Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại ngày càng phát triển, việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) trở thành một yếu tố then chốt nhằm đảm bảo an toàn và hiệu quả cho hoạt động cho vay. Tại Agribank chi nhánh huyện Lý Nhân, Hà Nam, dư nợ có tài sản bảo đảm chiếm trên 75%, trong đó tài sản bảo đảm bằng bất động sản chiếm hơn 80%. Giai đoạn 2019 – 2021 chứng kiến sự gia tăng nhanh chóng của tỷ lệ nợ xấu từ 0,81% lên 1,42%, với tỷ trọng nợ có khả năng mất vốn chiếm trên 40% tổng nợ quá hạn. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng và nâng cao chất lượng hoạt động cho vay.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay, phân tích thực trạng công tác định giá tại Agribank chi nhánh huyện Lý Nhân trong giai đoạn 2019 – 2021, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện đến năm 2030. Phạm vi nghiên cứu bao gồm nội dung về mô hình tổ chức, quy trình, phương pháp định giá và các chỉ tiêu đánh giá công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại chi nhánh này. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro tín dụng, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường tài chính nông thôn và tăng cường niềm tin của khách hàng đối với ngân hàng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về tài sản bảo đảm và định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại. Hai lý thuyết trọng tâm gồm:

  • Lý thuyết giá trị bất động sản: Giá trị BĐS được xác định dựa trên luồng thu nhập mà tài sản mang lại, bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị các công trình xây dựng. Giá trị này chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tự nhiên, kinh tế, pháp lý và tâm lý xã hội.

  • Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm: Bao gồm nguyên tắc sử dụng tốt nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai và nguyên tắc cung – cầu. Các nguyên tắc này đảm bảo việc định giá được thực hiện khách quan, chính xác và phù hợp với mục đích cho vay.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: tài sản bảo đảm, tài sản bảo đảm là bất động sản, định giá tài sản bảo đảm, phương pháp định giá (so sánh trực tiếp, chi phí), chỉ tiêu đánh giá công tác định giá, nhân tố ảnh hưởng đến định giá (chủ quan và khách quan).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp dữ liệu thứ cấp và sơ cấp:

  • Dữ liệu thứ cấp: Thu thập từ các báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh của Agribank chi nhánh huyện Lý Nhân giai đoạn 2019 – 2021, báo cáo dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm, quy trình và nội dung định giá, các báo cáo nội bộ về nguồn nhân lực, công nghệ và tài chính.

  • Dữ liệu sơ cấp: Thu thập qua khảo sát bảng hỏi với 21 cán bộ nhân viên liên quan đến tín dụng và 200 khách hàng vay vốn có tài sản bảo đảm là bất động sản, thu về 185 phiếu hợp lệ (tỷ lệ phản hồi 93,21%). Khảo sát nhằm thu thập ý kiến đánh giá về công tác định giá tài sản bảo đảm.

Phương pháp phân tích dữ liệu bao gồm:

  • Thống kê tổng hợp để hệ thống hóa số liệu hồ sơ vay vốn, kết quả định giá.

  • So sánh, đối chiếu số liệu về dư nợ, chất lượng tín dụng, thời gian thẩm định và tính chính xác định giá theo thời gian và so sánh với các chi nhánh ngân hàng thương mại khác.

  • Thống kê mô tả để phân tích đặc điểm số liệu, tần số, giá trị trung bình, mức độ hài lòng của khách hàng.

Thời gian nghiên cứu tập trung vào giai đoạn 2019 – 2021, với các giải pháp đề xuất hướng tới năm 2030.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Tỷ lệ hồ sơ định giá phải thuê ngoài tăng cao: Tỷ lệ hồ sơ bất động sản định giá thuê ngoài tại Agribank chi nhánh huyện Lý Nhân tăng từ 10,31% lên 11,08% trong giai đoạn 2019 – 2021, phản ánh năng lực nội bộ còn hạn chế trong công tác định giá.

  2. Sai lệch giá trị định giá lớn: Tỷ lệ hồ sơ có sự chênh lệch giá trị định giá lần đầu và định giá lại luôn trên 50%, cho thấy tính chính xác và ổn định của kết quả định giá còn nhiều hạn chế.

  3. Thời gian định giá kéo dài: Thời gian trung bình thực hiện hồ sơ định giá bất động sản tại chi nhánh cao hơn nhiều so với các ngân hàng thương mại khác trên địa bàn, ảnh hưởng đến tiến độ xét duyệt cho vay và sự hài lòng của khách hàng.

  4. Tỷ lệ nợ xấu gia tăng: Tỷ lệ nợ xấu tăng từ 0,81% năm 2019 lên 1,42% năm 2021, trong đó nợ có khả năng mất vốn chiếm trên 40% tổng nợ quá hạn, làm nổi bật vai trò quan trọng của công tác định giá tài sản bảo đảm trong quản lý rủi ro tín dụng.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của các hạn chế trên xuất phát từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Về chủ quan, quan điểm định giá của ngân hàng chưa đồng nhất, quy trình định giá còn phức tạp, đội ngũ nhân lực chưa đáp ứng đủ về trình độ và kinh nghiệm, hệ thống thông tin định giá chưa đầy đủ và cập nhật kịp thời. Về khách quan, biến động thị trường bất động sản, môi trường pháp lý và kinh tế vĩ mô tác động mạnh đến giá trị tài sản bảo đảm.

So sánh với các nghiên cứu trước đây, kết quả tương đồng về những khó khăn trong công tác định giá tại các ngân hàng thương mại, tuy nhiên mức độ sai lệch và thời gian định giá tại Agribank chi nhánh huyện Lý Nhân có phần cao hơn, phản ánh đặc thù vùng nông thôn và tác động của đại dịch Covid-19.

Việc trình bày dữ liệu qua biểu đồ tỷ lệ hồ sơ thuê ngoài, biểu đồ so sánh thời gian định giá và bảng phân tích sai lệch giá trị định giá sẽ giúp minh họa rõ nét hơn các vấn đề tồn tại, từ đó làm cơ sở cho các giải pháp đề xuất.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tuân thủ nghiêm ngặt quy trình định giá tài sản bảo đảm: Rà soát, chuẩn hóa và đơn giản hóa quy trình định giá tại chi nhánh nhằm rút ngắn thời gian thực hiện, nâng cao tính minh bạch và hiệu quả. Thời gian thực hiện trong vòng 3 tháng đầu năm 2023. Chủ thể thực hiện: Ban Giám đốc và phòng thẩm định.

  2. Đa dạng hóa và linh hoạt áp dụng các phương pháp định giá: Kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp, chi phí và phương pháp thu nhập phù hợp với từng loại bất động sản để nâng cao độ chính xác. Triển khai từ quý II năm 2023. Chủ thể: Phòng thẩm định và chuyên viên định giá.

  3. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin định giá: Thiết lập cơ sở dữ liệu bất động sản cập nhật liên tục, kết nối với các nguồn thông tin thị trường để hỗ trợ công tác định giá chính xác và kịp thời. Dự kiến hoàn thành trong năm 2023. Chủ thể: Phòng công nghệ thông tin phối hợp phòng thẩm định.

  4. Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ định giá: Tổ chức đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật định giá, cập nhật kiến thức pháp luật và thị trường bất động sản, đồng thời tăng cường đạo đức nghề nghiệp. Kế hoạch đào tạo định kỳ hàng năm. Chủ thể: Ban nhân sự và phòng thẩm định.

  5. Kiến nghị với Agribank Hội sở và Ngân hàng Nhà nước: Đề xuất chính sách hỗ trợ về nguồn lực, công nghệ và quy định pháp lý nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá tài sản bảo đảm. Thực hiện trong năm 2023 – 2024.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ quản lý và chuyên viên tín dụng tại các ngân hàng thương mại: Nghiên cứu giúp nâng cao hiểu biết về quy trình, phương pháp và các chỉ tiêu đánh giá công tác định giá tài sản bảo đảm, từ đó cải thiện hiệu quả quản lý rủi ro tín dụng.

  2. Chuyên gia và tổ chức định giá bất động sản: Tham khảo các phân tích về phương pháp định giá và nhân tố ảnh hưởng để hoàn thiện kỹ thuật định giá, đáp ứng yêu cầu thực tiễn tại các chi nhánh ngân hàng nông thôn.

  3. Cơ quan quản lý nhà nước về tài chính và ngân hàng: Sử dụng kết quả nghiên cứu để xây dựng chính sách, quy định và hướng dẫn nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá tài sản bảo đảm trong hệ thống ngân hàng.

  4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng: Tài liệu tham khảo bổ ích cho việc nghiên cứu chuyên sâu về tín dụng có bảo đảm, quản lý rủi ro và thị trường bất động sản trong lĩnh vực ngân hàng.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tại sao việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản lại quan trọng trong hoạt động cho vay?
    Việc định giá chính xác giúp ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý, giảm thiểu rủi ro tín dụng và đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi khách hàng không trả nợ. Ví dụ, Agribank chi nhánh huyện Lý Nhân có tỷ lệ nợ xấu tăng nhanh, làm nổi bật vai trò của định giá tài sản bảo đảm.

  2. Phương pháp định giá nào được sử dụng phổ biến nhất tại các ngân hàng thương mại?
    Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí là hai phương pháp phổ biến nhất. Phương pháp so sánh dựa trên giá giao dịch của các bất động sản tương tự, còn phương pháp chi phí dựa trên chi phí xây dựng và hao mòn tài sản.

  3. Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị bất động sản được định giá?
    Bao gồm yếu tố tự nhiên (vị trí, diện tích), yếu tố kinh tế (thu nhập, thị trường), yếu tố pháp lý (quyền sử dụng đất, quy hoạch), và yếu tố tâm lý xã hội (thị hiếu, phong thủy). Các yếu tố này tác động trực tiếp đến luồng thu nhập và giá trị thị trường của bất động sản.

  4. Làm thế nào để nâng cao chất lượng công tác định giá tài sản bảo đảm?
    Cần tuân thủ quy trình chuẩn, đa dạng hóa phương pháp định giá, xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ, nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ và áp dụng công nghệ hỗ trợ. Ví dụ, việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản giúp cập nhật thông tin kịp thời và chính xác.

  5. Tại sao tỷ lệ hồ sơ định giá phải thuê ngoài lại cao và ảnh hưởng thế nào đến ngân hàng?
    Tỷ lệ thuê ngoài cao phản ánh năng lực nội bộ còn hạn chế, dẫn đến chi phí tăng và thời gian xử lý hồ sơ kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ cho vay và sự hài lòng của khách hàng. Tại Agribank chi nhánh huyện Lý Nhân, tỷ lệ này tăng từ 10,31% lên 11,08% trong giai đoạn nghiên cứu.

Kết luận

  • Định giá tài sản bảo đảm là bất động sản là yếu tố then chốt giúp ngân hàng kiểm soát rủi ro tín dụng và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay.
  • Thực trạng tại Agribank chi nhánh huyện Lý Nhân cho thấy nhiều hạn chế như tỷ lệ thuê ngoài cao, sai lệch giá trị định giá lớn và thời gian định giá kéo dài.
  • Nghiên cứu đã hệ thống hóa cơ sở lý luận, phân tích thực trạng và đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện công tác định giá đến năm 2030.
  • Các giải pháp tập trung vào chuẩn hóa quy trình, đa dạng hóa phương pháp, xây dựng hệ thống thông tin và nâng cao năng lực nhân sự.
  • Khuyến nghị các bên liên quan, từ ngân hàng đến cơ quan quản lý, phối hợp thực hiện để nâng cao chất lượng định giá, góp phần phát triển thị trường tài chính bền vững.

Hành động tiếp theo: Các đơn vị liên quan cần triển khai ngay các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và ứng dụng công nghệ mới trong công tác định giá tài sản bảo đảm. Để biết thêm chi tiết và hỗ trợ triển khai, liên hệ với Agribank chi nhánh huyện Lý Nhân hoặc các chuyên gia tài chính – ngân hàng.