Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, GQTC hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên. Chương 3: Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên. 5 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.
Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất * Khái niệm quyền sử dụng đất Các quan hệ về đất đai mang tính lịch sử - xã hội một cách sâu sắc. Chế độ sở hữu ruộng đất nƣớc ta từ thời Phong kiến cho đến Cách mạng tháng 8/1945 theo ba hình thức: chế độ ruộng đất Nhà nƣớc, chế độ ruộng đất công làng xã và chế độ ruộng đất tƣ, theo đó, giai cấp thống trị chiếm hầu hết diện tích đất đai. Giai đoạn từ khởi đầu hợp tác hoá nông nghiệp năm 1958 ở miền Bắc và năm 1976 ở miền Nam đến cuối năm 1980, nét đặc trƣng bao trùm về quan hệ ruộng đất là tập thể hoá với quy mô ngày càng rộng lớn. Thời kỳ từ những năm 1980 đến nay có nhiều thay đổi sâu sắc về quan hệ đất đai trong cả nƣớc.
Những nội dung với mốc thời gian đáng ghi nhớ là: Hiến pháp năm 1980; LĐĐ năm 1988, Hiến pháp năm 1992; LĐĐ năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều LĐĐ năm 1998; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều LĐĐ năm 2001; LĐĐ năm 2003, Hiến pháp năm 2013, LĐĐ năm 2013. Qua một quá trình lâu dài, quan hệ đất đai của nƣớc ta đã vận động theo từng thời kỳ lịch sử, ngày một hoàn thiện hơn trên cơ sở pháp định, đƣợc pháp luật bảo đảm trong các mối quan hệ cụ thể giữa Nhà nƣớc với nhân dân, giữa các tổ chức, cá nhân với nhau, giữa các tổ chức, cá nhân với Nhà nƣớc và một số quan hệ với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài. Hiến pháp và pháp luật nƣớc ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu, Nhà nƣớc trao lại QSDĐ cho ngƣời dân thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Lúc này, QSDĐ trở thành một 6 loại tài sản đặc biệt.
Cơ sở nền tảng của chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam dựa trên học thuyết của Mác - Lênin về chủ nghĩa xã hội, theo đó, trong nhà nƣớc xã hội chủ nghĩa, các tƣ liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân - một dạng đặc biệt của sở hữu công cộng. Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai. Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nƣớc thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai. Với tƣ cách vừa là chủ thể quản lý xã hội - quản lý tài nguyên đất đai quý giá của quốc gia, vừa là đại diện chủ sở hữu của đất đai - quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình.
Việc sử dụng đất phần lớn là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân họ có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Nhƣ vậy, Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu, đồng thời nắm quyền lực chính trị và ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đã đƣợc quy phạm hóa ở mức độ cụ thể, là cơ sở pháp lý để ngƣời sử dụng đất tuân thủ, sử dụng vốn đất đai của Nhà nƣớc một cách hợp pháp, tiết kiệm, đúng mục đích, đạt hiệu quả cao. Nhƣ vậy, có thể hiểu: quyền sử dụng đất (chế độ sử dụng đất) là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sử dụng. Quyền sử dụng đất là một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên đƣợc ghi nhận trong LĐĐ năm 1987, sau đó, đến LĐĐ năm 1993.
Hơn thế nữa, LĐĐ năm 1993 đã chính thức ghi nhận QSDĐ ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ đƣợc chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng. * Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhƣợng QSDĐ là một trong những quyền giao dịch QSDĐ, là một trong các quyền của ngƣời có QSDĐ hợp pháp, Nhà nƣớc cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc định đoạt QSDĐ hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Pháp luật đất đai không đƣa ra định nghĩa chuyển nhƣợng QSDĐ. Dựa trên quy định về hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ của BLDS, có thể hiểu chuyển nhƣợng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên chuyển nhƣợng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhƣợng, còn bên nhận chuyển nhƣợng trả tiền cho bên 7 chuyển nhƣợng theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai.
Giáo trình LĐĐ của Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh cũng đƣa ra định nghĩa tƣơng tự: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật”. Chuyển nhƣợng QSDĐ cũng có sự dịch chuyển hoàn toàn QSDĐ từ bên chuyển nhƣợng sang bên nhận chuyển nhƣợng, làm chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhƣợng và làm phát sinh QSDĐ cho bên nhận chuyển nhƣợng. Tuy nhiên, nếu thừa kế, tặng cho QSDĐ là hành động xuất phát từ tình cảm, tình yêu thƣơng của ngƣời để thừa kế hoặc ngƣời tặng cho đối với ngƣời nhận thừa kế hoặc ngƣời nhận tặng cho, thì chuyển nhƣợng QSDĐ hƣớng đến mục đích chủ yếu là thu lợi nhuận, việc chuyển nhƣợng QSDĐ thƣờng mang đến cho bên chuyển nhƣợng một khoản lợi nhuận bằng tiền. Đồng thời, nhận chuyển nhƣợng QSDĐ là một trong những cách thức đáp ứng nhu cầu tạo lập QSDĐ cho những chủ thể mong muốn có QSDĐ.
Theo đó, QSDĐ đƣợc lƣu thông, dịch chuyển trên thị trƣờng, góp phần cho sự hình thành và phát triển của thị trƣờng QSDĐ nói riêng và thị trƣờng bất động sản nói chung. Mặc dù không phải là chủ sở hữu của đất đai, nhƣng ngƣời sử dụng đất có QSDĐ do chủ sở hữu là Nhà nƣớc trao để có thể tiến hành việc khai thác, sử dụng đất. Ngƣời tham gia vào giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục. Việc chuyển nhƣợng QSDĐ bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất.
Ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích mà Nhà nƣớc đã xác định. Việc chuyển nhƣợng QSDĐ chủ yếu đƣợc tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất, giấy chứng nhận QSDĐ, các hợp đồng cần phải minh bạch, rõ ràng, công khai. Vì vậy, bản chất của chuyển nhƣợng QSDĐ là một giao dịch dân sự, trong đó đối tƣợng của giao dịch là QSDĐ. Chuyển nhƣợng QSDĐ, có thể hiểu nhƣ sau: là việc người sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy 8 một giá trị tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật.
* Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng là chế định quan trọng, trung tâm, cơ bản trong pháp luật dân sự Việt Nam. Hợp đồng là một giao dịch dân sự trong đó các bên trao đổi ý chí với nhau, thỏa thuận, thống nhất ý chí nhằm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự đối với nhau. BLDS năm 2005 quy định về HĐDS là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Theo quy định tại Điều 385 BLDS năm 2015 thì “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”.
BLDS năm 2015 không đƣa ra khái niệm về “hợp đồng dân sự” mà chỉ quy định là “hợp đồng”, đây là điểm mới không chỉ về kỹ thuật lập pháp mà còn thể hiện tính minh bạch, mở rộng phạm vi điều chỉnh: hợp đồng dân sự, hợp đồng thƣơng mại, hợp đồng đầu tƣ. Hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ dƣới góc độ pháp luật dân sự là sự chuyển dịch QSDĐ từ ngƣời có QSDĐ hợp pháp sang ngƣời khác theo trình tự, thủ tục, điều kiện do luật định, theo đó, ngƣời có QSDĐ (ngƣời chuyển nhƣợng) có nghĩa vụ giao đất và QSDĐ cho ngƣời khác (ngƣời nhận chuyển nhƣợng) và ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ có nghĩa vụ thanh toán một khoản tiền có giá trị tƣơng đƣơng với thửa đất đƣợc chuyển giao. Ngƣời chuyển nhƣợng phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhƣợng QSDĐ, ngƣời nhận chuyển nhƣợng có nghĩa vụ nộp lệ phí trƣớc bạ và lệ phí thẩm định theo quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ xuất hiện khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đƣợc ghi nhận lần đầu tiên trong Hiến pháp năm 1980.
Việc chuyển nhƣợng QSDĐ đƣợc thực hiện theo đúng thủ tục, trình tự do Nhà nƣớc quy định, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch chuyển nhƣợng. Việc chấm dứt hay thiết lập QSDĐ phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai là Nhà nƣớc. LĐĐ năm 2013 không quy định mẫu và nội dung của hợp đồng chuyển 9 nhƣợng QSDĐ, nhƣng theo pháp luật đất đai, hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ có thể đƣợc công chứng hoặc chứng thực. Đối với hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ hoặc chuyển nhƣợng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì đƣợc công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Đối với hợp đồng cả hai bên chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng đều không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì đƣợc công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.