CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN UN VỀ Ả QUYẾT TR N ẤP ỢP N c HUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 1. Lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. K á n ệm quyền sử dụn đất Quyền sử dụng đất thì đã được đề cập từ rất lâu. Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có định nghĩa chính thức về quyền sử dụng đất.
Pháp luật nước ta qua các thời kỳ đã xuất hiện những khái niệm về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất. Quá trình hình thành nên khái niệm quyền sử dụng đất có những sự khác nhau trong thời gian trước đây. Hiến pháp năm 1946 và năm 1959, thừa nhận nhiều hình thức sở hữu về đất đai. Đến Hiến pháp 1980, chế độ sở hữu quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi.
Cụ thể Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định "Đấu đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa. đều thuộc sở hữu toàn dân”. Quy định này được tiếp tục kế thừa qua Hiến pháp 1992 và 2013. Tại Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý ”.
Như thế, pháp luật nước ta đã thống nhất đất đai là thuộc sở hữu toàn dân mà không thuộc bất cứ một cơ quan, tổ chức hay cá nhân nào. Với tư cách là chủ sở hữu của đất đai, Nhà nước có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai. Quyền định đoạt giúp cho các chủ thể sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất của mình. Quyền sử dụng đất hiện nay chưa có một khái niệm thống nhất.
Theo từ điển luật học thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.”1 1Viện Khoa học pháp lý (năm 2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa và Nhà 7 Theo giáo trình của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”2. Qua các khái niệm trên có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai thông qua một số hình thức nhất định để phục vụ cho các mục tiêu phát triển đất nước. Quyền sử dụng đất chỉ là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất. Hiến pháp 2013 (Điều 53) và Luật đất đai 2013 (Điều 4), đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm người đại diện quản lý.
Từ đó, quyền sở hữu đất đai xuất hiện trước. Từ quyền sở hữu này, Nhà nước thực hiện quản lý đất đai thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất để chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không trọn vẹn, không đầy đủ được thể hiện ở ba khía cạnh: Thứ nhất, Người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai3.
Thứ hai, Không phải chủ sử dụng đất hợp pháp nào cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất. Thứ ba, Không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng cũng có đầy đủ các quyền năng trên. P ân loạ quyền sử dụn đất Hiện nay, có nhiều phương thức để phân loại quyền sử dụng đất. Tùy theo vào nhu cầu, mục đích nghiên cứu mà có thể phân chia thành các nhóm khác nhau.
Nếu Xuất bản Tư pháp, Hà Nội.S Trần Quang Huy (Chủ biên, 2016), G áo trìn luật đất đa , Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội, trang 79 3 Th.S Trần Quang Huy (Chủ biên, 2016), G áo trìn luật đất đa , Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội, trang 80 4 Th.S Trần Quang Huy (Chủ biên, 2016), G áo trìn luật đất đa , Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội, trang 80 8 phân loại dựa trên thời gian sử dụng đất thì có hai loại là: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đất sử dụng ổn định, lâu dài là loại đất mà Nhà nước không quy định cụ thể thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đó cho đến khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất. Đất sử dụng có thời hạn là đất mà luật quy định thời hạn sử dụng cụ thể, người sử dụng chỉ có quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất5 6. Việc phân chia theo thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa trong việc quản lý đất đai của Nhà nước.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất sẽ có tâm lý ổn định, yên tâm trong quá trình sử dụng đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất quyền lợi của người sử dụng đất vẫn được đảm bảo bằng hình thức gia hạn thời gian sử dụng đất. Hiện nay, luật đất đai 2013 phân loại quyền sử dụng đất dựa trên mục đích sử dụng đất. Các loại đất được phân loại theo quy định pháp luật bao gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
- Nhóm đất nông nghiệp là loại đất chủ yếu được dùng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản như: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy san,. - Nhóm đất phi nông nghiệp là những loại đất không được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp như đất ở, đất để sản xuất kinh doanh,. - Nhóm đất chưa sử dụng là nhóm đất chưa có mục đích sử dụng. Việc phân định mục đích sử dụng đất là chính sách điều tiết của Nhà nước.
Quyền sử dụng đất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thống nhất, quản lý theo quy hoạch và pháp luật. Nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng tuy nhiên quỹ đất thì hữu hạn vì thế Nhà nước cần có chính sách quản lý phù hợp. Phân nhóm mục đích sử dụng đất là chính sách điều phối đất đến tay các chủ thể có nhu cầu sử dụng và hạn chế được sự chiếm dụng, chuyển đổi mục đích sử dụng của các chủ thể gây lãng phí nguồn tài 5Th.S Châu Thị Vân: “Bàn về khái niệm quyền sử dụng đất”, Báo điện tử Tạp chí Dân chủ 6 Pháp luật, http://tcdcpl.vn/qt/tintuc/Pages/dien-dan-cong-tac-tu-phap.aspx?ItemID=186 (truy cập ngày 26/4/2018) 9 nguyên đất, mất cân bằng kinh tế, xã hội. Dựa vào tiêu chí mục đích sử dụng đất thì nhóm đất chưa sử dụng sẽ không được tham gia vào chuyển nhượng dưới mọi hình thức bởi nhóm đất này vẫn còn thuộc quyền sở hữu, sử dụng của Nhà nước.
Đối với nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp thì có thể chuyển nhượng nếu như đáp ứng đủ điều kiện để giao dịch. Hai nhóm đất này, không phải lúc nào cũng có thể được chuyển nhượng bởi vì chính sách quản lý của Nhà nước sẽ tác động điều chỉnh đến các đối tượng phù hợp làm cho nguồn tài nguyên đất đến được đúng đối tượng có nhu cầu, hạn chế sự lãng phí nguồn tài nguyên này. Chẳng hạn, trong nhóm đất phi nông nghiệp có loại đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng thì dưới mọi trường hợp sẽ không được chuyển nhượng. K á n ệm c uyển quyền sử dụn đất Pháp luật quy định những điều kiện cho người chuyển quyền sử dụng đất và cho cả người nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất không còn đối với phía người chuyển quyền sử dụng đất. Không phải mọi trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đều được pháp luật công nhận, thực thi và bảo đảm. Pháp luật Việt Nam quy định 05 hình thức chuyển quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quy định của Luật đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền sử dụng đất trên vào quy định của pháp luật như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là v ệc chuyển giao quyền sử dụng đất từ ngườ này sang ngườ k ác t ông qua các ìn t c chuyển đổi, chuyển n ượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”7.
Phạm vi đề tài tác giả chỉ đi nghiên cứu một hình thức chuyển quyền sử dụng đất là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong năm hình thức chuyển quyền sử 7 Quốc Hội (2013), Luật số 45/2013/QH13 về Luật đất đa , ban hành ngày 29/11/2013, Khoản 10 Điều 3 10 dụng đất. Như định nghĩa về chuyển quyền sử dụng đất đã thể hiện, để thực hiện quyền năng của người sử dụng đất thì các bên phải tham gia chuyển giao quyền sử dụng đất. Đối với hình thức chuyển nhượng các bên phải tham gia vào hợp đồng dân sự.
Hợp đồng này được cụ thể hóa dưới tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng là sự thỏa thuận nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Trước đây, Bộ luật dân sự 2005 có quy định riêng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “Là sự thỏa thuận giữa các b n, t eo đó b n chuyển quyền sử dụng đất chuyển g ao đất và quyền sử dụng đất c o b n n ận chuyển n ượng, còn b n n ận chuyển n ượng trả tiền c o b n c uyển n ượng theo quy định” 8. Bộ luật dân sự 2015 đã có sự thay đổi về kỹ thuật lập pháp đã gộp chung định nghĩa hợp đồng về quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức thực hiện quyền sử dụng đất được pháp luật quy định.