Luận văn thạc sĩ các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở việt nam

Luận văn thạc sĩ phân tích các giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc và thực tiễn.

• Tác giả: Lê Thị Thanh Tâm
• Người hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Các Giao Dịch Liên Quan Đến Quyền Sử Dụng Đất Trong Bất Động Sản Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Các khái niệm về quyền sử dụng đất, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất và các giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
• 1.1.2. Các khái niệm về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
• 1.1.3. Khái niệm về bất động sản, thị trường bất động sản và mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản
• 1.1.4. Điều kiện chung để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất
• 1.1.5. Các vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất
• 1.2. Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
• 1.2.1. Phân loại các giao dịch trong thị trường
• 1.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh các giao dịch
• 1.2.3. Hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất
• 1.2.4. Vấn đề công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất
• 1.2.5. Vai trò, ý nghĩa của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
• 1.2.5.1. Vai trò của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
• 1.2.5.2. Ý nghĩa của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
• 1.2.6. Tiểu kết chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 2.1. Các quy định pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
• 2.1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.1.2. Cho thuê quyền sử dụng đất
• 2.1.3. Cho thuê lại quyền sử dụng đất
• 2.1.4. Các quy định pháp luật khác liên quan đến quyền sử dụng đất
• 2.1.5. Các vấn đề rủi ro khi tham gia giao dịch
• 2.1.6. Đặc điểm, phân loại tranh chấp và giải quyết tranh chấp
• 2.1.6.1. Đặc điểm và phân loại tranh chấp
• 2.1.6.2. Các quy định về giải quyết tranh chấp
• 2.2. Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
• 2.2.1. Đánh giá về các giao dịch hiệu quả trên thị trường
• 2.2.2. Những bất cập, hạn chế còn tồn tại
• 2.2.3. Nguyên nhân dẫn đến những bất cập, hạn chế
• 2.2.4. Tiểu kết chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
• 3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
• 3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật
• 3.2.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
• 3.3. Tiểu kết chương 3
• KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về giao dịch quyền sử dụng đất trong bất động sản Việt Nam

Giao dịch quyền sử dụng đất là một phần quan trọng trong thị trường bất động sản Việt Nam. Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là nguồn lực phát triển kinh tế. Quyền sử dụng đất được quy định bởi pháp luật, và các giao dịch liên quan đến quyền này cần tuân thủ các quy định pháp lý hiện hành. Việc hiểu rõ về giao dịch quyền sử dụng đất giúp người dân và doanh nghiệp thực hiện các giao dịch một cách hợp pháp và hiệu quả.

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và giao dịch liên quan

Quyền sử dụng đất là quyền mà pháp luật công nhận cho cá nhân, tổ chức trong việc sử dụng đất đai. Giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các hình thức khác. Những giao dịch này cần được thực hiện theo quy định của pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

1.2. Đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất

Giao dịch quyền sử dụng đất có những đặc điểm riêng biệt như tính pháp lý, tính chất tài sản và sự ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Các giao dịch này thường yêu cầu phải có hợp đồng rõ ràng và được công chứng để đảm bảo tính hợp pháp.

II. Vấn đề và thách thức trong giao dịch quyền sử dụng đất

Mặc dù giao dịch quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức. Người dân thường thiếu kiến thức pháp luật, dẫn đến việc không tuân thủ quy định khi thực hiện giao dịch. Thị trường bất động sản cũng gặp phải tình trạng đầu cơ, thiếu minh bạch, gây khó khăn cho người sử dụng đất.

2.1. Thiếu hiểu biết về pháp luật đất đai

Nhiều người dân không nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, dẫn đến việc ký kết hợp đồng không hợp lệ. Điều này gây ra nhiều tranh chấp và khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của họ.

2.2. Tình trạng đầu cơ và thiếu minh bạch

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với tình trạng đầu cơ, làm tăng giá đất một cách bất hợp lý. Thiếu thông tin minh bạch về giá trị đất đai cũng khiến người dân khó khăn trong việc đưa ra quyết định giao dịch.

III. Phương pháp giải quyết vấn đề giao dịch quyền sử dụng đất

Để cải thiện tình hình giao dịch quyền sử dụng đất, cần có các giải pháp pháp lý và thực tiễn. Việc nâng cao nhận thức của người dân về pháp luật đất đai là rất cần thiết. Đồng thời, cần có các biện pháp quản lý thị trường bất động sản hiệu quả hơn.

3.1. Tăng cường giáo dục pháp luật về đất đai

Cần tổ chức các chương trình giáo dục pháp luật cho người dân về quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan. Điều này giúp họ hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi tham gia giao dịch.

3.2. Cải cách quản lý thị trường bất động sản

Cần có các chính sách quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Việc này bao gồm việc kiểm soát giá cả và thông tin về bất động sản.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về giao dịch quyền sử dụng đất

Nghiên cứu về giao dịch quyền sử dụng đất đã chỉ ra nhiều vấn đề cần giải quyết. Các kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc thực hiện các giao dịch này cần phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên.

4.1. Kết quả từ các nghiên cứu thực tiễn

Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất cần có sự hỗ trợ từ các cơ quan chức năng. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro và tranh chấp trong quá trình giao dịch.

4.2. Ứng dụng các giải pháp vào thực tiễn

Các giải pháp đã được đề xuất cần được áp dụng vào thực tiễn để nâng cao hiệu quả giao dịch quyền sử dụng đất. Việc này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

V. Kết luận và tương lai của giao dịch quyền sử dụng đất

Giao dịch quyền sử dụng đất trong bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều thách thức. Tuy nhiên, với các giải pháp hợp lý và sự hỗ trợ từ pháp luật, có thể cải thiện tình hình này. Tương lai của giao dịch quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào việc nâng cao nhận thức và cải cách quản lý thị trường.

5.1. Tương lai của giao dịch quyền sử dụng đất

Dự báo rằng trong tương lai, giao dịch quyền sử dụng đất sẽ trở nên minh bạch và hiệu quả hơn. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

5.2. Vai trò của pháp luật trong giao dịch quyền sử dụng đất

Pháp luật sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các giao dịch quyền sử dụng đất. Cần có các quy định rõ ràng và cụ thể để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một tài sản đặc biệt, đóng vai trò trung tâm trong thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam. Theo ước tính, đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời là tài sản có giá trị lớn nhất trong nền kinh tế thị trường hiện đại. Thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ nhưng còn nhiều bất cập như thiếu minh bạch thông tin, đầu cơ đất đai, và các giao dịch QSDĐ chưa được quản lý chặt chẽ. Mục tiêu nghiên cứu là làm rõ các quy định pháp luật hiện hành về các giao dịch liên quan đến QSDĐ trong thị trường BĐS, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật từ khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đồng thời đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và thực thi pháp luật. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại Việt Nam từ năm 2014 đến nay. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật đất đai và kinh doanh BĐS, góp phần ổn định và phát triển thị trường BĐS lành mạnh, minh bạch, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: Thứ nhất, lý thuyết về quyền sử dụng đất như một loại quyền tài sản đặc biệt, được Nhà nước giao cho các chủ thể nhằm khai thác công dụng đất và tham gia các giao dịch dân sự. Thứ hai, mô hình thị trường bất động sản, trong đó QSDĐ là hàng hóa đặc biệt, chịu sự chi phối của quy luật cung cầu và sự quản lý của Nhà nước. Các khái niệm trọng tâm bao gồm: quyền sử dụng đất, giao dịch quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản, hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất, và các điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch. Luận văn cũng phân tích các đặc điểm pháp lý của QSDĐ như tính cố định vị trí, tính lâu bền, tính khan hiếm và sự tách bạch giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất đai.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp: thu thập thông tin từ các văn bản pháp luật, báo cáo ngành, và dữ liệu thực tiễn; phân tích diễn giải các quy định pháp luật và các tài liệu học thuật liên quan; đánh giá và so sánh hiệu quả thi hành pháp luật qua các trường hợp thực tế; tổng hợp và quy nạp để đề xuất giải pháp hoàn thiện. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các văn bản pháp luật hiện hành, các hợp đồng giao dịch QSDĐ, và các báo cáo thực trạng tại một số địa phương tiêu biểu. Phương pháp chọn mẫu là chọn lọc các trường hợp điển hình và các văn bản pháp luật có liên quan trực tiếp đến giao dịch QSDĐ. Timeline nghiên cứu tập trung từ năm 2014 đến 2019, giai đoạn sau khi Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai mới có hiệu lực.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Điều kiện thực hiện giao dịch QSDĐ còn nhiều hạn chế: Khoảng 90% các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ tại một số địa phương chưa đảm bảo đầy đủ điều kiện pháp lý như có giấy chứng nhận QSDĐ, đất không tranh chấp, không bị kê biên. Việc này dẫn đến rủi ro pháp lý cao cho các bên tham gia.

2. Thủ tục hành chính phức tạp, gây khó khăn cho người sử dụng đất: Tại các tỉnh như Đồng Nai và TP. Hồ Chí Minh, thủ tục nộp hồ sơ đăng ký giao dịch QSDĐ khác nhau, gây mất thời gian và chi phí cho người dân. Khoảng 70% người tham gia giao dịch phản ánh khó khăn trong việc xác định cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

3. Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng QSDĐ đã được hoàn thiện nhưng chưa đồng bộ: Luật Công chứng 2014 và các nghị định hướng dẫn đã quy định rõ thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng QSDĐ. Tuy nhiên, việc áp dụng còn chưa thống nhất, dẫn đến tình trạng hợp đồng không được công chứng đầy đủ, làm phát sinh tranh chấp.

4. Thị trường BĐS còn tồn tại hiện tượng đầu cơ và thiếu minh bạch thông tin: Khoảng 60% giao dịch trên thị trường là giao dịch chuyển nhượng, cho thuê không minh bạch, gây biến động giá đất và làm méo mó thị trường. Việc thiếu thông tin chính xác và kịp thời ảnh hưởng đến quyết định của các bên.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các hạn chế trên là do sự phức tạp trong hệ thống pháp luật đất đai và kinh doanh BĐS, sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật, cũng như năng lực quản lý nhà nước còn hạn chế. So với các nghiên cứu trước đây, kết quả này cho thấy sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật và cải cách thủ tục hành chính để tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch QSDĐ. Việc minh bạch hóa thông tin và tăng cường công tác công chứng, chứng thực sẽ góp phần giảm thiểu tranh chấp và rủi ro pháp lý. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tỉ lệ giao dịch hợp pháp so với tổng giao dịch, bảng so sánh thủ tục hành chính giữa các địa phương, và biểu đồ biến động giá đất theo thời gian.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính đăng ký giao dịch QSDĐ: Cần xây dựng quy trình thống nhất trên toàn quốc, giảm bớt các bước không cần thiết, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ xuống dưới 15 ngày làm việc. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với UBND các tỉnh, thành phố.

2. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về giao dịch QSDĐ: Rà soát, sửa đổi các quy định chồng chéo, bổ sung hướng dẫn chi tiết về điều kiện, trình tự công chứng, chứng thực hợp đồng QSDĐ. Thời gian thực hiện trong vòng 12 tháng. Chủ thể: Quốc hội, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

3. Tăng cường công tác công chứng, chứng thực hợp đồng: Đào tạo, nâng cao năng lực công chứng viên, mở rộng mạng lưới văn phòng công chứng tại các địa phương, đảm bảo 100% hợp đồng giao dịch QSDĐ được công chứng hoặc chứng thực. Chủ thể: Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp các tỉnh.

4. Xây dựng hệ thống thông tin minh bạch về thị trường BĐS: Thiết lập cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch QSDĐ, cập nhật thông tin giá đất, tình trạng pháp lý, giúp người dân và doanh nghiệp tiếp cận thông tin chính xác, kịp thời. Chủ thể: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Thông tin và Truyền thông.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai và BĐS: Giúp hiểu rõ các quy định pháp luật hiện hành, thực trạng và giải pháp hoàn thiện, phục vụ công tác quản lý, giám sát thị trường.

2. Luật sư, chuyên gia pháp lý: Cung cấp cơ sở pháp lý và phân tích chuyên sâu về giao dịch QSDĐ, hỗ trợ tư vấn, giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai.

3. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS và nhà đầu tư: Nắm bắt các điều kiện pháp lý, thủ tục giao dịch, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và tối ưu hóa hoạt động đầu tư.

4. Sinh viên, nghiên cứu sinh ngành Luật và Kinh tế: Tài liệu tham khảo học thuật, nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật đất đai và thị trường BĐS tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Quyền sử dụng đất là gì và có đặc điểm gì nổi bật?
   Quyền sử dụng đất là quyền tài sản do Nhà nước trao cho chủ thể để khai thác công dụng đất và tham gia giao dịch. Đặc điểm nổi bật là tính cố định vị trí, lâu bền, khan hiếm và được tách biệt với quyền sở hữu đất đai.

2. Điều kiện để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất gồm những gì?
   Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, và trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, phải tuân thủ các quy định pháp luật về chuyển nhượng, cho thuê.

3. Thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch QSDĐ như thế nào?
   Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ gồm dự thảo hợp đồng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và giấy tờ cá nhân. Công chứng viên kiểm tra, nếu hợp đồng phù hợp pháp luật sẽ công chứng và ký xác nhận. Thủ tục này giúp đảm bảo tính pháp lý và giảm tranh chấp.

4. Tại sao thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều giao dịch không minh bạch?
   Nguyên nhân do thông tin thị trường chưa đầy đủ, thủ tục hành chính phức tạp, năng lực quản lý nhà nước hạn chế và sự đầu cơ đất đai. Điều này làm giá đất biến động mạnh và gây khó khăn cho người tham gia thị trường.

5. Giải pháp nào giúp nâng cao hiệu quả giao dịch QSDĐ?
   Đơn giản hóa thủ tục hành chính, hoàn thiện pháp luật, tăng cường công chứng, xây dựng hệ thống thông tin minh bạch là các giải pháp thiết thực giúp nâng cao hiệu quả giao dịch QSDĐ và phát triển thị trường BĐS lành mạnh.

Kết luận

• Quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt, đóng vai trò trung tâm trong thị trường bất động sản Việt Nam.
• Thực trạng pháp luật và thủ tục hành chính hiện nay còn nhiều bất cập, gây khó khăn và rủi ro cho người sử dụng đất.
• Luật Công chứng và các quy định liên quan đã tạo nền tảng pháp lý nhưng cần hoàn thiện và đồng bộ hơn.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm đơn giản hóa thủ tục, nâng cao năng lực công chứng và minh bạch thông tin thị trường.
• Tiếp tục nghiên cứu và theo dõi hiệu quả thực thi pháp luật trong giai đoạn tiếp theo để điều chỉnh chính sách phù hợp.

Các cơ quan quản lý nhà nước cần khẩn trương triển khai các giải pháp đề xuất nhằm tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho giao dịch QSDĐ, góp phần phát triển thị trường BĐS bền vững và minh bạch.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Các khái niệm về quyền sử dụng đất; các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất và giao dịch quyền sử dụng đất 1. Khái niệm quyền sử dụng đất và giao dịch quyền sử dụng đất Trong hệ thống pháp luật về đất đai, thuật ngữ “quyền sử dụng đất” được nhắc đến rất nhiều, tuy nhiên pháp luật dân sự hay pháp luật đất đai đều không đưa ra khái niệm cụ thể thế nào là QSDĐ.

Để tìm hiểu nội hàm của khái niệm QSDĐ, ta cần có sự so sánh, đối chiếu từ nhiều góc độ khác nhau. Quyền sử dụng đất được xem là một chế định pháp luật, các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh những quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình nhà nước giao đất, cho thuê đất, đăng ký QSDĐ cho đối tượng sử dụng đất và thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, tặng cho hay để lại thừa kế QSDĐ. Theo nghĩa chủ quan, QSDĐ là một quyền năng của chủ thể sở hữu, chủ thể sử dụng đất. Quyền năng này được hiểu đó là khả năng pháp lý mà pháp luật quy định cho một chủ thể được khai thác các công dụng của đất, hưởng hoa lợi từ đất.

Tóm lại, Quyền sử dụng đất là khả năng pháp lý do pháp luật quy định cho người sử dụng đất để giúp thỏa mãn tối đa các lợi ích của mình trong quá trình khai thác công dụng của đất và hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất. Giao dịch quyền sử dụng đất là giao dịch tài sản, là hành vi pháp lý đơn phương hoặc theo thỏa thuận của người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản 9 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo Điều 116 BLDS năm 2015 có nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả xin đưa ra khái niệm như sau: “Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành quả lao động, kết quả của việc đầu tư trên đất trong thời hạn sử dụng đất và cho phép chuyển quyền từ chủ thể này cho chủ thể khác theo những điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Đặc điểm quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông thường.

Nó vượt khỏi khuôn khổ “bó hẹp” của quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong thế chấp hay bảo lãnh vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh,… Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, QSDĐ là một loại quyền về tài sản, được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường. Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng để ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: Chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai, trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.

10 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Tiếp cận dưới góc độ đất đai thì các quyền của người sử dụng đất được thể hiện giữa tư cách của người sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật quy định tại Điều 166 LĐĐ năm 2013, bao gồm: Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khác; hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ và cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Đặc điểm riêng của QSDĐ so với với các loại tài sản khác, thể hiện ở các mặt sau: Thứ nhất, QSDĐ là một quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân [26] được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất. Thứ hai, QSDĐ là quyền khai thác giá trị của đất đai, là quyền tài sản, trở thành một loại hàng hóa đặc biệt. Thứ ba, các chủ thể có QSDĐ phải tuân thủ theo các điều kiện quy định của Nhà nước về đất đai.

Phân loại quyền sử dụng đất - QSDĐ căn cứ theo chủ thể đó (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân) - QSDĐ được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể, việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép. - QSDĐ căn cứ vào khách thể đó là (là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng) Loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử 11 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép mới thực hiện.

- QSDĐ căn cứ vào thời gian đó là: Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó QSDĐ của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài. - QSDĐ căn cứ theo pháp lý đó là căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay QSDĐ thứ hai của người được cho thuê lại, được tặng cho, thừa kế. Phân loại quyền căn cứ theo trường hợp giao đất và cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai: Khái niệm giao đất được quy định tại khoản 7 Điều 3 LĐĐ năm 2013 như sau: Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Khái niệm cho thuê đất được quy định tại khoản 8 Điều 3 LĐĐ năm 2013 như sau: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Phần quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong hai trường hợp giao đất và thuê đất cũng có điểm khác biệt về quyền của người sử dụng đất: - Đối với giao đất: Theo điều 179 LĐĐ năm 2013 người được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng 12 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. - Đối với cho thuê đất: Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền.

Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê thì người thuê đất có các quyền của người sử dụng đất như trường hợp Nhà nước giao đất. Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển quyền đối với tài sản trên đất. Chỉ có trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê. Các khái niệm về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Theo Khoản 1 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 thì Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất chuyển giao đất và QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận và phù hợp với quy định của pháp pháp luật. Khái niệm cho thuê đất quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất chuyển giao đất thuộc quyền sử dụng của mình cho người khác sử dụng trong một khoản thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo thỏa thuận. + Bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do Nhà nước giao cho thuê. + Bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do Nhà nước cho thuê, cho thuê lại.

Khái niệm cho thuê lại quyền sử dụng đất: 13 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.