LỜI MỞ ĐẦU Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là điều kiện tồn tại và phát triển của con ngƣời và các sinh vật khác ở trên trái đất. Đất đai là tƣ liệu sản xuất chính không thể thay thế đƣợc của một số ngành sản xuất nhƣ nông nghiệp, lâm nghiệp. Lịch sử phát triển nông, lâm nghiệp của loài ngƣời cũng là lịch sử khai thác và bảo vệ đất đai ngày càng hiệu quả. Vì vậy, mỗi chúng ta phải có trách nhiệm quản lý, sử dụng đất có hiệu quả.
Tính cấp thiết của đề tài. Nƣớc ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, sự phát triển mạnh mẽ của các ngành kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đã tạo nên áp lực lớn đối với đất đai. Hơn nữa, chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tƣ xây dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng, các dự án đều cần quỹ đất. Sự phát triển đô thị, khu dân cƣ, an ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất cũng đều cần có quỹ đất.
Tuy nhiên việc giao đất, cho thuê đất đang là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội. Hải Phòng là thành phố trực thuộc Trung ƣơng, có vị trí chiến lƣợc đặc biệt, có vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội và giao lƣu hợp tác với các nƣớc trên thế giới. Cùng với quá trình hội nhập kinh tế thế giới, chính sách khuyến khích đầu tƣ của cả nƣớc, thành phố Hải Phòng đã thu hút nhiều dự án đầu tƣ lớn ở cấp quốc gia và địa phƣơng với sự tham gia của nhiều nhà đầu tƣ lớn trong và ngoài nƣớc. Thực trạng việc triển khai, thi hành các quy định của pháp luật đối với việc cho thuê đất trong giai đoạn vừa qua đang có một số khó khăn, vƣớng mắc nhƣ sau: - Căn cứ cho thuê đất: chƣa sàng lọc đƣợc nhà đầu tƣ kém năng lực, chƣa kiểm soát đƣợc tình trạng một nhà đầu tƣ nhƣng xin thuê đất để thực hiện nhiều công trình, dự án ở nhiều địa phƣơng khác nhau, dẫn đến tình trạng cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tƣ bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí.
- Việc xác định nhu cầu sử dụng đất, việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất còn thiếu căn cứ cụ thể dẫn đến một số dự án sử dụng đất với diện tích lớn vƣợt quá nhu cầu dẫn đến tình trạng nhiều dự án treo, lãng phí đất đai. - Quy định nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, còn nhà đầu tƣ trong LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 nƣớc chỉ đƣợc áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc. - Việc phân cấp mạnh thẩm quyền trong việc cho thuê đất cùng với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền quyết định đầu tƣ của pháp luật về đầu tƣ đã bộc lộ nhiều bất cập; đặc biệt là trong việc quyết định cho thuê đất chuyên trồng lúa nƣớc, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, gây bức xúc trong dự luận. - Hiện nay việc xác định giá cho thuê đất đang có những vấn đề bất cập.
Khẳng định nguồn thu từ việc cho thuê đất đƣợc đánh giá là một trong những nguồn thu chính trong tổng nguồn thu về ngân sách nhà nƣớc từ đất đai. Theo cam kết khi Việt Nam gia nhập tổ chức Thƣơng mại thế giới (WTO), năm 2017 là hạn cuối cùng để tháo gỡ những điểm khác biệt giữa nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài, do đó vấn đề về thuê đất và giá thuê đất đối với một đô thị lớn nhƣ Hải Phòng cần phải đƣợc đƣa và nghiên cứu. Từ thực trạng trên, tôi chọn đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách Nhà nƣớc trong việc cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hải Phòng" để có thể góp phần trong công tác hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật Đất đai tại thành phố Hải Phòng. Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu về thực trạng công tác cho tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng, từ đó rút ra những vƣớng mắc, bất cập và đề xuất biện pháp giải quyết nhằm xây dựng và phát triển thành phố Hải Phòng là một thành phố theo định hƣớng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, phát triển bền vững, hài hoà.
Nội dung nghiên cứu. Nghiên cứu cơ sở pháp lý của việc cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng. Đánh giá về hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hải Phòng. Đánh giá công tác lập hồ sơ cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố, qua đó phân tích những ƣu điểm và những vấn đề còn tồn tại.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 Đề xuất các giải pháp về chính sách cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu: Các tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất để sử dụng vào mục đích kinh doanh trong giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2003 đến nay trên địa bàn thành phố. Lựa chọn một số tổ chức điển hình để phân tích, đánh giá. Phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc thực hiện thủ tục hành chính; thời hạn cho thuê đất, giá cho thuê đất; đánh giá nhu cầu sử dụng đất khi cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng 5.
Phƣơng pháp nghiên cứu. - Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu: Nhằm thu thập đƣợc tài liệu, số liệu về công tác cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng và các vƣớng mắc trong quá trình thực hiện. - Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Nhằm thống kê tổng hợp về tình hình điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố, các hồ sơ, tài liệu, kết quả giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố. - Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá: Từ những kết quả trong công tác giao đất và cho thuê đất, đối chiếu với kết quả tổng hợp các căn cứ pháp lý trong việc giao đất và cho thuê đất để phân tích tìm ra những vƣớng mắc, bất cập; đánh giá những mặt ƣu và mặt đƣợc để tổng hợp tìm ra giải pháp thích hợp.
Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn: 6. Các văn bản của Trung ương: 6. Các văn bản của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng. Các tài liệu thu thập: - Các tài liệu, số liệu về tình hình cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
- Các tài liệu liên quan đến vƣớng mắc khi thực hiện các thủ tục hành chính. - Các văn bản liên quan đến việc thực hiện quy trình ISO của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng - Các bản đồ hiện trạng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ 1.1 Cơ sở lý luận về cho thuê đất.1 Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế đƣợc, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng.
Đất đai là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia nhƣng bị giới hạn về số lƣợng nên nếu con ngƣời sử dụng đất một cách hợp lý thì đất đai lại là nguồn tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học đƣợc hiểu theo nghĩa rộng nhƣ sau:"đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên vỏ dƣới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhƣỡng, dáng địa hình, mặt nƣớc. Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại. Nhƣ vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm và khóang sản trong lòng đất ), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài ngƣời.
Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngƣời. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng nhƣ không thể có sự tồn tại của loài ngƣời. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con ngƣời, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con ngƣời.
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội. Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau. Trong công nghiệp và các ngành khác ngoài nông nghiệp, trừ công nghiệp khai khoáng, đất đai nói chung làm nền móng, làm địa điểm, làm cơ sở để tiến hành các thao tác.