phần mở đầu, kết luận, mục lục và các danh mục, luận văn được phân thành ba chương chính: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng Chƣơng 2: Thực trạng công tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Agribank chi nhánh Thái Bình Chƣơng 3: Một số giảp pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Agribank chi nhánh Thái Bình 5 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG 1. Bất động sản và thế chấp bất động sản 1. Bất động sản 1. Định nghĩa bất động sản Từ thời xa xưa, “bất động sản” (BĐS) đã là thuật ngữ thu hút sự chú ý của loài người.
Bằng chứng là khái niệm này đã được đề cập đến trong luật cổ La Mã xuất hiện từ hơn 2000 năm trước. Theo luật này, tài sản của con người được chia thành hai loại “bất động sản” và “động sản”. Trong đó, người ta đề cập đến BĐS theo một cách rộng và bao quát ở chỗ, BĐS không những gồm đất đai và của cải được hình thành bên trong đất, mà tính cả toàn bộ những gì được con người tạo ra được hình thành trên mảnh đất. Thực tế, nhiều nước trên thế giới đều thừa nhận cách phân loại như trên và cho rằng BĐS bao gồm không chỉ là đất đai mà còn là những tài sản gắn liền với nó.
Chẳng hạn, “Luật dân sự” của Đức định nghĩa BĐS theo đúng cách hiểu trên. “Luật dân sự” Thái Lan đưa ra định nghĩa cụ thể hơn như sau: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất” (Điều 100). Trong khi đó, Nga quy định BĐS không bao gồm đất đai nói chung, mà phải là “mảnh đất” cụ thể. Trong khi đó, “Luật dân sự” Pháp đưa ra khái niệm “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản” (Điều 520).
“Luật dân sự” Nhật Bản và “Luật dân sự” Bắc Kỳ cũng đưa ra những quy định tương tự theo cách này. Việt Nam cũng có cách nhìn nhận tương tự như vậy khi phân loại tài sản của con người thành BĐS và động sản. Tuy nhiên, Việt Nam đưa ra khái niệm cụ thể và đầy đủ hơn về BĐS như sau: “Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. 6 Từ điển thuật ngữ chuyên ngành BĐS định nghĩa “Bất động sản là đất đai và bất cứ thứ gì gắn liền một cách ngẫu nhiên hoặc phụ thuộc vào nó, và bất cứ thứ gì được coi là bất động theo quy định của luật pháp.
Đất đai, nhà cửa, và bất động sản khác gắn liền vĩnh viễn với nhau”. Có thể thấy, những định nghĩa này đều đã khái quát được các khía cạnh quan trọng về thuật ngữ “bất động sản”. Bởi lẽ, chúng đã khẳng định BĐS là một trong hai loại tài sản của con người, cụ thể là đất đai, và bất động hay không thể di dời được. Bên cạnh đó, thứ tự liệt kê của các thành phần thuộc BĐS sau đất đai như “nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật” (Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015) là tương đối đầy đủ.
Đặc biệt, những định nghĩa này không đề cập đến các loại tài sản cố định như tàu bè, máy móc trang thiết bị,. được dùng trong kế toán bởi chúng có thể được di dời, và do đó, không được coi là BĐS. Các định nghĩa trên đều cho rằng BĐS chỉ gồm có đất đai và những tài sản cố định gắn liền với nó mà thôi. Đặc điểm của bất động sản Từ khái niệm đã nêu ra, có thể nhận thấy các đặc điểm cơ bản của BĐS bao gồm: Thứ nhất là tính cố định: BĐS hay là tài sản “bất động” hoặc không thể di chuyển được, hay chính là đất đai và những tài sản được hình thành trên hoặc trong lòng đất.
Vì thế, mỗi BĐS đều có một vị trí cố định và không thể di chuyển được. Trên thực tế, vị trí địa lý của mỗi BĐS đều có thể được xác định rõ ràng trên bản đồ. Theo đó, mỗi BĐS có một vị trí riêng biệt, không thể trùng khớp. Thế nhưng, giá trị thực sự của các BĐS khác nhau lại nằm ở khoảng cách địa lý của chúng tới những địa điểm khác như đường quốc lộ, trường học, chợ, trung tâm thương mại, bệnh viện,.
Đây cũng là những yếu tố tạo ra sự khác biệt rõ rệt về giá trị của các BĐS khác nhau trong một vùng hoặc khu vực. Nói cách khác, BĐS nào càng có nhiều yếu tố thuận lợi về khoảng cách địa lý (gần hơn) và dễ dàng đến các địa điểm công cộng thì giá trị của nó càng lớn. Chính vì thế, nhà định giá và quản lý BĐS cần 7 nắm rõ các yếu tố về vị trí địa lý, đặc điểm về tự nhiên - xã hội của khu vực nơi có BĐS mục tiêu nhằm lên phương án định giá và quản lý thích hợp. Thứ hai là tính cá biệt: Như đã nói ở trên, mỗi BĐS có một vị trí địa lý cũng như giá trị khác nhau.
Hơn thế nữa, các công trình được xây dựng trên đất đai cũng thuộc BĐS lại mang những đặc điểm khác nhau về cấu trúc, thiết kế, cảnh quan, hướng nhìn,. Do đó, có thể nói BĐS có tính cá biệt. Vì vậy, trong công tác định giá và quản lý BĐS, cần phải xem xét và cân nhắc kỹ những đặc điểm khác nhau và riêng biệt của từng BĐS, do đó phải có phương pháp định giá và cách thức quản lý khác nhau đối với từng BĐS. Thứ ba là tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn, trong khi dân số lại ngày càng gia tăng, dẫn tới nguy cơ thiếu hụt đất đai để làm chỗ ở và kinh doanh cho con người.
Hơn thế nữa, vị trí địa lý là một trong những yếu tố hàng đầu quyết định đến giá trị của BĐS. Những khu vực có tiềm năng phát triển hoặc đã phát triển thường thu hút rất nhiều người, khiến quỹ đất ngày càng hạn hẹp và giá trị của đất đai ngày càng tăng cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS. Bởi vì những lý do này mà BĐS mang tính khan hiếm. Thứ tư là tính ảnh hưởng: BĐS có tính ảnh hưởng bởi nó có thể tác động trực tiếp tới một số hoạt động kinh tế - xã hội hoặc các BĐS khác.
Nhất là trong những trường hợp những yếu tố có thể tác động tới giá trị của BĐS bị thay đổi sẽ làm cho giá trị của BĐS biến động. Chẳng hạn, Nhà nước đầu tư xây dựng một con đường lớn vào một khu vực nào đó, giá đất khu vực đó hiển nhiên sẽ tăng lên cao. Do đó, trong việc định giá và quản lý BĐS, cần phải dự đoán các khả năng có thể xảy ra và ảnh hưởng tới BĐS hiện tại nhằm có phương án định giá và quản lý phù hợp. Cuối cùng là tính giá trị: Trong các loại tài sản, BĐS được coi là loại có giá trị lớn và bền lâu cả về phương diện vật lý và kinh tế.
Do đó, khi định giá và quản lý BĐS, cần phải tính đến các chi phí hình thành nên BĐS (các hạng mục nhà cửa, công trình phụ,.), thời gian tạo ra lợi ích cho người dùng cùng việc bảo tồn và duy trì BĐS. Bất động sản thế chấp 1. Định nghĩa Theo Điều 291 “Bộ Luật Dân sự” 2015, thế chấp là một trong chín phương thức nhận tài sản bảo đảm, được thực hiện giữa bên thế chấp (hay bên đi vay) và bên nhận thế chấp (hay bên cho vay) nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự của cả hai bên. Trước đó, trong Điều 346 “Bộ luật dân sự” năm 1995 có nêu rõ “thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền”.
Theo đó, bên thế chấp chỉ có thể sử dụng “tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình” để thế chấp. Tuy nhiên, trong Điều 317 “Bộ Luật Dân sự” 2015, quy định về tài sản thế chấp đã được sửa đổi như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Theo đó, bên đi vay có thể dùng nhiều loại tài sản khác nhau như “động sản”, “bất động sản”, “tài sản được hình thành trong tương lai”, hay “tài sản đang cho thuê”,. để thế chấp, miễn sao họ có quyền sở hữu hợp pháp với các tài sản đó.
Ngoài ra, về bản chất, hình thức thế chấp không có sự “chuyển giao tài sản” mà chỉ chuyển giao cho bên nhận thế chấp các loại văn bản giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của tài sản thế chấp. Điều 500 “Bộ Luật Dân sự” năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 317 “Bộ Luật Dân sự” 2015 cũng nêu rõ: “Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Tuy nhiên, bên cho vay vẫn có thể quản lý BĐS đã được thế chấp thông qua các công tác nghiệp vụ như quản lý hồ sơ, giấy tờ gốc của BĐS, kiểm tra, giám sát định kỳ,. 9 Do phạm vi và mục tiêu của đề tài này, tác giả chỉ xem xét hình thức thế chấp bằng bất động sản. Do đó, thế chấp BĐS có thể được hiểu là “việc bên thế chấp dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp”.