Tổng quan luận án

Công trình Nghiên cứu giải pháp cải tạo các ô phố ở Hà Nội là luận án tiến sĩ chuyên ngành Kiến trúc (mã số: 9.01) do nghiên cứu sinh Nguyễn Minh Đức thực hiện tại Viện Kiến trúc Quốc gia (thuộc Bộ Xây dựng), dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. TS. Lưu Đức Hải và TS. KTS. Trần Thị Lan Anh, bảo vệ năm 2023.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa tại thành phố Hà Nội diễn ra với tốc độ nhanh theo mô hình vết dầu loang từ khu vực lõi lịch sử ra vùng ngoại vi, biến các làng xóm nông nghiệp ven đô thành các khu dân cư nội thành. Các khu vực này hình thành nên các ô phố có mật độ dân số và mật độ xây dựng rất cao nhưng phần lớn phát triển tự phát, không được quy hoạch đồng bộ ngay từ đầu. Thực trạng này dẫn đến sự quá tải trầm trọng về hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) và hạ tầng xã hội (HTXH):

  • Hệ thống giao thông nội bộ bên trong các ô phố chủ yếu là ngõ, ngách chật hẹp, không đảm bảo lưu thông xe cơ giới và không đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy (PCCC) hay cứu nạn cứu hộ.
  • Hệ thống thoát nước xuống cấp gây ngập úng cục bộ thường xuyên; mạng lưới đường dây điện, cáp viễn thông đi nổi gây mất an toàn và mỹ quan.
  • Hệ thống công trình hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, nhà văn hóa, sân chơi, vườn hoa bị thiếu hụt diện tích, quá tải hoặc bị lấn chiếm.

Mặc dù Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, văn bản quy phạm pháp luật định hướng công tác cải tạo đô thị (CTĐT) như Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị, Luật Quy hoạch đô thị, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD, công tác triển khai thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc. Các dự án CTĐT hiện nay tại Hà Nội chủ yếu tập trung vào việc di dời nhà máy để xây dựng khu đô thị mới, cải tạo chung cư cũ hoặc chỉnh trang đơn lẻ mặt đứng các tuyến phố lớn. Việc cải tạo tổng thể, đồng bộ các ô phố dân cư hiện hữu phát triển tự phát vẫn còn thiếu các nghiên cứu chuyên sâu, thiếu mô hình và giải pháp quy hoạch - kiến trúc khả thi.

Mục tiêu nghiên cứu

Luận án xác định các mục tiêu cụ thể gồm:

  1. Đánh giá tổng quan về CTĐT trên thế giới và ở Việt Nam.
  2. Đánh giá thực trạng và nhu cầu CTĐT tại Việt Nam và thành phố Hà Nội.
  3. Đề xuất quan điểm, nguyên tắc và giải pháp cải tạo các ô phố phù hợp với điều kiện của thành phố Hà Nội nhằm nâng cao chất lượng sống của người dân, nâng cao năng lực cạnh tranh đô thị, tiết kiệm tài nguyên, bảo tồn những giá trị kiến trúc, cộng đồng tại ô phố, góp phần phát triển đô thị bền vững.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Phạm vi không gian: Tập trung vào các ô phố trong khu vực nội thành thành phố Hà Nội, giới hạn bởi:
    • Phía Bắc và phía Đông: Tuyến đường đê hữu sông Hồng.
    • Phía Tây và phía Nam: Tuyến đường Vành đai 3 thành phố Hà Nội.
    • Khu vực này thuộc phân vùng nội đô lịch sử và nội đô mở rộng theo Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 (Quyết định số 1259/QĐ-TTg).
  • Đối tượng nghiên cứu: Các ô phố tại Hà Nội được giới hạn bởi các tuyến phố chính, có mật độ dân số và xây dựng cao, trước đây xây dựng tự phát, chủ yếu là nhà ở riêng lẻ thấp tầng (1–5 tầng), giao thông nội bộ là ngõ ngách. Luận án loại trừ 04 nhóm đối tượng: (1) Khu chung cư cũ; (2) Khu vực di sản đô thị (Khu phố cổ, Khu phố cũ thời Pháp, Khu trung tâm chính trị Ba Đình, Khu vực Hồ Gươm và vùng phụ cận); (3) Các cơ sở giáo dục đại học, bệnh viện, nhà máy lớn; (4) Khu vực đất trống hoàn toàn chưa đô thị hóa.
  • Tác giả thống kê sơ bộ có 98 ô phố đáp ứng tiêu chí nghiên cứu và lựa chọn 01 ô phố điển hình (ô phố Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn, quận Đống Đa) để nghiên cứu thí điểm.
  • Quy mô ô phố nghiên cứu: Kích thước chiều dài, chiều rộng trung bình khoảng 1,0–1,5 km; bán kính phục vụ từ tâm ô phố đạt khoảng 500–750 m, tương thích với cự ly đi bộ của người dân tiếp cận các điểm dừng giao thông công cộng và công trình tiện ích.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu trước được luận án điểm lại

Luận án hệ thống hóa tiến trình và các cách tiếp cận cải tạo đô thị trên thế giới và tại Việt Nam qua các tài liệu học thuật và thực tiễn:

  1. Tiến trình quốc tế:
    • Giai đoạn đầu (thế kỷ XIX - đầu thế kỷ XX): Điển hình là dự án tái thiết Paris (Pháp) từ năm 1853 do Nam tước Haussmann chỉ đạo với việc giải tỏa cấu trúc cũ để mở các đại lộ; phong trào "Công viên Mỹ" và "Thành phố đẹp" tại Hoa Kỳ cuối thế kỷ XIX.
    • Giai đoạn 1930 - 1960: Trọng tâm giải tỏa khu ổ chuột và xây dựng nhà ở cao tầng. Tại Hoa Kỳ, Đạo luật Nhà ở năm 1949 và các sửa đổi năm 1954 (Colborn, 1963) định hình các chương trình tái thiết nhưng bộc lộ hạn chế làm phá vỡ cấu trúc cộng đồng người thu nhập thấp; nghiên cứu của Leo Grebler về quá trình cải tạo đô thị tại châu Âu sau chiến tranh.
    • Giai đoạn 1970 đến nay: Xu hướng chuyển dịch mạnh từ phá dỡ toàn bộ sang phục hồi đô thị và tiếp cận tích hợp (kết hợp tái thiết với phục hồi, bảo tồn nơi chốn và khuyến khích sự tham gia của cộng đồng). Các mô hình tiêu biểu gồm: cải tạo khu vực Coin Street (Anh); tái thiết khu Chinatown (Singapore, từ năm 1964); các chương trình giải tỏa khu Shek Kip Mei (1954), tái định cư (1972), tái phát triển tại chỗ (1974) và thành lập Tổng công ty Phát triển Đất đai (Land Development Corporation - 1987) tại Hồng Kông.
  2. Tiến trình tại Việt Nam: Tác giả phân chia lịch sử CTĐT Việt Nam thành 3 giai đoạn:
    • Giai đoạn 1975–1990 (Tái thiết đô thị): Khắc phục hậu quả chiến tranh, khôi phục hạ tầng kỹ thuật với sự hỗ trợ của các nước xã hội chủ nghĩa và tổ chức quốc tế (UNICEF, Phần Lan).
    • Giai đoạn 1991–2000 (Chấn hưng đô thị): Chuyển đổi sang kinh tế thị trường, xuất hiện hiện tượng xây dựng bám trục đường giao thông ("hiệu ứng mặt tiền").
    • Giai đoạn 2001 đến nay (Tái phát triển đô thị): Phát triển các khu đô thị mới quy mô lớn (giai đoạn 2001–2010 có hơn 350 dự án tại Hà Nội), chuyển đổi đất công nghiệp sang khu phức hợp thương mại - nhà ở như Times City (36 ha trên nền đất Dệt 8/3 và Hanosimex), Royal City (13 ha trên nền đất Nhà máy Cơ khí Hà Nội), hoặc chỉnh trang tuyến phố đơn lẻ (tuyến phố Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân).

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết

Các công trình quy hoạch và nghiên cứu hiện có tại Hà Nội chủ yếu tập trung vào hai thái cực: một bên là bảo tồn nghiêm ngặt các khu vực di sản (phố cổ, phố cũ), một bên là tái thiết hoàn toàn các khu đất công nghiệp chuyển đổi hoặc phá dỡ xây mới chung cư cũ. Khoảng trống nghiên cứu thực tế nằm ở khối lượng lớn các khu dân cư dạng "làng trong phố" tự phát (98 ô phố nội thành), nơi có mật độ dân cư dày đặc, sở hữu đất đai phân tán và hạ tầng quá tải. Luận án tập trung giải quyết khoảng trống này bằng việc đề xuất mô hình cải tạo đồng bộ toàn diện theo ranh giới ô phố, kết hợp giữa bảo tồn - chỉnh trang lớp vỏ mặt ngoài và tái cấu trúc - tái thiết lõi bên trong.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung phân tích

Luận án tích hợp 05 lý thuyết quy hoạch và kiến trúc để xây dựng khung giải pháp cải tạo ô phố:

  1. Lý thuyết phát triển đô thị theo đơn vị ở (Clarence Perry): Ứng dụng quy mô bán kính phục vụ 500–750 m của ô phố để tổ chức lại các hạt nhân dịch vụ hạ tầng xã hội, trường tiểu học, mầm non, không gian công cộng đảm bảo cự ly đi bộ an toàn, không bị cắt ngang bởi giao thông cơ giới đối ngoại.
  2. Lý thuyết đô thị nén (Compact City): Tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất đai, tăng hệ số sử dụng đất tại các điểm tái thiết lõi, tích hợp đa chức năng và khai thác không gian ngầm để giải phóng quỹ đất mặt đất cho cây xanh và không gian công cộng.
  3. Lý thuyết về nơi chốn (Place Theory): Bảo tồn bản sắc không gian, các di tích lịch sử - tín ngưỡng (đình, đền, chùa) và duy trì mối quan hệ cộng đồng xóm giềng lâu đời bên trong các ô phố.
  4. Lý thuyết chuyển hóa luận kiến trúc (Metabolism): Nhìn nhận ô phố như một cơ thể sống có khả năng tự tái tạo, thích ứng và thay thế linh hoạt các module chức năng theo từng giai đoạn mà không làm sụp đổ toàn bộ cấu trúc tổng thể.
  5. Lý thuyết về cải tạo đô thị: Kết hợp ba phương thức: Cải tạo chỉnh trang, Tái thiết đô thị và Phục hồi đô thị.

Khái niệm công cụ được xác lập trong luận án

  • Ô phố: Khu đất được giới hạn bao quanh bởi các đoạn tuyến phố chính.
  • Mặt ngoài ô phố: Lớp công trình tiếp giáp trực tiếp với các tuyến đường phố chính bao quanh ô phố (bao gồm cả không gian vỉa hè).
  • Bên trong ô phố: Toàn bộ không gian lõi còn lại của ô phố (nằm phía sau lớp công trình mặt ngoài).
  • Cải tạo ô phố từ bên trong: Phương thức tái cấu trúc không gian lõi, kết hợp giải tỏa cục bộ để xây dựng công trình tái định cư cao tầng/thấp tầng và không gian ngầm, bảo tồn cấu trúc nhà ở kết hợp kinh doanh tại dải mặt tiền.

Phương pháp nghiên cứu thực tế

Luận án phối hợp đa phương pháp:

  • Phương pháp kế thừa: Rà soát hệ thống văn bản pháp luật, quy chuẩn xây dựng, Đồ án Quy hoạch chung 1259 và 08 đồ án Quy hoạch phân khu đô thị liên quan (H1-1, H1-2, H1-3, H1-4, H2-1, H2-2, H2-3, H2-4).
  • Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Thu thập dữ liệu không gian, hiện trạng kiến trúc, hạ tầng tại các ô phố nội thành Hà Nội.
  • Phương pháp điều tra xã hội học: Thiết kế 03 mẫu phiếu khảo sát với tổng số 180 phiếu thu về:
    • Nhóm người dân sinh sống tại ô phố: 100 phiếu (12 phiếu thuộc hộ mặt đường, 88 phiếu thuộc hộ trong ngõ ngách).
    • Nhóm cán bộ cơ quan quản lý nhà nước: 50 phiếu (20 phiếu cấp Trung ương, 15 phiếu cấp Thành phố, 15 phiếu cấp Xã/Phường).
    • Nhóm doanh nghiệp (xây dựng, bất động sản, tư vấn kiến trúc quy hoạch): 30 phiếu (12 doanh nghiệp xây dựng, 5 chủ đầu tư BĐS, 13 đơn vị tư vấn).
  • Phương pháp chồng lớp bản đồ (GIS / Map Overlay): Chồng xếp bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch phân khu và ảnh chụp vệ tinh để phân loại nhóm ô phố và xác lập ranh giới can thiệp tại khu vực nghiên cứu thí điểm.
  • Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến các chuyên gia quy hoạch và phát triển đô thị.
  • Phương pháp nghiên cứu thí điểm: Triển khai phương án thiết kế và tính toán chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật trên ô phố Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn.

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CẢI TẠO ĐÔ THỊ VÀ CẢI TẠO Ô PHỐ

Chương 1 hệ thống hóa lịch sử mở rộng Hà Nội qua các mốc: Kinh đô Thăng Long năm 1010 với thành Đại La chu vi 6 km theo cấu trúc "Tam trùng thành quách - Trong thành ngoài thị"; thời kỳ Pháp thuộc phân định "Nội thành - Ngoại thành"; Quy hoạch mở rộng năm 1962 (586 km², 91 vạn dân, 4 khu phố nội thành); và đợt mở rộng năm 2008 (3.344,47 km², hơn 6,2 triệu dân).

Dựa trên phân tích hiện trạng sử dụng đất, tác giả thống kê 98 ô phố nội thành (khu vực nằm giữa đê sông Hồng và Vành đai 3) và phân chia thành 02 nhóm:

  • Nhóm A (76 ô phố): Các ô phố đã đô thị hóa hoàn toàn (100% đất xây dựng đô thị, không còn quỹ đất nông nghiệp), mật độ xây dựng xấp xỉ 100%, tập trung chủ yếu ở vùng lõi trung tâm.
  • Nhóm B (22 ô phố): Các ô phố còn quỹ đất trống hoặc đất nông nghiệp xen kẹt, có điều kiện thuận lợi hơn để bố trí quỹ đất tái thiết và hạ tầng xã hội.

Thực trạng không gian ô phố được ghi nhận:

  • Mật độ dân số trung bình vượt 20.000 người/km², tại các quận Đống Đa, Thanh Xuân vượt 30.000 người/km².
  • Nhà ở trong ngõ ngách có diện tích phổ biến 30–50 m², cao 1–5 tầng, thiếu thông gió và chiếu sáng tự nhiên.
  • Giao thông nội bộ gồm ngõ ngách rộng 2,0–3,0 m, dây điện và cáp thông tin đi nổi, thiếu trạm bơm và cống thoát nước cục bộ.
  • Các công trình HTXH (như trường Tiểu học La Thành, trạm y tế phường Phương Liên, chợ Thổ Quan, điểm sinh hoạt cộng đồng phường Trung Phụng) đều có quy mô chật hẹp, xuống cấp; các công trình tín ngưỡng (đình, đền Trung Phụng) bị xâm lấn không gian.
Chỉ số điều tra xã hội học (Tổng mẫu N = 180) Tỷ lệ lựa chọn (%) Số lượng phiếu
Mức độ cấp thiết của việc cải tạo ô phố
- Rất cấp bách 77% 138/180
- Cấp bách 23% 42/180
- Chưa cấp bách 0% 0/180
Nhu cầu tái định cư của người dân (N = 100)
- Mong muốn tái định cư tại chỗ 92% 92/100
- Chấp nhận chuyển đi nơi khác 8% 8/100
Ý kiến về chuyển đổi sang căn hộ chung cư mới (N = 100)
- Đồng ý chuyển đổi sang chung cư cao tầng trong ô phố 90% 90/100
- Không đồng ý chuyển đổi 10% 10/100

Rà soát quy hoạch: Các đồ án Quy hoạch phân khu H1 và H2 cơ bản giữ nguyên trạng các khu dân cư hiện hữu theo các ô phố, chưa có giải pháp can thiệp tái cấu trúc mạng lưới hạ tầng bên trong.

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CẢI TẠO ĐÔ THỊ

Chương 2 phân tích các căn cứ pháp lý tại Việt Nam: Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ Chính trị (chú trọng tổ chức lại đời sống dân cư và hạ tầng trong tái thiết đô thị), Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP và QCVN 01:2021/BXD.

Tác giả thiết lập mô hình tích hợp 05 lý thuyết (Đơn vị ở, Đô thị nén, Nơi chốn, Chuyển hóa luận, Cải tạo đô thị) để giải quyết bài toán đặc thù của Hà Nội:

  • Áp dụng nguyên lý đô thị nén để dồn mật độ xây dựng vào các khối nhà cao tầng tái thiết cục bộ, giải phóng không gian mặt đất cho giao thông tĩnh, cây xanh và trường học.
  • Vận dụng lý thuyết nơi chốn để bảo vệ nguyên trạng mạng lưới di tích đình, đền, chùa và không gian sinh hoạt truyền thống.
  • Sử dụng lý thuyết chuyển hóa luận kiến trúc để xây dựng kịch bản cải tạo cuốn chiếu theo từng phân khu chức năng mà không làm gián đoạn toàn bộ hoạt động của ô phố.

Chương này cũng phân tích các yếu tố tác động trực tiếp đến tính khả thi của dự án cải tạo ô phố: sự đồng thuận cộng đồng, khung chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, cơ chế tài chính công - tư (PPP) và năng lực của chính quyền cấp quận/phường.

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP CẢI TẠO CÁC Ô PHỐ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI (LẤY Ô PHỐ KHÂM THIÊN - XÃ ĐÀN - LÊ DUẨN LÀM Ô PHỐ THÍ ĐIỂM)

Chương 3 đề xuất hệ thống giải pháp phân tầng:

  1. Phân nhóm đối tượng và cách tiếp cận: Tách biệt rõ hai khu vực can thiệp:
    • Mặt ngoài ô phố: Áp dụng giải pháp cải tạo chỉnh trang tuyến phố; chỉnh trang mặt đứng công trình, quy chuẩn hóa kích thước và màu sắc biển hiệu quảng cáo, dẹp bỏ bậc tam cấp lấn chiếm, ngầm hóa hạ tầng kỹ thuật và nâng cấp vỉa hè cho người đi bộ.
    • Bên trong ô phố: Áp dụng giải pháp "cải tạo từ bên trong" thông qua tái cấu trúc không gian; giải tỏa các khu vực nhà ở lụp xụp, nguy hiểm để gom đất xây dựng các cụm chung cư cao tầng phục vụ tái định cư tại chỗ, kết hợp bãi đỗ xe và thương mại dịch vụ ngầm, dành diện tích mặt đất mở rộng đường ngõ, bổ sung trường học, trạm y tế, cây xanh và bảo tồn các công trình tôn giáo tín ngưỡng.
  2. Quy trình xây dựng ý tưởng quy hoạch cải tạo ô phố: Gồm các bước trình tự từ điều tra khảo sát hiện trạng, phân tích đánh giá quỹ đất, xác định cấu trúc giao thông mới, khoanh vùng bảo tồn di tích, phân kỳ đầu tư và xác lập cơ chế tài chính.
  3. Áp dụng thí điểm trên ô phố Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn (Quận Đống Đa):
    • Đặc điểm hiện trạng: Hình thành từ các làng cổ (như làng Trung Phụng, Thổ Quan); có các tuyến giao thông quá tải như ngõ 125 Trung Phụng, hiện tượng "nhà siêu mỏng, siêu méo" trên đường Xã Đàn; có các di tích đình đền Trung Phụng nằm xen kẹt trong khu dân cư.
    • Phương án quy hoạch đề xuất: Định hình lại trục giao thông kết nối nội bộ; khoanh vùng bảo tồn công trình di tích; tái thiết một số khu đất lõi để xây dựng chung cư cao tầng tái định cư tích hợp sàn thương mại và tầng hầm đỗ xe; chuyển đổi đất giải tỏa thành vườn hoa, sân chơi và trường học.
Hạng mục so sánh Hiện trạng trước cải tạo Đề xuất sau cải tạo
Cấu trúc không gian Nhà ở thấp tầng tự phát dày đặc, chia cắt bởi ngõ ngách 2-3 m Không gian mở ở lõi, kết hợp chung cư cao tầng và dải nhà mặt phố chỉnh trang
Hệ thống giao thông nội bộ Ngõ cụt, ngách nhỏ, xe chữa cháy không tiếp cận được Mạng lưới đường nội bộ thông suốt, kết nối trục chính, đáp ứng tiêu chuẩn PCCC
Không gian công cộng & cây xanh Manh mún, bị lấn chiếm, diện tích cây xanh bình quân rất thấp Bổ sung vườn hoa trung tâm, sân chơi tại chân các khối nhà tái thiết
Hạ tầng xã hội (Trường học, y tế) Các điểm trường, trạm y tế chật hẹp, quá tải Mở rộng khuôn viên trường học, trạm y tế đạt chuẩn quy chuẩn xây dựng
Không gian ngầm Chưa được khai thác Xây dựng hệ thống hầm đỗ xe và kỹ thuật ngầm dưới các khối công trình cao tầng

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt lý luận và khoa học

  1. Nhận diện và phân loại toàn bộ hệ thống ô phố nội thành Hà Nội thành 02 nhóm đặc thù (Nhóm A: đã đô thị hóa 100%; Nhóm B: còn quỹ đất trống), làm cơ sở khoa học cho việc phân kỳ và lựa chọn phương thức can thiệp phù hợp.
  2. Đề xuất cách tiếp cận cải tạo ô phố toàn diện theo ranh giới ô phố thay vì đơn lẻ từng công trình, phân lập cấu trúc ô phố thành hai vùng chức năng có cơ chế quản lý riêng: "Mặt ngoài ô phố" (chỉnh trang tuyến phố, duy trì kinh tế dịch vụ) và "Bên trong ô phố" (tái cấu trúc hạ tầng và tái thiết nhà ở).
  3. Xác lập mô hình "Cải tạo ô phố từ bên trong": Kết hợp đồng thời ba phương thức (tái thiết cao tầng có không gian ngầm, tái thiết thấp tầng và chỉnh trang tại chỗ) nhằm hiện đại hóa hạ tầng nhưng không làm đứt gãy quan hệ xã hội, cộng đồng và sinh kế của cư dân.
  4. Xây dựng quy trình các bước lập ý tưởng quy hoạch cải tạo ô phố, cung cấp công cụ phương pháp luận cho công tác thiết kế đô thị tại các khu vực hiện hữu.

Kiến nghị và giải pháp đề xuất

  • Về cơ chế chính sách: Đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định quản lý quy hoạch kiến trúc tại các khu dân cư hiện hữu; cho phép điều chỉnh cục bộ tầng cao tại các điểm tái thiết lõi ô phố để tạo quỹ sàn tái định cư tại chỗ và không gian công cộng, bù lại hệ số sử dụng đất cho toàn ô phố.
  • Về tài chính và tổ chức thực hiện: Khuyến khích mô hình hợp tác công - tư (PPP), kết hợp vốn ngân sách nhà nước (đầu tư khung HTKT, HTXH chính) với nguồn vốn doanh nghiệp (đầu tư công trình tái thiết hỗn hợp) và đóng góp chỉnh trang của người dân.
  • Về lộ trình thực hiện: Ưu tiên triển khai trước tại các ô phố thuộc Nhóm B (còn quỹ đất trống để xây dựng nhà tái định cư ban đầu) nhằm rút kinh nghiệm trước khi nhân rộng sang các ô phố Nhóm A.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài

  • Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong 98 ô phố thuộc khu vực nội đô lịch sử và nội đô mở rộng (từ đê hữu sông Hồng đến đường Vành đai 3), chưa mở rộng nghiên cứu đến các khu vực đô thị mới ngoài Vành đai 3 hoặc các đô thị vệ tinh.
  • Đối tượng nghiên cứu chủ động loại trừ các khu di sản đặc thù (phố cổ, phố Pháp), các khu chung cư cũ và các khu đất công nghiệp lớn, do đó giải pháp đề xuất chỉ áp dụng cho loại hình khu dân cư làng xóm đô thị hóa tự phát.
  • Kết quả kiểm chứng thực nghiệm mới dừng lại ở mức độ nghiên cứu đồ án thí điểm trên 01 ô phố (Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn), chưa có điều kiện theo dõi, đánh giá qua một dự án triển khai xây dựng thực tế trên thực địa.

Hướng nghiên cứu tiếp

  • Mở rộng phạm vi nghiên cứu giải pháp cải tạo cho các ô phố tại các đô thị loại I, loại đặc biệt khác tại Việt Nam có cấu trúc đô thị hóa làng xóm tương tự Hà Nội (như TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng).
  • Nghiên cứu sâu hơn về mô hình kinh tế đất đai, cơ chế định giá đất và chính sách bồi thường, chuyển đổi quyền sử dụng đất khi hợp thửa xây dựng công trình tái định cư cao tầng trong lõi ô phố.

Giá trị tham khảo

Luận án có giá trị tham khảo chuyên môn cho các đối tượng:

  • Cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Xây dựng, UBND TP. Hà Nội, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, UBND các quận nội thành): Tham khảo làm căn cứ thực tiễn để rà soát, điều chỉnh các đồ án Quy hoạch phân khu (H1, H2), ban hành quy chế quản lý kiến trúc đô thị và xây dựng chương trình phát triển, chỉnh trang đô thị theo Nghị quyết 06-NQ/TW.
  • Giảng viên, nghiên cứu sinh, học viên chuyên ngành Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và Quản lý đô thị: Sử dụng làm tài liệu tham khảo về phương pháp luận tích hợp lý thuyết đô thị (Perry, Đô thị nén, Nơi chốn, Metabolism) trong xử lý bài toán cải tạo các khu dân cư mật độ cao.
  • Doanh nghiệp phát triển bất động sản và các đơn vị tư vấn thiết kế: Tham khảo quy trình lập ý tưởng quy hoạch, mô hình tái thiết hỗn hợp kết hợp không gian ngầm và giải pháp hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, chính quyền và người dân sở tại.

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án khảo sát bao nhiêu ô phố tại Hà Nội và phân chia thành những nhóm nào?

Luận án thống kê sơ bộ 98 ô phố nằm trong phạm vi nội thành (từ đê sông Hồng đến đường Vành đai 3) và phân loại thành 02 nhóm dựa trên mức độ đô thị hóa:

  • Nhóm A (76 ô phố): Đã đô thị hóa hoàn toàn, 100% diện tích là đất xây dựng đô thị, mật độ xây dựng xấp xỉ 100%, không còn đất nông nghiệp xen kẹt.
  • Nhóm B (22 ô phố): Vẫn còn quỹ đất trống hoặc đất nông nghiệp, có điều kiện thuận lợi hơn để bố trí quỹ đất tái định cư và công trình hạ tầng.

2. Mẫu điều tra xã hội học của luận án gồm những nhóm đối tượng nào và kết quả về tính cấp bách ra sao?

Luận án thực hiện điều tra 180 phiếu khảo sát thuộc 03 nhóm:

  • Người dân sinh sống tại ô phố: 100 phiếu (12 hộ mặt tiền, 88 hộ trong ngõ).
  • Cán bộ quản lý nhà nước: 50 phiếu (20 Trung ương, 15 Thành phố, 15 Xã/Phường).
  • Doanh nghiệp xây dựng, BĐS, tư vấn: 30 phiếu (12 xây dựng, 5 BĐS, 13 tư vấn).

Kết quả đánh giá về tính cấp bách của việc cải tạo ô phố: 77% (138 phiếu) đánh giá "Rất cấp bách", 23% (42 phiếu) đánh giá "Cấp bách", 0% đánh giá "Chưa cấp bách".

3. Tỷ lệ người dân đồng ý tái định cư tại chỗ và chuyển lên nhà chung cư là bao nhiêu?

Trong tổng số 100 người dân được khảo sát:

  • 92% (92 người) mong muốn được tái định cư tại chỗ; 8% chấp nhận chuyển đi nơi khác.
  • 90% (90 người) đồng ý phương án chuyển đổi từ nhà ở riêng lẻ sang sinh sống tại căn hộ chung cư cao tầng xây mới trong nội bộ ô phố nếu chất lượng sống được nâng cao.

4. Giải pháp "Cải tạo ô phố từ bên trong" có điểm gì khác biệt so với các mô hình trước đây?

Khác với việc giải tỏa trắng toàn bộ ô phố hoặc chỉ cải tạo chỉnh trang lớp vỏ mặt đường, giải pháp "Cải tạo ô phố từ bên trong" giữ nguyên dải công trình mặt ngoài kết hợp kinh doanh buôn bán, đồng thời can thiệp tái cấu trúc phần lõi bên trong: dồn các hộ dân ở ngõ ngách vào các khối nhà chung cư cao tầng tái thiết cục bộ có bãi đỗ xe ngầm, giải phóng quỹ đất mặt đất để mở rộng đường ngõ, phát triển vườn hoa, trường học, trạm y tế và bảo tồn các di tích đình, đền, chùa hiện có.

5. Ô phố nào được lựa chọn làm nghiên cứu thí điểm và có đặc điểm hiện trạng gì nổi bật?

Luận án lựa chọn ô phố Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn (thuộc quận Đống Đa) làm ô phố thí điểm. Ô phố này mang đầy đủ các đặc trưng nghiên cứu: hình thành từ các làng cổ (Trung Phụng, Thổ Quan), mật độ dân cư cao, giao thông nội bộ tắc nghẽn (ngõ 125 Trung Phụng), tồn tại hiện tượng nhà siêu mỏng siêu méo trên đường Xã Đàn, hạ tầng kỹ thuật và xã hội quá tải, đồng thời lưu giữ các di tích lịch sử như đình và đền Trung Phụng cần được bảo tồn.

Kết luận

Luận án tiến sĩ Nghiên cứu giải pháp cải tạo các ô phố ở Hà Nội của tác giả Nguyễn Minh Đức đã giải quyết một vấn đề thực tiễn trong công tác phát triển đô thị tại Thủ đô thông qua việc nghiên cứu 98 ô phố nội thành phát triển tự phát. Bằng việc tích hợp các lý thuyết quy hoạch hiện đại và dữ liệu điều tra xã hội học thực tế, tác giả đã đề xuất mô hình "Cải tạo ô phố từ bên trong" kết hợp phân vùng can thiệp mặt ngoài và lõi ô phố. Kết quả nghiên cứu được kiểm chứng qua đồ án thí điểm ô phố Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn, đóng góp cơ sở khoa học và phương pháp luận cho việc quản lý, cải tạo và phát triển đô thị bền vững tại Hà Nội cũng như các đô thị lớn ở Việt Nam.