án đầu tư bất động sản theo nhiều tiêu chí: theo quy mô (nhỏ, trung bình, lớn), theo mục tiêu đầu tư (nhà ở, thương mại, cụm/khu công nghiệp), theo vị trí địa lý (nội thành, ngoại ô, ven biển), theo loại hình sản phẩm (căn hộ, đất nền, thương mại), theo mục tiêu lợi nhuận (để bán, để cho thuê, phát triển dài hạn) và theo hoạt động kinh doanh cụ thể (dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp).
Về đặc trưng, dự án đầu tư bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện gắn liền với quyền sử dụng đất; được tạo lập trên một địa bàn lãnh thổ cụ thể mang tính địa phương cao; đòi hỏi quy mô vốn lớn, thời gian thực hiện dài và thời gian thu hồi vốn chậm.
Tác giả xác lập quy trình chuẩn 8 bước trong công tác lập dự án đầu tư bất động sản:
- Nhận dạng dự án;
- Lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo;
- Lập đề cương chi tiết;
- Phân công công việc cho các thành viên nhóm soạn thảo;
- Tiến hành soạn thảo dự án (thu thập thông tin, phân tích xử lý, tổng hợp kết quả);
- Mô tả dự án và trình bày với chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền;
- Thẩm định dự án đầu tư và hoàn tất văn bản;
- Bàn giao tài liệu và lưu trữ hồ sơ.
Chương này cũng phân tích các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án:
- Yếu tố vĩ mô: Tình hình kinh tế - xã hội, chính sách và cơ chế quản lý của Nhà nước (sở hữu đất đai, cấp phép xây dựng, môi trường, thuế phí, quy hoạch), yếu tố văn hóa - dân cư và chu kỳ thị trường bất động sản.
- Yếu tố vi mô: Chủ trương, định hướng chiến lược của doanh nghiệp và năng lực, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ lập dự án.
Chương II: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư bất động sản của Công ty Cổ phần PVMachino
Chương II đi sâu vào phân tích thực tiễn tại Công ty Cổ phần Máy - Thiết bị Dầu khí (PVMachino). Công ty thực hiện các dự án đầu tư bất động sản chủ yếu dưới hình thức liên doanh, liên kết thành lập công ty con và sử dụng cơ cấu vốn gồm vốn chủ sở hữu kết hợp vốn vay ngân hàng.
Quy trình lập và thẩm định dự án đầu tư nội bộ tại PVMachino được tổ chức qua 7 bước:
- Bước 1: Phòng Kế hoạch Đầu tư (KHĐT) chủ trì tìm hiểu, phân tích đánh giá cơ hội đầu tư, phối hợp với Ban Quản lý dự án (QLDA), Phòng Tài chính Kế toán (TCKT) lập Báo cáo đánh giá cơ hội đầu tư trình Phó Tổng Giám đốc (P.TGĐ) và Tổng Giám đốc (TGĐ).
- Bước 2: P.TGĐ chỉ đạo thẩm định cơ hội đầu tư; tùy quy mô dự án có thể thuê tư vấn thẩm định ngoài với kinh phí không vượt quá 200 triệu đồng/dự án; thành lập Hội đồng thẩm định (HĐTĐ) do P.TGĐ phụ trách đầu tư làm Chủ tịch Hội đồng.
- Bước 3: HĐTĐ lập Báo cáo kết quả thẩm định gửi TGĐ, khẳng định tính đầy đủ, khách quan, giải pháp kiểm soát rủi ro và tính khả thi của dự án.
- Bước 4: TGĐ báo cáo Hội đồng quản trị (HĐQT) trình phê duyệt chủ trương đầu tư.
- Bước 5: HĐQT xem xét phê duyệt chủ trương đầu tư và cho phép lập hoặc thuê tư vấn lập dự án đầu tư (thời gian không quá 05 ngày làm việc nếu thỏa mãn điều kiện quy hoạch).
- Bước 6: HĐQT ban hành Nghị quyết phê duyệt chủ trương đầu tư theo quy chế.
- Bước 7: Phòng KHĐT bàn giao hồ sơ trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc và phối hợp Ban QLDA triển khai dự án.
Tác giả minh họa nội dung lập dự án tại PVMachino qua hai trường hợp cụ thể:
1. Dự án Cụm công nghiệp Đình Lập (huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn): Phân tích căn cứ pháp lý và quy hoạch thông qua Quyết định số 2476/QĐ-UBND, Quyết định số 1840/QĐ-UBND, Nghị quyết số 01/2022/NQ-HĐND, Quyết định số 502/QĐ-UBND, Quyết định số 211/QĐ-UBND, Quyết định số 576/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư và Quyết định số 666/QĐ-UBND ngày 04/5/2023 thành lập Cụm công nghiệp Đình Lập.
2. Dự án phát triển khu nhà ở thương mại tại phường Tiền Phong và xã Phú Xuân, thành phố Thái Bình:
- Phân tích kinh tế - xã hội địa phương và ma trận SWOT (vị trí gần trục DT223, kết nối Quốc lộ 10, cách trung tâm ~3km; thách thức về tôn nền, xử lý mương nước và tâm lý khoảng cách).
- Phân tích thị trường: 80-90% khách mua là người địa phương; ưa chuộng đất nền tự xây giá trị từ 1 đến 3 tỷ đồng; giá đất thổ cư lân cận dao động 16-20 triệu đồng/m²; đối thủ cạnh tranh gồm dự án Thái Bình Dragon City và KĐT Phú Xuân Damsan.
- Thông số kỹ thuật và cơ cấu sử dụng đất của dự án:
| STT |
Loại đất |
Diện tích (m²) |
Tỷ lệ (%) |
| A |
Đất xây dựng nhà ở |
22.498,5 |
38,58 |
| 1 |
Đất nhà ở liên kế (114 căn, cao tối đa 5 tầng, chiếm 77,6%) |
9.093,8 |
15,59 |
| 2 |
Đất biệt thự, nhà vườn (33 căn, cao tối đa 4 tầng, chiếm 22,4%) |
8.770,9 |
15,04 |
| 3 |
Đất nhà ở xã hội |
4.633,8 |
7,95 |
| B |
Đất cây xanh, mặt nước |
6.563,9 |
11,26 |
| C |
Đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật |
26.872,7 |
46,08 |
| 1 |
Đất hạ tầng kỹ thuật |
664,1 |
1,14 |
| 2 |
Đất giao thông |
26.208,6 |
44,94 |
| D |
Đất công trình công cộng |
478,7 |
0,82 |
| E |
Đất thương mại, dịch vụ |
1.899,5 |
3,26 |
|
Tổng diện tích lập quy hoạch |
58.313,3 |
100,00 |
(Ghi chú: Mật độ xây dựng toàn khu đạt 28,7%; Hệ số sử dụng đất 1,8 lần; Tổng số căn nhà ở thấp tầng là 147 căn).
Đánh giá chung về thực trạng tại PVMachino:
- Thành tựu: Quy trình phân cấp rõ ràng, phối hợp linh hoạt giữa các phòng ban chức năng; đội ngũ kỹ sư có chuyên môn kỹ thuật tốt, nắm vững tiêu chuẩn xây dựng.
- Hạn chế: Nghiên cứu thị trường còn sơ sài, dữ liệu dự báo cung cầu chưa sâu; phương pháp phân tích tài chính chưa áp dụng rộng rãi phân tích độ nhạy và quản trị rủi ro định lượng; trang thiết bị đo đạc thực địa tại các khu đất phức tạp còn hạn chế; một số hồ sơ dự án phải chỉnh sửa nhiều lần khi trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc, làm kéo dài thời gian chuẩn bị.
Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản của Công ty Cổ phần PVMachino
Dựa trên định hướng phát triển và các tồn tại đã chỉ ra, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp:
- Nâng cao nhận thức và vai trò của công tác lập dự án: Coi đây là khâu then chốt quyết định hiệu quả phân bổ vốn và giảm thiểu rủi ro pháp lý, tài chính.
- Hoàn thiện quy trình lập dự án: Rút ngắn thời gian luân chuyển hồ sơ, phân định rõ trách nhiệm phản biện của từng bộ phận trong Hội đồng thẩm định.
- Hoàn thiện nội dung nghiên cứu: Đẩy mạnh điều tra thị trường thực địa chuyên sâu, phân khúc khách hàng chi tiết; hoàn thiện các giải pháp kỹ thuật, kiến trúc đồng bộ với hạ tầng xã hội và môi trường.
- Hoàn thiện phương pháp lập dự án: Đưa các mô hình dự báo định lượng, ứng dụng phương pháp phân tích độ nhạy ($\pm 10%$ đến $\pm 20%$) vào đánh giá chỉ tiêu tài chính ($NPV$, $IRR$, thời gian thu hồi vốn $T$).
- Hoàn thiện công tác nhân sự và trang thiết bị: Đào tạo bồi dưỡng kiến thức kinh tế - tài chính bất động sản cho cán bộ kỹ thuật; đầu tư máy móc, phần mềm chuyên dụng phục vụ khảo sát địa hình, địa chất và thiết kế dự toán.
- Kiến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước: Đề xuất hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về đất đai và đầu tư, tinh giản thủ tục hành chính trong thẩm định, phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng.
Kết quả và đóng góp
- Về mặt lý luận: Khóa luận đã hệ thống hóa các khái niệm, đặc trưng, chu kỳ và khung quy trình 8 bước tiêu chuẩn của công tác lập dự án đầu tư bất động sản, làm rõ vai trò của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính ($NPV, IRR, AV, T$) và các phương pháp nghiên cứu thị trường, kỹ thuật.
- Về mặt thực tiễn:
- Khảo sát và sơ đồ hóa chi tiết quy trình lập và thẩm định dự án 7 bước tại Công ty Cổ phần PVMachino cùng trách nhiệm của các phòng ban (Phòng KHĐT, Ban QLDA, Phòng TCKT, HĐTĐ, HĐQT).
- Tổng hợp, phân tích dữ liệu thực tế về cơ cấu sử dụng đất (tổng diện tích $58.313,3\text{ m}^2$, mật độ xây dựng $28,7%$, hệ số sử dụng đất $1,8$ lần, quy mô 147 căn nhà thấp tầng) và chiến lược thị trường tại dự án khu nhà ở thương mại tại Thái Bình.
- Nhận diện các điểm nghẽn thực tế trong khâu nghiên cứu thị trường, phân tích độ nhạy và trang thiết bị kỹ thuật của doanh nghiệp.
- Về giải pháp: Đề xuất hệ thống 6 nhóm giải pháp thực tế từ quy trình, nội dung, phương pháp phân tích đến đào tạo nhân sự và đầu tư trang thiết bị, phù hợp với năng lực và định hướng phát triển của PVMachino.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế: Nghiên cứu tập trung chủ yếu vào phạm vi các dự án bất động sản của PVMachino tại khu vực phía Bắc (Thái Bình, Lạng Sơn) trong giai đoạn 2022 - 2023 khi các dự án đang ở bước đấu thầu, xin cấp phép và chuẩn bị khởi công. Do đó, việc đánh giá tác động tài chính thực tế sau giai đoạn bàn giao, vận hành chưa thể thực hiện trọn vẹn.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu sang giai đoạn thực hiện đầu tư, giám sát thi công và quản lý vận hành - khai thác sản phẩm bất động sản; nghiên cứu ứng dụng các mô hình tài chính động nhằm kiểm soát biến động chi phí nguyên vật liệu và lãi suất trong suốt vòng đời dự án.
Giá trị tham khảo
- Đối với sinh viên và người nghiên cứu: Là tài liệu tham khảo cho sinh viên các chuyên ngành Bất động sản, Kinh tế đầu tư, Quản trị kinh doanh và Quản lý dự án trong việc tìm hiểu quy trình lập và thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại doanh nghiệp thực tế.
- Đối với doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp tài liệu tham khảo về biểu mẫu, quy trình phân cấp thẩm định nội bộ, phương pháp khảo sát thị trường địa phương và xây dựng bảng cân đối cơ cấu sử dụng đất cho các dự án khu nhà ở và cụm công nghiệp.
Câu hỏi thường gặp
1. Trách nhiệm chính của Phòng Kế hoạch Đầu tư (KHĐT) trong quy trình lập dự án tại PVMachino là gì?
Phòng KHĐT là đơn vị đầu mối chịu trách nhiệm tìm hiểu, xúc tiến, đánh giá sơ bộ cơ hội đầu tư, lập Báo cáo đánh giá cơ hội đầu tư, làm thư ký Hội đồng thẩm định và phối hợp chuẩn bị nội dung tờ trình để Tổng Giám đốc trình HĐQT phê duyệt chủ trương đầu tư.
2. Chi phí thuê đơn vị tư vấn thẩm định cơ hội đầu tư tại PVMachino được quy định mức tối đa là bao nhiêu?
Theo quy chế nội bộ của PVMachino, tùy thuộc vào từng dự án, công ty có thể thuê hoặc không thuê đơn vị tư vấn thẩm định với kinh phí không vượt quá 200 triệu đồng/dự án.
3. Cơ cấu sản phẩm nhà ở tại Dự án khu nhà ở thương mại Tiền Phong - Phú Xuân (Thái Bình) của PVMachino gồm những loại hình nào?
Dự án có tổng số 147 căn nhà ở thấp tầng, bao gồm 114 căn nhà ở liên kế (chiều cao tối đa 5 tầng, chiếm tỷ lệ $77,6%$) và 33 căn nhà vườn/biệt thự (chiều cao tối đa 4 tầng, chiếm tỷ lệ $22,4%$).
4. Vì sao công tác phân tích tài chính tại PVMachino bị tác giả đánh giá là còn hạn chế?
Do đội ngũ nhân sự tham gia lập dự án phần lớn là kỹ sư xây dựng, thiếu hụt nhân sự chuyên sâu về kinh tế - tài chính, dẫn đến việc các phương pháp phân tích độ nhạy và đánh giá rủi ro định lượng chưa được áp dụng rộng rãi, chủ yếu mới dừng lại ở các phép tính $NPV, IRR$ và thời gian thu hồi vốn cơ bản.
Kết luận
Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Đình Nam đã phản ánh toàn diện cơ sở lý thuyết và thực trạng công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Máy - Thiết bị Dầu khí (PVMachino). Thông qua việc phân tích dữ liệu thực tế từ các dự án tại Thái Bình và Lạng Sơn, nghiên cứu đã chỉ rõ những kết quả đạt được cùng các điểm hạn chế về khảo sát thị trường, phương pháp phân tích tài chính và trang thiết bị. Hệ thống giải pháp được đề xuất mang tính đồng bộ, góp phần nâng cao chất lượng chuẩn bị đầu tư và hiệu quả kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp trong giai đoạn tiếp theo.
