phần mở đầu và kết luận , luâ ̣n văn đƣơ ̣c trin ̀ h bày gồ m 3 chƣơng có nô ̣i dung chính nhƣ sau: Chƣơng 1: Cơ sở khoa học về huy động vốn để thực hiện các dự án đầu tƣ bất động sản của doanh nghiệp nhà nƣớc. Chƣơng 2: Thực trạng huy động vốn để thực hiện các dự án đầu tƣ bất động sản sử dụng đất của Nhà xuất bản Giáo dục Việt Nam. Chƣơng 3: Mô ̣t số giải pháp huy động vốn cho các dự án đầu tƣ sử dụng đất của Nhà xuất bản Giáo dục Việt Nam. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THƢ̣C HIỆN DƢ̣ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP NHÀ NƢỚC 1.
KHÁI NIỆM DƢ̣ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm về dự án đầ u tư bấ t đô ̣ng sản Đầu tƣ, nhất là đầu tƣ bất động sản với nguồn vốn lớn, thời gian đầu tƣ khá dài, vì vậy hầu hết các hoạt động đầu tƣ phải thông qua dự án và đƣợc gọi là các dự án đầu tƣ bất động sản. Có nhiều khái niệm về dự án đầu tƣ nói chung, dự án đầu tƣ bất động sản nói riêng. Ngoại trừ những quan niệm khác nhau về dự án đầu tƣ, sự khác biệt chính của các khái niệm là ở trạng thái của hoạt động đầu tƣ: Đang ở giai đoạn chuẩn bị và đƣợc phê duyệt gọi là bản dự án đầu tƣ, đang thực hiện đầu tƣ là các hoạt động đầu tƣ và ở thời điểm khai thác các sản phẩm đầu tƣ ở trạng thái hoạt động kinh doanh.
Dƣới dạng 1 bản dự án, nhiều ngƣời cho rằng: Dự án đầu tƣ bất động sản là một tập hồ sơ, tài liệu trình bày một cách chi tiết và hệ thống các hoạt động cụ thể sẽ đƣợc thực hiện với các nguồn lực và chi phí cần thiết, đƣợc bố trí một cách chặt chẽ nhằm đạt đƣợc những kết quả cụ thể để thực hiện những mục tiêu nhất định của nhà đầu tƣ bất động sản. Trong quá trình thực thi dự án, dự án đầu tƣ bất động sản là tập hợp các hoạt động đầu tƣ có liên quan và gắn kết với nhau đƣợc kế hoạch hoá nhằm từng bƣớc tạo ra sản phẩm của công trình bất động sản. Dƣ̣ án đầu tƣ bấ t đô ̣ng sản phải đáp ƣ́ng đầ u đủ các yêu cầ u sau : - Dự án phải đƣơ ̣c xây dựng dựa trên các căn cứ , luận cứ về mặt khoa học cũng nhƣ thực tiễn. Nội dung các công việc dự án phải đƣợc thiết kế đầy đủ, logic chặt chẽ.
Phải đảm bảo tính thống nhất thể hiện logic của các khâu công việc, quan hệ, tác động giữa các công trình đƣợc hình thành. Quá trình điều chỉnh mục tiêu của dự án cũng đƣợc tiến hành theo trình tự, quy định và đảm bảo tính thống nhất; 7 - Dự án phải có đầy đủ căn cứ pháp lý để xây dựng, để triển khai thực hiện. Các sản phẩm của dự án tạo ra cũng phải phù hợp với quy định của nhà nƣớc và yêu cầu của thị trƣờng; - Dƣ̣ án phải đảm bảo tính hiệu quả , bao gồm: sự cần thiết đầu tƣ; các yếu tố đầu vào của dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án; phân tích tài chính, tổng mức đầu tƣ, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; - Dự án phải đảm bảo đáp ứng đƣợc những yêu cầu của thực tế và mang tính khả thi bao gồ m : sự phù hợp với quy hoạch; nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có); khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án; kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tƣ; khả năng hoàn trả vốn vay; giải pháp phòng cháy, chữa cháy; các yếu tố ảnh hƣởng đến dự án nhƣ quốc phòng, an ninh, môi trƣờng và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Phân loại dự án đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tƣ bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có ý nghĩa quan trọng từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tƣ bất động sản.
Việc phân loại dự án đầu tƣ bất động sản có thể theo các tiêu thức sau: - Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tƣ: đầu tƣ trực tiếp, đầ u tƣ gián tiếp; - Theo nội dung kinh tế của đầu tƣ: đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tƣ tạo dựng sản phẩm bất động sản (nhà ở, khách sạn, trung tâm thƣơng mại, văn phòng.); - Theo hình thức đầu tƣ: đầu tƣ mới, đầu tƣ cải tạo mở rộng các công trình hiện có; - Theo thời hạn đầu tƣ: đầu tƣ dài hạn (trên 10 năm), đầu tƣ trung hạn (từ 5 năm - 10 năm); - Theo quan hệ vốn đầu tƣ: đầu tƣ bằng vốn Nhà nƣớc, đầu tƣ bằng vốn hợp tác liên doanh, đầu tƣ bằng vốn tự có của các tổ chức cá nhân. Vốn nhà nƣớc bao gồm vốn ngân sách nhà nƣớc, vốn tín dụng do Nhà nƣớc bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tƣ phát triển của Nhà nƣớc, vốn đầu tƣ phát triển của doanh nghiệp nhà nƣớc và các 8 vốn khác do Nhà nƣớc quản lý. Với các dự án đầu tƣ bất động sản sử dụng vốn nhà nƣớc thì phải tuân thủ theo đúng các quy định và chuẩn mực của nhà nƣớc. - Phân loa ̣i theo tính chấ t , mục đích dự án đầu tƣ bất động sản phân thành : Dự án đầu tƣ kinh doanh cao ốc văn phòng; dự án căn hộ cho thuê; dự án trung tâm thƣơng mại; dự án khách sạn, nhà hàng; dự án về dịch vụ nhà ở; dự án hạ tầng khu đô thi ̣mới, khu công nghiệp để kinh doanh ha ̣ tầ ng ; dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên; các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).
- Theo quy mô tổ ng mƣ́c đầ u tƣ , hiê ̣n nay dƣ̣ án đầ u tƣ bấ t đô ̣ng sản đƣơ ̣c phân loa ̣i thành 3 nhóm chủ yếu: + Dƣ̣ án nhóm A : Theo quy định hiện hành dự án nhóm A là các dƣ̣ án xây dƣ̣ng dân du ̣ng có tổ ng mƣ́c đầ u tƣ trên 500 tỷ đồng và dự án xây dựng nhà ở c ó tổ ng mƣ́c đầ u tƣ trên 1. + Dƣ̣ án nhóm B : Là các dự án xây dựng dân dụng có tổng mức đầu tƣ từ 15 - 500 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tƣ từ 75 - 1. + Dƣ̣ án nhóm C : Là các dƣ̣ án xây dƣ̣ng dân du ̣ng có tổ ng mƣ́c đầ u tƣ dƣới 15 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tƣ dƣới 75 tỷ đồng. Đặc điểm của dự án bất động sản và dự án đầu tư bất động sản của doanh nghiệp nhà nước - Đặc điểm về quy mô vốn đầu tƣ: Do đặc điểm của đất và công trình là có giá trị lớn, nên quy mô vốn đầu tƣ của dự án bất động sản cũng rất lớn, thƣờng từ hàng trăm đến hàng ngàn tỷ đồng, thậm chí nhiều ngàn tỷ đồng; thời gian sử dụng vốn dài.
Ví dụ: dự án bất động sản điển hình nhƣ: Toà nhà Hanoi Landmark Tower nằm trên đƣờng Phạm Hùng có tổng mức đầu tƣ khoảng 1,05 tỷ đô la; Dự án Royal City nằm trên đƣờng Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân có tổng mức đầu tƣ 9.999 tỷ đồng; Dự án Lotte Center Hà Nội của Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) với tổng vốn 400 triệu đô la; Dự án Time City (tên cũ Eco-City) nằm trên đƣờng Minh Khai, quận Hai Bà Trƣng có tổng mức đầu tƣ dự kiến khoảng 5. Đặc điểm trên nảy sinh một số vấn đề cần chú ý sau: 9 + Trước hết, thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tƣ và đạt thành quả phát huy tác dụng thƣờng đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tƣ đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tƣ phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trƣờng, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật - công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu… + Thứ hai, thời gian thực hiện đầu tƣ dài, vì vậy nhà đầu tƣ phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.
+ Thứ ba, thành quả đầu tƣ bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thƣờng dài… Vì vậy trong đầu tƣ cần phải chú ý chất lƣợng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình… Với các doanh nghiệp nhà nƣớc, đặc điểm về quy mô vốn đầu tƣ dự án bất động sản thƣờng tạo ra khó khăn rất lớn trong quá trình triển khai do sự hạn chế về tiềm lực tài chính và các quy định chặt chẽ trong quản lý tài chính của doanh nghiệp nhà nƣớc. - Đặc điểm về sự gắn giữa dự án đầu tƣ với đất và quy hoạch sử dụng đất: Khác với các loại dự án đầu tƣ khác nhƣ đầu tƣ thiết bị, máy móc,. có thể không cần tới đất đai để triển khai thực hiện dự án thì dự án đầu tƣ bất động sản bắt buộc phải gắn liền với đất và quy hoạch sử dụng đất của Nhà nƣớc. Nhà đầu tƣ phải biết đƣợc vị trí khu đất, diện tích, các đặc điểm về khí hậu, địa chất, khả năng giải phóng mặt bằng.
Bên cạnh đó, cũng phải nắm đƣợc các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của ô đất đó về tầng cao xây dựng công trình, mật độ xây dựng, yêu cầu về không gian, kiến trúc cảnh quan, đây là các thông số quan trọng trong quá trình lập và thực hiện dự án đầu tƣ cũng nhƣ xây dựng đƣợc phƣơng án kinh doanh, tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn và huy động vốn cho dự án. Đối với các dự án thuộc doanh nghiệp nhà nƣớc, đặc điểm này phải đƣợc tuân thủ ra một cách nghiêm ngặt.