Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam

Luận văn thạc sĩ kinh tế phân tích ueb giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở việt nam, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp khả thi cho

• Tác giả: Đặng Thị Hằng
• Người hướng dẫn: TS. Phạm Thị Hồng Điệp
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Tài chính và Ngân hàng
• Đề tài: Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP- CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
• 1.1. Tổng quan về nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.1.2. Khái niệm nhà ở
• 1.1.3. Khái niệm người có thu nhập thấp
• 1.1.4. Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.3. Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.3.1. Khái quát về giải pháp tài chính
• 1.3.2. Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.3.3. Đánh giá hiệu quả chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.4. Kinh nghiệm của một số quốc gia về sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và bài học cho Việt Nam
• 1.4.1. Kinh nghiệm các nước phát triển
• 1.4.2. Kinh nghiệm các nước đang phát triển
• 1.4.3. Bài học cho Việt Nam
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CỦA VIỆT NAM
• 2.1. Quá trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam
• 2.1.1. Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam qua các giai đoạn
• 2.1.2. Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản
• 2.1.3. Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay
• 2.2. Tình hình sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam
• 2.2.1. Chính sách thuế
• 2.2.2. Chính sách tín dụng
• 2.2.3. Chính sách giá
• 2.2.4. Thực trạng quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở
• 2.3. Đánh giá các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam thời gian qua
• 2.3.1. Chính sách thuế
• 2.3.2. Chính sách tín dụng
• 2.3.3. Chính sách giá
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ PHÁT HUY GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM
• 3.1. Quan điểm, định hướng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Việt Nam đến năm 2020
• 3.1.1. Bối cảnh mới và dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp
• 3.1.2. Quan điểm sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam
• 3.1.3. Định hướng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
• 3.2. Một số kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
• 3.2.1. Chính sách thuế
• 3.2.2. Chính sách tín dụng
• 3.2.3. Chính sách giá
• 3.2.4. Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở
• Danh mục tài liệu tham khảo

Tóm tắt

I. Tổng quan về giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam

Nhà ở cho người thu nhập thấp là một trong những vấn đề cấp bách tại Việt Nam. Với sự gia tăng dân số đô thị, nhu cầu về nhà ở ngày càng cao. Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp không chỉ giúp cải thiện điều kiện sống mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội. Chính phủ đã có nhiều chính sách nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần giải quyết.

1.1. Khái niệm và vai trò của nhà ở cho người thu nhập thấp

Nhà ở cho người thu nhập thấp được hiểu là những căn nhà có giá thành thấp, phục vụ cho những người có thu nhập không đủ để mua nhà thương mại. Vai trò của nhà ở này không chỉ là nơi cư trú mà còn là yếu tố quan trọng trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống và phát triển bền vững.

1.2. Tình hình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam

Tình hình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều khó khăn. Các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp thường gặp khó khăn trong việc huy động vốn và tiếp cận các chính sách hỗ trợ từ nhà nước.

II. Vấn đề và thách thức trong phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Mặc dù đã có nhiều nỗ lực trong việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức. Các chính sách hiện tại chưa đủ mạnh để giải quyết triệt để nhu cầu về nhà ở cho nhóm đối tượng này. Giá nhà tăng cao, thủ tục vay vốn phức tạp và thiếu thông tin là những rào cản lớn.

2.1. Giá nhà và khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp

Giá nhà ở hiện nay vẫn ở mức cao, khiến cho người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận. Nhiều người phải sống trong các khu nhà tồi tàn hoặc không có nhà ở ổn định.

2.2. Thủ tục vay vốn và chính sách hỗ trợ

Thủ tục vay vốn để mua nhà cho người thu nhập thấp thường phức tạp và khó khăn. Nhiều người không đủ điều kiện để tiếp cận các khoản vay ưu đãi từ ngân hàng.

III. Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, cần có những giải pháp tài chính hiệu quả. Các chính sách hỗ trợ từ nhà nước, quỹ phát triển nhà ở và các chương trình tín dụng ưu đãi là những yếu tố quan trọng giúp người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở.

3.1. Chính sách tín dụng ưu đãi cho người thu nhập thấp

Chính sách tín dụng ưu đãi cần được cải thiện để tạo điều kiện cho người thu nhập thấp tiếp cận vốn vay. Các ngân hàng cần có các gói vay linh hoạt và lãi suất thấp hơn.

3.2. Thành lập quỹ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Việc thành lập quỹ phát triển nhà ở sẽ giúp huy động nguồn lực từ xã hội và nhà nước, tạo điều kiện cho việc xây dựng nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về nhà ở cho người thu nhập thấp

Nghiên cứu về nhà ở cho người thu nhập thấp đã chỉ ra rằng việc áp dụng các giải pháp tài chính hiệu quả có thể cải thiện đáng kể tình hình nhà ở cho nhóm đối tượng này. Các mô hình thành công từ các quốc gia khác cũng có thể được áp dụng tại Việt Nam.

4.1. Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển

Nhiều quốc gia đã áp dụng thành công các chính sách tài chính để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Việt Nam có thể học hỏi từ những kinh nghiệm này để cải thiện chính sách của mình.

4.2. Kết quả từ các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam

Các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam đã mang lại nhiều kết quả tích cực, nhưng vẫn cần tiếp tục cải thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao.

V. Kết luận và định hướng tương lai cho phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp là một nhiệm vụ quan trọng và cần thiết. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng để tạo ra những giải pháp tài chính hiệu quả. Tương lai của nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam phụ thuộc vào những chính sách và hành động cụ thể ngay từ bây giờ.

5.1. Định hướng chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Cần có những chính sách rõ ràng và cụ thể để hỗ trợ người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở. Các chính sách này cần được điều chỉnh thường xuyên để phù hợp với thực tiễn.

5.2. Tương lai của nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam

Tương lai của nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam sẽ phụ thuộc vào khả năng huy động nguồn lực và sự quyết tâm của các bên liên quan trong việc giải quyết vấn đề này.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) là một trong những vấn đề cấp thiết tại các đô thị lớn của Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội – đô thị đông dân thứ hai cả nước với dân số khoảng 6,7 triệu người và tỷ lệ tăng dân số bình quân 1,63%/năm. Nhu cầu nhà ở cho người TNT ngày càng gia tăng do tốc độ đô thị hóa nhanh và áp lực dân số cơ học. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội hiện chỉ đáp ứng khoảng 26% kế hoạch đề ra, với hơn 1.700 căn hộ hoàn thành trong khi nhu cầu thực tế lên đến hàng trăm nghìn căn hộ. Giá nhà ở cho người TNT hiện cao gấp đôi so với các nước trong khu vực, dao động từ 11-13 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân.

Luận văn tập trung nghiên cứu các giải pháp tài chính nhằm phát triển nhà ở cho người TNT tại Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2009 đến nay. Mục tiêu chính là phân tích thực trạng các chính sách tài chính như tín dụng, thuế, giá và quỹ phát triển nhà ở, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả, giúp tăng nguồn cung và giảm giá thành nhà ở, tạo điều kiện cho người TNT tiếp cận nhà ở phù hợp. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ chính sách an sinh xã hội, góp phần phát triển bền vững thị trường bất động sản và cải thiện điều kiện sống cho người dân đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình về chính sách tài chính phát triển nhà ở, bao gồm:

• Lý thuyết chính sách tài chính nhà ở: Nhấn mạnh vai trò của các công cụ tài chính như tín dụng, thuế, giá và quỹ phát triển trong việc điều tiết thị trường nhà ở, đặc biệt cho nhóm người thu nhập thấp.
• Mô hình phát triển nhà ở xã hội: Phân tích các loại hình nhà ở cho người TNT gồm nhà để bán, cho thuê và thuê mua, cùng các tiêu chuẩn thiết kế, diện tích và giá bán phù hợp.
• Khái niệm người thu nhập thấp: Định nghĩa dựa trên mức thu nhập ổn định dưới mức trung bình, có khả năng tích lũy vốn nhưng cần hỗ trợ vay vốn ưu đãi và chính sách đất đai.
• Lý thuyết đánh giá chính sách: Sử dụng các tiêu chí hiệu lực, hiệu quả, công bằng, phù hợp và bền vững để đánh giá các chính sách tài chính phát triển nhà ở.

Phương pháp nghiên cứu

• Nguồn dữ liệu: Số liệu thứ cấp được thu thập từ Tổng cục Thống kê Việt Nam, Bộ Xây dựng, các báo cáo chính phủ và tài liệu nghiên cứu trong nước và quốc tế.
• Phương pháp thống kê: Phân tích số liệu về diện tích nhà ở, tỷ lệ tăng dân số, vốn đầu tư, giá nhà và tiến độ các dự án nhà ở cho người TNT.
• Phương pháp so sánh: Đối chiếu thực trạng chính sách tài chính nhà ở tại Việt Nam với kinh nghiệm của các nước phát triển và đang phát triển trong khu vực như Mỹ, Singapore, Trung Quốc, Thái Lan.
• Phương pháp phân tích tổng hợp: Đánh giá các chính sách tài chính hiện hành, xác định điểm mạnh, hạn chế và đề xuất giải pháp phù hợp với điều kiện Việt Nam.
• Cỡ mẫu và chọn mẫu: Nghiên cứu tập trung tại Hà Nội – đô thị có nhu cầu nhà ở cho người TNT lớn nhất cả nước, với khảo sát các dự án nhà ở xã hội và đối tượng người thu nhập thấp tại địa phương.
• Timeline nghiên cứu: Phân tích dữ liệu và chính sách từ năm 2009 đến năm 2013, giai đoạn có nhiều chính sách và dự án nhà ở xã hội được triển khai.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Nguồn cung nhà ở cho người TNT còn hạn chế: Tính đến năm 2011, cả nước mới có 42 dự án nhà ở cho người TNT với tổng mức đầu tư khoảng 4.500 tỷ đồng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 73.200 người. Riêng Hà Nội có 11 dự án với 11.714 căn hộ, trong đó chỉ 1.714 căn hộ hoàn thành, chiếm khoảng 1% so với kế hoạch đề ra.

2. Giá nhà ở cho người TNT cao, vượt khả năng chi trả: Giá bán nhà TNT dao động từ 11-13 triệu đồng/m2, gần tương đương với giá nhà thương mại bình dân, trong khi thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội khoảng 2,1 triệu đồng/tháng. Điều này khiến nhiều dự án nhà TNT khó tiêu thụ, tỷ lệ bán hàng thấp, ví dụ dự án Đặng Xá mới bán được 650/946 căn.

3. Chính sách tài chính chưa phát huy hiệu quả tối đa: Mặc dù có các ưu đãi về thuế (thuế giá trị gia tăng 0%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, miễn tiền sử dụng đất 3 năm), các chủ đầu tư vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay ưu đãi do thủ tục phức tạp và yêu cầu tài sản thế chấp. Lãi suất vay thương mại cao (15-20%/năm) làm tăng chi phí vốn, đẩy giá nhà lên cao.

4. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy vai trò quan trọng của quỹ tín dụng và quỹ tiết kiệm nhà ở: Các nước như Singapore, Trung Quốc và Thái Lan đều có các quỹ tiết kiệm hoặc tín dụng nhà ở với lãi suất ưu đãi, giúp người thu nhập thấp tiếp cận vốn mua nhà trả góp dài hạn. Việt Nam chưa có cơ chế quỹ tín dụng nhà ở hiệu quả tương tự.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của tình trạng thiếu hụt nhà ở cho người TNT là do nguồn vốn đầu tư hạn chế và chi phí vốn cao. Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi thuế và hỗ trợ tín dụng, nhưng việc triển khai còn nhiều vướng mắc như thủ tục phức tạp, thiếu quỹ đất phù hợp và chưa có cơ chế hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà. So với các nước phát triển, Việt Nam chưa xây dựng được hệ thống quỹ tín dụng nhà ở hiệu quả, dẫn đến khó khăn trong việc huy động nguồn vốn giá rẻ.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ dự án nhà ở TNT hoàn thành so với kế hoạch, biểu đồ so sánh giá nhà TNT và thu nhập bình quân, bảng tổng hợp các chính sách ưu đãi thuế và tín dụng hiện hành. So sánh với kinh nghiệm quốc tế cho thấy Việt Nam cần tăng cường vai trò của thị trường trong phát triển nhà ở, đồng thời hoàn thiện chính sách tài chính để giảm chi phí vốn và giá thành nhà ở.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện chính sách tín dụng ưu đãi cho người thu nhập thấp: Xây dựng quỹ tín dụng nhà ở với lãi suất thấp, thời hạn vay dài (tối thiểu 15-20 năm), thủ tục đơn giản, không yêu cầu tài sản thế chấp phức tạp. Chủ thể thực hiện: Ngân hàng Nhà nước phối hợp Bộ Xây dựng, thời gian triển khai 2-3 năm.

2. Tăng cường ưu đãi thuế và miễn giảm chi phí đất đai cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội: Mở rộng thời gian miễn thuế sử dụng đất, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ chi phí hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài chính, UBND các tỉnh/thành phố, thời gian 1-2 năm.

3. Phát triển quỹ tiết kiệm nhà ở cho người thu nhập thấp: Khuyến khích người lao động và doanh nghiệp đóng góp vào quỹ tiết kiệm nhà ở với lãi suất ưu đãi, tạo nguồn vốn bền vững cho vay mua nhà. Chủ thể thực hiện: Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội, Ngân hàng Nhà nước, thời gian 3-5 năm.

4. Quy hoạch và bố trí quỹ đất phù hợp cho nhà ở xã hội: Ưu tiên quỹ đất ở các khu vực có hạ tầng giao thông thuận tiện, gần trung tâm hoặc khu công nghiệp, tránh bố trí ở quá xa trung tâm gây khó khăn cho người dân. Chủ thể thực hiện: Bộ Xây dựng, UBND các địa phương, thời gian liên tục.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và đô thị: Giúp hoạch định chính sách tài chính, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội phù hợp với thực tiễn và nhu cầu người dân.

2. Các doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư: Cung cấp thông tin về chính sách ưu đãi, khó khăn và giải pháp tài chính để phát triển dự án nhà ở cho người thu nhập thấp hiệu quả.

3. Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Tham khảo để xây dựng các sản phẩm tín dụng ưu đãi, quỹ tiết kiệm nhà ở phù hợp với đối tượng người thu nhập thấp.

4. Nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành tài chính, bất động sản, quản lý đô thị: Là tài liệu tham khảo khoa học, cập nhật số liệu và phân tích thực trạng, kinh nghiệm quốc tế về phát triển nhà ở xã hội.

Câu hỏi thường gặp

1. Người thu nhập thấp được định nghĩa như thế nào trong nghiên cứu này?
   Người thu nhập thấp là những người có mức thu nhập ổn định dưới mức trung bình xã hội, có khả năng tích lũy vốn nhưng cần hỗ trợ vay vốn ưu đãi và chính sách đất đai để cải thiện nhà ở.

2. Tại sao giá nhà ở cho người thu nhập thấp lại cao hơn khả năng chi trả?
   Do chi phí vốn vay thương mại cao (15-20%/năm), thủ tục vay vốn phức tạp, thiếu quỹ đất phù hợp và các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến giá nhà TNT gần tương đương nhà thương mại.

3. Các chính sách tài chính hiện nay đã hỗ trợ người thu nhập thấp như thế nào?
   Chính sách ưu đãi thuế (thuế VAT 0%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%), miễn tiền sử dụng đất 3 năm cho chủ đầu tư, hỗ trợ tín dụng đầu tư dự án nhưng chưa có cơ chế hỗ trợ vay vốn trực tiếp cho người mua nhà TNT.

4. Kinh nghiệm quốc tế nào có thể áp dụng cho Việt Nam?
   Mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở và tín dụng ưu đãi như ở Singapore, Trung Quốc và Thái Lan, cùng với chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư và người mua nhà, giúp tăng nguồn cung và giảm giá thành nhà ở xã hội.

5. Giải pháp nào là ưu tiên để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam?
   Xây dựng quỹ tín dụng nhà ở với lãi suất thấp, thời hạn vay dài, đơn giản thủ tục; tăng cường ưu đãi thuế và miễn giảm chi phí đất đai; phát triển quỹ tiết kiệm nhà ở; quy hoạch quỹ đất phù hợp.

Kết luận

• Nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam, đặc biệt Hà Nội, đang thiếu hụt nghiêm trọng với nguồn cung chỉ đạt khoảng 26% kế hoạch đề ra.
• Giá nhà ở xã hội hiện cao gần tương đương nhà thương mại, vượt quá khả năng chi trả của đa số người thu nhập thấp.
• Các chính sách tài chính hiện hành có ưu đãi nhưng chưa phát huy hiệu quả do thủ tục phức tạp, chi phí vốn cao và thiếu cơ chế hỗ trợ vay vốn trực tiếp cho người mua.
• Kinh nghiệm quốc tế cho thấy vai trò quan trọng của quỹ tín dụng và quỹ tiết kiệm nhà ở trong việc giúp người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.
• Đề xuất xây dựng quỹ tín dụng ưu đãi, hoàn thiện chính sách thuế, phát triển quỹ tiết kiệm và quy hoạch quỹ đất phù hợp là các bước cần thiết trong 2-5 năm tới để phát triển bền vững nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam.

Các cơ quan quản lý và doanh nghiệp cần phối hợp triển khai các giải pháp tài chính ưu tiên, đồng thời tăng cường giám sát, đánh giá hiệu quả để điều chỉnh chính sách kịp thời, góp phần cải thiện điều kiện nhà ở cho người thu nhập thấp.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chƣơng: 7 Chƣơng 1: Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp- Cơ sở lý luận và thực tiễn Chƣơng 2: Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam thời gian qua Chƣơng 3: Định hƣớng và kiến nghị phát huy chính sách tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp Việt Nam đến năm 2020 8 CHƢƠNG 1 GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP- CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 1. Tổng quan về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp 1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp 1.1 Khái niệm nhà ở Theo điều 1 luật nhà ở Việt Nam 2005, nhà ở đƣợc hiểu là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi cá nhân, gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thƣớc đo phản ánh trình độ và tiềm năng phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nƣớc, mức sống dân cƣ của mỗi dân tộc.

Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con ngƣời, không chỉ là quyền cơ bản của con ngƣời mà còn là điều kiện cần thiết để phát triển kinh tế xã hội. Ngày nay, khi cuộc sống của ngƣời dân ngày càng đầy đủ thì nhu cầu về nhà ở ngày càng đƣợc nâng cao. Đặc biệt tại các đô thị lớn, dân số tăng cao từng năm dẫn đến nhu cầu nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết.2 Khái niệm người có thu nhập thấp Việc xác định ngƣời có thu nhập thấp ở đô thị sẽ đóng góp quan trọng cho chiến lƣợc phát triển nhà ở nhằm xóa bỏ bất bình đẳng trong lĩnh vực này tại các vùng đô thị. Quan niệm về thu nhập thấp đƣợc xác định phụ thuộc vào thu nhập và mức sống.

Có 9 thể thấy rằng chuẩn mực xác định mức thu nhập thấp thƣờng đƣợc lƣợng hóa bởi tám yếu tố trong nhu cầu cơ bản, đó là ba nhu cầu thiết yếu (ăn, mặc, ở) và năm nhu cầu hằng ngày (văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp). Ở Việt Nam, khái niệm “ngƣời thu nhập thấp ở đô thị” xuất hiện chƣa lâu và chƣa có một định nghĩa thống nhất. Theo chƣơng trình phát triển nhà ở cho ngƣời TNT thì ngƣời TNT đƣợc hiểu là ngƣời (hộ) có mức thu nhập ổn định, trên ngƣỡng nghèo và dƣới mức tiệm cận với mức trung bình và có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện nơi ở nhƣng vẫn cần sự hỗ trợ của Nhà nƣớc về vốn vay dài hạn, trả góp với mức lãi suất ƣu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho họ về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng. Theo quyết định số 09/2011/QĐ-TTg ban hành ngày 30/1/2011 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc ban hành chuẩn hộ nghèo,hộ cận nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011-2015: + Hộ nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 400.000đ/ngƣời/tháng (từ 4.000đ/ngƣời/năm) trở xuống.

+ Hộ nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ 500.000đ/ngƣời/tháng (từ 6.000đ/ngƣời/năm) trở xuống. + Hộ cận nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 401.000đ/ngƣời/tháng +Hộ cận nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ 501.000đ/ngƣời/tháng.3 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp Theo nghĩa hẹp: Nhà ở TNT là những căn nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho những ngƣời có TNT và cho các đối tƣợng chính sách xã hội Theo nghĩa rộng: Nhà ở TNT là nhà ở đƣợc xây dựng trên quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, địa phƣơng dành cho đa số dân cƣ và ngƣời lao động có mức TNT dƣới mức trung bình của xã hội. 10 Nhà ở cho ngƣời TNT gồm 3 loại: nhà để bán, nhà để cho thuê và cho thuê mua. - Nhà TNT để bán: Là việc ngƣời mua nhà thanh toán một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua nhà (có thể là thanh toán một lần hoặc trả góp thành nhiều kỳ) - Nhà TNT cho thuê mua: Là việc ngƣời thuê mua nhà ở thanh toán trƣớc một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại ngƣời thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ.

Sau khi ngƣời thuê mua đã trả hết tiền theo hợp đồng thì đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đó. - Nhà TNT cho thuê: Là việc ngƣời thuê nhà thanh toán một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp Nhà ở cho ngƣời TNT đƣợc xây dựng cho một nhóm đối tƣợng riêng trong xã hội, bao gồm: Cán bộ, công chức, viên chức hƣởng lƣơng từ ngân sách Nhà nƣớc thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nƣớc, mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị- xã hội, xã hội- nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ trang; Ngƣời lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trƣờng hợp đã đƣợc nghỉ theo chế độ quy định); ngƣời lao động tự do, kinh doanh cá thể đảm bảo có thu nhập để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định. Đối tƣợng mua, thuê, thuê mua nhà TNT phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện: - Chƣa có nhà ở; Là ngƣời có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhƣng diện tích quá chật chội, đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để đƣợc cơ 11 quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai.

Cụ thể là: Có nhà ở là căn hộ chung cƣ, nhƣng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/ngƣời; Có nhà ở riêng lẻ, nhƣng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/ngƣời và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện đƣợc phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND Thành phố; - Chƣa đƣợc Nhà nƣớc hỗ trợ về nhà ở, đất ở dƣới mọi hình thức, cụ thể là: Chƣa đƣợc Nhà nƣớc giao đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Chƣa đƣợc thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Chƣa đƣợc tặng nhà tình thƣơng, tình nghĩa; Chƣa đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật. - Đối với các trƣờng hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì phải có hộ khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn tại TP Hà Nội. Trƣờng hợp đối tƣợng thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân, nếu chƣa có hộ khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi ngƣời đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở. - Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu ngƣời) dƣới mức bình quân theo quy định của UBND TP.

Các dự án xây dựng nhà ở cho ngƣời TNT đƣợc trực tiếp Chính phủ và Bộ Xây dựng quyết định, không phải là xuất hiện tự phát theo mong muốn cá nhân. Do đó, nhà TNT có những tiêu chuẩn thiết kế chung của pháp luật về xây dựng, đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định quy chuẩn xây dựng hiện hành ở từng loại đô thị; có quy định về giá bán, giá cho thuê và thuê mua; quy định về các ƣu đãi đối với chủ đầu tƣ và ngƣời thụ hƣởng nhà ở cho ngƣời TNT. Theo quy định hiện hành thì: - Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cƣ, có diện tích căn hộ 12 tối đa không quá 70 m2; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành. Các dự án nhà ở thu nhập thấp đƣợc điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành , không khống chếsốtầng , phù hợp với quy hoacḥ xây dƣṇ g do cơ quan cóthẩm quyền phê duyêṭ; - Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tƣ dự án xây dƣng̣ theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng , kể cả lãi vay (nếu có) và lơịnhuâṇ đinḥ mƣ́c tối đa là 10% chi phíđầu tƣ ; không tính các khoản ƣu đãi của Nhànƣớc vào giá bán nhà ở.

- Giá cho thuê , thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tƣ dự án xây dƣng̣ theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng , kể cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý , vận hành và lơị nhuận đinḥ mƣ́c tối đa là 10% chi phíđầu tƣ ; không tính các khoản ƣu đãi của Nhànƣớc vào giá thuê , thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm. - Trƣờng hợp mua trả góp vàthuê mua nhà ở thu nhập thấp thìngƣời mua, thuê mua nhà ở nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở , trƣ̀ trƣờng hơp̣ ngƣời mua , thuê mua cóthỏa thuâṇ khác với bên bán. Thời hạn trả góp , thuê mua do bên bán , bên mua , thuê mua tƣ ̣thỏa thuâṇ , nhƣng tối thiểu là 10 năm.2 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp 1.1 Khái quát về giải pháp tài chính - Giải pháp tài chính đƣợc hiểu là tổng thể các cách thức, các công cụ liên quan đến lĩnh vực tài chính đƣợc vận dụng để giải quyết vấn đề đặt ra trong những điều kiện cụ thể nhằm đạt đƣợc mục tiêu nhất định. - Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời TNT đƣợc hiểu là tổng thể các cách thức, công cụ liên quan đến lĩnh vực tài chính đƣợc vận dụng nhằm mục đích phát triển nhà ở cho ngƣời TNT.