CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ CHI PHỐI ĐẾN VIỆC GHI NHẬN DOANH THU 1.1 Đặc điểm của hoạt động xây dựng Xây dựng là ngành sản xuất vật chất quan trọng mang tính chất công nghiệp nhằm tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật cho nền kinh tế quốc dân. Một bộ phận lớn của thu nhập quốc dân, của quỹ tích lũy cũng như các khoản đầu tư của nước ngoài được sử dụng trong lĩnh vực xây dựng cơ bản. So với các ngành sản xuất khác, ngành xây dựng có những đặc điểm về kinh tế, kỹ thuật riêng biệt, thể hiện rất rõ nét ở sản phẩm xây lắp và quá trình tạo ra sản phẩm của ngành. Điều này chi phối đến việc ghi nhận doanh thu trong các doanh nghiệp xây lắp.
Do đó, hoạt động xây lắp có những đặc điểm sau: - Sản phẩm xây lắp không có sản phẩm nào giống sản phẩm nào, mỗi sản phẩm có yêu cầu về mặt thiết kế mỹ thuật, kết cấu hình thức, địa điểm xây dựng khác nhau. Chính vì vậy, mỗi sản phẩm xây lắp đều có yêu cầu về tổ chức quản lý, tổ chức thi công và biện pháp thi công phù hợp với đặc điểm của từng công trình cụ thể. - Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, khối lượng công trình lớn, thời gian thi công tương đối dài. Trong thời gian thi công xây dựng chưa tạo ra sản phẩm cho xã hội nhưng sử dụng nhiều vật tư, nhân lực của xã hội.
Đặc điểm này đòi hỏi việc quản lý theo dõi quá trình sản xuất thi công phải chặt chẽ, đảm bảo sử dụng vốn tiết kiệm, đảm bảo chất lượng thi công công trình. - Thời gian sử dụng sản phẩm xây lắp tương đối dài LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 - Các công trình xây dựng cơ bản thường có thời gian sử dụng dài nên mọi sai lầm trong quá trình thi công thường khó sửa chữa phải phá đi làm lại. Sai lầm trong xây dựng cơ bản vừa gây lãng phí, vừa để lại hậu quả có khi rất nghiêm trọng, lâu dài và khó khắc phục. Do đặc điểm này mà trong quá trình thi công cần phải thường xuyên giám sát chất lượng công trình.
- Sản phẩm xây lắp cố định tại nơi sản xuất còn các điều kiện sản xuất (xe máy, thiết bị thi công, người lao động…) phải di chuyển theo địa điểm đặt sản phẩm. Đặc điểm này làm cho công tác quản lý, hoạch toán tài sản, vật tư rất phức tạp do ảnh hưởng của điều kiện thiên nhiên, thời tiết dễ mất mát, hư hỏng, … - Sản xuất xây dựng cơ bản thường diễn ra ngoài trời, chịu tác động trực tiếp của điều kiện, môi trường, thiên nhiên, thời tiết và do đó việc thi công xây lắp ở một mức độ nào đó mang tính chất thời vụ. Do đó, với đặc điểm này trong quá trình thi công cần tổ chức quản lý lao động, vật tư chặt chẽ, đảm bảo thi công nhanh, đúng tiến độ khi điều kiện môi trường thời tiết thuận lợi. - Hoạt động xây lắp là một tổ hợp các hoạt động từ khâu thiết kế, kỹ thuật, công nghệ.
Đặc điểm này yêu cầu các bộ phận phải phối hợp chặt chẽ nhau để đảm bảo việc xác định phần công việc hoàn thành, ghi nhận doanh thu, chi phí theo đúng tiến độ thực tế.2 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư Đầu tư bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là bất động sản, dùng để mua bán, khai thác và cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản. Hoạt động đầu bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng các lợi ích của xã hội. Phương tiện đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh, công nghệ, dịch vụ. Thời gian đầu tư bất động sản tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án.
Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư có các đặc điểm sau: - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao nhất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 - Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu… - Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.
- Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình… - Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư. - Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư… 1.3 Sự chi phối của các đặc điểm trên đến việc ghi nhận doanh thu Do đặc điểm của sản phẩm xây lắp mang tính chất đơn lẻ nên việc tập hợp chi phí sản xuất, tính giá thành, xác định kết quả thi công xây lắp cũng được tính cho từng sản phẩm xây lắp riêng biệt.Việc ghi nhận doanh thu cũng được thực hiện tương tự, doanh thu cũng được ghi nhận cho từng sản phẩm riêng biệt và việc ghi nhận doanh thu và chi phí phải theo nguyên tắc phù hợp.
Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, là một hoạt động liên tục, thời gian thi công tương đối dài với những công đoạn, thủ tục theo nguyên tắc luật định hoặc có sự thỏa thuận trong hợp đồng được ký kết giữa chủ đầu tư với bên thi công. Với đặc LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 điểm đó, việc xác định chính xác thời điểm và giá trị ghi nhận doanh thu có ý nghĩa quan trọng để doanh nghiệp xây dựng xác định chính xác kết quả hoạt động kinh doanh. Do đó, doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu theo thực tế phần công việc hoàn thành theo ba phương pháp xác định phần công việc hoàn thành hoặc ghi nhận doanh thu theo hợp đồng, khi đó doanh nghiệp căn cứ vào các điều khoản của hợp đồng để ghi nhận doanh thu. Đối với dự án xây dựng bất động sản, nhà thầu phải căn cứ trên hợp đồng đã thõa thuận với chủ đầu tư để xác định doanh thu cho từng lần thực hiện như xây dựng cơ sở hạ tầng, tiến độ thực hiện dự án.
Nếu doanh nghiệp tự xây dựng bất động sản để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường thì việc ghi nhận doanh thu và chi phí liên quan đến bất động sản theo chuẩn mực 05 “Bất động sản đầu tư”và chế độ kế toán doanh nghiệp theo quyết định 15. Khi doanh nghiệp cho thuê bất động sản đầu tư theo hợp đồng thuê hoạt động, doanh thu được ghi nhận qua nhiều kỳ kế toán là số tiền nhận trước của nhiều năm chia cho số năm nhận tiền trước.2 CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ CHO VIỆC GHI NHẬN DOANH THU CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM 1.1 Các chuẩn mực kế toán có liên quan Một trong những bước tiến vượt bậc của kế toán Việt Nam là Bộ tài chính ban hành một loạt 26 chuẩn mực kế toán trong bốn năm từ năm 2001 đến cuối năm 2005. Tinh thần của Bộ tài chính khi xây dựng các chuẩn mực là cần vận dụng những thành tựu kế toán trên cơ sở có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới và phù hợp với đặc điểm kinh tế Việt Nam. Chính vì vậy, các chuẩn mực kế toán Việt Nam đã ban hành rất gần với thông lệ quốc tế.
Chuẩn mực kế toán doanh thu là một trong bốn chuẩn mực được ban hành trong đợt 1. Điều đó chứng tỏ tầm quan trọng của khoản mục doanh thu trong việc hạch toán và cung cấp thông tin. Do tính phức tạp của doanh thu và thu nhập khác, chuẩn mực kế toán Việt Nam đã thiết lập các chuẩn mực khác nhau để giải quyết. Liên quan đến doanh thu có chuẩn mực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”, chuẩn mực 15 “Hợp đồng xây dựng”, chuẩn mực số 05 “Bất động sản đầu tư”.1 Chuẩn mực kế toán doanh thu và thu nhập khác (VAS14) Định nghĩa Doanh thu là tổng giá trị các lợi ích kinh tế doanh nghiệp thu được trong kỳ kế toán, phát sinh từ các hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường của doanh nghiệp góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu.
Thu nhập khác là khoản thu góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu từ hoạt động ngoài các hoạt động tạo ra doanh thu.