CHƯƠNG I CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TRUYỀN THÔNG MARKETING 1. Khái niệm chung về Bất động sản 1. Khái niệm BĐS Trong suốt quá trình hình thành và phát triển của mình, BĐS được hiểu cũng như được định nghĩa theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào nét đặc thù riêng của hệ thống pháp luật mỗi nước. Và cho đến ngày nay, các quan niệm về BĐS vẫn chưa được thống nhất, có thể có 3 khái niệm như sau: Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất Khái niệm này chưa thực sự đầy đủ bởi nó không quy định một cách rõ ràng các phương tiện trên đất như thế nào là BĐS Khái niệm 2: BĐS là đất, nhà và các công trình khác xây dựng trên đất Khái niệm này đã tách riêng nhà và các công trình xây dựng ra khỏi đất.
Theo khái niệm này thì BĐS là những vật không thể di dời được đó là đất và nhà. Khái niệm 3: Theo bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam , tại điều 107 có quy định: “BĐS bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.” Ở khái niệm thứ ba này có một số ưu điểm: Một là : BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không di dời được là điều kiện số một Hai là: ngoài những yếu tố không di dời được như nhà hay công trình xây dựng thì BĐS còn bao gồm những tài sản cố định gắn liền với đất đai, nhà và công trình. Ngoài ra còn những tài sản khác theo pháp luật quy định 1. Đặc điểm của BĐS a.
Tính cá biệt và khan hiếm BĐS có đặc điểm này là xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích đất trên bề mặt trái đất là có hạn. Chính bởi tính khan hiếm, 3 tính cố định và không di dời được của đất đai đã làm cho BĐS có cho mình tính cá biệt. Điều này có thể nhận thấy một cách rõ ràng.
Trong cùng một khu vực dù rất nhỏ, hai BĐS dù đứng cạnh nhau đều không thể có những yếu tố giống nhau hoàn toàn vì đơn giản, vị trí không gian của mỗi BĐS là khác nhau. Ngay cả trong một tòa nhà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau. Ngoài ra, các nhà đầu tư luôn tìm hiểu và đáp ứng nhu cầu cũng như sở thích của khách hàng, chính điều này cũng tạo nên tính cá biệt cho BĐS. Tính bền lâu Đất đai là tài sản quý giá do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên có thể được xem là không thể bị phá hủy trừ khi có thiên tai xảy ra.
Đồng thời, các công trình kiến trúc được xây dựng trên đất là rất chắc chắn và thường xuyên được bảo trì, nâng cấp, có thể tồn tại hàng chục, hàng trăm năm. Điều này tạo nên tính lâu bền cho BĐS. Tính lâu bền của BĐS là tuổi thọ của BĐS. Chính vì tính lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lí sau một quá trình sử dụng, lại có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa BĐS rất đa dạng, phong phú và không bao giờ cạn kiệt.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Giá trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi một hay nhiều BĐS khác. Không chỉ vậy, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng (BĐS) trong khu vực đó. Các tính chất khác - Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng.
BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
Phân loại thị trường BĐS Hiện nay có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS như sau: a. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước - Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh địa ốc (VD: TNR Holdings),… - Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường - Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai. - Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê.
- Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường - Thị trường đất đai - Thị trường nhà ở - Thị trương BĐS công nghiệp - Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở - Thị trường BĐS dụng trong dịch vụ. Căn cứ vào tính chất giao dịch - Thị trường mua bán BĐS - Thị trường thuê và cho thuê BĐS - Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm - Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh. Vai trò của ngành BĐS Thị trường BĐS ngày nay đã trở thành một trong những bộ phận không thể tách rời của hệ thống kinh tế thị trường.
Trước sự phát triển và thay đổi từng ngày của nền kinh tế thì ngành BĐS đã và đang mang trong mình những vai trò rất quan trọng: a. Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ, thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS trở nên dễ dàng, thuận tiện hơn. 5 Việc xây dựng thị trường BĐS là việc phát huy vai trò tự điều tiết, nó như một bàn tay vô hình giúp cung và cầu dễ gặp nhau hơn, đồng thời cũng góp phần cho việc cân bằng cung - cầu. Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán.
Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thị trường đối với một quốc gia. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước… d.
Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học - công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Trong một thị trường cạnh tranh hoàn hảo, việc thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, có ý thức bảo vệ môi trường,. là điều không thể không làm. Có như vậy thì những chủ thể kinh doanh BĐS mới có thể tăng sức cạnh tranh được và thu về lợi nhuận.
Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như: xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị,… 1. Khái lược về Truyền thông Marketing 1. Khái niệm và bản chất của Truyền thông Marketing - Để có thể hiểu được khái niệm và bản chất của Truyền thông Marketing, chúng ta phải hiểu được thế nào là Truyền thông, thế nào là Marketing: Truyền thông được hiểu là một kiểu tương tác xã hội trong đó tối thiểu có hai tác nhân tương tác lẫn nhau, chia sẻ các quy tắc và tín hiệu chung. Ở dạng đơn giản, thông tin được truyền từ người gửi tới người nhận.
Tuy nhiên ở dạng phức tạp hơn, các thông tin trao đổi sẽ giúp liên kết giữa người gửi và người nhận, họ sẽ có sự tương tác với nhau nhiều hơn. Marketing là việc nhận dạng ra được những gì mà con người và xã hội cần. Một sản phẩm nếu được tạo ra mà không ai có nhu cầu sử dụng và mua nó thì sẽ không bán được, việc sản xuất sẽ không sinh lời.