CHƯƠNG I: TONG QUAN VE LẬP DỰ AN ĐẦU TU BAT ĐỘNG SAN 1. Tổng quan về dự án đầu tư bat động sản 1. Khái niệm về bat động sản va phân loại bất động sản 1. Khái niệm bắt động sản *Tai Việt Nam : Trong thời điểm hiện nay, chưa có định nghĩa cụ thé nào về khái niệm bất động sản.
Tuy nhiên tại điều 107 Bộ luật Dân Sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015 có quy định bất động sản bao gồm: - Đất đai - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định của pháp luật. *Tại một số nước trên thế gidi : Tai Nga quy định cụ thé bat động sản là “mảnh dat” chứ không phải là dat dai nói chung. Việc quy đỉnh rõ ràng như là khá chính xác bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thé, không thé là đối tượng của giao dich dân sự. Theo luật pháp Hoa Kỳ, bất động sản là đất đai bao gồm mặt đất và những vật gắn với liền với mặt đất bao gồm các công trình xây dựng hoặc cây cối và những vật dưới mặt đất, như khoáng sản và vùng không gian phía trên mặt đất.
Tổng quan các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức.Phân loại bất động sản Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản gồm 4 loại như sau: 1. Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai. Tài sản khác gắn liền với đất đai. Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản do bản chất ( do bản chất không thể đi dời được, không tự đi dời được, như là đất đai và tất cả những gi gan liên với dat ).Loại bat động sản cuôi cùng là tài sản gan liên với nhà 4 ở và công trình xây dựng gắn liền với dat đai, là những vật có thé di đời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản. Khái niệm dự án đầu tư bat động sản và phân loại dự án đầu tư bat động sản -Khái niệm dự án đầu tư bất động sản: Dự án đầu tư bat động sản là tập hợp các hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp hoặc cá nhân có nguồn vốn có liên quan, tạo sự liên kết với nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra sản phâm của công trình bất động sản.Những người này tham gia quá trình phát triển các loại hình dự án khác nhau (mua đi, bán lại), sau một thời gian thường trong khoảng thời gian dài hạn. Tuy nhiên bất động sản có nhiều đặc tính riêng nên có nhiều van đề liên quan mật thiết đến hoạt động kinh doanh bat động sản. Do đó khi có đầy đủ hoàn thiện về thủ tục pháp lý quy định thi mới có thé triển khai thực hiện xây dựng được.
-Phân loại dự án đầu tư bất động sản: Nhiều dự án đầu tư bất động sản có thể phân chia nhiều loại dựa trên nhiều yêu tố khác nhau, bao gồm quy mô, mục tiêu, vị trí địa lý, loại hình bat động sản và nhiều yếu tố khác. *Phân loại dự án theo tổng quan đầu tu -Theo quy mô dự án: Dự án nhỏ: Bao gồm các dự án có quy mô nhỏ, chắng hạn như xây dựng một gia đình nhỏ hoặc một số căn hộ. Dự án trung bình: Bao gồm các dự án có quy mô trung bình, chang hạn như xây dựng một tòa nhà chung cư hoặc một khu đô thị phức hợp. Dự án lớn: Bao gồm các dự án có quy mô lớn, chắng hạn như xây dựng một khu công nghiệp, khu du lịch hoặc khu phức hợp đa năng.
-Theo mục tiêu đầu tư: Dự án nhà ở: Dự án này tập trung vào xây dựng các căn hộ hoặc nhà riêng để bán hoặc cho thuê cho mục đích ở. Dự án thương mại: Bao gồm các dự án như trung tâm mua săm, văn phòng, khách sạn, nhà hàng và cơ sở thương mại khác. Dự án cụm khu/công nghiệp: Các dự án như khu công nghiệp, nhà máy sản xuất, và các cơ sở công nghiệp khác. -Theo vi trí dia lý: Du 4n trong thanh pho: Các dự án nằm trong nội thành hoặc các khu vực đô thị lớn.
Dự án ngoại ô: Bao gồm các dự án ở các vùng ngoại ô hoặc vùng nông thôn. Dự án biển: Các dự án tại vùng ven biển hoặc vùng biển. -Theo loại hình bất động sản: Dự án căn hộ: Tập trung vào xây dựng các tòa nhà chung cư hoặc căn hộ cao cấp. Dự án đất nền: Các dự án chia lô đất để bán cho nhà đầu tư hoặc xây dựng nhà ở.
Dự án thương mại: Bao gồm các dự án như trung tâm thương mại, loại hình văn phòng, và nhà hàng. - Theo mục tiêu lợi nhuận: Du án phát triển dé bán: Dự án này tập trung vào việc phát triển bat động sản dé bán với lợi nhuận nhanh chóng. Du án phát triển để cho thuê: Các dự án tập trung vào việc xây dựng bat động sản dé cho thuê dé tạo nguồn thu nhập thường trường. Dự án phát triển dai hạn: Các dự án có mục tiêu phát triển bat động sản dé gia tăng giá trị theo thời gian dài hạn.
*Phân loại dự án đầu tư một bat động sản theo hoạt động kinh doanh bat động sản cụ thể Có thể chia làm 3 loại: - Dự án phát triển Nhà ở: là tổng thé các đề xuất chứng minh hiệu quả dau tu phát triển. Nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định. Dự án phát triển Nhà ở bao gồm: dự án phát triển nhà ở xã hội, dự án phát triển nhà ở thương mai, dự án phát triển nhà ở công vụ. - Dự án khu đô thị mới: Lả dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nổi tiép đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thi tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được phê duyệt bởi các cơ quan và bộ ban ngành có thẩm quyền.
- Dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: Là dự án Đầu tư xây dựng một cách đồng bộ kết cầu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. khu chế xuất, khu công nghệ cao. Các đặc trưng của dự án đầu tư bất động sản Thứ nhất, đầu tư kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện được thực hiện gắn liền với QSDĐ của chủ thé là chủ đầu tư cùng điều kiện là thông qua sự cho phép của Nhà nước. Các chủ thể có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật (hay gọi là chủ đầu tư) thực hiện dự án bằng cách bỏ vốn xây dựng dự án BĐS (đầu tư trực tiếp) hoặc bỏ vốn dé dau tư thực hiện vào các dự án BĐS đã có sẵn và năm 6 giữ phần vốn góp hay cô phần của mình (đầu tư gián tiếp).
Trong đó, đối với đầu tư trực tiếp, chủ đầu tư phải có được QSDĐ hợp pháp thông qua hình thức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trước khi thực hiện dự án. Thứ hai, dự án đầu tư kinh doanh BĐS cũng là một quá trình tạo nên bat động sản cái mà được xây dựng trên một địa bàn lãnh thổ nhất định. Bởi: BĐS bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai; tai sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Và một dự án quyết định đầu tư là tài sản gan liền với dat, được xây dựng trên một diện tích đất cụ thể, tại một địa điểm cụ thể và mang tính địa phương.
Thêm vào đó, chủ đầu tư còn được thể hiện quyền sở hữu của mình đối với dự án dưới dạng giấy tờ chứng nhận đầu tư và hồ sơ liên quan. Thứ ba, dự án đầu tư kinh doanh BĐS yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn và thực hiện dài hạn, dẫn đến, thời gian thu hồi vốn chậm. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn từ chủ đầu tư và các nguồn huy động vốn khác đề thực hiện các dự án như: khu đô thị, khu nhà ở, khu công nghiệp,. những nơi đóng vai trò là nơi ở và hoạt động sản xuất của người dân.
Vì vậy mà quy mô dự án thường vừa và lớn, dẫn đến cần nguồn vốn nhất định và lâu dài bởi không chỉ huy động vốn trong quá trình hoàn thiện dự án mà còn sử dụng trong quá trình mua bán, cho thuê; tính thanh khoản thị trường kém làm cho chủ đầu tư khó khăn trong việc thu hồi vốn.Các giai đoạn trong dự án đầu tư bat động sản Mỗi dự án và loại hình đầu tư bất động sản được hình thành đều trải qua 3 giai đoạn chính: 1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 2. Giai đoạn thực hiện đầu tư 3. Giai đoạn vận hành và khai thác dự án Từ các giai đoạn trên hình thành nên chu kỳ của một dự án như sau: Ý tưởng về một Ý tưởng về dự án ; HÀ " & : dự án dau tư mới Vận hành kết quả dau tư 1.
Lập dự án đầu tư bất động sản 1. Khái niệm đặc điểm và mục đích của công tác lập dự án đầu tư bat động sản -Khái niệm: Lập dự án đầu tư cho bất động sản là quá trình đầu tư xây dựng và trình bày một cách chỉ tiết có hệ thống các hoạt động và tài chính theo một kế hoạch đã tìm hiểu các khía cạnh về pháp lý,kỹ thuật, kinh tế, môi trường,.từ đó xây dựng một dự án đầu tư phù hợp dé đạt được kết quả mong muốn. Đồng thời trên cơ sở đó doanh nghiệp đánh giá được dự án được thực hiện có nằm trong chiến lược, mục tiêu phát triển hay không, dự án bat động sản trong tương lai có đạt hiệu quả và hiệu qua này có chắc chắn hay không dé từ đó ra quyết định đầu tư.