Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm quyền sử dụng đất Theo Từ điển tiếng Việt, tài sản là:"…của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu" [31, tr. Như vậy, đất đai là một loại tài sản vì nó là vật chất và nó có giá trị đối với người có quyền quyết định số phận pháp lý của nó.
Quyền sử dụng tài sản là: "…quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản"; ".quyền sử dụng tài sản có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo qui định của pháp luật. Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất và quyền chuyển quyền sử dụng đất, nhằm phục vụ cho mục đích của mình. Đặc điểm của quyền sử dụng đất Đất đai là nguồn của cải thiết yếu cho đời sống, là cơ sở cho sự tồn tại của xã hội loài người. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, vì vậy, khi nghiên cứu đất đai với tính cách tài sản - một khái niệm pháp lý, người ta không thể quên đặc tính này của nó.
Ngoài việc xem đất đai là một loại tài sản- một tài sản đặc biệt người ta còn phải xét đến đất đai là yếu tố cấu thành một quốc gia có chủ quyền. Đặc biệt, ở Việt Nam, trải qua nhiều cuộc chiến tranh mất mát để giữ gìn từng tấc đất thiêng liêng của Tổ quốc và đang tiến hành xây dựng chủ nghĩa xã hội, nên hơn ai hết chúng ta hiểu rõ và hết sức chú trọng đến vai trò là yếu tố cấu 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thành chủ quyền quốc gia của đất đai. Vì vậy, ở Việt Nam ta chỉ có một chủ thể duy nhất (là Nhà nước) có quyền sở hữu đất đai (bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt), còn các chủ thể khác khi tham gia các giao dịch liên quan đến đất đai chỉ nhằm xác lập cho mình quyền sử dụng đất đai, "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu" (Điều 5 Luật Đất đai năm 2003). Như vậy, vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt vì nó chỉ có một chủ sở hữu duy nhất (thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu), nên quyền của người có quyền sử dụng đất không rộng như quyền của người có quyền sở hữu hay quyền sử dụng một loại tài sản thông thường mà người có quyền sử dụng đất phải tuân thủ một số những quy định bắt buộc sau đây (đó cũng chính là đặc điểm chuyên biệt của quyền sử dụng đất): (1) Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới của thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; (2) Người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; (3) Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; (4) Người sử dụng đất phải thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; (5) Người sử dụng đất phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; (6) Người sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng đất; (7) Người sử dụng đất phải giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.
KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Hiểu một cách đơn giản"chuyển quyền sử dụng đất" là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Chuyển quyền sử 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất được pháp luật nước ta ghi nhận: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất" (Luật Đất đai năm 1993, khoản 4 Điều 3, sửa đổi lần 1). Về hình thức của việc chuyển quyền sử dụng đất pháp luật nước ta ghi nhận nó được thực hiện bằng một trong chín hình thức dưới đây: "chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất…" (Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003).
Tuy nhiên, hiện vẫn còn có ý kiến cho rằng, đã nói tới giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì trong giao dịch đó, quyền sử dụng đất phải được các bên chuyển giao cho nhau "trọn vẹn"; do vậy, chuyển quyền sử dụng chỉ gồm 4 hình thức là: Chuyển đổi; chuyển nhượng; tặng cho và thừa kế. Luận văn này thống nhất với quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 là việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra dưới 9 hình thức với lý lẽ rằng: Các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất một cách "trọn vẹn", các hình thức khác còn lại cũng là hình thức của việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng là việc chuyển quyền sử dụng đất "hạn chế, không trọn vẹn". Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong 9 hình thức (bao gồm: Chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; góp vốn; thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất), các chủ thể tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về điều kiện đối với đất được phép chuyển quyền, mục đích sử dụng đất, trình tự, thủ tục v. Hay nói một cách ngắn gọn thì chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dụng đất được ''định đoạt'' quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Đặc điểm của việc chuyển quyền sử dụng đất Đất đai là một loại tài sản, nhưng là loại tài sản đặc biệt, nên việc chuyển quyền sử dụng đất ngoài các đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng tài sản thông thường, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất còn có những đặc điểm khác biệt như sau: Thứ nhất: Khi tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản thông thường khác; khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia giao dịch phải tuân thủ tuyệt đối những quy định của pháp luật về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; người chuyển quyền và người nhận chuyển quyền đều bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích sử dụng và quy hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thứ hai: Đất đai là một loại tài sản có một vị trí cố định không thể di dời được, bởi vậy khác với việc chuyển quyền đối với các loại tài sản thông thường, trước, trong và sau khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất đai thì đất đai phải được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Như vậy, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đòi hỏi hệ thống hồ sơ, giấy tờ phải đầy đủ, chặt chẽ và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật.
Thứ ba: Trong hợp đồng chuyển quyền đối với các loại tài sản thông thường, thì giá trị chuyển giao tài sản phụ thuộc vào các yếu tố nội tại của tài sản chuyển giao (ví dụ: chất lượng, mẫu mã v.); còn trong hợp đồng 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chuyển quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển quyền chủ yếu phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. KHÁI NIỆM VÀ NỘI DUNG "HIỆU LỰC" CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất Theo Từ điển tiếng Việt, hiệu lực là "tác dụng thực tế, đúng như yêu cầu; giá trị thi hành" [31, tr. Các sự vật, hiện tượng trong thế giới luôn có mối liên hệ phổ biến với nhau (đã được chỉ ra trong học thuyết Mác - Lênin), tức là bất kỳ một sự vật, hiện tượng nào trong thế giới đều có sự liên hệ, phản ánh, tác động tới các sự vật, hiện tượng xung quanh.
Như vậy, hiểu một cách đơn giản thì "hiệu lực" của một sự vật, hiện tượng nói chung, "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là sự tác động của sự vật, hiện tượng đến các sự vật hiện tượng khác, sự tác động của hợp đồng đến các chủ thể có liên quan. Một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng sau khi được xác lập, đương nhiên (dù ít hay nhiều) nó sẽ có sự tác động, có "hiệu lực" đến những chủ thể có liên quan mà không cần chờ đến khi xem xét nó có đảm bảo những tiêu chí nào đó hay không. Tuy nhiên, khác với hợp đồng chuyển quyền sở hữu các tài sản là một vật cụ thể (người ta xếp vào loại hợp đồng trọng vật) các bên tham gia giao dịch có thể đem tài sản đi để trao trực tiếp cho nhau, nên loại hợp đồng này pháp luật không đòi hỏi nó phải tuân thủ một số những tiêu chí nghiêm ngặt (về hình thức hợp đồng, về chủ thể về trình tự, thủ tục thực hiện v.