mở đầu cho cuác xâm lưÿc nước ta biến mát quốc gia phong kiến thành thuác địa nửa phong kiến. Triều đình nhà Nguyễn đã 5 nhưÿng bá cắt 6 tỉnh miền Đông cho thực dân Pháp. Dần dần, thực dân Pháp xâm chiếm toàn bá lãnh thổ nước ta, đất nươc chia làm 3 kỳ. Thực dân Pháp vừa kế thừa, vừa sửa l¿i, làm mới hệ thống địa chính căa triều đình nhà Nguyễn trước đó, đã tiến hành đo đ¿c l¿i bản đồ địa chính, chuyển từ hệ thống địa b¿ sang hệ thống bằng khoán ở đô thị nhưng vẫn giữa nguyên hệ thống địa b¿ ở nông thôn.
Hệ thống địa chính căa Pháp lập xong ở Bắc bá, Nam bá và mát phần ở Trung bá. Thực dân Pháp đề ra chính sách phát triển sở hữu tư nhân về đất đai, công nhận việc mua bán, chuyển nhưÿng đất đai, chă yếu đảm bảo quyền lÿi cho chúng và tay sai nhằm giúp chúng chiếm hữu ngày càng nhiều đất đai để làm đồn điền với māc đích khai thác bóc lát địa tô, sức lao đáng căa nhân dân mát cách triệt để. Thời kỳ giành được chính quyền về tay nhân dân. Cách m¿ng tháng Tám năm 1945 thành công Nhà nước Việt Nam dân chă cáng hòa ra đời, các quy định về ruáng đất trước đây hầu hết bị bãi bỏ, thay vào đó là chính sách đất đai hoàn toàn mới.
Nhưng trước cuác kháng chiến chống thực dân Pháp, Nhà nước đã đề ra chính sách tận dāng mọi quỹ đất để phát triển nông nghiệp, cứu đói, hß trÿ cho cuác kháng chiến. Vì vậy, pháp luật chưa quy định rõ vấn đề mua bán ruáng đất thuác sở hữu tư nhân mà chỉ quy định không đưÿc cầm hoặc bán công điền, công thổ t¿i sắc lệch 87/SL ngày 5/3/1952 do Chă tịch Hồ Chí Minh ban hành. Ngày 4/12/1953, Quốc hái nước Việt Nam dân chă cáng hòa thông qua Luật cải cách ruáng đất nhằm māc đích thực hiện khẩu hiệu <Người cày có ruáng=. Chỉ có hai hình thức sở hữu về đất đai mà luật thừa nhận đó là sở hữu ruáng đất căa nông dân và sở hữu Nhà nước.
Cùng với việc thiết lập, thừa nhận và bảo vệ quyền sở hữu ruáng đất căa người nông dân, ở thời kỳ này pháp luật đã cho phép người nông dân đưÿc chia ruáng đất có quyền đưÿc bán, cầm cố thuác sở hữu căa mình. Tuy nhiên việc mua bán, cầm cố ruáng đất trong giai đo¿n này diễn ra không nhiều Đến năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai ra đời đã quy định ba hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: sở hữu Nhà nước; sở hữu tập thể (hÿp tác xã) và sở hữu tư nhân (căa người lao đáng riêng lẻ, nhà tư sản dân tác). Năm 1960 phong trào hÿp tác hóa nông nghiệp phát triển, thu hút gần 90% số há nông dân vào Hÿp tác xã. Các chuyển dịch đất đai trong thời kỳ này chă yếu từ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai sang sở hữu tập thể.
Năm 1980 Hiến pháp mới có hiệu lực, đây có thể đưÿc xem là khoảng thời gian giao thời chuyển đổi từ việc công nhận chế đá sở hữu tư đối với đất đai 6 sang hình thức sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Chế đá sở hữu toàn dân đối với đất đai và các tài nguyên thiên nhiên khác chính thức đưÿc quy định t¿i Hiến pháp năm 19801: <Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… đều thuộc sở hữu toàn dân= (Điều 19 Hiến pháp 1980). Và <Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo quản đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm= (Điều 20 Hiến pháp 1980). Trong giai đo¿n năm 1980, các quan hệ chuyển nhưÿng quyền sử dāng đất không đưÿc pháp luật thừa nhận.
Những sự chuyển quyền sử dāng đất ở giai đo¿n này đều là những sự chuyển nhưÿng bất hÿp pháp. Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hái thông qua luật đất đai đầu tiên căa nước ta. Lần đầu tiên, có mát văn bản quy định cā thể, chi tiết về chế đá quản lý, sử dāng quyền, nghĩa vā căa người sử dāng đất. Trong luật này, các điểm về đất đai vẫn dựa trên cơ chế ho¿ch hóa tập trung.
Đất đai đưÿc xác định là tài sản căa toàn dân. Người sử dāng đất có quyền khai thác, sử dāng và hưởng các thành quả đầu tư trên đất, nhưng l¿i nghiêm cấm mua bán, chuyển nhưÿng đất đai. Nhưng bá luật l¿i có điểm góp phần cổ vũ, đáng viên người nông dân an tâm hơn đối với đất đai sản xuất nông nghiệp đó là thời h¿n sử dāng đất đưÿc luật ghi nhận là ổn định lâu dài. Trong giai đo¿n này đất đai vẫn chưa đưÿc coi là hàng hóa, vẫn chịu ảnh hưởng căa cơ chế kế ho¿ch hóa tập trung, quan liêu bao cấp.
Cùng với đó ngay trong văn bản này đã có nhiều điều mâu thuẫn với nhau. Luật nghiêm cấm việc chuyển nhưÿng mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức nhưng l¿i <bảo đảm cho người sử dāng đất đưÿc hưởng quyền lÿi hÿp pháp trên đất đưÿc giao, kể cả quyền chuyển nhưÿng, bán thành quả lao đáng kết quả đầu tư trên đất đưÿc giao khi không còn sử dāng đất= (Điều 3) và đưÿc phép thừa kế, <chuyển nhưÿng, bán nhà ở=; <người đưÿc thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chß ở, khi đưÿc người khác chuyển nhưÿng nhà để ở, sau khi đưÿc cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì đưÿc quyền sử dāng đất ở có ngôi nhà đó= (điều 17). Như vậy, điều luật không cho phép mua, bán, nhưÿng đất đai nhưng sự chuyển nhưÿng vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở rồi sử dāng luôn phần đất đó. Ngày 14/07/1993 luật đất đai thứ hai đưÿc Quốc hái thông qua và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
LĐĐ năm 1993 ra đời đã thể hiện những quan điểm thích nghi dần với cơ chế thị trường. Đặc biệt, luật đất đai mới đã thể hiện đưÿc điểm ưu việt căa việc điều chỉnh quan hệ đất đai trong thời kỳ mới là bên c¿nh 7 việc tiếp tāc khẳng định quyền sử dāng đất lâu dài và ổn định, luật còn cho phép người sử dāng đất đưÿc định đo¿t quyền sử dāng đất căa mình để làm sao khai thác tối đa đưÿc giá trị căa đất đai. T¿i điều 3 luật đất đai năm 1993 đã quy định các quyền năng cā thể căa người sử dāng đất như quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhưÿng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp quyền sử dāng đất. Như vậy, người đưÿc giao quyền sử dāng đất tuy không có quyền sở hữu đất đai nhưng pháp luật đã cho họ quyền tự <định đo¿t= đất đai trong khuôn khổ đưÿc pháp luật quy định trước.
Nhưng với sự phát triển không ngừng căa tình hình kinh tế - xã hái, các quan hệ về đất đai không ngừng vận đáng trong nền kinh tế thị trường khiến cho các quy định trong luật đất đai 1993 có những điểm không còn phù hÿp với thực tiễn. Vì vậy, luật đất đai năm 1993 đưÿc sửa đổi bổ sung lần thứ 2 năm 2001. Các bổ sung này đã góp phần làm rõ trách nhiệm pháp lý căa người sử dāng đất trong việc thực hiện nghĩa vā tài chính đối với Nhà nước và thể hiện sự đa d¿ng trong áp dāng các hình thức sử dāng đất. Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống đất đai cũng như việc sửa đổi bổ sung nhiều lần như vậy cho thấy pháp luật mang tính chắp vá, không đồng bá, nhiều quy định còn l¿c hậu.
Vì vậy, việc xây dựng luật đất đai mới để thay thế Luật đất đai 1993 và các luật đất đai sửa đổi bổ sung là cần thiết. Trên cơ sở đánh giá và tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai 1993, kế thừa và phát triển những nái dung hÿp lý căa pháp luật đất đai hiện hành, luật đất đai năm 2003 đã đưÿc quốc hái khóa IX kỳ họp thứ 4 thông qua thay thế luật đất đai 1993, luật sửa đổi bổ sung đất đai 1998 và 2001. Bên c¿nh việc có nhiều đổi mới về hồ sơ, thă tāc quyền sử dāng đất, giảm bớt thă tāc hành chính; giảm thiểu văn bản hướng dẫn thi hành. Luật quy định thừa nhận quyền sử dāng đất là mát lo¿i hàng hóa tham gia vào thị trường bất đáng sản, quy định các chính sách tài chính về đất đai và thị trường quyền sử dāng đất& Cùng với các quy định về quyền chuyển nhưÿng quyền sử dāng đất trong pháp luật đất đai, Bá luật dân sự năm 1995 là văn bản đầu tiên và là văn bản pháp lý cao nhất kể từ ngày thành lập nước Cáng hòa xã hái chă nghĩa Việt Nam đến thời điểm này dành hẳn mát chương quy định về hÿp đồng chuyển nhưÿng quyền sử dāng đất bao gồm: khái niệm, điều kiện, hình thức, nái dung chă yếu căa hÿp đồng, quyền và nghĩa vā các bên trong quan hệ chuyển nhưÿng quyền sử dāng đất.
Điều này càng đưÿc chứng minh mát cách rõ ràng hơn bởi các quy định t¿i những điều luật cā thể ở chương 3 phần 5 căa bá luật dân sự 1995 và t¿i chương 28 phần 5 căa Bá luật dân sự 2005 8 Ngày 29/11/2013, Quốc hái đã thông qua Luật đất đai năm 2013, Luật này sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01/7/ 2014.