phần mở đầu, kết luận và các phần khác theo yêu cầu: Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chƣơng 2: Đối tƣợng, nội dung, phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 3: Kết quả nghiên cứu 6 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về tiếp cận thông tin đất đai và dịch vụ đăng ký đất đai 1. Dịch vụ đăng ký đất đai Hiện nay, do công cuộc đổi mới kinh tế cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trƣờng đã gây sức ép không nhỏ đến quỹ đất vốn có hạn của chúng ta. Sự đa dạng của nền kinh tế làm cho mối quan hệ đất đai ngày càng phức tạp hơn.
Từ thực tế đó, đòi hỏi nhà nƣớc cần thực hiện việc đăng ký đất đai, cấp GCN, để giải quyết các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất, để việc sử dụng đất trở nên hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm. Đăng ký thƣờng đƣợc hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nƣớc hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời đƣợc đăng ký cũng nhƣ tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nƣớc thực hiện đối với các đối tƣợng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống. Theo Điều 33 của Luật Đất đai 2003 và điều 696 của bộ Luật Dân sự, việc đăng ký đất đƣợc thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nƣớc (gồm cả đất chƣa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tƣợng sử dụng đất phải thực hiện trong mọi trƣờng hợp: đang sử dụng đất chƣa đăng ký, mới đƣợc Nhà nƣớc giao đất cho thuê đất sử dụng, đƣợc Nhà nƣớc cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển QSDĐ hoặc thay đổi những nội dung chuyển QSDĐ đã đăng ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phƣờng, thị trấn trong cả nƣớc và cấp GCN QSDĐ cho những ngƣời sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật. Khái niệm Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: 7 - Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. - Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai đƣợc bảo đảm bởi Nhà nƣớc, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đem lại những lợi ích không chỉ cho ngƣời sử dụng mà cả cho Nhà nƣớc và xã hội.
Theo điều 3, Luật đất đai 2013: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Đặc điểm của đăng ký đất đai. - Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt: Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi ngƣời sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nƣớc và những ngƣời sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai. Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy Nhà nƣớc ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành Địa chính trực tiếp thực hiện.
- Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai Khác với tài sản khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, ngƣời đƣợc đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc trong việc sử dụng đất đƣợc giao, do đó, đăng ký đất đai đối với ngƣời sử dụng đất chỉ là đăng ký QSDĐ đai. Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nƣớc thực hiện việc giao QSDĐ dƣới hai hình thức giao đất và cho thuê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tƣợng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Từng loại đối tƣợng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau.
Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất phải đăng ký. 8 Đất đai thƣờng có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố định trên đất nhƣ: nhà ở và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,.Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trƣờng hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu Nhà nƣớc mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của ngƣời sở hữu tài sản trên đất cũng nhƣ quyền sở hữu đất của Nhà nƣớc, khi đăng ký đất chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này.
- Đăng ký đất đai phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn. Ở Việt Nam, bộ máy Nhà nƣớc đƣợc tổ chức thành 04 cấp: Trung ƣơng, tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nƣớc với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Các loại hình đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý nhƣ nhau. (Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2013) - Đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu: Đăng ký QSDĐ lần đầu là việc đăng ký QSDĐ thực hiện đối với thửa đất đang có ngƣời sử dụng, chƣa đăng ký, chƣa đƣợc cấp một loại GCN nào (GCN QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, GCN QSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng. (Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2013) - Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã đƣợc cấp GCN mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên GCN. Đơn vị thực hiện các dịch vụ đăng ký đất đai: Theo quy định tại Điều 5, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (đƣợc sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP), các đơn vị thực hiện dịch vụ đất đai gồm: Văn phòng đăng ký đất đai và Tổ chức phát triển quỹ đất.
9 Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trƣờng hợp đƣợc ủy quyền theo quy định; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật. Vai tr của Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở h u nhà ở và tài sản khác g n liền với đất: Giấy chứng nhận là một công cụ quản lý đất đai vô cùng quan trọng, giúp cho nhà nƣớc quản lý đất đai một cách hiệu quả và khoa học, là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất * Đối với nhà nước Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà nƣớc thống nhất quản lý. Việc cấp giấy chứng nhận giúp nhà nƣớc nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể: Giấy chứng nhận là cơ sở cung cấp các thông tin quan trọng, phục vụ cho việc theo dõi và quản lý đất đai của nhà nƣớc; đặc biệt là trong công tác kiểm kê đất đai nhƣ : tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất… Việc cấp Giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất đai. Giấy chứng nhận là công cụ để nhà nƣớc thực hiện các kế hoạch sử dụng đất đã đề ra, giúp việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Giấy chứng nhận là căn cứ để nhà nƣớc thu các khoản thuế, phí, lệ phí đúng đối tƣợng, tăng nguồn ngân sách cho nhà nƣớc. Giấy chứng nhận là cơ sở để nhà nƣớc giải quyết các vấn đề thƣờng xảy ra trong quá trình sử dụng đất nhƣ: tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Giấy chứng nhận là căn cứ để nhà nƣớc đền bù cho các cá nhân, hộ gia đình khi nhà nƣớc thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nƣớc quản lý đƣợc các hoạt động trao đổi, mua bán đất đai, làm minh bạch hơn thị trƣờng bất động sản.