phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu. Chƣơng 2: Thực trạng thị trƣờng nhà đất tại huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An. Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng nhà đất tại huyện Thủ Thừa. 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ÐỀ NGHIÊN CỨU 1.
Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất 1. Các công trình nghiên cứu nước ngoài William B. Fisher (2005) [32], đã trình bày những khái niệm pháp lý về đầu tƣ BĐS và các yếu tố ảnh hƣởng đến thị trƣờng BĐS. Những vấn đề tài chính đối với BĐS sở hữu tƣ nhân.
Những vấn đề tài chính trong thu nhập từ đầu tƣ BĐS (giải quyết nợ và khung pháp lý). Cấp vốn cho các dự án. các hình thức đầu tƣ và an toàn trong thị trƣờng kinh doanh BĐS. Loic Chiquier, Michael J.Lea (2009) [31], đã gắn kết các kiến thức và kinh nghiệm từ các thị trƣờng phát triển và mới nổi để giúp các nhà hoạch định chính sách thiết lập các chính sách tài chính nhà ở một cách hữu hiệu.
Bao gồm tất cả các khía cạnh quan trọng của tài chính nhà ở nhƣ phân tích sự tác động của các nhân tố vĩ mô, tự do tài chính, tiết kiệm, đầu tƣ, cung - cầu tới các chính sách quản lý nhà đất tại các nền kinh tế mới nổi trên thế giới, chính sách đầu tƣ, bảo hiểm đối với thị trƣờng nhà ở để đảm bảo tính hiệu quả của chính sách David C. Parks (1992) [27], tác giả đã trình bày những vấn đề về môi trƣờng quản lý thị trƣờng BĐS, những yêu cầu về pháp luật, tài chính và đạo đức đề phòng các rủi ro về mặt pháp luật tại Mỹ. European Central Bank, Frankfurt Germany (2003) [28], đã nghiên cứu các đặc trƣng về cơ cấu thị trƣờng nhà tại EU. Đặc thù về cơ cấu thị trƣờng của một số nƣớc: Anh, Đức, Pháp, Hà Lan.
Cơ cấu tỉ lệ khác nhau về nhà ở cao cấp, nhà cho ngƣời trung lƣu và nhà cho tầng lớp thu nhập thấp hơn ở các nƣớc khác nhau là có sự khác nhau, do đặc thù về kinh tế, dân số, xã hội của từng nƣớc. Khái quát đặc trƣng chung về nhà ở cho các nƣớc phát triển. Tác giả đi sâu nghiên cứu thị trƣờng vốn cho phát triển nhà và phƣơng thức giải quyết cầu của nhà ở. Chính sách và giải pháp chủ yếu tập trung về phía doanh nghiệp có sự kiểm soát của Nhà nƣớc thông qua hệ thống pháp luật.
Gershon Fedor (1998) [29], nghiên cứu các thể chế và thị trƣờng đất đai. Tổng hợp thể chế về luật đất đai và thị trƣờng đất đai của các nƣớc kinh tế phát triển mà điển hình là các nƣớc châu Âu. Những quy định về vai trò của Nhà nƣớc trong việc thực thi các điều kiện, can thiệp vào thị trƣờng đất đai cho các đối tác nƣớc ngoài. Huy động các nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
Các điều luật cụ thể về quản lý các vùng đất giàu tài nguyên. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Grareth Jones & Peter M.Ward, eds (1994) [30], đã đƣa ra phƣơng pháp luận về phân tích thị trƣờng nhà đất. Trong đó trình bày những nguyên lý cơ bản của TTNĐ liên quan đến lý luận địa tô. Tính đặc thù khác biệt với các thị trƣờng khác.
Tính quy luật của quan hệ cung - cầu đối với thị trƣờng này. Wheaton & DiPasquale, Denise (1996) [33], đã nghiên cứu nền kinh tế đô thị và thị trƣờng bất động sản. Các tác giả đã phân tích tác động của quá trình đô thị hoá tới sự hình thành thị trƣờng BĐS tại Mỹ. Nội dung đƣợc đề cập đã bao hàm các vấn đề lý thuyết về quá trình chuyển dịch cơ cấu dẫn tới đô thị hoá và sự hình thành thị trƣờng BĐS.
Các dẫn chứng thực tiễn từ sự phát triển của thị trƣờng BĐS Mỹ đã cho chúng ta một góc nhìn rõ ràng hơn về xu hƣớng khách quan của việc hình thành thị trƣờng BĐS và cách thức nhà nƣớc kiểm soát và định hƣớng sự phát triển của nó. Các công trình nghiên cứu trong nước Thị trƣờng nhà đất là một bộ phận quan trọng của thị trƣờng BĐS. Đối với Việt Nam thị trƣờng BĐS có những nét đặc thù riêng biệt do điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai và chính sách quản lý của nhà nƣớc. Hiện nay, các công trình nghiên cứu về thị trƣờng BĐS đƣợc tiến hành khá nhiều.
Có thể nêu ra đây một số công trình tiêu biểu: Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003) [23], hai tác giả đã nghiên cứu những yêu cầu và tính tất yếu khách quan phát triển thị trƣờng BĐS ở Việt Nam trong nền KTTT định hƣớng x ã hội chủ nghĩa. Đồng thời, cuốn sách cũng nêu ra các yếu tố cấu thành thị trƣờng BĐS, đặc điểm, các nhân tố ảnh hƣởng và kinh nghiệm của một số nƣớc. Thực trạng thị trƣờng BĐS Việt Nam đƣợc cuốn sách phân tích khá tỉ mỉ và sâu sắc. Thêm vào đó, các tác giả cũng đã đề cập tới vai trò QLNN đối với thị trƣờng BĐS và đặc thù QLNN đối với thị trƣờng BĐS ở Việt Nam.
Lê Xuân Bá (2003) [2], trong công trình nghiên cứu sự hình thành và phát triển thị trƣờng BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam. Tác giả đã nêu ra nhiều cách tiếp cận về BĐS và thị trƣờng BĐS. Đồng thời, đã đƣa ra những đặc điểm, vai trò, tính tất yếu của sự phát triển thị trƣờng BĐS, phân tích các nhân tố chính của thị trƣờng BĐS gồm cung - cầu, mối quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả BĐS trên thị trƣờng; các nhân tố tác động tới giá cả BĐS. Các kinh nghiệm quốc tế đƣợc nêu ra là một bài học quan trọng trong việc phát triển thị trƣờng BĐS tại thời điểm đó.
Bùi Thị Tuyết Mai (2005) [15], trong công trình nghiên cứu thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam, tác giả tập trung vào phân tích quyền sử dụng đất và thị trƣờng quyền sử dụng đất với tƣ cách là một bộ phận cấu thành quan trọng của TTNĐ. Với đặc thù của Việt Nam những phân tích khái quát về thị trƣờng quyền sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng để tạo điều kiện cho việc thƣơng mại hoá quyền này, từ đó tạo 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ra một nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nƣớc. Việc phân tích những tác động tích cực và tiêu cực của thị trƣờng quyền sử dụng đất là một điểm nổi bật của công trình này. Nguyễn Đình Bồng (2006) [7], tác giả đã sử dụng biện pháp tổng hợp và khái quát để xây dựng hệ thống lý thuyết về quản lý đất đai và quản lý thị trƣờng BĐS.
Trên cơ sở phân tích những kinh nghiệm thực tiễn tại một số nƣớc, đã nêu cơ sở lý thuyết cơ bản cho chính sách quản lý đất đai và thị trƣờng BĐS tại Việt Nam trên các phƣơng diện pháp lý, quy hoạch, tài chính, giá cả… Đàm Văn Nhuệ (2006) [17], tác giả cho rằng thuế đất đai là công cụ quản lý và điều tiết thị trƣờng bất động sản. Tác giả đã nghiên cứu các công cụ điều tiết vĩ mô, đặc biệt là công cụ thuế đất đai. Trên cơ sở nghiên cứu hiện trạng tình trạng biến động của thị trƣờng BĐS và hiện trạng của chính sách thuế đất đai, tác giả đã đƣa ra những kiến nghị để sửa đổi và hoàn thiện chính sách thuế đất đai góp phần hỗ trợ sự phát triển của thị trƣờng BĐS, đồng thời, tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nƣớc. Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006) [13], dựa trên cơ sở những vấn đề thu hút đầu tƣ, tập thể tác giả đã trình bày các nội dung lý thuyết và thực tiễn về chính sách thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS.
Công trình nghiên cứu này đã đề cập các vấn đề QLNN trên phƣơng diện các chính sách ảnh hƣởng tới thu hút đầu tƣ BĐS tại Việt Nam ở cả cấp độ quốc gia và cấp độ địa phƣơng. Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh (2009) [12], nghiên cứu nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay, kinh nghiệm Hà Nội, đã làm rõ các nội dung liên quan tới xu hƣớng hình thành thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại các quốc gia trên thế giới. Các tác giả đã phân tích khá kỹ và sâu sắc thực trạng quản lý và điều hành thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Hà Nội để từ đó đƣa ra các phƣơng hƣớng và giải pháp khá chi tiết cho việc phát triển thị trƣờng này theo hƣớng bền vững. Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2010) [16], nghiên cứu thị trƣờng bất động sản Việt Nam - thực trạng và giải pháp.
Nghiên cứu về các vấn đề lý luận liên quan tới thị trƣờng BĐS dƣới góc độ quản lý kinh tế. Bên cạnh đó, nhóm tác giả đã khảo sát thực tiễn về hoạt động QLNN về thị trƣờng BĐS tại các địa phƣơng cụ thể nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh để phân tích thực trạng quản lý. Việc hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới hoạt động QLNN về thị trƣờng BĐS là một điểm nhấn trong nghiên cứu này. Những kiến nghị đƣợc đƣa ra mang tính khái quát hoá cao.
Đinh Văn Ân (2011) [1], tác giả đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai trò của thị trƣờng BĐS trong phát triển kinh tế và vai trò nhà nƣớc trong chính sách phát 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com triển thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta. Nghiên cứu kinh nghiệm chính sách phát triển thị trƣờng BĐS ở các nƣớc phát triển và kinh nghiệm từ một số nƣớc, vùng lãnh thổ công nghiệp mới và đang phát triển nhƣ: Đức, Nhật Bản, Séc, Hàn Quốc, Trung Quốc, v.v… Cũng theo quan điểm của nhóm tác giả, thị trƣờng BĐS là một bộ phận quan trọng trong nền KTTT. Ở nƣớc ta, thị trƣờng BĐS Việt Nam là một bộ phận của nền KTTT định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Đây là một trong những đặc trƣng riêng có của Việt Nam.
Bên cạnh đó thị trƣờng BĐS Việt Nam lại đƣợc hình thành chính thức sau thị trƣờng các yếu tố khác. Vì vậy hệ thống chính sách phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam cũng có những đặc thù riêng. Về triển vọng lâu dài, thị trƣờng BĐS Việt Nam sẽ còn phát triển và hoàn thiện của các thể chế thị trƣờng.