Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 1. Cơ sở lý luận về quản lý nguồn lực tài chính từ đất đai. Những khái niệm cơ bản có liên quan - Khái niệm nguồn lực tài chính từ đất đai: Hiện có nhiều quan điểm về nguồn lực tài chính từ đất đai. Theo cách hiểu thông thường thì nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính huy động được từ các giao dịch đất đai giữa các chủ thể kinh tế trong nền kinh tế thị trường và chịu sự chi phối của chế độ sở hữu đất đai.[2] Trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực tài chính được hiểu là nguồn thu bằng tiền của một chủ thể kinh tế nào đó.
Các nguồn thu bằng tiền thường phát sinh do có các giao dịch như bán hàng hóa, cho thuê tài sản, thu lợi từ đầu tư, thu nợ… Ở Việt Nam, do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai quy định, đất đai không phải là hàng hóa, không được trao đổi mua bán, chỉ có QSDĐ là hàng hóa và được giao dịch trên thị trường bất động sản theo những nguyên tắc nhất định như giới hạn quy mô SDĐ theo mục đích, hạn điền, quy hoạch SDĐ của Nhà nước; Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao và thu hồi đất theo giá nhà nước. Theo Luật Đất đai, cơ chế thực hiện quyền sở hữu toàn dân đã chia quyền chủ sở hữu đất cho hai chủ thể khác nhau cùng nắm giữ là cơ quan thay mặt nhà nước quản lý đất đai và người SDĐ. Vì thế, luôn có hai loại chủ thể hưởng thụ nguồn tài chính phát sinh từ đất. Người SDĐ, trong thời hạn SDĐ được cơ quan nhà nước giao, làm chủ nguồn lực tài chính khi chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ.
Trong trường hợp cơ quan nhà nước thu hồi QSDĐ của người SDĐ trước thời hạn, người SDĐ được nhà nước đền bù theo giá nhà nước và được hỗ trợ tái định cư. 7 Cơ quan nhà nước quản lý đất đai có quyền thu thuế SDĐ, thuế chuyển nhượng QSDĐ, thu tiền giao đất và tiền thuê đất, thu lệ phí từ dịch vụ quản lý đất đai. Nguồn tài chính huy động từ đất này được đưa vào NSNN. Ở Việt Nam, chính sách huy động nguồn tài chính từ đất đai vào NSNN được gọi là chính sách tài chính đất đai.
Trong khuôn khổ luận văn này, chỉ đề cập đến nguồn lực tài chính do chính sách tài chính đất đai của Nhà nước huy động vào NSNN, không đề cập đến nguồn lực tài chính từ đất đai do người SDĐ khai thác. - Khái niệm quản lý khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện: Quản lý khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là việc các cơ quan nhà nước đề ra và thực thi các chính sách nhằm huy động nguồn lực tài chính hình thành từ các giao dịch và sử dụng đất đai vào NSNN để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Từ khái niệm trên có thể thấy nội hàm quản lý khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai bao gồm: Thứ nhất, huy động nguồn lực tài chính từ đất đai là hoạt động tích tụ, tập trung nguồn lực tài chính có nguồn gốc từ đất đai vào NSNN thông qua các hình thức thu tiền SDĐ, cho thuê đất, thu từ vốn liên doanh bằng đất, thu phí địa chính. Thứ hai, huy động nguồn lực tài chính phải thông qua các quan hệ kinh tế như mua, bán, trao đổi QSDĐ,.
trên thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường và chính sách của Nhà nước. Thứ ba, huy động nguồn lực tài chính từ đất đai phải nhằm mục tiêu chung là phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, quốc gia. Đặc điểm của vấn đề nghiên cứu tài chính từ đất đai và quản lý tài chính từ đất Quản lý nguồn lực tài chính từ đất đai ở Việt Nam có những đặc điểm cơ bản sau đây: 8 - Quản lý nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai: Muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì Nhà nước phải nắm được quyền chi phối về đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam đã trao cho Nhà nước một số quyền của chủ sở hữu đất như: Thay mặt toàn dân giao đất lần đầu có thu tiền SDĐ cho người sử dụng; cho thuê đất công; thu hồi đất theo mục đích SDĐ có giá cả thấp, chuyển mục đích SDĐ sang phân khúc thị trường có giá cả cao và hưởng chênh lệch giá.
Cơ sở để thu phần chênh lệch giá này vào NSNN là do chế độ sở hữu toàn dân quy định: địa tô chênh lệch phải thuộc về toàn dân, phục vụ lợi ích chung dưới hình thái NSNN. Ngoài ra, với tư cách cơ quan công quyền, Nhà nước ta có quyền đánh thuế SDĐ và thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập phát sinh do người SDĐ đất bán QSDĐ, thu phí từ dịch vụ công về đất đai… - Quản lý nguồn lực tài chính từ đất đai phải phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường Đất hoặc quyền của chủ sở hữu đất chỉ có thể chuyển thành tiền trên thị trường bất động sản theo nguyên tắc thị trường. Mặc dù Nhà nước Việt Nam giữ độc quyền xác định giá trong giao dịch với các chủ thể dân sự khác, nhưng phương pháp xác định giá QSDĐ, giá thuê đất phải phù hợp với cơ chế hình thành giá QSDĐ trên thị trường. Ngoài ra, các loại thuế thu từ SDĐ và chuyển nhượng QSDĐ cũng phải tuân thủ nguyên tắc thị trường.
Bất kỳ chính sách tài chính nào không phù hợp với cơ chế thị trường sẽ làm biến dạng thị trường, giảm mức độ hiệu quả trong điều tiết của thị trường, thậm chí các chính sách không phù hợp với cơ chế thị trường sẽ bị thị trường vô hiệu hóa. - Quản lý nguồn lực tài chính từ đất đai phụ thuộc trực tiếp vào hệ thống chính sách, pháp luật của Nhà nước Việt Nam Ở Việt Nam, chính sách và luật pháp chế định đất đai khá phức tạp, từ những quy định về SDĐ theo quy hoạch đến xác định giá đất nhà nước theo 9 mục đích sử dụng trong thu hồi đất, giao đất… Chính sách và pháp luật về đất đai càng phức tạp, việc khai thác, quản lý nguồn lực từ đất đai càng đòi hỏi phải theo các quy trình và thủ tục phức tạp tương xứng. Hơn nữa, do đất đai là tài nguyên khan hiếm đặc biệt, bị giới hạn về diện tích và vị trí trên vỏ trái đất, không thay thế được cho nhau, nên việc khai thác nguồn lực từ đất đai còn phụ thuộc vào chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội thay đổi sẽ kéo theo sự thay đổi trong quy hoạch, kế hoạch SDĐ, ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu NSNN từ đất.
Sự điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng từng loại đất sẽ làm thay đổi quy mô và tiến độ huy động nguồn lực tài chính từ đất đai vào NSNN. Chính sách giá đất của nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô nguồn lực tài chính huy động vào NSNN từ đất đai. Vai trò của quản lý tài chính từ đất đai Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân để thống nhất quản lý toàn bộ đất đai thông qua việc Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai về các mặt, thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai, cơ quan chính quyền các cấp thực hiện chức năng quản lý Nhà nước bằng chính sách và pháp luật thống nhất để đảm bảo kỷ cương xã hội và lợi ích cơ bản lâu dài. Quản lý tài chính từ đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì và phát triển tài sản của một tổ chức hoặc cá nhân.
Nhiệm vụ bao gồm việc đảm bảo tài sản đất đai được quản lý, sử dụng và bảo vệ hiệu quả. Công việc này bao gồm theo dõi các khoản thu chi liên quan đến đất đai, lập kế hoạch tài chính để duy trì và cải thiện tài sản, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật về thuế và quản lý tài sản, cũng như tham gia vào việc đánh giá rủi ro tài chính liên quan đến đất đai. 10 Thông qua thu các khoản thu liên quan đến đất đai đã giúp Nhà nước nắm được hoạt động mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có biện pháp quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiện điều tiết công bằng và quản lý của Nhà nước đối với đất đai.[10] Ngoài ra, quản lý tài chính từ đất đai còn có vai trò trong việc xác định chiến lược sử dụng đất đai phù hợp với mục tiêu tài chính của tổ chức hoặc cá nhân. Điều này bao gồm việc đánh giá các cơ hội đầu tư, định giá tài sản đất đai, và thực hiện các giao dịch mua bán, cho thuê hoặc phát triển đất đai để tối ưu hóa lợi nhuận và tài sản.
Quản lý tài chính từ đất đai cũng thường liên quan đến việc theo dõi thị trường bất động sản để đảm bảo quyết định được đưa ra phù hợp với tình hình kinh tế và thị trường hiện tại. Các khoản thu tài chính từ đất đai theo quy định của Nhà nước Ở Việt Nam có nhiều hình thức quản lý nguồn lực tài chính từ đất đai vào NSNN, trong đó phổ biến nhất là thuế, phí và thu tiền SDĐ. Thu từ giao quyền SDĐ: Tiền SDĐ là số tiền mà người SDĐ phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ đối với một diện tích đất xác định. Nói cách khác, tiền SDĐ là khoản tiền mà Nhà nước thu của người SDĐ khi được Nhà nước cho phép SDĐ thuộc các trường hợp phải nộp tiền SDĐ, tương đương với giá trị của QSDĐ mà Nhà nước quy định.
Khoản thu này có thể biểu hiện dưới dạng tiền SDĐ khi được Nhà nước giao đất có thu tiền; có thể biểu hiện dưới dạng tiền chuyển mục đích SDĐ khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ; có thể dưới dạng tiền SDĐ khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền; có thể dưới dạng hợp thức hoá để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Khi giao đất theo hình thức có thu tiền SDĐ thì có nhiều hình thức thu tiền với các mức động viên nguồn lực tài chính khác nhau đối với người được giao.