Chương 1. Cơ sở lý luận về định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại. Thực trạng định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Lý Nhân. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Lý Nhân.
CƠ SỞ LUẬN LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Tổng quan về tài sản bảo đảm và công tác định giá tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thƣơng mại 1. Tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Theo Điều 105, Luật dân sự (2015) thì “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Tài sản bảo đảm do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai (Chính phủ, 2013). Tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng là tài sản được khách hàng dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay vốn với ngân hàng.
Tài sản bảo đảm là một trong những giải pháp nhằm đạt được mục đích dưới đây trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng: Thứ nhất, tài sản bảo đảm là nguồn thu nợ thứ hai của ngân hàng khi nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được giúp ngân hàng hạn chế rủi ro trong kinh doanh tín dụng. Thứ hai, tài sản bảo đảm gắn trách nhiệm vật chất của người vay trong quá trình sử dụng vốn, hạn chế xu hướng rủi ro đạo đức. Khi khách hàng sử dụng tài sản bảo đảm để đảm bảo cho khoản vay, khách hàng phải có ý thức trong việc sử dụng nguồn vốn đúng mục đích, có hiệu quả và hoàn trả nợ đầy đủ, đúng hạn để ngân hàng tiến hành giải chấp tài sản hoàn trả tài sản cho bên thế chấp, cầm cố khi khoản vay tất toán và khách hàng có nhu cầu lấy lại tài sản thế chấp, cầm cố. 10 Thứ ba, tài sản bảo đảm giúp sàng lọc khách hàng, tìm ra khách hàng đáng tin cậy.
Trường hợp có nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn và đều thỏa mãn điều kiện cho vay trong khi nguồn vốn cấp tín dụng của ngân hàng có hạn hoặc bị hạn chế thì bảo đảm tiền vay là một trong các căn cứ được ngân hàng sử dụng để lựa chọn khách hàng vay. Thứ tư, tài sản bảo đảm giúp bổ sung điều kiện để khách hàng được vay vốn, trong điều kiện hiện nay các ngân hàng đang cạnh tranh gay gắt, ngân hàng nào cũng muốn tăng trưởng dư nợ tín dụng gia tăng doanh số điều này đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ hạ thấp chuẩn vay khiến rủi ro đối mặt sẽ ngày càng lớn. Chính vì vậy tài sản bảo đảm hiện đang là một trong cac yếu tố để đánh giá khẩu vị rủi ro của ngân hàng trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng. Định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Thực tế cho thấy, hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản là hình thức phổ biến được áp dụng tại các ngân hàng thương mại nhằm bảo đảm an toàn trong việc thu hồi vốn vay.
Một nguyên tắc phổ biến ở các ngân hàng, đó là với mỗi khoản vay có tài sản đảm bảo, để tránh rủi ro, ngân hàng thường chỉ cho vay tối đa 75% giá trị tài sản đảm bảo. Các tài sản bảo đảm khoản vay được định giá là cơ sở để cấp vốn tín dụng cho khách hàng vay. Định giá tài sản bảo đảm là việc tư vấn, định mức giá cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho hoạt động cấp tín dụng cho khách hàng. Đối với các loại tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại sẽ do ngân hàng thương mại tự định giá theo quy luật thị trường làm cơ sở cho hoạt động cấp tín dụng cho vay (Nguyễn Minh Hoàng, 2012).
Tài sản đảm bảo là một trong những “điểm cộng” để ngân hàng xét duyệt mức cho vay đồng thời đó cũng là cơ sở để ngân hàng đưa ra hạn mức cho vay. Do đó, nếu việc thẩm định không được thực hiện một cách chính xác, sai quy chuẩn (định giá cao hơn giá trị thật, định giá nhầm tài sản…) thì nguy cơ gây ra thiệt hại cho ngân hàng là rất lớn. 11 Tóm lại, định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại có ý nghĩa quan trọng: Một là, định giá TSBĐ là BĐS giúp ngân hàng có thể nắm rõ được giá trị của tài sản, tính thanh khoản của tài sản làm cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, cấp vốn vào các dự án. Hai là, định giá TSBĐ là BĐS góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng, đảm bảo tính pháp lý, lợi ích hợp pháp của ngân hàng đối với tài sản bảo đảm.
Ba là, thông qua hoạt động định giá lại tài sản bảo đảm định kì, các cán bộ tín dụng tìm hiểu, đánh giá lại tính pháp lý của tài sản bảo đảm. Nếu không đánh giá đúng tính pháp lý của tài sản sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp về tài sản bảo đảm và gây thiệt hại đến lợi ích của NHTM. Khái niệm và đặc điểm tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay các ngân hàng thương mại 1. Khái niệm Theo Bộ luật Dân sự (2015) có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
TSBĐ là BĐS là tài sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn của ngân hàng thương mại (NHTM) hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vay vốn của chủ sở hữu BĐS. TSBĐ là BĐS có thể sử dụng làm tài sản bảo đảm vì: Cũng như trong khái niệm về BĐS được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, BĐS được coi là những tài sản không thể di dời được. Vậy TSBĐ là BĐS có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, 12 khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ BĐS.
Tất cả các BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn. Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời nên BĐS đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của nhà nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu đất. TSBĐ là BĐS khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn TSBĐ là BĐS chỉ là các quyền sở hữu về BĐS.
Thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thị trường BĐS rất lớn nên giá trị TSBĐ là BĐS luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía ngân hàng. Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất. Vì thế chấp BĐS bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (hoặc quyền sở hữu) nên trong thời gian thế chấp người chủ BĐS vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường bình thường. Như vậy, khi đem thế chấp BĐS tại NHTM thì người chủ của BĐS chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và chiếm hữu.
Tóm lại, từ các quan điểm trên, phạm vi nghiên cứu của luận văn thì “TSBĐ là BĐS là đất đai, nhà cửa, công trình trên đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tổ chức, được đem ra để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng. Ngân hàng sẽ dựa vào BĐS để đưa ra mức cho vay phù hợp”. Đặc điểm Bất động sản là loại tài sản bảo đảm được các ngân hàng nói chung ưa chuộng vì các đặc điểm sau: 13 Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.