Chương 1: Giới thiệu. Giới thiệu sự cần thiết nghiên cứu; mục tiêu, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu. Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá đất và thu hồi đất tại Việt Nam. Chương 3: Phương pháp nghiên cứu.
Chương 4: Thực trạng áp dụng giá đất khi thu hồi đất và nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp. Chương 5: Kết luận và các khuyến nghị chính sách. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 5 Chương 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.
Định giá đất 2. Đất đai Theo Từ điển Tiếng Việt thì “đất đai là nơi ở, có thể xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc sinh sống của con người” (Nguyễn Như Ý, 1999). Theo Luật Đất đai, 1993 thì “Đất đai được xem là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng đồng thời đất đai cũng được xem là tư liệu sản xuất đặc biệt”. Có hai thuộc tính của đất đai đó là thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội nhằm đáp ứng cho nhu cầu kinh tế - xã hội của con người.
Những yếu tố thuộc về thuộc tính tự nhiên như: diện tích bề mặt của đất, hình thể đất, các số đo về chiều dài, chiều rộng và vị trí tọa lạc của đất. Ngoài ra, còn có các đặc điểm về địa hình, địa chất, địa mạo, địa chấn và các đặc tính sinh lý hóa của đất. Riêng về tính xã hội của đất được thể hiện qua vị thế của đất đai. Vị thế được xác định thông qua chất lượng, số lượng, cường độ quan hệ xã hội.
Tùy thuộc vào khả năng đem đến các mối quan hệ cho người sử dụng đất đai với hàng xóm xung quanh, với nhà cung cấp dịch vụ ở đô thị, với các đối tác khác,… mà đất đai được xác định là có vị thế cao hay thấp. Giá trị đất đai Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, theo quan điểm cổ điển thì giá trị đất đai là do các yếu tố lao động kết tinh tạo thành. Giá trị đất đai được tính bằng chi phí lao động để cải tạo đất cộng với giá trị của sản phẩm nông nghiệp và các chi phí vật chất khác đầu tư vào đất đai. Quan điểm này chỉ được sử dụng trong các quan hệ phi thị trường hoặc trong quan hệ giữa người sử dụng đất và nhà nước để TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 6 thực hiện chính sách về đất đai như khi nhà nước thu hồi đất thì phải thực hiện chính sách bồi thường hoặc người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính (Ngô Thị Phương Thảo, 2011).
“Quan điểm hiện đại, đứng trên góc độ thị trường, khi một hàng hóa mang lại nhiều lợi ích và thu nhập cao thì nó mới được xem là có giá trị cao. Như vậy, căn cứ vào số thu nhập mà đất đai mang lại cho người sở hữu và sử dụng để xác định giá trị của mảnh đất đó. Do đó, cần phải xác định được những yếu tố tạo nên luồng nhập của đất đai khi định giá đất và đánh giá trong tương lai những yếu tố nào có thể ảnh hưởng đến giá trị đất, bao gồm cả kỳ vọng của chủ sở hữu đất đai”(Ngô Thị Phương Thảo, 2011). Quan điểm giá trị trong lý thuyết marketing hiện đại, giá trị vô hình và giá trị hữu hình xem xét để xác định giá trị trao đổi của sản phẩm.
Chất lượng vật lý của sản phẩm ứng với giá trị hữu hình, còn vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người ứng với giá trị vô hình (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Giá trị đất đai gồm: (i) Giá trị hữu hình của đất đai là các yếu tố đặc điểm tự nhiên như diện tích, độ phì,. cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất. Và (2) Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội, đến từ tâm tư, nguyện vọng, tình cảm của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung.
Tùy thuộc vào vị thế xã hội của đất đai mà hình thành giá trị trao đổi của nó do đó sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai sẽ gắn liền với sự thay đổi của giá trị trao đổi. Trong trường hợp vị thế đất đai giống nhau thì giá trị trao đổi của nó phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá trị sử dụng của đất đai. Căn cứ các luận điểm trên, tác giả nêu nhận định về giá trị đất đai như sau: giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 7 biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất. Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường Sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản được gọi là định giá (Luật Giá, 2013). Việc xác định giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quổc tế hoặc quốc gia được xem là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của đất đai (Tô Công Thành, 2012).
Như vậy, có thể hiểu việc xác định giá trị của đất đai cho một mục đích sử dụng cụ thể tại một thời điểm cụ thể chính là định giá đất đai. Theo Ngô Thị Phương Thảo, 2011) thì giá đất hình thành do nhiều yếu tố phức tạp chi phối, cụ thể: “Các chi phí kết tinh và các yếu tố của bản thân đất đai: Đây là một trong những yếu tố tạo nên giá trị đất đai. Giá trị đất đai bị ảnh hưởng mởi các chi phí kết tinh khác nhau sẽ đem lại luồng thu nhập khác nhau. Các yếu tố như đặc điểm về kinh tế, kỹ thuật, pháp lý của đất đai gọi là yếu tố tự thân của đất.
Đặc điểm kinh tế thể hiện luồng thu nhập đem lại từ sử dụng đất đai. Đất đai ở vị trí thuận lợi, điều kiện kinh doanh tốt sẽ mang lại luồng thu nhập cao, làm giá trị đất đai tăng cao. Do quá trình khai thác đất đai và một phần do tâm lý của người sử dụng mà các yếu tố mang tính kỹ thuật như kích thước, hình dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu và địa thế của đất đai sẽ ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của đất đai một phần, từ đó ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Những mảnh đất có giá trị cao hầu hết đều có điều kiện kỹ thuật tốt, kích thước hợp lý, vuông vắn.
Đất đai là tài sản chịu sự quản lý đặc biệt, chặt chẽ của pháp luật, do đó những yếu tố pháp luật sẽ quy định tính chất hợp pháp của đất đai đang sử dụng. Do đó giá trị đất đai cũng chịu ảnh hưởng lớn từ nhân tố này. Tính chất pháp lý được thể hiện thông qua các giấy tờ văn bản pháp lý, các qui định của Nhà nước về sở hữu và sử dụng đất.” “Nhà nước sử dụng các chính sách quy hoạch đất đai và pháp luật về đất để can TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 8 thiệp vào giá đất nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể, gây ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Chế độ sở hữu đất đai và quản lý nhà ở, kiến trúc; Quy hoạch đô thị; Chính sách thuế. Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất” (Đinh Trọng Huy, 2018).
Địa tô và lợi thế về vị trí của đất đai: Do đặc điểm vị trí cố định của đất đai nên tương ứng với mỗi một vị trí sẽ mang lại một khoản địa tô nhất định. Do đó, giá trị đất đai sẽ phụ thuộc vào địa tô thu được từ mỗi vị trí đó. Vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối là hai khía cạnh được sử dụng để phân tích vị trí của mảnh đất, trong đó quan trọng nhất là vị trí tương đối, thể hiện khoảng cách từ mảnh đất đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, khu vui chơi giải trí. Ngoài ra, cũng do cố định về vị trí và gắn liền với từng vị trí nhất định mà yếu tố vùng và khu vực cũng ảnh hưởng đến giá trị của đất đai rất rõ rệt.
Đó là các yếu tố gắn liền với từng vùng và khu vực cụ thể như: tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội, điều kiện môi trường. Như vậy ở mỗi vùng và khu vực lại hình thành một mức giá trị đất đai khác nhau gắn liền với các yếu tố mang tính vùng và khu vực đó. Có những yếu tố vùng mang tính cố định, nhưng cũng có những yếu tố vùng sẽ làm ảnh hưởng giá trị đất đai khi nó thay đổi (Đinh Trọng Huy, 2018). “Một trong những nhân tố mang tính khách quan tác động đến giá trị đất đai đó là mức sinh lợi hiện tại và triển vọng kinh tế phát triển, đặc biệt là triển vọng phát triển của lĩnh vực sử dụng đất.
Luồng thu nhập hiện tại của đất đai phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế, khi kinh tế phát triển nhanh thì mức sinh lợi sẽ tăng nhanh, kéo theo nhu cầu đầu tư và phát triển thị trường bất động sản, tức là tăng cầu về đất đai. Do đó, đây là yếu tố cơ bản tạo nên sức cầu trên thị trường đất đai và làm cho giá trị đất đai tăng cao. Bởi vậy khi định giá đất đai trong những điều kiện và thời điểm khác nhau tương ứng với các giai đoạn phát triển của nền kinh tế thì giá trị đất đai cũng sẽ bị ảnh hưởng theo”(Ngô Thị Phương Thảo, 2011). Quan hệ thị trường được xem xét dựa trên một số khía cạnh như sự cân bằng TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 9 cung cầu về hàng hóa, tính chất cạnh tranh và tính đa dạng phổ biến của hàng hóa đó trên thị trường.