MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết (lý do chọn đề tài) Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,.là nguồn vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc hiện nay. Nhƣng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn , việc quản lý chặt chẽ và sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng và cả nƣớc một cách khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Trong những năm qua, do tác động mạnh của cơ chế thị trƣờng, đất đai ngày càng trở nên “có giá” đặc biệt là đất đô thị, nhu cầu về việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ: mua bán, chuyển nhƣợng, thừa kế, thế chấp nhà đất ngày càng tăng; việc lấn chiếm đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất, các vi phạm pháp luật đất đai.đã tạo nên những khó khăn, phức tạp cho công tác quản lý đất đai.
Do vậy, để quản lý đất đai và tạo điều kiện cho ngƣời dân thực hiện các quyền trƣớc hết Nhà nƣớc phải thực hiện tốt công tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Cùng với sự phát triển chung của đất nƣớc với nền kinh tế nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong khu vực phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội. Tốc độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán nhà đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Để đáp ứng yêu cầu quản lý của nhà nƣớc về đất đai chặt chẽ, thống nhất thì vấn đề đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất là một trong những nhiệm vụ quan trọng.
Tuy nhiên công tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình cho đến nay vẫn chƣa hoàn thành, còn khá nhiều bất cập và tồn tại cần giải quyết. Xuất phát từ thực tế này, học viên đã chọn đề tài “Nghiên cứu đề xuất 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com các giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh”. Mục tiêu của đề tài Làm rõ thực trạng và những hạn chế, tồn tại của công tác đăng ký – cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trên địa bàn nghiên cứu.
Nội dung nghiên cứu Tổng quan về cơ sở pháp lý và nội dung của đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta. Tìm hiểu kinh nghiệm đăng ký đất đai (bất động sản) ở nƣớc ngoài (một số nƣớc nhƣ Oxtrâylia, Thụy Điển, Hà lan, Thái Lan, Trung Quốc). Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký – cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình giai đoạn 2010 đến nay. Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký – cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu; làm rõ những tồn tại, hạn chế của công tác này.
Đƣa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký – cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình. Phạm vi nghiên cứu Địa bàn nghiên cứu: Quận Tân Bình – thành phố Hồ Chí Minh Giới hạn phạm vi thời gian nghiên cứu: Đề tài tập trung đi sâu nghiên cứu công tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình từ năm 2010 đến 2014 (thực hiện Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009) 2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Phƣơng pháp nghiên cứu: 5. Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Đây là phƣơng pháp dùng để thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; hiện trạng sử dụng đất; tình hình kê khai, đăng ký cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình.
Phƣơng pháp so sánh: So sánh số liệu qua các năm để thấy rõ tiến độ đăng ký – cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích: Trên cơ sở các tài liệu số liệu thu thập đƣợc tiến hành tổng hợp và phân tích để làm rõ thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể là những điểm hạn chế và tồn tại của công tác này trên địa bàn quận Tân Bình. Phƣơng pháp chuyên gia: Lấy ý kiến của các cán bộ của UBND quận, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng về định hƣớng giải pháp cho công tác đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình.5 Phƣơng pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng: Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn Quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh. Cơ sở tài liệu phục vụ nghiên cứu đề tài luận văn Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2004), Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT, về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính.
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2007), Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT, về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2010), Thông tƣ 17/2010/TT-BTNMT, quy định về chuẩn dữ liệu địa chính. 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT, quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT, quy định về hồ sơ địa chính Các Quyết định của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về việc ban hành Quy định về cấp Gíấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Hiến pháp nƣớc Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992. Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003. Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005. Luật Sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai ngày 18 tháng 6 năm 2009.
Luật Đất đai năm 2013. Tài Nguyên – Môi trƣờng & Bản đồ Việt Nam. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Ủy ban nhân dân quận Tân Bình - Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tân Bình, Báo cáo tình hình quản lý đất đai của quận Tân Bình năm 2010 - 2014. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong công tác quản lý và sử dụng đất đai. Khái niệm và các tính chất của đất đai Đất đai là một vật thể tự nhiên nhƣng mang tính lịch sử luôn tham gia vào các mối quan hệ xã hội cụ thể là quá trình sử dụng đất, quá trình này chịu sự chi phối của các điều kiện tự nhiên nhƣ khí hậu bề mặt, địa hình – hình thái, thủy văn, quy luật sinh thái tự nhiên cùng các quy luật kinh tế xã hội và kỹ thuật. Đất đai là tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên đƣợc đặc trƣng bởi một lãnh thổ, một chất lƣợng của các loại đất (soil), bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình, một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật… Đất đai chính là cơ sở không gian (đơn vị hành chính) của việc bố trí các đối tƣợng sản xuất, định cƣ và là phƣơng tiện sản xuất mà trƣớc hết và rõ nhất là kinh tế nông – lâm – ngƣ nghiệp, dân cƣ và xây dựng dân dụng… Khi nói đến đơn vị đất đai (Land Unit) là bộ phận không gian lãnh thổ đã kèm theo ngƣời sở hữu hoặc ngƣời có quyền sử dụng và quản lý nó.
Nhƣ vậy, có thể nói: Đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt (soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất.