CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Mục tiêu: Chương này cung cấp cho người học những kiến thức cơ bản về lý thuyết định giá tài sản như: Các khái niệm liên quan đến tài sản và định giá tài sản, các nguyên tắc và phương pháp định giá tài sản,. làm tiền đề cho việc nghiên cứu các chương tiếp sau. Ngoài ra, còn giới thiệu cho người học về hoạt động định giá chuyên nghiệp (nghề thẩm định giá) - một dịch vụ tài chính mới xuất hiện và có nhu cầu ngày càng cao trong nền kinh tế thị trường hiện đại, qua đó giúp hình thành động cơ học tập và rèn luyện để lập nghiệp. ĐỐI TƯỢNG VÀ MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.
Khái niệm định giá tài sản Định giá tài sản tức là việc xác định giá trị của một tài sản cụ thể bằng một hoặc nhiều phương pháp phù hợp. Định giá là một hoạt động diễn ra thường xuyên của các chủ thể tham gia thị trường theo các cấp độ khác nhau. Trong thực tế, thuật ngữ “định giá tài sản” hay “thẩm định giá” - valuation, đều mang cùng một bản chất là xác định giá trị của tài sản do các chủ thể khác nhau thực hiện. Thẩm định giá là một dịch vụ định giá tài sản mang tính chuyên nghiệp, được thực hiện bởi các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Do vậy, trong giáo trình này thuật ngữ “định giá tài sản” được hiểu là một hoạt động mang tính chuyên môn tương tự như “thẩm định giá”. Có nhiều khái niệm khác nhau về định giá: - Theo từ điển Oxfort: Định giá (Valuation) là sự ước tính giá trị của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh. Khái niệm này đề cập đến ước tính giá trị của hiện hành của tài sản trong kinh doanh.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Khái niệm này đề cập đến ước tính giá trị bằng tiền về quyền sở hữu tài sản cho một mục đích đã được xác định.
- Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia): Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đich thẩm định giá. Do vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được định giá để hình thành giá trị của chúng. Khái niệm này cho thấy, thuật ngữ “Định giá – valuation” chỉ tập trung vào xác định giá trị của bất động sản theo một mục đích đã xác định dựa trên các dữ kiện thị trường so sánh được. Như vậy, định giá thường được mô tả như một “khoa học không chính xác”, bởi nó phụ thuộc vào việc thu thập và phân tích các dữ kiện thị trường của người thẩm định viên.
- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Đại học quốc gia Singapore: Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục 10 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. Khái niệm này tuy không đề cập đến một loại tài sản cụ thể là bất động sản, nhưng có nhiều nét tương đồng với khái niệm của Hiệp hội thẩm định giá Austraylia. Theo đó, định giá vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật, khi ước tính giá trị của một tài sản bao giờ cũng phải xác định rõ mục đích của việc định giá, xem xét tất cả đặc điểm của tài sản và yếu tố tác động của thị trường. - Theo điều 4 Luật Giá số 11/2012/QH13 chính thức được Quốc hội nước ta thông qua vào ngày 20/6/2012 thay thế cho Pháp lệnh Giá năm 2002: Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.
Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Mặc dù có nhiều cách hiểu khác nhau, nhưng những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là: • Định giá là công việc ước tính. • Định giá là một hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn. • Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
• Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản. • Xác định tại một thời điểm cụ thể. • Xác định cho một mục đích nhất định. • Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Từ những đặc trưng nêu trên có thể kết luận như sau: Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Đối tượng của định giá tài sản Đối tượng định giá là những tài sản thuộc quyền sở hữu (quyền kiểm soát) của các chủ thể trong xã hội, là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường theo quy định của pháp luật. GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 11 Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích định giá căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do các cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế. Theo đó, tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm: + Bất động sản: Là các tài sản không thể di dời, gắn với một vị trí địa lý nhất định, một không gian nhất định như: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với đất,… + Động sản: Là những tài sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được như: Các loại máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, hàng hóa, nguyên liệu, nhiên liệu, kim loại quý, đá quý, các loại tiền, các giấy tờ có giá,… + Doanh nghiệp: Được coi là một tài sản đặc thù trong nền kinh tế thị trường, bởi doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được thừa nhận về mặt pháp luật trên một số tiêu chuẩn nhất định; doanh nghiệp gắn với các chủ sở hữu nhất định và là đối tượng được giao dịch trên thị trường thông qua các hoạt động mua, bán, sáp nhập, chia tách doanh nghiệp,… + Các quyền tài sản: Là các quyền có thể xác định giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự.
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều quyền lợi khi làm chủ tài sản đó. Quyền sở hữu tài sản bao gồm một nhóm quyền năng mà mỗi quyền năng có thể tách rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền tài sản là một loại tài sản vô hình, là đối tượng của thẩm định giá, tuy nhiên việc xác định giá trị của nó rất phức tạp và khó khăn. Mục đích của định giá tài sản Mục đích của định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định.
Chính vì vậy, mục đích của định giá là một yếu tố quan trọng, ảnh hưởng có tính quyết định đến việc lựa chọn phương pháp định giá của thẩm định viên. Có rất nhiều mục 12 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN đích định giá tài sản khác nhau, có thể chỉ ra một số trường hợp sau: - Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu : Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được, để giúp cho người mua có thể xác định giá mua, để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của tài sản này với tài sản khác. - Xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính và tín dụng: Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp, để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản. - Xác định giá trị tài sản để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng: Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê.
- Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản và đầu tư: Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác, để quyết định khả năng thực hiện đầu tư. - Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp: Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn đầu tư; để xác định giá trị doanh nghiệp; để mua bán hợp nhất, thanh lý tài sản của công ty; để có phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp nhà nước. - Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý: Để xác định giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản; để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản; để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc thừa kế; để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án; để xác định giá sản phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá tài sản công; để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu giá các tài sản bị phát mãi, tịch thu sung công quỹ. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN TÀI SẢN VÀ GIÁ TRỊ TÀI SẢN 1.
Tài sản * Khái niệm Theo Viện Ngôn ngữ học (Từ điển Tiếng Việt): Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.