Chương 1: Cơ sở lý luận về bđs và hoạt động môi giới bat động sản. Chương 2: Phân tích hoạt động môi giới của Công ty Bat Động Sản Tuan 123. Chương 3: Một số giải pháp đây mạnh hoạt động môi giới tại Công ty Bất Động Sản Tuấn 123. CHUONG I: CO SỞ LÝ LUẬN VE BĐS VÀ HOAT ĐỘNG MOI GIỚI BĐS 1.
Tổng quan về Bắt động sản 1. Khái niệm về Bat động sản Bat động sản là một thuật ngữ pháp luật, trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm bat động san là gì có sự khác nhau và có nét đặc thu riêng. Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thong nhất chung khái niệm bat động sản bao gồm toàn bộ đất đai và những phần tài sản gắn liền với đất đai. “Theo khoản 1 điều 107 của luật dân sự Việt Nam, bắt động sản là các tài sản bao gồm nhà đất, công trình, nhà gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà/công trình xây dựng.
Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản khác được pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm về bất động sản ở Việt Nam là khái niệm mang tính chất mở, và chưa có danh mục cụ thé quy định về các tài sản bất động sản. Đặc điểm của Bắt động sản thổ cư * Tính da dạng về kết cau Kiến trúc và kết cấu của bất động sản là đa dạng, phức tạp và không có quy chuẩn cô định. Bat động sản có thé là những công trình nhà ở đơn giản, cũng có thé là kiến trúc chồng tầng hay không theo một khuôn mẫu được xây nên từ những vật liệu rất đa dạng.
Với những tiến bộ khoa học kỹ thuật hiện nay thì ngày càng giúp cho bất động sản được xây dựng vừa đồ sộ, vừa hiện đại, an toàn. Những kiểu thiết kế mà trước kia tưởng như không thé thì ngày nay đã hình thành và phát triển mang lại giá trị vượt trội không so sánh sánh cho các công trình bất động sản mang tính khác biệt. * Tinh cô định Bắt động sản là các tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai mà đất đai có đặc điểm là vị trí cố định, không thể di rời được, do vậy bất động sản có tính cố định. Bất động sản được xem xét trên 2 phương diện: vi trí tuyệt đối và vị trí tương đối.
Mỗi bat động sản đều gan liền với 1 vị trí nhất định mà ở đó các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội gắn liền. Chính nhờ những yếu tố này tạo nên giá trị cho bất động sản tọa lạc tại khu vực đó. Do vay, vi trí là yếu tố tạo nên giá tri và quyết định giá tri gia tăng của bat động sản. Một bat động san được xem là có vi trí tốt nêu nó gan liền với các yếu tố phát triển của khu vực đó như: điều kiện kinh tế - xã hội, khí hậu và khả năng tiếp cận thuận lợi.
Vì thé, vị trí địa lý của bất động sản thì cô định còn yếu tổ vị trí trong đối là môi trường xung quanh tạo nên vị trí của hàng hóa bất động sản lại luôn thay đôi. * Tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa bat động sản gắn liền với sự trường tồn của đất dai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp như động đất, núi lửa.), Mặt khác, do tính chất vật liệu xây dựng nên các công trình kiến trúc thường có tuổi thọ lâu dai. Tính lâu bền của bất động sản thể hiện qua góc độ vât lý và kinh tế của bất động sản. Tudi tho vật lý của bat động sản được hiểu là thời gian ké từ khi bat động sản ra đời đến khi không còn tôn tại.
Tuổi thọ vật lý tùy thuộc chủ yếu vào những yếu tố nội tại bên trong bat động sản như: vật liệu xây dựng, công nghệ, kĩ thuật thi công, chế độ sửa chữa, bảo dưỡng. Còn về tuổi thọ kinh tế của bat động sản là thời gian bất động sản được khai thác vận dụng mang lại lợi ích kinh tế đến khi thu nhập mà nó mang lại bang không. Tuổi thọ kinh tế lại phụ thuộc chủ yếu vào các yếu tố khách quan bên ngoài như: Tình hình thị trường, khả năng khai thác bất động sản. Do có tính lâu bền nên trước khi ra quyết định đầu tư cần phải tính toán thật kỹ và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự đoán được các nhu cầu phát sinh trong tương lai đối với bất động sản.
Mặc dù tuổi thọ vật lý của bất động sản thường nhận biết dé hơn so với tuổi thọ kinh tế, song chính tuổi thọ kinh tế lại là căn cứ để quyết định sự tồn tại cũng như lựa chọn đúng hay sai khi đầu tư. Ngày nay, với tiến bộ khoa học kỹ thuật hiện dai, thì van đề tudi tho vật lý hầu như không còn bị giới hạn trong thiết kế đầu tư phát triển bất động sản, tuy nhiên mức độ đầu tư như thế nào lại cần phải tính toán cân đối dựa theo tuổi thọ kinh tế để có sự đầu tư hiệu quả nhất. * 'Tính dị biệt Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và có kết cấu, kiến trúc không giống bất kì một bất động sản khác trên thị trường. Sự khác biệt của bất động sản là do có sự khác nhau ở rất nhiều đặc điểm: vị trí lô đất, kết cấu và kiến trúc hay hướng nhà, khác nhau về cảnh quan đô thị.
Ít nhất là không tồn tại hai thửa đất hoàn toàn giống nhau cùng chiếm một vị trí giống nhau trên địa cầu, đã tạo nên tính dị biệt của bất động sản. Vì thế không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau. * Tinh ảnh hưởng Sự ra doi hay sự hoàn thiện của bất động sản này là điều kiện ra đời hoặc mất đi, tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị hoặc giá trị sử dụng của bat động sản đã hình thành trước đó. Đồng thời, các bất động sản xung quanh và các hoạt động kinh tế xã hội trong khu vực lân cận cũng tac động mạnh mẽ đến bất động sản đang ton tại.
Việc xây dựng các công trình kỹ thuật cũng như công trình xã hội làm tăng sự tiện lợi và giá trị của bất động sản trong khu vực. Sự ra đời của những con đường mới sẽ kéo theo những điểm dân cư mới được hình thành, các khu du lịch, thương mại dịch vu.Bat động san là loại tai san có sự tác động mạnh mẽ lẫn nhau cũng như ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế, xã hội có liên quan. Vì thế, khi đầu tư xây dựng các công trình cần phải tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến các công trình khác, sự tiện ích cũng như khả năng khai thác bất động sản đó. * Tính khan hiếm Bắt động sản là một hàng hóa có tính khan hiếm tương đối.
Sự khan hiếm trước tiên phụ thuộc vào sự có hạn diện tích bề mặt Trái Đất hay cũng như từng vùng, từng địa phương. Dat đai có diện tích giới hạn, đặc biệt phần diện tích đất đai dành cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng có hạn hơn vì yếu tố vị trí nên không thé cứ mãi mở rộng diện tích dé phát triển công trình bat động san. Ngoài sự giới hạn về bề mặt diện tích đất đai, bất động sản muốn phát triển được cần dựa vào không gian phát triển. Không gian phát triển mở rộng đến đâu thì có thể xây dựng các công trình bắt động sản tới đó, có như vậy các dự án mới có hiệu quả cao.
Nếu chỉ đơn thuần muốn có nhiều diện tích bất động sản mà liên tục đầu tư xây dựng các công trình lớn ở những nơi không gian phát triển còn kém hoặc thậm chí chưa có thì mở rộng diện tích một cách tràn lan như thế chỉ mang lại những công trình bất động sản bỏ hoang, lãng phí tài nguyên đất đai. Sự khan hiếm của bất động sản thường chỉ xảy ra ở những vùng phát triển khi người có nhu cầu tìm mua bđs lớn mà lượng nhà cung cấp ra thị trường lại thấp, dẫn đến giá của bat động sản bị day lên cao. Có thé thay rang, quan hệ cung — cau trong đất đai và bất động sản luôn mất cân đối. Chính vì thế cần có những chính sách quản lý phù hợp từ nhà nước về việc chống đầu co và hạn chế sở hữu đất dia, bat động sản.
Tổng quan về thị trường bat động sản 1. Khái niệm thị trường bat động sản Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bat động sản song các khái niệm đó đều có một điểm chung khái quát về thị trường bat động sản là tổng hòa các quan hệ về giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa — tiền tệ. Hiểu một cách đơn giản, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, trao đôi, chuyên nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng bất động sản theo quy định của thị trường có sự quản lý của pháp luật Nhà nước. Bao gồm có người mua, người bán, các nhà đầu tư, người môi giới hay chuyên viên về bất động sản.
Thị trường bất động sản được biết đến là một trong những thị trường quan trọng có tầm anh hướng lớn đến nền kinh tế quốc dân vì bat động sản là tài sản quốc gia và có giá trị lớn về mặt kinh tế. Theo nghiên cứu của nhiều chuyên gia, tông giá trị bat động sản chiếm tới trên 30% tong tài sản của quốc gia. Đặc điểm của thị trường bất động sản Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt với nhiều tính chất khác với các hàng hóa thông thường. Vì vậy, thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng do các đặc điểm điểm của hàng hóa bất động sản ảnh hưởng.
* Địa điểm giao dịch. Bắt động sản cũng là một hàng hóa, do đó, cũng sẽ có những địa điểm giao dịch bất động sản giữa người bán và người mua. Tuy nhiên, với những hàng hóa thông thường thì địa điểm giao dịch chính là nơi có sự hiện diện của hàng hóa đó và người mua được trực tiếp xem hàng hóa và đàm phán giá cả.