Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 1. Lý luận về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Cơ sở ra đời giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền sở hữu trong BLDS là một chế định pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh những quan hệ sở hữu trong xã hội. Theo quy định tại Điều 158 BLDS năm 2015 quy định quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu.
Để thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình thì chủ sở hữu phải tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự là một phương diện pháp lý quan trọng để các công dân thỏa mãn nhu cầu vật chất, tinh thần trong sản xuất - kinh doanh cũng như sinh hoạt, tiêu dùng. Khái niệm giao dịch dân sự được các nhà khoa học Việt Nam đề cập trong nhiều tài liệu với các góc độ khác nhau. Theo đó, giao dịch dân sự là hành vi được thực hiện nhằm thu được một kết quả nhất định và pháp luật tạo điều kiện cho kết quả đó thành hiện thực hay còn được hiểu là một sự kiện pháp lý, bao gồm hành vi pháp lý đơn phương hoặc đa phương (hợp đồng) làm phát sinh hậu quả pháp lý.
Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự, đối tượng của giao dịch là đất đai, một loại tài sản đặc biệt. Theo quy định Điều 53, Điều 54 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Như vậy, với tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.
Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Với đặc trưng 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com pháp lý là một loại tài sản có tính chất đặc biệt, QSDĐ là quyền có ý nghĩa thực tế, mang lại lợi ích lớn nhất trong tất cả các quyền năng của chủ sở hữu. Ngày 28/12/1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây là văn bản pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất.
Đạo luật này quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1987 đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất. Tuy nhiên, do sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức thiết. Trong khi đó, Nhà nước nghiêm cấm mua, bán đất đai, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức đã tạo ra một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của QSDĐ, kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.
Vì vậy, Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, một mặt tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất. Mặt khác, pháp luật đất đai ghi nhận và mở rộng các quyền của người sử dụng đất, bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ. Dẫu vậy, việc thực hiện các quyền này phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước quy định. Đây là một điểm đột phá lớn của Luật Đất đai năm 1993 tạo điều kiện cho việc hình thành và phát triển thị trường QSDĐ, giúp cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất.
Cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá, QSDĐ được xác định là một quyền tài sản có thể trị giá được bằng tiền và tham gia trao đổi trên thị trường đã mang lại lợi ích cho người sử dụng đất. Ở một khía cạnh khác, đất đai là một yếu tố đầu vào của mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh. Trong nền kinh tế thị trường, dưới tác động của các quy luật khách quan thì việc chuyển nhượng đất đai mang tính tất yếu. Song do chế độ sở hữu đất đai đặc thù, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com pháp luật không cho phép chuyển nhượng đất đai.
Trong khi đó, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Để giải quyết mâu thuẫn này thì việc cho phép chuyển QSDĐ là một phương án phù hợp, một mặt nó vẫn đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; mặt khác, quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trường để đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất của xã hội. Khái niệm và đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức cơ bản của chuyển QSDĐ. Giáo trình Luật Đất đai đưa ra khái niệm chuyển nhượng QSDĐ bằng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyển nhượng, theo đó: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và người đó phải trả cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.
Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất [38]. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có đặc điểm là được thực hiện dưới dạng hợp đồng bằng văn bản và phải tuân theo quy định về hình thức do Luật đất đai và pháp luật dân sự quy định. Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên tại Hiến pháp năm 1980. Ở những nước thừa nhận các hình thức sở hữu đất đai (trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai) thì khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không đặt ra mà thay vào đó là giao dịch "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đất đai".
Vì vậy, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta hình thành dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng QSDĐ. Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác các công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch dân sự. Theo quy định của BLDS năm 2015, giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch phổ biến của giao dịch dân sự, là một hình thức cụ thể, thể hiện ý chí của chủ thể được quy phạm pháp luật dân sự, pháp luật đất đai dự liệu và điều chỉnh. Theo đó, các chủ thể tham gia giao dịch thể hiện được ý chí, sự tự nguyện, tự do, thỏa thuận trong khuôn khổ quy định của pháp luật về các quyền, nghĩa vụ dân sự phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt góp phần làm cho giao lưu dân sự phát triển phong phú và đa dạng, phù hợp với xu thế, trình độ phát triển kinh tế - xã hội.
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển QSDĐ. Tiếp đó, BLDS năm 1995 đã dành phần thứ năm để quy định về chuyển QSDĐ. Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận có các hình thức chuyển QSDĐ bao gồm chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh QSDĐ. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế QSDĐ là quyền chuyển QSDĐ trọn vẹn, các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng QSDĐ vẫn được coi là chuyển QSDĐ nhưng đây là chuyển QSDĐ hạn chế, không trọn vẹn.
11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong đời sống xã hội, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có nhiều ý nghĩa quan trọng thể hiện trên những phương diện sau: Thứ nhất, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo cho Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với đất đai. Như đã phân tích, đất đai là tài sản đặc biệt, Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý thực hiện quyền định đoạt đất. Đất đai được coi là một công cụ để Nhà nước thực hiện điều tiết nền kinh tế.
Thông qua đất đai, Nhà nước có chính sách phù hợp tác động vào thị trường bất động sản, một trong những kênh tạo lập nguồn vốn đầu tư. Do đó, với tầm quan trọng của đất đai mà Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với đất. Bởi vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ được quy định phải lập thành hợp đồng bằng văn bản. Thông qua hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước thực hiện quản lý nhà nước đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bằng việc quy định những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Hơn nữa, đây là căn cứ để Nhà nước thực hiện việc quản lý nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, giải quyết những tranh chấp phát sinh liên quan đến quan hệ chuyển nhượng hay thực hiện chức năng quản lý cập nhật những thay đổi thông tin về đất đai.