Luận văn thạc sĩ về định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

Luận văn thạc sĩ phân tích quy trình định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc và thực tiễn.

• Tác giả: Nguyễn Văn Hiếu
• Người hướng dẫn: PGS. Võ Trí Hảo
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Định Giá Đất Bồi Thường Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIÁ TRỊ, GIÁ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG, NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Khái quát về đất đai và giá trị đất đai
• 1.2. Khái niệm về đất đai
• 1.3. Đặc điểm và giá trị của tài sản đất đai
• 1.4. Phân loại đất đai
• 1.5. Thu hồi đất và các trường hợp thu hồi đất
• 1.5.1. Khái niệm thu hồi đất
• 1.5.2. Các trường hợp thu hồi đất
• 1.6. Khái quát về giá trị đất, thị giá đất, giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước
• 1.6.1. Giá trị đất
• 1.6.2. Thị giá đất (giá đất thị trường)
• 1.6.3. Giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước
• 1.7. Đặc trưng của giá đất thị trường
• 1.8. Những yếu tố ảnh hưởng đến thị giá đất
• 1.8.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên
• 1.8.2. Nhóm các yếu tố kinh tế
• 1.8.3. Nhóm các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản
• 1.8.4. Nhóm các yếu tố xã hội
• 1.9. Tiểu kết luận Chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC Ở VIỆT NAM VÀ NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
• 2.1. Định giá và thẩm định giá đất
• 2.2. Khái niệm định giá đất
• 2.3. Chủ thể định giá đất
• 2.4. Mục đích nhà nước định giá đất
• 2.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất của Nhà nước
• 2.5.1. Đặc thù về chế độ sở hữu toàn dân
• 2.5.2. Sự khác biệt về mục đích sử dụng đất
• 2.5.3. Tính thanh khoản, điều kiện thực hiện giao dịch đối với loại đất đai tương ứng
• 2.5.4. Kỳ vọng của thị trường bất động sản, đầu cơ và các yếu tố gây “méo” thị trường đất đai
• 2.5.5. Thời hạn sử dụng đất
• 2.6. Kinh nghiệm định giá đất ở một số nước trên thế giới
• 2.6.1. Định giá đất ở Úc
• 2.6.2. Định giá đất ở Singapore
• 2.7. Tiểu kết luận Chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG NHỮNG QUY ĐỊNH ĐỂ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VÀ THỰC TIỄN TẠI TỈNH ĐỒNG NAI
• 3.1. Nguyên tắc để nhà nước xác định giá đất
• 3.2. Phương pháp xác định giá đất
• 3.3. Cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất tính bồi thường
• 3.4. Quy trình xác định giá đất tính bồi thường
• 3.5. Thời điểm xác định giá đất tính bồi thường
• 3.6. Thực tiễn xác định giá đất bồi thường ở Đồng Nai
• 3.7. Tiểu kết luận Chương 3
• 4. CHƯƠNG 4: NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
• 4.1. Về chủ thể định giá đất bồi thường
• 4.2. Về nguyên tắc định giá đất bồi thường
• 4.3. Về phương pháp định giá đất bồi thường
• 4.4. Về quy trình định giá đất bồi thường
• 4.5. Về thời điểm áp giá đất bồi thường
• 4.6. Một số giải pháp từ phía cơ quan Nhà nước
• 4.7. Tiểu kết luận Chương 4
• Danh mục tài liệu tham khảo
• Danh mục văn bản quy phạm pháp luật

Tóm tắt

I. Tổng quan về định giá đất bồi thường thu hồi đất tại Việt Nam

Định giá đất bồi thường thu hồi đất là một vấn đề phức tạp và nhạy cảm tại Việt Nam. Đất đai không chỉ là tài sản mà còn gắn liền với cuộc sống của người dân. Việc xác định giá đất bồi thường hợp lý là rất quan trọng để đảm bảo quyền lợi cho người dân và thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước có quyền thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, nhưng giá bồi thường phải được xác định công bằng và hợp lý.

1.1. Khái niệm và vai trò của định giá đất bồi thường

Định giá đất bồi thường là quá trình xác định giá trị của quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi. Vai trò của định giá đất bồi thường không chỉ giúp người dân nhận được khoản bồi thường công bằng mà còn đảm bảo sự ổn định trong xã hội và phát triển kinh tế.

1.2. Các quy định pháp luật liên quan đến định giá đất

Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ các nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Các quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc xác định giá bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

II. Những thách thức trong việc định giá đất bồi thường tại Việt Nam

Việc định giá đất bồi thường tại Việt Nam đang gặp nhiều thách thức. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự chênh lệch giữa giá đất bồi thường và giá thị trường. Điều này dẫn đến nhiều khiếu nại từ người dân và ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư.

2.1. Sự chênh lệch giữa giá bồi thường và giá thị trường

Giá bồi thường thường thấp hơn giá thị trường, gây thiệt thòi cho người dân. Điều này không chỉ làm giảm lòng tin của người dân vào chính quyền mà còn dẫn đến nhiều tranh chấp và khiếu nại.

2.2. Thiếu minh bạch trong quy trình định giá

Quy trình định giá đất bồi thường hiện nay còn thiếu minh bạch, dẫn đến sự nghi ngờ từ phía người dân. Việc không có sự tham gia của người dân trong quá trình định giá cũng làm gia tăng sự bất bình.

III. Phương pháp định giá đất bồi thường hiệu quả tại Việt Nam

Để cải thiện quy trình định giá đất bồi thường, cần áp dụng các phương pháp định giá hiệu quả và minh bạch. Việc tham khảo kinh nghiệm từ các nước khác cũng có thể giúp Việt Nam hoàn thiện quy trình này.

3.1. Các phương pháp định giá đất phổ biến

Có nhiều phương pháp định giá đất như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng, cần được áp dụng linh hoạt tùy theo từng trường hợp cụ thể.

3.2. Kinh nghiệm quốc tế trong định giá đất

Nhiều quốc gia đã áp dụng thành công các phương pháp định giá đất hiệu quả. Việc học hỏi từ kinh nghiệm của các nước này có thể giúp Việt Nam cải thiện quy trình định giá đất bồi thường.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về định giá đất bồi thường

Nghiên cứu thực tiễn về định giá đất bồi thường tại một số địa phương cho thấy nhiều bất cập trong quy trình thực hiện. Việc áp dụng các phương pháp định giá chưa đồng bộ và thiếu sự tham gia của người dân là những vấn đề cần khắc phục.

4.1. Thực trạng định giá đất bồi thường tại Đồng Nai

Tại Đồng Nai, quy trình định giá đất bồi thường còn nhiều hạn chế. Giá bồi thường thường không phản ánh đúng giá trị thực tế của đất, dẫn đến nhiều khiếu nại từ người dân.

4.2. Kết quả nghiên cứu và đề xuất cải tiến

Nghiên cứu chỉ ra rằng cần có sự cải tiến trong quy trình định giá đất bồi thường. Việc áp dụng các phương pháp định giá hiện đại và minh bạch sẽ giúp nâng cao tính công bằng trong bồi thường.

V. Kết luận và hướng phát triển tương lai về định giá đất bồi thường

Định giá đất bồi thường thu hồi đất là một vấn đề quan trọng và cần thiết phải được cải thiện. Việc xây dựng một quy trình định giá minh bạch và công bằng sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân và thúc đẩy sự phát triển kinh tế.

5.1. Tầm quan trọng của việc cải cách định giá đất

Cải cách quy trình định giá đất bồi thường không chỉ giúp người dân nhận được giá trị công bằng mà còn tạo ra sự đồng thuận trong xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững.

5.2. Định hướng phát triển trong tương lai

Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất bồi thường. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quy trình định giá cũng là một hướng đi cần thiết.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Tại Việt Nam, đất đai là tài sản đặc biệt, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và ổn định chính trị. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2015, diện tích đất tự nhiên của nước ta là khoảng 33 triệu ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm hơn 82%, đất phi nông nghiệp chiếm khoảng 11%, còn lại là đất chưa sử dụng. Việc Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và phát triển kinh tế xã hội ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, công tác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất vẫn còn nhiều bất cập, gây ra tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ các dự án và sự ổn định xã hội.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là phân tích chính sách định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam, đánh giá những ưu điểm và hạn chế của Luật Đất đai 2013 trong việc xác định giá đất bồi thường, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân bị thu hồi đất. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật liên quan đến giá đất bồi thường, với ví dụ thực tiễn tại tỉnh Đồng Nai và tham khảo kinh nghiệm quốc tế từ Úc, Singapore. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cải thiện công tác giải phóng mặt bằng, giảm thiểu khiếu kiện và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về giá trị đất đai, thị trường bất động sản và chính sách đất đai. Hai khung lý thuyết chính được áp dụng gồm:

• Lý thuyết giá trị và thị trường đất đai: Đất đai là tài sản đặc biệt với các đặc điểm như tính hữu hạn, không đồng nhất, tính bền vững và vị trí cố định. Giá trị đất đai được xác định dựa trên khả năng sinh lợi, mục đích sử dụng và các yếu tố tác động từ tự nhiên, kinh tế, pháp lý và xã hội. Giá đất thị trường phản ánh mức giá giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình thường, trong khi giá đất do Nhà nước quy định là công cụ quản lý nhà nước nhằm điều tiết thị trường.

• Mô hình ROCCIPI về nguyên nhân giá đất bồi thường thấp: Mô hình này phân tích các nguyên nhân dẫn đến giá đất bồi thường thấp hơn giá thị trường gồm: quy trình định giá không minh bạch (R), thiếu giám sát của người dân (O), năng lực định giá hạn chế (C), người dân chưa hiểu quyền lợi (C), cơ chế thẩm định khép kín (P), và mâu thuẫn lợi ích giữa các bên (I).

Các khái niệm chính bao gồm: định giá đất, thẩm định giá đất, giá trị đất, giá đất thị trường, giá đất do Nhà nước quy định, thu hồi đất, bồi thường đất.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích kinh tế - luật, phân tích luật viết và tổng hợp số liệu. Nguồn dữ liệu chính bao gồm các văn bản pháp luật hiện hành như Luật Đất đai 2013, Nghị định hướng dẫn, các báo cáo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng các tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước.

Cỡ mẫu nghiên cứu tập trung vào các trường hợp thu hồi đất và định giá đất bồi thường tại tỉnh Đồng Nai, một địa phương điển hình trong việc áp dụng chính sách bồi thường đất. Phương pháp chọn mẫu là chọn các trường hợp điển hình có tranh chấp về giá đất bồi thường để phân tích.

Phân tích dữ liệu được thực hiện bằng cách so sánh các quy định pháp luật với thực tiễn áp dụng, đối chiếu với các tiêu chuẩn quốc tế và kinh nghiệm của các quốc gia như Úc, Singapore. Timeline nghiên cứu kéo dài từ năm 2013 đến 2017, tập trung vào giai đoạn sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Chênh lệch lớn giữa giá đất bồi thường và giá thị trường: Giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thường thấp hơn giá thị trường thực tế từ 30% đến 50%, gây ra sự không đồng thuận trong người dân bị thu hồi đất. Ví dụ tại Đồng Nai, giá đất bồi thường thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường khoảng 40%.

2. Quy trình định giá đất bồi thường còn nhiều bất cập: Hội đồng thẩm định giá đất chủ yếu là các cơ quan hành chính nhà nước, thiếu sự tham gia của tổ chức định giá chuyên nghiệp và người dân có đất bị thu hồi. Quy trình thẩm định giá mang tính hành chính tuyệt đối, không minh bạch, dẫn đến giá đất bồi thường không sát với giá thị trường.

3. Thiếu cơ chế giám sát và minh bạch: Người dân không được tham gia đóng góp ý kiến trong quá trình định giá đất bồi thường, thiếu thông tin về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, dẫn đến nhiều khiếu kiện và phản ứng tiêu cực.

4. Ảnh hưởng tiêu cực đến tiến độ dự án và ổn định xã hội: Việc định giá đất bồi thường không hợp lý làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, gây thất thu ngân sách nhà nước và làm gia tăng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến sự ổn định chính trị và phát triển kinh tế.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các bất cập trên xuất phát từ việc Nhà nước giữ quyền quyết định giá đất bồi thường mà chưa có quy trình, thủ tục cụ thể để xác định giá sát với giá thị trường. So với các quốc gia như Úc và Singapore, Việt Nam chưa có hệ thống định giá đất chuyên nghiệp, minh bạch và có sự tham gia của các bên liên quan.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất bồi thường và giá thị trường tại các tỉnh, hoặc bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo nhóm tự nhiên, kinh tế, pháp lý và xã hội.

Việc thiếu sự đồng thuận về giá đất bồi thường không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi người dân mà còn làm giảm hiệu quả quản lý đất đai và phát triển kinh tế. Do đó, cần thiết phải hoàn thiện quy định pháp luật, nâng cao năng lực định giá và tăng cường sự tham gia của người dân trong quá trình định giá đất.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Xây dựng quy trình định giá đất bồi thường minh bạch, có sự tham gia của các bên liên quan: Thiết lập quy trình rõ ràng, công khai, cho phép người dân và tổ chức định giá chuyên nghiệp tham gia thẩm định giá đất bồi thường nhằm đảm bảo tính khách quan và sát với giá thị trường. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; Chủ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với UBND các tỉnh.

2. Phát triển dịch vụ định giá đất chuyên nghiệp và độc lập: Khuyến khích thành lập các tổ chức định giá đất độc lập, có năng lực chuyên môn cao để tham gia vào quá trình thẩm định giá đất bồi thường, giảm thiểu sự can thiệp hành chính. Thời gian: 2-3 năm; Chủ thể: Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

3. Cập nhật và điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường theo chu kỳ ngắn hơn: Rút ngắn chu kỳ điều chỉnh bảng giá đất từ 5 năm xuống 1-2 năm, đồng thời áp dụng phương pháp điều chỉnh linh hoạt theo biến động thị trường để giảm chênh lệch giá. Thời gian: 1 năm; Chủ thể: UBND các tỉnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

4. Tăng cường công khai thông tin và nâng cao nhận thức cho người dân: Cung cấp đầy đủ thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy trình định giá đất bồi thường cho người dân, tổ chức các buổi tuyên truyền, đào tạo để người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Thời gian: liên tục; Chủ thể: UBND cấp xã, phường, các tổ chức xã hội.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Giúp hiểu rõ các quy định pháp luật hiện hành, những bất cập trong công tác định giá đất bồi thường và các giải pháp hoàn thiện chính sách.

2. Các tổ chức định giá đất và thẩm định giá: Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn để nâng cao chất lượng dịch vụ định giá đất, áp dụng các phương pháp định giá phù hợp.

3. Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ quy trình, nguyên tắc định giá đất bồi thường, từ đó xây dựng kế hoạch đầu tư hiệu quả, giảm thiểu rủi ro pháp lý.

4. Người dân có đất bị thu hồi: Nắm bắt quyền lợi, quy trình định giá đất bồi thường, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi tham gia các dự án thu hồi đất.

Câu hỏi thường gặp

1. Giá đất bồi thường khác gì so với giá thị trường?
   Giá đất bồi thường do Nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường thực tế từ 30% đến 50%, vì giá bồi thường dựa trên bảng giá đất và khung giá đất do UBND tỉnh ban hành, chưa phản ánh đầy đủ biến động thị trường.

2. Ai có thẩm quyền định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất?
   Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành bảng giá đất và tổ chức thẩm định giá đất bồi thường, tuy nhiên hiện nay còn thiếu sự tham gia của tổ chức định giá chuyên nghiệp và người dân.

3. Tại sao người dân thường không đồng thuận với giá đất bồi thường?
   Nguyên nhân chính là giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, quy trình định giá không minh bạch, thiếu sự tham gia và thông tin đầy đủ cho người dân, dẫn đến khiếu kiện và phản ứng tiêu cực.

4. Có thể áp dụng phương pháp định giá nào để sát với giá thị trường hơn?
   Phương pháp điều tra giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể là phương pháp được khuyến nghị để xác định giá đất bồi thường sát với giá thị trường.

5. Làm thế nào để giảm thiểu tranh chấp khi thu hồi đất?
   Cần xây dựng quy trình định giá minh bạch, công khai, có sự tham gia của người dân và tổ chức định giá độc lập, đồng thời cập nhật bảng giá đất sát với giá thị trường và tăng cường tuyên truyền, giải thích cho người dân.

Kết luận

• Đất đai là tài sản đặc biệt, có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và ổn định xã hội tại Việt Nam.
• Giá đất bồi thường hiện nay còn chênh lệch lớn so với giá thị trường, gây ra nhiều tranh chấp và ảnh hưởng đến tiến độ dự án.
• Quy trình định giá đất bồi thường còn nhiều bất cập, thiếu minh bạch và sự tham gia của các bên liên quan.
• Cần hoàn thiện quy định pháp luật, phát triển dịch vụ định giá chuyên nghiệp và tăng cường công khai thông tin để nâng cao hiệu quả công tác bồi thường.
• Các bước tiếp theo bao gồm xây dựng quy trình định giá minh bạch, cập nhật bảng giá đất sát thị trường và nâng cao nhận thức người dân về quyền lợi khi bị thu hồi đất.

Hành động ngay hôm nay để góp phần hoàn thiện chính sách định giá đất bồi thường, bảo vệ quyền lợi người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững tại Việt Nam!

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIÁ TRỊ, GIÁ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG, NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái quát về đất đai và giá trị đất đai Đất đai là một trong những loại tài nguyên đặc biệt có giá trị, ngoài là một tư liệu sản xuất thì nó còn đóng vai trò là nguồn lực quan trọng để phát triển nền nông nghiệp của một quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Đối với con người, chúng ta không thể nào sống và tồn tại nếu không có đất đai, bởi vì mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc của mỗi người đều gắn với đất đai. Theo kết quả thống kê diện tích đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2015 thì tính đến ngày 31/12/2015, diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.077 ha; trong đó đất nông nghiệp là 27.206 ha, chiếm 82,43% diện tích đất của cả nước; đất phi nông nghiệp là 3.829 ha, chiếm 11,16 % diện tích đất cả nước; đất chưa sử dụng là 2.042 ha, chiếm 6,41% diện tích đất cả nước1.

Khái niệm về đất đai Hiện nay, có rất nhiều quan niệm về đất đai, cụ thể như theo quan điểm của ngành kinh tế học thì đất đai ngoài mặt đất còn bao gồm tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất. Tất cả những thứ này không phải là sản phẩm do con người làm ra2. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, 1 Điều 1 Quyết định số 455/QĐ-BTNMT ngày 21/3/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2015. 2 Hồ Thị Lam Trà (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội, tr.

TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 11 khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người3. Như vậy phải khẳng định, đất đai là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Ở nước ta, khi còn nhiều người sống nhờ vào nông nghiệp, thì đất đai càng trở thành nguồn lực quan trọng. Tuy nhiên, nếu xem đất đai là tài nguyên thì thực tế đã tạo ra sự ngộ nhận rằng, đất đai cũng giống như cá bắt dưới sông, chim thú săn trên rừng.

Hầu hết các nước đều coi đất đai là bất động sản và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất4. Cụ thể ở Thái Lan xem bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai 5. Thậm chí ở Pháp, xem mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản6. Trên bình diện pháp lý của Bộ luật Dân sự 2015 lại coi đất đai không thể là tài nguyên mà phải là tài sản7.

Đất đai trong giao lưu dân sự được hình thành bằng số liệu diện tích đất cùng vị trí của mảnh đất đó. Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những thuộc tính của tài sản đất đai đó là: nhu cầu của con người được đất đai đáp ứng, tức là có giá trị sử dụng; đất đai là đối tượng để con người trao đổi mua bán, có nghĩa là quá trình giao lưu dân sự có sự tham gia của đất đai. Do đó, đất đai được quản lý theo đúng nguyên tắc giống như quản lý tài sản.

Các quan hệ về đất đai phải được nhìn nhận và điều chỉnh với tính cách là quan hệ tài sản. Chỉ như vậy mới có cơ sở để xác lập một trật tự đất đai mới, thực sự lành mạnh, giúp phát triển kinh tế một cách bình thường, góp phần ổn định đời sống.2 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT ngày 26/11/2012 về việc ban hành quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất. 4 Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức. 5 Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan.

6 Điều 520 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp. 7 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 12 Vì đất đai là tài sản nên quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, trong đó tuy nhà nước đóng vai trò đại diện chủ sở hữu nhưng không đồng thời là người sử dụng đất bởi nhà nước không đóng vai trò trung tâm trong khai thác nguồn tài nguyên đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển của đất nước. Người sử dụng đất có nhiều thay đổi theo quá trình của Luật Đất đai, cụ thể tại Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất trong đó có đối tượng là cá nhân người nước ngoài 8 nhưng đến Luật Đất đai 2013 đã bỏ đối tượng này9.

Sự thay đổi này nhằm giảm thiểu tình trạng người nước ngoài mua của một vùng đất rộng lớn, khó quản lý về mặt hành chính, gây nên bất ổn xã hội. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay quy định này mâu thuẩn với Luật Nhà ở năm 2014, bởi do muốn mở rộng đối tượng cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu hoặc kinh doanh nhà ở gắn liền với đất ở nhằm mục tiêu giúp thị trường bất động sản ngày càng phát triển và tạo điều kiện đảm bảo cho họ đến Việt Nam sống và làm việc10. Tóm lại, có thể thấy rằng đất đai là một tài sản đặc biệt và khác biệt so với những tài sản, hàng hóa bình thường khác bởi quá trình lao động không tạo ra nó mà chỉ tác động vào nó để chuyển từ trạng thái hoang sơ trở nên có lợi ích, có khả năng sinh lợi cao. Theo một đánh giá của Ngân hàng thế giới và Viện Khoa học xã hội Trung Quốc, khoảng một nửa tới 2/3 của cải của các dân tộc được gắn liền với đất đai11.

Đặc điểm và giá trị của tài sản đất đai Trước hết cần khẳng định, trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai này có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của nó có ảnh hưởng đến đời 8 Điều 9.7 Luật Đất đai 2003. 9 Điều 5 Luật Đất đai 2013.

11 Phạm Duy Nghĩa (2014), Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 14/2014, tr. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 13 sống người dân và sự phát triển kinh tế của quốc gia. Do không phải là một tài sản bình thường nên đất đai có những đặc điểm đặc biệt sau: Thứ nhất, về đặc điểm hình thành: đất đai xuất hiện và tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước con người. Chúng ta không thể nào dịch chuyển được đất đai do chúng có tính bất động, trong khi các tài sản khác là kết quả lao động của con người.

Dù được đem chuyển nhượng nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi cụ thể nào khác. Thứ hai, đất đai có tính hữu hạn: bởi vì diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Do đó, cần sử dụng đất đai một cách tiết kiệm vì nhu cầu sử dụng đất của con người là rất lớn do phải đáp ứng yêu cầu về tăng dân số. Vì vậy sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất là một vấn đề có ý nghĩa hết sức to lớn và mang tính toàn cầu.

Thứ ba, tính không đồng nhất: cụ thể là tỉ trọng và chất lượng giữa các thửa đất là khác nhau. Mỗi bất động sản sẽ có những khác biệt về giá, giá cả gắn liền với đặc điểm riêng của từng loại bất động sản khác nhau. Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay, sẽ được trình bày cụ thể ở Mục 1. Thứ tư, đất đai có tính bền vững: tức là cho dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hữu.

Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Để đất đai luôn có giá trị cao về nông nghiệp, cần phải cải tạo và bồi bổ, nếu không thì đất đai ngày càng trở nên hoang hóa. Qua đây, chúng ta khẳng định được tầm quan trọng của tài sản đất đai và có ý thức sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, đó là sự đối xử công bằng với thiên nhiên và yêu cầu chung của xã hội. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.

Phân loại đất đai Việc phân loại đất tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 dựa vào tiêu chí về mục đích sử dụng đất để phân loại các loại đất và được phân thành 3 nhóm: đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Cụ thể như sau: Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác như các loại cây hoa màu: ngô, khoai, sắn,… và những loại cây được coi là lương thực; đất trồng cây lâu năm như dừa, cam, chanh,… Tuy nhiên việc sử dụng đất nông nghiệp tương đối phong phú, không chỉ đơn thuần là để trồng lúa, hoa màu mà còn dùng vào mục đích chăn nuôi gia súc, nuôi trồng thủy sản,…12.