Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển thành phố hồ chí minh phòng giao dịch tràng an

Tài liệu nghiên cứu Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên

• Tác giả: Đỗ Thị Hoài Linh
• Người hướng dẫn: ThS. Tạ Thị Bích Thủy
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm bất động sản tại HDBank
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN CỦA TÁC GIẢ
• LỜI CẢM ƠN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Tổng quan nghiên cứu
• 0.3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
• 0.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 0.5. Phương pháp nghiên cứu
• 0.6. Kết cấu khóa luận
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Cơ sở lý luận về tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng Thương mại
• 1.1.1. Bất động sản
• 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
• 1.1.1.3. Phân loại bất động sản
• 1.1.2. Tài sản bảo đảm
• 1.1.3. Cho vay có tài sản bảo đảm
• 1.1.4. Nội dung công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay của Ngân hàng Thương mại
• 1.1.4.1. Định giá tài sản trong cho vay
• 1.1.4.2. Nguyên tắc định giá
• 1.1.4.3. Phương pháp định giá
• 1.1.4.4. Quy trình định giá
• 1.1.4.5. Kinh nghiệm quốc tế
• 1.1.4.5.1. Kinh nghiệm định giá của Singapore
• 1.1.4.5.2. Kinh nghiệm định giá của Thái Lan
• 1.1.4.5.3. Kinh nghiệm cho Việt Nam
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – PHÒNG GIAO DỊCH TRÀNG AN
• 2.1. Đôi nét về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An
• 2.2. Đôi nét về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3. Đôi nét về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An
• 2.4. Nội dung công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay của Ngân hàng thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An
• 2.4.1. Phương pháp định giá
• 2.4.2. Công thức xác định giá bất động sản
• 2.4.3. Quy trình định giá
• 2.4.4. Hồ sơ thực tế
• 2.4.5. Đánh giá chung
• 2.4.6. Kết quả đạt được
• 2.4.7. Những mặt tồn tại
• 2.4.8. Nguyên nhân của những hạn chế
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – PHÒNG GIAO DỊCH TRÀNG AN
• 3.1. Định hướng kế hoạch hoạt động của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh và công tác định giá tài sản bảo đảm của Phòng giao dịch Tràng An trong thời gian tới
• 3.1.1. Định hướng kế hoạch 2021 của HDBank
• 3.1.2. Định hướng công tác cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản tại Phòng giao dịch Tràng An
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An
• 3.2.1. Hoàn thiện hiệu quả quy trình thẩm định
• 3.2.2. Cải thiện quy định tỷ lệ cấp tín dụng
• 3.2.3. Hoàn thiện chất lượng của đội ngũ thẩm định viên
• 3.2.4. Hoàn thiện hoạt động tổ chức thẩm định
• 3.2.5. Thành lập bộ phận thẩm định giá
• 3.2.6. Giải pháp liên quan đến quy chế bảo đảm khoản vay
• 3.2.7. Một số giải pháp khác
• 3.3. Kết luận và kiến nghị
• 3.3.1. Kiến nghị với Ngân hàng thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An
• 3.3.2. Kiến nghị với cơ quan Nhà nước
• 3.3.3. Kiến nghị với khách hàng
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Định Giá Tài Sản Bảo Đảm BĐS Tại HDBank

Công tác định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản (BĐS) ngày càng được coi trọng và phát triển tại Việt Nam. So với trước đây, lĩnh vực này đã có nhiều tiến bộ, tuy nhiên vẫn còn tồn đọng nhiều vấn đề so với các nước trong khu vực. Các quy định về định giá chưa thực sự chặt chẽ, hạn chế về chuyên môn của cán bộ, và cách thực hiện chưa tối ưu làm giảm hiệu quả đóng góp cho nền kinh tế. Ngân hàng, trong đó có HDBank, cần nhận thức rõ vấn đề và có hướng giải quyết tốt nhất để mang lại hiệu quả cao cho ngân hàng, khách hàng và nền kinh tế. Trong quá trình thực tập tại Phòng giao dịch Tràng An của HDBank, hoạt động định giá tài sản vẫn còn nhiều hạn chế. Điều này thúc đẩy việc lựa chọn đề tài "Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An" để phân tích, đề xuất giải pháp và kiến nghị.

1.1. Khái niệm và vai trò của Định Giá Tài Sản Bảo Đảm

Định giá tài sản bảo đảm là quá trình xác định giá trị thị trường của tài sản thế chấp, đóng vai trò quan trọng trong quyết định cho vay thế chấp của ngân hàng. Giá trị này là căn cứ để ngân hàng đánh giá rủi ro tín dụng và đảm bảo thu hồi vốn khi khách hàng không trả được nợ. Việc định giá chính xác giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay hợp lý, giảm thiểu rủi ro, và bảo vệ quyền lợi của cả ngân hàng và khách hàng. Sai sót trong định giá có thể dẫn đến tổn thất tài chính cho ngân hàng, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và uy tín.

1.2. Tầm quan trọng của Bất Động Sản trong Định Giá Tài Sản

Bất động sản là một trong những loại tài sản bảo đảm phổ biến nhất trong hoạt động cho vay của các ngân hàng, bao gồm HDBank. Giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, chất lượng xây dựng, tình trạng pháp lý và biến động của giá trị thị trường bất động sản. Do đó, việc định giá bất động sản đòi hỏi sự chuyên môn cao và am hiểu sâu sắc về thị trường bất động sản. Theo điều 107, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: a) Đất đai. b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai. c) Tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng. d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

II. Thách Thức Trong Định Giá BĐS Cho Vay Tại Ngân Hàng

Hoạt động định giá bất động sản cho mục đích cho vay tại các ngân hàng, kể cả HDBank, đối mặt với nhiều thách thức. Các quy định pháp lý liên quan đến định giá tài sản chưa hoàn thiện, dẫn đến sự thiếu đồng nhất và minh bạch. Rủi ro định giá tài sản là một vấn đề lớn, có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân như thiếu thông tin thị trường, áp lực từ khách hàng, hoặc năng lực chuyên môn hạn chế của thẩm định viên. Việc kiểm soát chất lượng định giá cũng là một thách thức, đòi hỏi ngân hàng phải có quy trình và công cụ kiểm soát hiệu quả. Đơn cử như các quy định về việc thẩm định giá chưa hoàn toàn chặt chẽ; những hạn chế về chuyên môn của đội ngũ cán bộ; cách thực hiện việc thẩm định chưa tốt cũng làm lĩnh vực thẩm định không thể phát huy tối đa sự đóng góp cho nền kinh tế.

2.1. Thiếu Hụt Thông Tin Thị Trường Bất Động Sản

Một trong những khó khăn lớn nhất trong định giá bất động sản là sự thiếu hụt thông tin giá trị thị trường bất động sản chính xác và cập nhật. Các giao dịch bất động sản thường không được công khai đầy đủ, gây khó khăn cho việc thu thập dữ liệu so sánh. Điều này đặc biệt đúng với các khu vực ít giao dịch hoặc các loại bất động sản đặc biệt. Sự thiếu hụt thông tin này có thể dẫn đến sai lệch trong định giá, ảnh hưởng đến quyết định cho vay và quản lý rủi ro của ngân hàng.

2.2. Áp Lực Từ Khách Hàng Và Rủi Ro Gian Lận Định Giá

Áp lực từ khách hàng muốn được định giá tài sản cao hơn để vay được số tiền lớn hơn là một thách thức thường gặp trong hoạt động định giá. Điều này có thể dẫn đến tình trạng thẩm định viên bị tác động và đưa ra giá trị tài sản không chính xác. Ngoài ra, rủi ro gian lận trong định giá cũng là một vấn đề đáng lo ngại. Khách hàng có thể cung cấp thông tin sai lệch về tài sản, hoặc thẩm định viên có thể cố ý định giá sai để hưởng lợi cá nhân. Việc phát hiện và ngăn chặn các hành vi gian lận này đòi hỏi sự cẩn trọng và chuyên nghiệp từ phía ngân hàng.

III. Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản Hiệu Quả Tại HDBank

Để nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản, HDBank cần áp dụng các phương pháp định giá bất động sản phù hợp và hiệu quả. Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập là ba phương pháp chính được sử dụng rộng rãi trong định giá. Mỗi phương pháp có ưu và nhược điểm riêng, và việc lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào loại bất động sản, mục đích định giá và thông tin sẵn có. Cần kết hợp linh hoạt các phương pháp để đạt được kết quả định giá chính xác và tin cậy.

3.1. Ứng dụng Phương Pháp So Sánh Trong Định Giá BĐS

Phương pháp so sánh dựa trên việc so sánh bất động sản cần định giá với các bất động sản tương đồng đã được giao dịch gần đây trên thị trường. Các yếu tố so sánh bao gồm vị trí, diện tích, chất lượng xây dựng, tình trạng pháp lý và các tiện ích xung quanh. Sau khi so sánh, thẩm định viên điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để phản ánh sự khác biệt so với bất động sản cần định giá. Phương pháp này đặc biệt hiệu quả khi có đủ thông tin về các giao dịch bất động sản tương đồng.

3.2. Phân Tích Chi Phí Xây Dựng và Phương Pháp Chi Phí

Phương pháp chi phí dựa trên việc ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế bất động sản cần định giá, sau đó trừ đi hao mòn lũy kế. Chi phí tái tạo là chi phí xây dựng một bất động sản mới tương tự, trong khi chi phí thay thế là chi phí xây dựng một bất động sản tương đương về công năng nhưng có thể sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại hơn. Phương pháp này thường được sử dụng để định giá các bất động sản đặc biệt hoặc không có giao dịch so sánh.

IV. Hoàn Thiện Quy Trình Thẩm Định Giá Tại Ngân Hàng HDBank

Hoàn thiện quy trình thẩm định giá là yếu tố then chốt để nâng cao chất lượng công tác định giá tại HDBank. Quy trình thẩm định giá cần được xây dựng một cách khoa học, minh bạch và tuân thủ các quy định pháp luật. Cần tăng cường kiểm soát chất lượng ở tất cả các khâu của quy trình, từ thu thập thông tin, phân tích dữ liệu, áp dụng phương pháp định giá đến lập báo cáo thẩm định giá. Đồng thời, cần chú trọng đào tạo và nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ thẩm định viên.

4.1. Nâng Cao Chất Lượng Đội Ngũ Thẩm Định Viên

Đội ngũ thẩm định viên đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng công tác định giá. HDBank cần có chính sách thu hút và giữ chân những thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp. Cần tổ chức các khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thường xuyên để cập nhật kiến thức và kỹ năng cho thẩm định viên. Đồng thời, cần xây dựng hệ thống đánh giá hiệu quả làm việc khách quan và công bằng để khuyến khích thẩm định viên không ngừng nâng cao trình độ.

4.2. Tăng Cường Kiểm Soát Chất Lượng Định Giá

HDBank cần xây dựng và áp dụng hệ thống kiểm soát chất lượng định giá hiệu quả. Hệ thống này bao gồm việc kiểm tra tính đầy đủ và chính xác của thông tin, đánh giá tính hợp lý của các phương pháp định giá và kết quả định giá, và rà soát báo cáo thẩm định giá. Cần có bộ phận kiểm soát chất lượng độc lập để đảm bảo tính khách quan và công bằng trong quá trình kiểm tra. Việc kiểm soát chất lượng cần được thực hiện định kỳ và đột xuất để phát hiện và khắc phục kịp thời các sai sót.

V. Ứng Dụng Công Nghệ Vào Định Giá Tài Sản Tại HDBank

Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác định giá tài sản là một xu hướng tất yếu trong bối cảnh hiện nay. HDBank cần đầu tư vào các phần mềm và công cụ hỗ trợ định giá hiện đại, giúp tăng cường hiệu quả và độ chính xác của quá trình thẩm định. Các công cụ này có thể giúp thẩm định viên thu thập và phân tích thông tin thị trường nhanh chóng, áp dụng các phương pháp định giá tiên tiến, và tạo ra các báo cáo thẩm định giá chuyên nghiệp. Ngoài ra, cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá trị thị trường bất động sản đầy đủ và cập nhật để hỗ trợ công tác định giá.

5.1. Phát triển phần mềm định giá bất động sản

Phát triển hoặc sử dụng các phần mềm định giá bất động sản chuyên nghiệp, có khả năng tự động thu thập và phân tích dữ liệu thị trường, hỗ trợ áp dụng các phương pháp định giá và tạo báo cáo một cách nhanh chóng và chính xác. Phần mềm cần được tích hợp với cơ sở dữ liệu giá trị thị trường bất động sản của HDBank để đảm bảo tính cập nhật và tin cậy của thông tin. Điều này góp phần nâng cao hiệu quả định giá tài sản và kiểm soát chất lượng định giá tài sản.

5.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá bất động sản

Xây dựng một cơ sở dữ liệu toàn diện về giá trị thị trường bất động sản, bao gồm thông tin về các giao dịch đã thực hiện, đặc điểm của bất động sản, và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Cơ sở dữ liệu cần được cập nhật thường xuyên và có chức năng tìm kiếm, phân tích dữ liệu linh hoạt để hỗ trợ thẩm định viên trong quá trình định giá. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu này góp phần nâng cao hiệu quả định giá tài sản và giảm thiểu rủi ro định giá tài sản.

VI. Kết Luận Kiến Nghị Về Hoàn Thiện Định Giá Tại HDBank

Công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại HDBank đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn và hiệu quả hoạt động tín dụng. Việc hoàn thiện công tác định giá là một quá trình liên tục, đòi hỏi sự nỗ lực của cả ngân hàng và các cơ quan quản lý. Hy vọng rằng những giải pháp và kiến nghị được đưa ra trong bài viết này sẽ góp phần nâng cao chất lượng công tác định giá tại HDBank, từ đó giúp ngân hàng phát triển bền vững và đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế.

6.1. Kiến nghị với HDBank về chính sách định giá

Rà soát và hoàn thiện chính sách định giá tài sản HDBank, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và tuân thủ các quy định pháp luật. Tăng cường kiểm tra và giám sát hoạt động định giá, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm. Khuyến khích các sáng kiến và cải tiến trong công tác định giá. Xây dựng mối quan hệ tốt với các tổ chức thẩm định giá độc lập và uy tín.

6.2. Kiến nghị với cơ quan nhà nước về khung pháp lý

Hoàn thiện khung pháp lý về định giá tài sản, đảm bảo tính đồng bộ, rõ ràng và phù hợp với thực tiễn. Tăng cường công tác quản lý nhà nước về định giá tài sản, kiểm soát chặt chẽ hoạt động của các tổ chức thẩm định giá. Xây dựng cơ chế chia sẻ thông tin về giá trị thị trường bất động sản giữa các cơ quan nhà nước, ngân hàng và tổ chức thẩm định giá. Đảm bảo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được áp dụng rộng rãi.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Cơ sở lý luận về tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng Thương mại 1. Bất động sản 1. Khái niệm bất động sản BĐS là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các nước trên khắp thế giới.

Nghiên cứu so sánh với pháp luật thế giới, có thể thấy Bộ luật Dân sự 2015 tương đồng với các quốc gia khác trong việc phân loại tài sản thành BĐS và động sản. Việc phân loại này xuất phát từ các quy định trong luật cổ của La Mã. Căn cứ theo Điều 107, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: a) Đất đai. b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.

c) Tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng. d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”1. Như vậy, có thể tựu chung lại cách nhìn nhận phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài. Một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: * Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.

* Có thể đo lường bằng giá trị nhất định. * Không thể di dời hoặc hạn chế để tính chất, công nặng, hình thái của nó không thay đổi. * Tồn tại lâu dài. 1 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Bộ luật Dân sự năm 2015 (bản điện tử), 2015, tr. Đặc điểm của bất động sản2 a. Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định, không có khả năng di dời được, điều này dẫn đến việc giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không chỉ được xác định bằng tiêu chí đo lường thông thường mà còn được đánh giá dựa vào việc có gần các trung tâm, địa điểm dịch vụ công cộng, công trình công cộng như trung tâm thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục… Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng vì thế mà biến đổi theo, do vậy khi đầu tư kinh doanh phải dự tính trước các thay đổi này tránh những thiệt hại đáng tiếc.

Bất động sản là loại hàng hóa có tính bền vững Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng – một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại (trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp). Các vật kiến trúc, công trình xây dựng trên đất thường có tuổi thọ cao, sau một thời gian sử dụng sẽ được cải tạo, nâng cấp nên có thể trở nên bền vững theo thời gian. Chính vì vậy tính chất bền vững của BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng. Khi tìm hiểu về tính bền vững của BĐS cần chú ý đến tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.

Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích kinh tế thu được từ BĐS đó. Trong khi tuổi thọ vật lý được tính bằng thời gian công trình trên đất bị lão hóa, hư hỏng, không còn an toàn khi tiếp tục sử dụng. Khi đánh giá một BĐS nào đó, tuổi nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS này. Bất động sản mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự giới hạn của diện tích bề mặt trái đất, trong khi đó dân số lại ngày càng gia tăng, người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của 2 Phạm Tiến Đạt (2016), Giáo trình định giá bất động sản, Nhà xuất bản Bách Khoa Hà Nội.

7 công trình BĐS. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách kinh tế phù hợp để điều tiết nền kinh tế, sử dụng chính sách chống đầu cơ và hạn chế chủ sở hữu BĐS. Tính khác biệt của bất động sản Mỗi BĐS đều có yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ BĐS nào khác.

Sự khác biệt của BĐS trước hét là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu, kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị BĐS, đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển, tính khác biệt ngày càng tăng, khi đánh giá BĐS phải chú ý đến tính khác biệt không thể so sánh dập khuôn. Cũng cần chú ý đến việc khắc phục nhược điểm do tính khác biệt tạo ra, để mang lại hiệu quả tối đa của BĐS.

Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị yếu và tâm lý xã hội Đặc điểm này phổ biến ở các loại hàng hóa khác, tuy nhiên đặc điểm này nổi trội hơn ở BĐS. Sở dĩ như vậy là do nhu cầu BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị yếu và tâm lý xã hội. Đôi khi còn mang cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của cư dân ở khu vực đó. Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các BĐS, có sự tác động qua lại và ảnh hưởng đến nhau rất mạnh mẽ.

Sự ra đời hay hoàn thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời, mất đi; để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị, giá trị sử dụng của hàng hóa kia. Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS cần tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác, cần tính đến khả năng bị ảnh hưởng nếu các công trình lân cận ra đời. Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao 8 Gía trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy đầu tư kinh doanh BĐS cần phải có vốn lớn và vốn dài hạn, thêm vào đó phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh.

Cũng do đặc điểm này nên đòi hỏi hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của Ngân hàng và các tổ chức tín dụng (TCTD). Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, Nhà nước phải quan tâm đến thị trường BĐS.

Mặt khác BĐS gắn liền với đất đai, về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội, do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, sự quản lý của Nhà nước. Giá trị, công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng cao hơn so với những hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng cũng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí quản lý cũng rất cao. Phân loại bất động sản a.

Phân loại theo đặc tính vật chất - Đất đai: phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS). Phải là đất đai đã xác định chủ quyền. Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó). 9 - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng.

Đó là: nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể; nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó. Các công trình này phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: Cây lâu năm bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây, các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao. Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy trình.

Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất - Đất đai: Căn cứ theo Điều 10, Luật Đất đai 2013 phân loại đất thành 3 nhóm: Đất nông nghiệp3; Đất phi nông nghiệp4; Đất chưa sử dụng5. - Công trình kiến trúc: Gồm 5 loại + Nhà ở dùng để cho thuê, hoặc bán: nhà chung cư; nhà ở riêng biệt và biệt thự. + Công trình phục vụ sản xuất kinh doanh: nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng công nghiệp… + Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, chợ, trung tâm thương mại… + Khách sạn, văn phòng cho thuê + Công trình kiến trúc đặc thù: bệnh viện, trường học, đình chùa, nhà thờ… c. Phân loại theo quyền tài sản - BĐS có giấy chứng nhận (GCN) (quyền sở hữu nhà ở, đình chùa, nhà thờ…) - BĐS có hợp đồng (cho thuê, góp vốn, thế chấp, hứa mua – hứa bán) - BĐS chưa có GCN 3 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai năm 2013 (bản điện tử), 2013, tr.

4 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai năm 2013 (bản điện tử), 2013, tr. 5 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai năm 2013 (bản điện tử), 2013, tr.