CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận liên quan đến khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội 1. Một số vấn đề liên quan đến khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội - Đất đai: Là tài nguyên cơ bản, không thể thiếu trong cuộc sống bền vững trên trái đất, đồng thời đất đai cũng là tài sản quốc gia, là nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội; đất đai có đầy đủ thuộc tính của một loại tài sản (FAO, 1996); đất đai còn là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Quỹ đất đai là toàn bộ diện tích đất đai của đất nước, được sử dụng vào các mục đích khác nhau như nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa sử dụng nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước phù hợp với từng giai đoạn phát triển.
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lýtheo quy định (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003); là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). - Giá đất: Là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). - Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003); là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào khai thác nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003); là việc Nhà nước hỗ trợ, trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Sở hữu đất đai và chế độ sở hữu đất đai: Ngày nay, trên thế giới có hai hình thức sở hữu đất đai, đó là đa hình thức sở hữu và đơn hình thức sở hữu. Đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân. Hầu hết các quốc gia trên thế giới (Mỹ, Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý.) chọn hình thức đa sở hữu trong quản lý đất đai. Hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu, sở hữu đất đai đó có thể là sở hữu nhà nước, hoặc sở PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 hữu toàn dân, hoặc sở hữu tư nhân.
- Tổ chức phát triển quỹ đất, khai thác quỹ đất và quỹ phát triển đất + Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất (PTQĐ)): Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thừa Thiên Huế thành lập theo Quyết định số 182/QĐ-UBND ngày 20/01/2011 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế,Trung tâm phát triển quỹ đất huyện A Lưới thành lập theo Quyết định số 1073/QĐ- UBND ngày 26/5/2011 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế ; Tổ chức PTQĐ là đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng, nhiệm vụ: khai thác quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; khai thác quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; khai thác quỹ đất để phục vụ sự nghiệp giáo dục - đào khai thác, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất động sản (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015). + Khai thác quỹ đất: Khai thác quỹ đất là một trong những nhiệm vụ của của Tổ chức PTQĐ, đã được quy định tại Điều 35 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ (Chính phủ, 2009); nay tiếp tục được quy định tại Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ (Chính phủ, 2014). + Quỹ phát triển đất: Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước hoạtđộng theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận; Quỹ phát triển đất có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch toán độc lập, có con dấu riêng, có bảng cân đối kế toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật theo quy định tại Quyết định số 40/2010/QĐ-TTg ngày 12 tháng 5 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ (Thủ tướng Chính phủ, 2010).
Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ phát triển đất. Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích: Ứng vốn cho Tổ chức PTQĐ để phát triển đất; đầu tư khai thác quỹ đất, quỹ nhà tái định cư theo quy hoạch; thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, giáo dục - đào khai thác, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương. Quỹ phát triển đất của địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc PTQĐ, trong đó có nhiệm vụ khai thác quỹ đất. Trong thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, đã có những quy định cụ thể về Quỹ phát triển đất (Chính phủ, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 2009; Thủ tướng Chính phủ, 2010).
Đến Luật Đất đai năm 2013, Quỹ phát triển đất tiếp tục được quy định rõ ràng hơn tại Điều 111 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 6 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. Vai trò của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội Đất là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu cơ bản trong nông lâm nghiệp, trong sản xuất nông nghiệp đất đai tự mình hoạt động như là một tư liệu sản xuất; trong công nghiệp đất đai là tư liệu lao động chung vì đất đai khai thác cho công nhân chỗ đứng và khai thác cho quá trình sản xuất của họ một phạm vi hoạt động (Các Mác-Ăng Ghen, 1994). Vai trò của khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Kinh tế - xã hội của đất nước phát triển thì nhu cầu về khai thác quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đất ở, xây dựng các trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, phát triển các cơ sở sản xuất, kinh doanh, an ninh - quốc phòng ngày càng gia tăng. Vấn đề cấp bách đặt ra là Nhà nước cần phải có quỹ đất, bao gồm cả quỹ đất dự phòng (quỹ đất đã giải phóng mặt bằng) để cung ứng, tham gia vào thị trường bất động sản, đáp ứng hài hòa cho các mục đích sử dụng đất, đồng thời đảm nhận nhiệm vụ điều tiết, làm chủ được thị trường bất động sản về đất đai và chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả.
Các yếu tố ảnh hưởng đến khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội - Yếu tố tài chính: Chính sách tài chính, đặc biệt là vấn đề về giá đất hiện hành còn nhiều mâu thuẫn do vừa quy định khung giá vừa quy định phải sát với giá thị trường đã dẫn đến phức tạp hóa trong quá trình ứng dụng, khi bồi thường dân luôn khiếu nại Nhà nước và doanh nghiệp định giá bồi thường thấp (đòi bồi thường giá cao) nhưng khi thu tiền sử dụng đất lại khiếu nại giá cao (đòi nộp tiền ít), gây nhiều khó khăn trở ngại cho doanh nghiệp khi tìm kiếm mặt bằng sản xuất kinh doanh (Đào Trung Chính, 2013). Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Quy định về giá đất là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2003. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì đến năm 2003, Luật Đất đai đã đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau (Đào Trung Chính, 2013).
Luật Đất đai năm 2013, ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá đất, còn bổ sung quy định giá đất cụ thể. Giá đát cụ thể được áp dụng để tính bồi thường do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng. Tuy nhiên, tình hình phổ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không đúng theo các nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất dai vàphát sinh khiếu kiện.
- Yếu tố chính sách pháp luật: Chế độ chính sách đất đai ở Việt Nam ghi rõ tại Hiến pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam qua các thời kỳ khác nhau. Hiến pháp là đạo luật cơ bản nhất của một nước, nó thể hiện ý chí, nguyện vọng của tuyệt đại đa số nhân dân nước đó. Hiến pháp được coi là đạo luật cơ bản, các quy định của Hiến pháp là căn cứ pháp lý để xây dựng hệ thống văn bản pháp luật của Nhà nước.